Una llama de esperanza

Traigo algo de esperanza para quienes tengáis una hipoteca multidivisa, que no es otra cosa que un préstamo concedido en una moneda extranjera que no es el euro. Lo más frecuente fue en dólares, yenes y francos suizos.

En su día, a principios de la década pasada, se veían como un producto molón e innovador que podía ahorrarte dinero en la hipoteca, pues desde la vendían como ventajosa frente a las hipotecas en euros.

La realidad ha sido distinta, más bien la contraria: cuando estas monedas extranjeras han subido su cotización (valor) frente al euro, la hipoteca se ha puesto por las nubes y ha incrementado la deuda pendiente en miles de euros.

A raíz de eso, principalmente tras lo ocurrido con la apreciación (aumento de valor) de los francos suizos, muchos afectados han pedido que su hipoteca se transformara en euros y que estuviera ligada al Euríbor. Raro es el banco que ha hecho eso voluntariamente, por no decir ninguno. Quien quiera cambiar su hipoteca se las tiene que ver en los tribunales a golpe de sentencia.

Es lo que hizo un cliente con hipoteca multidivisa en Bankinter, al que la Audiencia Provincial de Toledo dio la razón hace tiempo, declarando que la entidad tenía que transformar la hipoteca en euros y devolverle todo el dinero que había pagado de más mientras el préstamo estuvo calculado en otra moneda.

La cuestión es que Bankinter entendió lo que quiso y solamente aplicó la sentencia como mejor le convino, que en este caso fue aplicando el Euríbor más el diferencial, dejando la hipoteca en divisas, sin transformarla a euros. Como consecuencia, el préstamo se quedó muy caro porque al usar la moneda extranjera para calcularlo la deuda es más grande, pues dicha moneda ha aumentado su valor respecto al euro en estos años.

Después de reclamar nuevamente en los tribunales, el afectado consiguió que el juez le diera otra vez la razón, obligando a Bankinter a ejecutar la sentencia entera: o sea a transformar la hipoteca en euros, lo que reduce la deuda, además de seguir aplicando Euríbor más el diferencial para calcular las cuotas.

Esta sentencia da esperanzas a quienes tengáis hipotecas multidivisa, pues se sienta un predecente. Es lo que se llama jurisprudencia y sirve para que otros jueces que se encuentren ante casos iguales o similares fallen a favor de los afectados y obliguen a los bancos a recalcular sus hipotecas y reducir así sus deudas a algo más asequible.

Hacer batiburrillos está de moda

Tras el boom de las hipotecas a tipo fijo, que antes casi ni existían y ahora tienen intereses bajos, los bancos se sacan de la manga las hipotecas mixtas para compensar lo que dejan de ganar con los préstamos variables -ligados al Euríbor-, por la guerra de diferenciales en la que se han metido.

La hipoteca mixta es pagar la misma cuota durante años (entre 3 y 20 según lo contratado) y después pasar a jugarse el tipo según la cotización del Euríbor, que ahora está en el 0,154%.

La banca sabe que de aquí a lo menos 10 años el Banco Central Europeo pretende dejar en mínimos los tipos de interés y eso dejará al Euríbor bajo. Por eso busca paliar la situación para seguir ganando dinero con hipotecas fijas y mixtas.

Al cliente le tranquiliza saber cuánto pagará al mes durante mucho tiempo y le permite planificarse económicamente. Pero durante ese tiempo se arriesga a estar pagando más que con una hipoteca variable, con el Euríbor en mínimos históricos.

Transcurrido ese tiempo la cuota se actualiza según el Euríbor y el diferencial pactado, cuya suma puede ser inferior o superior a la cuota fija que se estaba pagando. Si es superior, estuviste haciendo el canelo y de repente te vendrá un gasto que a lo mejor no puedes asumir. Si es inferior, tu bolsillo respirará algo pero te dará rabia haber estado pagando de más.

Con una hipoteca fija siempre tienes la misma cuota y se supone que los momentos de Euríbor bajo se compensan con el ahorro en los momentos de subidas, pero en el escenario actual si el interés fijo no es muy bajo y la hipoteca no es a largo plazo no interesa. Con una hipoteca variable te la estás jugando siempre, pero al menos en estos primeros años te beneficias del Euríbor requetebajo.

Si en los próximos 20 ó 30 años el Euríbor alcanza como mucho el 2% te interesa una hipoteca a interés variable. Si lo supera durante mucho tiempo, mejor a tipo fijo o mixto. Pero a juzgar por el comportamiento de los bancos, sacando estas hipotecas al mercado, es que se prevé que el Euríbor esté bajo mucho tiempo, así que no parece que interese una hipoteca mixta. Este tipo de préstamos son una lotería difícil de predecir y en la que conviene meterse con la mayor información posible, como en todo.

En una mixta a veces puedes elegir cuántos años tendrás la cuota fija y no hay más vinculación que en las otras, pero acarrea bastantes comisiones (1% de apertura; cancelación, amortización, que es pagar antes de tiempo, y subrogación, que es cambiar la hipoteca de banco).

Hay varias entidades que han lanzado hipotecas mixtas, entre ellas ING con 2,25% de tipo fijo y Euríbor + 0,99%; Bankinter con 1,95% fijo y Euríbor + 1,50% más adelante, y Bankia, con un interés del 2,30% los tres primeros años y Euríbor +1,50% el resto.