En estos casi 12 años desde que estalló la crisis (cuidadín que todo apunta a que viene otra…), los bancos por no firmar, no firmaron casi ni hipotecas inversas.

Este tipo de préstamos han sido siempre  famosos porque las personas mayores de 65 años, cuando ya tienen pagada la hipoteca (o no del todo), le entregan el piso al banco (o a veces al centro de mayores en el que están viviendo) y a cambio reciben una cuota para complementar los gastos que tienen en ese momento, generalmente por los cuidados que reciben.

Pero terminó desapareciendo porque los bancos cerraron el grifo del dinero hasta el extremo y porque tampoco los mayores que recurrían a ella (y sus herederos) quedaban totalmente conformes con ella.

Esta fórmula, que estaba más en desuso que el chicle Boomer, ha saltado de nuevo a los portfolios de algunas entidades o empresas de préstamo desde que en 2013 se vieran firmar las últimas entre remolinos silbantes de ramitas como los que pululan por el desierto.

Básicamente existen dos tipos de hipoteca inversa: en el que conservas la propiedad de la vivienda y en el que no. En ambos la casa debe tasarla una empresa homologada e interviene un asesor externo independiente para vigilar que la entidad con la que firmas no abusa ni hace cosas raras. Por cierto, no hay impuestos y está exenta de tributar en el IRPF.

Si conservas la propiedad de la vivienda y luego la heredan tus hijos o quien tú quieras, puedes esperar que te den entre el 25% y el 45% del valor de tasación. El problema es que si luego tus herederos quieren recuperar la casa sin cargas, tienen que pagar lo que te prestaron o en otros casos la vivienda directamente se la queda la entidad financiera.

Si no conservas la propiedad de la vivienda es que vendes la nuda propiedad, que es la esperanza de heredar algún día mientras tú usas el piso hasta que te mueres. En este caso obtienes más dinero (entre un 50% y un 80% del valor de la vivienda, según la ubicación, la edad, el estado de salud del titular, etc…), peeeero tus herederos no pillan na de na porque cuando falleces, la propiedad pasa a ser de quien te prestó el dinero.

Como no parece un producto ventajoso ni un chollo, sino más bien el negocio jugoso de algunos con la necesidad de otros, lo recomendable es recurrir a él sólo si realmente se necesita el dinero y no hay otra manera de conseguirlo.

Ufff… ¡¡Por fin!! ¡¡Qué alivio!!

¡¡Novedades en la cláusula de vencimiento anticipado!! Como quedaban dudas de lo que dijo en marzo sobre que un juez no podía parar un desahucio amparándose en que una cláusula de la hipoteca era abusiva, un par de juzgados españoles han vuelto a preguntar sobre el tema al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Éste órgano con sede en Luxemburgo, que hasta lo que dijo en marzo nunca nos había fallado, ha vuelto a opinar -esta vez mejor- sobre esta cláusula que ha permitido a los bancos iniciar el proceso para echar a la gente de casa por haber dejado de pagar una cuota.

Ahora en julio, este tribunal ha sentenciado que en caso de desahucio no te pueden desalojar  así sino que hay que acogerse a la nueva ley que dice que son al menos 12 mensualidades o el 3% de lo que te prestaron lo que dejes a deber -si estás en la primera parte de la hipoteca-. Si estás en la segunda, el límite sube al 7% del dinero prestado o al impago de 15 recibos.

En caso de que ya tengas en marcha la ejecución hipotecaria, situación en la que se encuentran miles de hipotecas ahora mismo en España, el juez no puede quitar la cláusula de vencimiento anticipado y poner otra que quiera, sino que como es nula, se quita de la hipoteca y punto.

Entonces puedes decidir si seguir con el embargo de la casa o si prefieres archivarla e ir a un procedimiento declarativo. Esto último no es otra cosa que el banco te reclame lo que debes por una vía administrativa, pero sin ejecución y sin riesgo de perder la casa.

Esto va a permitir que muchos desahucios que están en punto muerto se puedan resolver sin perder la casa, porque hay deudas que van a ser renegociables y pagables al banco en condiciones más favorables a los clientes. Las que no lo sean sí que podrán continuar el proceso de ejecución, pero siempre y cuando cumplan con los criterios que hay ahora mismo en la nueva normativa hipotecaria, ya que la cláusula de vencimiento anticipado es nula y el juez no puede sustituirla por otra que perjudique al cliente.

Una de las claves es que esta cláusula no se puede dejar en el contrato aunque se cambiaran sus condiciones, como pasaba antes, sino que se tiene que eliminar por completo. Ya han sido diferentes jueces de Guipúzcoa, Sevilla, Gijón y Castellón los que, antes de conocerse esta noticia, habían hecho esto mismo en estos casos.

Como siempre ha tenido que ser el Tribunal Europeo el que ha venido a poner orden en todos los abusos bancarios españoles, mucho tiempo después de que se empezaran a cometer y contra el deseo de bancos y, lo que es peor, el Tribunal Supremo.

Lo han ultimado todo a la carrera

Bancos y notarías han trabajado contrarreloj para adaptarse a la nueva normativa hipotecaria que entra hoy en vigor (porque tocaba ayer pero fue domingo). Será válida para todas las hipotecas u otras operaciones que se realicen a partir de ahora.

La banca ha dado formación hipotecaria a sus empleados y preparado templetes, todos iguales para que compares mejor las ofertas de cualquier entidad. El nuevo formato se llama Ficha Europea de Información Normalizada (FENI) y también habrá una Ficha de Advertencias Estandarizadas, en la que se hablará de las cláusulas de cada hipoteca.

En las notarías se han preparado para pasarte un test de comprensión antes de firmar la hipoteca y el Consejo General del Notariado ha tuneado su plataforma informática (Ancert) para gestionar toda la documentación de las más de 30.000 operaciones que habrá cada mes, si nos basamos en las que contabilizó en marzo pasado el Instituto Nacional de Estadística.

A pesar del sprint, se rumorea que no está todo 100% listo y pueden surgir colapsos y complicaciones, como cuando hay grandes cambios en grandes estructuras. La nueva ley trae más burocracia, pero se supone que será para darnos más transparencia y seguridad al firmar una hipoteca, tratando de evitar los fiascos y las cláusulas abusivas que han estallado en los 10 últimos años.

Cada banco, además, ha ultimado el tema por su cuenta. Unos contarán con su propia plataforma para conectarse a del notariado, otros trabajarán con la plataforma oficial (Ancert) y otros han contratado el servicio a terceras empresas.

Lo peor que puede pasar es que sufras algún retraso en la firma de la hipoteca… Lo que choca con las ganas que, hasta hoy, habían puesto algunas entidades para que los préstamos se firmaran “cuanto antes” y así evitar que se hiciera bajo el nuevo marco legal.

Esta ley, que llega con 3 años de retraso, se resume en estos puntos que ya os adelantamos en diciembre, cuando se aprobó para que empezara a funcionar en marzo (al final se ha retrasado). Atención si vas a firmar una hipoteca a partir de hoy porque el marco de juego es distinto… Y atención si ya tienes una hipoteca firmada porque, a partir de ahora, la subrogación (cambiar la hipoteca de banco) va a ser más fácil y más barata.

Hasta ahora la banca ha estado muy quieta sin apenas modificar su oferta de hipotecas a tipo variable y sin parar de tocar el tipo fijo. Es lo que más les interesa porque el Euríbor sigue bajo cero y de nuevo en caída libre. Pero no será de extrañar que, además de ver nuevas ofertas para robar clientes a otras entidades, saquen a tipo variable algunas más caras para suplir lo que la nueva ley les hace pagar o les evita ganar.

Celebrémoslo ahora que podemos…

El Euríbor sigue cayendo y cierra mayo en el -0,134%. ¡¡Tomaaaa!!! Esto significa que las hipotecas que se revisen con él no tendrán una bajada, pero tampoco la subida que tenían que haber tenido si el Euríbor hubiera vuelto a terreno positivo esta primavera como se esperaba…

Las hipotecas anuales apenas subirán entre 3 y 5 euros de media y las semestrales 1-3 euros. ¿Pero por qué el Euríbor baja cuando se esperaba que subiera? La clave está en el Banco Central Europeo, que después de un tiempo mareando la perdiz sin subir los tipos de interés, en el 0% desde marzo de 2016, por fin la semana pasada dijo que no tiene intención de tocarlos hasta por lo menos la segunda mitad de 2020.

Esto significa que al menos hasta dentro de un año o dos, si te toca justo la revisión anual ahora, no veremos un Euríbor más alto. Este indicador siempre ha dependido de lo que marcan los tipos de interés porque es el dinero al que el Banco Central Europeo deja lo que luego la banca se presta entre sí o a nosotros.

Esto es así más que nunca porque los grandes ahorradores se han ido a invertir en el ladrillo, así que se ha mermado mucho el típico negocio que tenía la banca de prestar a los hipotecados el dinero de los ahorradores y darles a estos como “tipo de interés” parte de lo que ganaba prestando su dinero a los hipotecados.

El Banco Central Europeo lleva retrasando la subida de los tipos de interés por lo menos dos años. Su presidente, Mario Draghi, nunca ve el momento apropiado, pero es que igual tampoco lo ve quien le suceda a finales de este año y eso que sí dijo que los iba a subir.

Como la economía europea no despega ni con una palanca, especialmente por Italia, Alemania, Holanda… Tenemos tipos de interés en cero para rato (siempre, además se retrasan en toooodas las previsiones que hacen) y, por lo tanto, hipotecas baratas para más tiempo.

Baratísimas especialmente si la firmaste antes de la crisis y tienes un diferencial inferior al 1%. Para contrarrestar que el Euríbor, que lleva en negativo más de 3 años, le hace ganar menos intereses, la banca pone un tipo fijo los primeros 12, 18 o 24 meses de las hipotecas y últimamente ya no mejora sus ofertas, está todo parado. Pero como el Euríbor negativo se está alargando tanto, ese periodo del fijo termina y la gente empieza a pagar cuotas con intereses inferiores al diferencial, porque a éste se le resta el Euríbor.

Por eso algunos bancos se sacaron de la manga la cláusula cero, para no restar nada al Euríbor, pero otros no tienen eso y nos quedan por lo menos 1 o 2 años más para respirar tranquilos y celebrar que no subirán los tipos y, por tanto, se espera que tampoco el Euríbor.

Éste es el motivo principal de que la banca se obsesione con el tipo fijo y nos lo meta por los ojos. Con él tiene ganancias más altas aseguradas mientras el Euríbor esté tan bajo.

¿Estás mirando hipotecas para comprarte una casa? Como cada mes te ayudamos con un completo resumen del panorama y, tras analizar más de un centenar de préstamos, un listado de las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Este mes, sin duda, la gran novedad es que el 16 de junio entra en vigor la nueva norma hipotecaria que viene a regular, entre otras cosas, el cambio de hipoteca de banco (subrogación), las comisiones, la vinculación, las cláusulas abusivas y que el banco corra con todos los gastos de la hipoteca excepto la tasación, algo que ya vienen haciendo algunas entidades. Por eso y porque el Euríbor vuelve a caer, se acabó la guerra de precios en el tipo variable, apenas hay cambios en las ofertas.

Quizá hayas detectado que el banco tiene mucha prisa por firmar la hipoteca, pero mejor mira las variables y espérate a que pase el 16 de junio para acogerte ya a la nueva situación, mucho más beneficiosa para ti.

También notarás que en la notaría, donde deben asesorarte gratuitamente sobre la legalidad o no de la hipoteca durante los 7 días anteriores a la firma del préstamo, te pasan un cuestionario para saber que has comprendido todo lo que vas a firmar. Así se evitan posteriores reclamaciones al banco alegando que no tenías ni idea de lo que te colaba.

Como el Euríbor sigue bajando, de forma inesperada desde marzo cuando se preveía que en primavera iba por fin a tocar terreno positivo tras 3 años en negativo, la banca se pone nerviosa y te querrá meter por los ojos una hipoteca fija que a ellos les asegure ganancias estables y más altas que con el Euríbor por lo menos a corto y medio plazo. Tal cual está la situación se estima que una hipoteca fija no es rentable a menos de 20 años.

Entre los préstamos variables siguen cobrando un interés fijo el primer o dos primeros años, por lo mismo: para paliar la falta de ingresos por un Euríbor muy bajo, siendo los mejores los de la banca online: MyInvestor (Andbank), Openbank (Santander), Pibank (Grupo Pichincha) y Coinc (Bankinter). Como ves entre paréntesis, todos pertenecen a grandes grupos bancarios que se lanzan al mercado online para morderle terreno a ING, antiguamente el líder durante años en este tipo de hipotecas.

Las hipotecas online les conllevan menos gastos porque ahorran en personal e infraestructura de oficinas, etcétera, por eso pueden ofrecer diferenciales más competitivos que las entidades que sólo trabajan de manera presencial.

Aunque por ahora no están al alcance de quienes no se llevan bien con la tecnología o no tienen una sólida base de nociones hipotecarias, son las hipotecas del futuro. En unos años, cuando más nativos digitales se incorporen a la compra de vivienda, se concederán más hipotecas online y por teléfono móvil de las que se concedan en oficina. De hecho Coinc, que sólo tiene presencial la firma ante notario, ha crecido muchísimo en la concesión de hipotecas desde que lanzó este préstamo tan profundamente digital.

Este mes hay uno nuevo: la Hipoteca Vamos de Ibercaja, que no entra en la clasificación por sus condiciones, pero que merece la pena mencionar. A Euríbor + 0,99% para el 80% del piso o un diferencial muy competitivo del 0,80% si necesitas como máximo el 60%, aunque para eso también tienes la hipoteca de Openbank a Euríbor +0,79% si no necesitas más del 50% y con menor vinculación.

La guerra de precios se ha trasladado al tipo fijo porque es donde los bancos sacan mayor rentabilidad ahora mismo, al cobrar bastante más que con los préstamos variables. A 20 años las mejores este mes son la Hipoteca Fija de Bankinter al 1,90%, la de MyInvestor al 1,99% y la de Openbank al 2,15%. Muy de cerca le sigue la Hipoteca Sin Comisiones Fija de Bankia al 2,20%, un poco más cara pero competitiva por no tener vinculación ni comisiones.

Este movimiento inesperado nos trae cuotas baratas aunque un poco más altas

El Euríbor, índice del que aún dependen la mayoría de las hipotecas en España, sigue bajando sin prisa pero sin pausa.

Digo aún porque con la gran bajada que se hizo de los intereses fijos hace 3 años, que todavía continúan baratos y competitivos en comparación con lo que eran, el 40% de las hipotecas se firman a tipo fijo en comparación con el menos del 10% que suponían antes de 2016.

O sea que cada vez hay menos hipotecas que dependan del Euríbor, pero siguen siendo mayoría en el cómputo global. Además, este año por fin hay más hipotecas que se firman de las que se cancelan. Esto no pasaba desde antes de la crisis que tuvimos entre 2008 y 2015. Hasta ahora cada año había más hipotecas canceladas que hipotecas nuevas, lo que estaba haciendo perder a los bancos miles de euros en intereses.

En mayo del año pasado el Euríbor empezó a bajar, despacio, poco a poco, hasta que se volvió imparable y todo apuntaba a que llegaría a positivo en esta primavera. Pero… ¡¡¡Oh, sorpresa!! En marzo de este año parecía que se estancaba y empezaba a bajar, algo que se ha vuelto a ver en abril y que se va a ver en este mes de mayo.

¿Y eso? Justo cuando el Euríbor tenía que haber vuelto a positivo tras 3 años en negativo -desde febrero de 2016-, va y empieza a caer de nuevo… La respuesta la tiene el Banco Central Europeo, que como ve que ciertas economías europeas como las de Italia, Holanda y Alemania no despegan, no quiere darle alas a los tipos de interés para que tampoco despeguen. De momento se espera que los tipos de interés, de los que depende el Euríbor, se mantengan en el 0% como mínimo todo lo que queda de este año.

Eso pone de los nervios a la banca pero nos viene muy bien a los hipotecados, que seguiremos manteniendo cuotas bajas tras la próximas revisiones. Cuotas bajas, pero no necesariamente más baratas que las que ya teníamos porque hace 6 meses, en noviembre de 2018, el Euríbor cerraba en el -0,147% y hace un año, en mayo de 2018, se despedía en el -0,188%.

Ambas cifras son más altas que la que se espera que el Euríbor marque en este mes de mayo (-0,134%), con lo que la hipoteca subirá un par de euros si te toca revisión semestral y se quedará más o menos igual o subirá como mucho 5 euros si la revisión es anual.

Si el Euríbor sigue cayendo en la misma progresión que hasta ahora, no sería hasta agosto y en los meses siguientes, si os toca revisión en ese momento, cuando notárais un nuevo ahorro en la hipoteca. Pero habrá que esperar, porque las previsiones siempre son eso… Previsiones. Y cualquier movimiento del Banco Central Europeo puede hacer que cambien, aunque de momento no parece que vaya a ocurrir nada diferente.

Tocará esperar todo el verano para saberlo

Si tienes una hipoteca con Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) esto te interesa. Acabamos de saber que el abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) no nos contará sus conclusiones sobre si es o no abusivo e ilegal el 24 de junio, como estaba previsto, sino que lo retrasa hasta el 10 de septiembre.

Dos meses y medio más para seguir pagando cuotas más altas que si tuvieras el Euríbor + 1%, que es la reivindicación histórica de los afecactados por el IRPH desde que en 2013 desparecieron todos los IRPH y se quedó sólo el de Entidades.

Desde siempre los clientes con IRPH están pagando entre 1.200 y 2.400 euros más al año por la hipoteca, ya que el Euríbor ha cerrado abril en el -0,112% (y va a continuar cayendo) y el IRPH en el 2,107% (y eso que ha bajado…).

Aunque la opinión del Abogado General del TJUE es tan importante y premonitoria que el Tribunal luego suele coincidir en su veredicto con él, la cosa va para largo. Ya no sólo porque su dictamen se retrase 2 meses y medio sino porque después de éste, el Tribunal tardará algunos meses más en pronunciarse, o sea que se te puede ir la cosa de aquí a un año.

Si no quieres o no puedes seguir pagando más el IRPH tienes 3 formas de deshacerte de él sin perder el derecho a reclamar después que te devuelvan todo lo que has pagado de más por tener IRPH más los intereses.

Una es acordar con el banco un cambio del IRPH por el Euríbor. Es lo que se llama una novación hipotecaria. Lo normal es que el banco no quiera aceptar o que, en caso de hacerlo, quiera que a cambio firmes un seguro adicional, una hipoteca fija que no te conviene o cualquier otra cosa que le beneficie y le asegure seguir ganando por otro lado todo el dinero o al menos una parte de lo que va a perder si te pasas al Euríbor.

Otra opción es una subrogación: cambiar la hipoteca de banco, asegurándote de que la nueva entidad sí te pone Euríbor. En ese caso tu banco tiene 15 días para contraofertarte y, si iguala o mejora lo que te ofrece el nuevo banco, quedarte con el que ya tienes. Es lo que dice la nueva norma hipotecaria que entrará en vigor el próximo 16 de junio.

La tercera opción es firmar una nueva hipoteca para, con ese dinero, cancelar la que tienes actualmente y quedarte sólo con la nueva. Pero, ojo, súper importante: si haces cualquiera de estas cosas ni se te ocurra firmar una cláusula o contrato que diga que renuncias a reclamar después cualquier cosa, porque entonces perderás todo tu derecho a hacerlo.

Es muy típico que los bancos propongan este tipo de acuerdos para asegurarse de que luego no les demandas, ya lo hemos visto por ejemplo con la polémica cláusula suelo, y son acuerdos legales y validados por el Tribunal Supremo. ¿Entonces me conviene hacer cualquiera de estas cosas para acelerar la desaparición del IRPH de mi vida?

Pues depende de cómo vayas de pasta porque estas opciones suelen conllevar gastos (comisiones, registro, notaría, etc) que, aunque en unos meses ya las tienes amortizadas por el ahorro del paso al Euríbor, puede que ahora no te venga bien pagar.

También depende del préstamo al que te vayas, porque a lo mejor el banco te incita a firmar uno fijo que te salga caro a corto y largo plazo o a suscribir seguros u otros productos como un plan de pensiones que ahora no tienes ni te interesan, y que te harán también pagar más.

Lo más probable es que el Tribunal Europeo declare el IRPH nulo y abusivo, pero como eso tampoco es 100% seguro ni rápido, debes sopesar todas las opciones sin cerrar nunca la posibilidad a reclamar al banco que te devuelva el dinero pagado de más durante años. La banca está que tiembla porque, según Goldman Sachs, podría devolver entre 7.000 y 44.000 millones.