Cuando la tasación sale por debajo del precio del piso

Cuando los números te fastidian pero bien...

A veces los números se ponen en contra

Uno de los trámites imprescindibles al comprar una casa con hipoteca es la tasación. El banco desea conocer el valor de la vivienda que va a financiar y para ello encarga a una tasadora que realice un informe.

El tasador va al inmueble en cuestión, realiza fotos, mide los metros, analiza la zona, el estado de la vivienda, su antigüedad y la compara con las últimas 6 ventas que se han realizado de inmuebles similares en la zona. En caso de no haber, busca lo más parecido en el mismo municipio o municipios cercanos.

El resultado es que últimamente las tasaciones están saliendo por debajo del precio de mercado. Así como durante los años de la burbuja inmobiliaria la vivienda se tasaba bastante por encima de su precio, lo que ayudaba a los bancos a prestar hasta el 100% o más, cubriendo en ocasiones los gastos de compraventa y hasta las vacaciones, ahora la situación es la contraria.

Los tasadores tiran por debajo metiendo en apuros a los nuevos compradores de vivienda con hipoteca, sobre todo en Madrid y Barcelona. Es como si no hubieran asumido que el precio de la vivienda no sólo ha tocado fondo sino que ya se recupera y ha comenzado a subir en general, especialmente en las grandes ciudades donde más gente se interesa por comprar piso.

Si la tasación sale por debajo, el banco presta menos dinero y se deben tener más ahorros. La banca no está por la labor de repetir los errores de la crisis y se resiste a prestar más del 80%, bajando a veces de esta cantidad y sólo superándola en caso de que se elija una vivienda del banco o de la Sareb (banco malo).

El banco marca ese 80% del valor que sea más bajo: la tasación o el precio de la vivienda. Si es el precio de la vivienda no pasa nada, porque aportando el 20% restante más los gastos de compraventa se puede comprar la casa según los cálculos que se hicieron en un principio.

Pero si resulta que la tasación sale bastante por debajo del precio del piso, esta circunstancia te puede partir en dos. Por eso es recomendable añadir al contrato de arras o señal una cláusula que indique que recuperas tu dinero si no puedes comprar la casa porque el banco deniega la hipoteca, por una tasación a la baja o cualquier otro motivo.

Aunque actualmente una informe del tasador puede salir entre 10.000 y 20.000 euros por encima o por debajo del precio de la casa sin que el banco se alarme, si te sale muy por debajo tendrás que reinventar la operación y ahorrar más dinero, esperar para comprar, pedirlo a la familia o comprar una casa más barata.

El drama del IRPH sigue vivito y coleando

Atados por un tormento

Del IRPH se habla poco pero se sufre mucho. Se calcula que quien lo tiene en su hipoteca ha pagado en los últimos 10 años entre 18.000 y 21.000 euros más que si su préstamo hubiera dependido del Euríbor, indicador al que están referenciadas el 90% de las hipotecas en España.

El IRPH es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, siendo el IRPH Entidades el único superviviente de todos los que había. Durante años ha cotizado en paralelo al Euríbor, siempre por encima, pero subiendo y bajando al mismo ritmo, hasta que en 2012 el Euríbor comenzó a caer a lo loco y el IRPH se mantuvo estable.

En ese momento se marcó la mayor diferencia entre ambos, brecha que aún continúa, puesto que el IRPH está en el 2,007% y el Euríbor ha despedido agosto en el -0,048%. Hasta ese momento los afectados por IRPH no sabían que tenían un índice diferente, incluso algunos pensaron que si su cuota no bajaba mientras que la de otros sí, es porque tenían un suelo.

Estaban equivocados y engañados por su banco, que en muchos casos les incitó a contratar IRPH en vez de Euríbor alegando que era un índice más estable. Lo que se callaron es que es más manipulable, algo reconocido el Banco de España.

Los afectados han pagado una media de 2.100 € al año, que suponen 175 € más al mes, un dineralazo para cualquier economía familiar. De haber tenido Euríbor no sólo hubieran ahorrado sino que ahora su deuda sería menor porque hubieran pagado más capital además de menos intereses. La ganancia total de la banca ha sido de 22.000 millones.

Se estima que en España hay al menos 1.300.000 hipotecas con IRPH. Todos persiguen que el banco les cambie el odiado índice por el ansiado Euríbor + 1%, que abarataría sus cuotas significamente.

Lo malo del IRPH es que las batallas judiciales no se ganan tanto como en el caso de otros abusos bancarios como el suelo. Cuando las demandas caían en manos de jueces de lo Mercantil se cosecharon más sentencias a favor de los clientes. Pero al quedar el tema en Juzgados de Primera Instancia el éxito ha caído por su menor formación financiera.

La Asociación de Usuarios Financieros, Asufin, prepara una demanda colectiva contra varios bancos, que esperan presentar pronto. Además de la vía judicial, los afectados por IRPH cuentan con otras dos salidas: una es negociar con el banco el cambio de índice de referencia (IRPH por Euríbor), a lo que la banca es bastante reacia por la pérdida de ganancias; y otra es subrogar la hipoteca a otro banco, con mejores condiciones.

¿Subirá la cuota de la hipoteca con el nuevo Euríbor?

Toquemos madera…

Aunque el ministro de Economía en funciones, Luis de Guindos, dijo hace meses que la nueva forma de cálculo del Euríbor no perjudicaría a las hipotecas, al no subir las cuotas, la cosa no está tan clara.

Lo que antes se llamaba Euríbor Plus y que ahora seguirá siendo simplemente Euríbor, consiste en utilizar los intereses que se cobran los bancos por prestarse dinero para calcular el Euríbor diariamente.

Ahora lo que se usa con estimaciones que los bancos publican, pero no cifras reales, y dado que se ha manipulado mucho este aspecto en el pasado, llevan anunciando un nuevo Euríbor por lo menos año y medio.

El retraso en su puesta en marcha es precisamente el miedo que hay a que las cuotas de las hipotecas cambien considerablemente… y no precisamente a mejor.

Se teme que el nuevo Euríbor, que lleva en pruebas todo lo que va de año, no salga negativo sino positivo. Dado que el Euríbor lleva en negativo desde febrero y el pronóstico es que siga así lo menos un año más, estando en torno a cero o muy bajo hasta 2019, existe el temor de que el nuevo Euríbor suba de repente las cuotas hipotecarias asfixiando a las familias.

Existe otra posibilidad y es que, al desaparecer el Euríbor que conocemos hasta ahora, los bancos apliquen el tipo sustituto que aparece en los contratos, que suele ser el IRPH Entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), mucho más caro que el Euríbor.

El IRPH cuesta une media de 2.000 euros más al año a quienes lo tienen, que no paran de pedir que se lo cambien por Euríbor + 1%, ya que el IRPH cotiza en el 2,007% mientras que el Euríbor cerró agosto en el -0,048%. La diferencia es abrumadora.

Todo es especulación, pero lo único en lo que parecen ponerse de acuerdo los expertos es en que las hipotecas subirán con el nuevo Euríbor. Puede ser porque cotice en cero, que ya es más que el negativo de estos meses… Puede ser porque cotice por encima de cero o puede ser porque se aplique el IRPH.

Si nos viéramos en el peor de los casos, que es el del IRPH, se calcula que la cuota puede subir de golpe una media de 150 € al mes, que son 1.800 € al año.

Hace poco pregunté a una directora de sucursal por este tema y me dijo que en principio no se aplicaría el índice sustitutivo sino el nuevo Euríbor, pero esta decisión está en manos de cada entidad, así que disfrutemos de nuestras cuotas bajas durante lo que queda de año y toquemos madera para el año siguiente, que es cuando a mediados se espera que se cambie el Euríbor, si es que no se sigue retrasando el tema como hasta ahora.

De todas formas, no nos agobiemos todavía. La banca siempre va uno o dos pasos por delante y si ahora promociona con tanto interés las hipotecas a tipo fijo, que serían un seguro de pagar menos si en las hipotecas variables se cambia el Euríbor por el IRPH, es que los bancos no tienen de momento intención de hacer esto, o si no se esforzarían más en promocionar los préstamos variables en lugar de los fijos.

La mayoría de clientes no está preparada para asumir subidas de 150 € al mes en la hipoteca, y los bancos quieren cobrar, no aumentar su lista de morosos ni de pisos embargados. Otro aspecto a tener en cuenta es que el Banco Central Europeo puede dejar los tipos de interés en el 0% o muy bajos durante 5 años más, lo que ayudaría a que la banca obtuviera dinero gratis y nos cobrara menos intereses por prestárnoslo. Además, con las hipotecas a interés fijo se tienen asegurado cobrar más durante todos estos años de tipos bajos, así que creo que la cuota de las hipotecas variable subirá, pero muy poco.

Rebajan la comisión por amortización anticipada

Ya era hora

Por fin el Gobierno en funciones incorpora a nuestra Ley una norma europea que cambia la comisión por amortización anticipada tal y como la conocíamos hasta ahora.

La amortización anticipada de la hipoteca es pagar antes de tiempo parte del dinero que debes al banco, lo que te reduce los intereses a pagar y el plazo para hacerlo, en caso de que escojas amortizar en plazo.

Esta opción es mejor que amortizar cuota ya que con ello pagas menos intereses y acortas el plazo de la hipoteca. La amortización en cuota es preferible sólo si necesitas abaratar tu recibo mensual porque no puedes asumirlo.

Hasta el momento los bancos pueden cobrar una comisión máxima del 0,5% de lo que amortices durante los 5 primeros años de la hipoteca y un 0,25% a partir del sexto. Desde ahora, la Ley marca que esta comisión podrá ser de dos formas diferentes, según elija el banco.

La primera opción es cobrar hasta un 0,25% durante los primeros 5 años o las pérdidas que le supongan al banco que tú pagues antes de tiempo. A partir del sexto año no pueden cobrar nada, la amortización sería gratuita. La segunda opción es cobrar hasta un 0,50% durante los 3 primeros años de la hipoteca y luego nada.

La buena noticia no se limita sólo a las nuevas hipotecas sino que, como tiene carácter retroactivo, beneficia a los préstamos ya firmados y que tuvieran esta comisión entre sus cláusulas. Se calcula que en España el 57% de las hipotecas tiene comisión por amortización anticipada.

A ningún cliente le gustan las comisiones, pero a veces no hay más remedio que apechugar con ellas porque el banco se muestra inflexible en la negociación de la hipoteca. La web Kelisto calcula que el ahorro medio por cliente podrá ser de casi 500 euros si decide amortizar anticipadamente. Pero lo mejor es que no te cobren nada, así que antes de firmar la hipoteca negocia que no tenga comisiones de este tipo.

Otra novedad de esta normativa europea que se incluirá en la ley española afecta a los seguros vinculados a la hipoteca. Los bancos no podrán rechazar que contrates una póliza con la aseguradora que tú quieras, siempre que tenga las prestaciones similares a lo que ellos te ofrecen. De forma generalizada, los bancos se niegan sistemáticamente a aceptar seguros que no sean de sus compañías, seguros que si no firmas no tendrás una bonificación (descuento) en el diferencial de la hipoteca.

Necesito poco dinero: ¿pido hipoteca o préstamo personal?

Hay que hilar muy fino

Si necesitas poco dinero para comprar una casa debes valorar dos opciones: pedir una hipoteca o un préstamo personal. Ambas tienen ventajas y desventajas según sea tu caso.

Aunque no todos, la mayoría de bancos tiene un límite mínimo de dinero que prestan para vivienda: unos 30.000 €, otros 50.000 € … El motivo es que el dinero de las hipotecas lo venden más barato que el de otros préstamos y para que les compense quieren asegurarse un mínimo de capital prestado, para ganar intereses a su costa durante años.

Ganan más prestando más, así que prefieren dar hipotecas de 150.000 € antes que una de 50.000 €, contra lo que pudiera parecer, puesto que el riesgo para un banco es menor si presta 50.000 € que si deja 150.000 €.

Entonces, si por ejemplo necesitas 20.000 – 25.000 € puedes recurrir a un préstamo personal. La ventaja es que no tendrás que firmar vinculación (seguros, tarjeta, ingresos, plan de pensiones, etc.).

Tampoco necesitarás inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad, ni tendrás gastos de apertura (en caso de que el banco cobre comisión por ello, que suele ser del 1%), amortización o cancelación. Tampoco deberás pagar el notario por la firma de la hipoteca y ahorrarás la gestoría que realice los trámites.

Tampoco tendrás la incertidumbre de qué pasará con tu cuota, ya que no dependerá del Euríbor, ni del IRPH, ni de ningún otro indicador, será fija. También puedes pedir una hipoteca a interés fijo, que ahora están en el 1,40% – 1,60% las más baratas, pero te saldrá una cuota más cara que una hipoteca variable.

Te interesa una cuota u otra dependiendo del dinero que necesitas, de cuáles son tus ingresos, de qué cuota te puedes permitir al mes, cuánto tienes ahorrado y si ya tienes otros préstamos (estudios, coche, muebles, etcétera).

Lo malo de pedir un préstamo personal es que el interés será mucho más alto. Frente al que hemos comentado de la hipoteca fija o al Euríbor + 1% de una hipoteca variable, el préstamo personal fácilmente se te puede subir al 7% de interés, con una cuota mucho más alta que la de una hipoteca. En España han subido estos intereses para compensar el Euríbor en terreno negativo desde hace 7 meses. Es el tercer país más caro de la Unión Europea para pedir un crédito al consumo.

Los bancos no se arriesgan a prestarte si todas tus deudas te van a suponer más de un tercio de tus ingresos al mes. Que no tienes otras deudas, bien… Tienes terreno para endeudarte. Pero si ya tienes otros préstamos abiertos es posible que te lo denieguen, según tus gastos e ingresos. La solución es poner un cotitular que no tenga deudas, pedir más dinero para llegar al mínimo de una hipoteca o esperar a terminar de pagar las deudas.

Pedir hipoteca: ahora o nunca

¡¡Vamoooss!! Que se te pasa el arroz

Estamos ante el mejor momento para comprar piso con hipoteca en lo que va de siglo. Ahora la financiación es asequible y los precios también.

La vivienda ha bajado, pero ya se constata en los últimos registros oficiales que empieza a subir, si bien los compradores regatean a los vendedores en torno al 20% del precio.

A diferencia con lo que pasó durante el boom inmobiliario hace 10 años, cuando el precio se subió a las nubes, la vivienda está asequible y la financiación también.Tanto que ahora mismo es un 4% más barato vivir en casa propia que de alquiler.

La pena es el empleo, que se ha deteriorado mucho y aún hay récord de paro, entre jóvenes y no tan jóvenes.

Pero la vivienda ya sube y las hipotecas no bajarán de precio. Los bancos han enterrado el hacha de guerra en la captura de clientes a través de las hipotecas variables.

Ya no les interesa pelear por los precios, puesto que un Euríbor asentado en terreno negativo les impide ganar tanto dinero si continúan bajando los diferenciales.Tras 7 meses bajo cero y el vaticinio de que estará por los suelos al menos hasta 2019, la banca ya no se atreve a reducir los diferenciales. De ahí que, contra lo que se pronosticaba, el diferencial más bajo no haya caído hasta el 0,75% sino que se mantenga en el 0,90% – 1% en el mejor de los casos.

Algunas entidades como Abanca han subido el diferencial, del 1,10% al 1,25%, promocionando en su web con mayor interés la hipoteca a tipo a fijo. No es un caso excepcional. BBVA y Bankinter, entre otros, directamente han dejado de luchar en el terreno variable para afincarse en el fijo. Y si vas a un banco te intentarán llevar a su terreno, hablándote de las hipotecas a tipo fijo, que es donde se han llevado la guerra de precios.

Pero esta táctica tiene también los días contados, porque tampoco quieren hincharse a vender hipotecas fijas a plazos largos de tiempo. Si el Euríbor se pone en el 2% dentro de 10 años habrán hecho el canelo porque todos los que tengan interés fijo estarán pagando menos que los del variable y eso les hará mermar nuevamente sus ganancias.

Aunque resulta impopular, otra estrategia que han adoptado, aconsejados por el Banco de España, es la aplicación y subida de comisiones. Por apertura, subrogación, novación, cancelación, amortización… Las hay de todos los tamaños y precios. El ahorro con respecto a una hipoteca con pocas o ninguna comisión es de varios miles de euros.

Además, en 2017 se empezará a aplicar la nueva forma de cálculo del Euríbor y todas las hipotecas que se firmen a partir de entonces irán directamente vinculadas a él, mientras que las hipotecas que se firmen antes irán con otro tipo de interés, si bien se les irá aplicando paulatinamente el nuevo Euríbor. El nuevo Euríbor se espera que cotice en positivo, frente al actual que está en negativo.

O sea que si tienes ahorrado el 20% del piso más el 10% de los gastos de compraventa, lánzate antes de que la vivienda suba de precio, las hipotecas se encarezcan y llegue el nuevo Euríbor. Estamos ante el último tren en marcha…

Demandar al banco, la única forma de cobrar todo el dinero del suelo

La banca sale airosa de momento

Tras las conclusiones presentadas por el abogado general de la Unión Europea sobre la cláusula suelo en España, defendiendo que es legal salvo sentencia en contra y reconociendo que sólo se devuelve el dinero desde mayo de 2013, la banca de nuestro país ha sacado pecho.

Ya no planea eliminar el suelo ni devolver el dinero pagado de más antes de mayo de 2013 si no hay sentencia firme en España, dejando a los afectados la vía judicial (demandar al banco) como única salida para cobrar y librarse del suelo.

Mientras que hasta ahora los afectados ganaban el 95% de las demandas del suelo contra los bancos, a partir de la sentencia del tribunal europeo la cosa será más complicada, porque será difícil que un juez español dictamine en contra de esto.

Como se siente respaldada por la Unión Europea, la banca ha dejado de ofrecer acuerdos a los clientes afectados -tras más de un año haciéndolo en previsión de que la sentencia fuera negativa- y se arrepiente de haber quitado la cláusula en los casos que sí lo ha hecho.

Aunque aún no ha salido la sentencia firme, que se espera para finales de este año, se sabe por otros casos que lo que opina el abogado general suele ser lo mismo que al final sentencia el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Contra lo que parecía en un principio, los clientes que hayan aceptado los acuerdos con bancos, que les ofrecían quitar el suelo a cambio de un interés fijo o a cambio de contratar productos extra como seguros, depósitos o plan de pensiones, han logrado quitarse esta molesta cláusula, algo que a partir de ahora resultará más difícil. No cobrarán un duro, pero al menos ya no pagarán de más. Una triste realidad que protege a la banca frente a los clientes.

De momento la partida contra la cláusula suelo se queda donde estaba, y como todo apunta a que la sentencia europea irá por este mismo camino la banca da por sentado que no tendrá que devolver más dinero y se ha cerrado en banda ante las reclamaciones.

Todas las entidades que, por sentencia o voluntad propia, iban a eliminar el suelo ahora lo mantendrán. Es el caso de Unicaja, Popular y Caibank -entre otros-, que se han retractado de sus planes, al saberse fuertes y apoyados por la Justicia. El más beneficiado ha sido el Sabadell, hasta el momento el más orgulloso de usarlo y el más reacio a quitarlo.

Justifican su uso por el Euríbor bajo y defienden que es legal y pueden aplicarlo. Los que han quitado el suelo se arrepienten y sólo lo eliminarán si hay sentencia judicial firme de por medio, aunque esto les cueste dinero. Pero siempre será menos que devolverlo todo y quitar el suelo, pues confían en que no denuncien todos los clientes.

El Euríbor vuelve a bajar las hipotecas a pesar de subir un poco

El Euríbor sigue hacia abajo

El Euríbor, índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas a interés variable en España, acaba de cerrar agosto en el -0,048%, un poco por encima de la cifra de julio, mes que despidió en el -0,057%, hasta ahora su mínimo histórico.

Este indicador se queda en por debajo de cero por séptimo mes consecutivo, aunque a diferencia de meses anteriores, es la primera vez que sube un poco desde que en febrero se adentarara por primera vez en terreno negativo.

A pesar de haber subido ligeramente respecto a julio, el Euríbor trae un nuevo soplo de aire fresco a las hipotecas que se revisen con él, ya que hace seis meses estaba en el -0,008% y hace un año cotizaba en el 0,161%.

Para los préstamos con revisión anual el Euríbor supone un ahorro medio de 11 euros al mes, que suponen 132 euros al año. La rebaja media en la cuota de hipotecas con revisión semestral será casi imperceptible: 2 euros al mes, que suman 12 euros en los próximos seis meses.

Esta subida es ridícula, testimonial, que no augura un cambio de tendencia sino una estabilización. O sea que no va a empezar ahora a subir sino que parece que se mantendrá en terreno negativo, pero más o menos estable, sin mayores bajadas, lo que confirma que parece que ya haya tocado fondo.

Pero nunca se puede saber a ciencia cierta, porque esta calma que ha mantenido durante todo el mes de agosto puede que termine en un otoño de nuevos mínimos históricos. Lo que sí parece confirmarse, como prevén los analistas, es que nos espera un Euríbor negativo durante un año más, periodo que puede alargarse hasta dos o tres años si la economía no termina de despegar en la zona euro.

Es decir: en los próximos 12 meses el Euríbor se situará entre el 0% y el -0,05%, pudiéndose quedar en esa franja más adelante, si la economía no mejora, o rondar el cero por ciento en la segunda mitad de 2017 y 2018, manteniéndose en torno al 0%, o un poco por encima, en 2019.

A pesar del auge de las hipotecas a tipo fijo, la evolución del Euríbor interesa a la mayoría de los hipotecados a interés variable, puesto que el 80% de los préstamos aún se firman actualmente a Euríbor + diferencial, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La banca está interesada en promocionar los préstamos a tipo fijo para compensar las ganancias que le faltan porque las cuotas de las hipotecas están más bajas que nunca porque el Euríbor cotiza en negativo.

Mejores hipotecas septiembre 2016

¿Has decidido embarcarte en la compra de vivienda porque ves que se ha reactivado el sector? ¿Aprovechaste las vacaciones para darle una vuelta al tema y por fin vas a mirar hipotecas?

Como cada mes, hemos analizado el mercado hipotecario y aquí te presentamos un listado con las 10 mejores hipotecas a interés variable. La novedad a partir de ahora es que también incluiremos dos de tipo fijo.

Hace meses que la banca ha trasladado la guerra de precios del tipo variable al fijo. Ya no les interesa competir por dar el diferencial más bajo. Con el Euríbor en negativo hay que compensar la pérdida de ganancias por las hipotecas variables y uno de los recursos que usan los bancos son los préstamos a tipo fijo, en los que se aseguran durante bastantes años ganar más dinero que con las hipotecas variables.

El 20% de los préstamos hipotecarios ya se firman a tipo fijo, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), si bien todavía el 80% es a interés variable, que hoy por hoy es lo que más interesa si no vas a estar más de 15 pagando cuotas, tanto si es porque es el plazo que vas a contratar y respetar, como si contratas un plazo mayor y vas amortizando poco a poco hasta reducir el tiempo de pago, que es lo que más interesa para abonar menos intereses.

Agosto ha sido un mes tranquilo también para las hipotecas. Lejos quedan los dos últimos años, en los que los bancos movían el precio de sus préstamos hasta en verano. La tranquilidad se refleja también en los diferenciales, que no han cambiado y parecen estancados en torno al 0,90% – 1% los más competitivos.

Algunos bajos no compensan si tienen una vinculación elevada, ya que el pago de seguros y otros productos puede encarecer el precio final de la hipoteca como si tuvieras un diferencial más alto.

El ranking se queda como en julio exceptuando la Hipoteca Mari Carmen de Abanca, que sale porque aumenta su interés a Euríbor + 1,25%, con un tipo fijo del 1,75% los dos primeros años. En su lugar vuelve la Hipoteca Ahora de Liberbank que, si bien cuenta con bastante vinculación, se mantiene en Euríbor + 0,99% a partir del primer año y medio, cuando cobra un interés fijo del 1,95%.

Entre las mejores continúan la Hipoteca Naranja de ING, imbatible con 40 años de plazo y Euríbor + 0,99% sin comisiones ni interés fijo al principio. Lo peor: el mínimo es 50.000 euros y son bastante exigentes con los requisitos, prestando menos dinero de lo que presumen.

La siguiente es la Hipoteca Variable de Bankinter, a Euríbor + 1,20% y un fijo el primer año del 1,50%. Lo mejor: esto es orientativo, mejoran las condiciones si negocias personalmente en la entidad. Lo peor: cobran comisión por subrogación (cambiar hipoteca de banco) y novación (cambiar condiciones en el futuro).

Ambas tienen poca vinculación: tarjeta de débito, domiciliar ingresos y seguro de vida, imprescindibles para rebajar el diferencial.

En el tipo fijo destaca la Hipotca Ahora Fija de Liberbank, con un 1,40% de interés durante 20 años, y una elevada vinculación: seguros de hogar y vida, tarjeta, domiciliar ingresos y plan de pensiones. En este sector también compite fuertemente Bankinter con su Hipoteca Fija a 10 años, con un interés del 1,60%, para lo que sólo pide vincular los ingresos y seguros de hogar y vida.

Hipoteca	Interés	Capital Máximo	Plazo	Comisiones / vinculación
ING Direct. Hipoteca Naranja	Euríbor + 0,99%	80%	40 años	NO / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Variable	Euríbor + 1,20%	80%	30 años	SI / 3 productos
Liberbank. Hipoteca Selecta	Euríbor + 0,80%	80%	30 años	SI / 5 productos
Kutxabank. Hipoteca Variable	Euríbor + 0,90%	80%	30 años	SI / 5 productos
CajaSur. Hipoteca CajaSur	Euríbor + 0,90%	75%	30 años	SI / 5 productos
Bankoa. Hipoteca Variable	Euríbor + 0,95%	80%	30 años	SI / 5 productos
Uno-e. Hipoteca Variable	Euríbor + 1,10%	80%	35 años	NO / 3 productos
Banco Cooperativo Español. Te lo mereces todo	Euríbor + 0,99%	80%	30 años	SI / 4 productos
Liberbank. Hipoteca Ahora	Euríbor + 0,99%	80%	30 años	NO / 4 productos
Oficina Directa. Hipoteca Bonificada	Euríbor + 1,10%	80%	30 años	NO / 3 productos

Las hipotecas fijas ganan terreno por la cláusula suelo y el Euríbor bajo

Lo nunca visto

Las hipotecas a tipo fijo ganan cuota de mercado a pasos agigantados. Mientras que hace un año apenas suponían el 10% del total, en mayo esta cifra se ha disparado hasta el casi el 57,3%, según la Asociación Hipotecaria Española. ¿Por qué un aumento tan brusco? ¿Son tan rentables las hipotecas a tipo fijo? ¿Merecen la pena?

Una de las causas es que la banca ha bajado los intereses de forma espectacular. En tanto que hace año y medio el interés fijo estaba en el 6%, ahora es fácil encontrar préstamos por debajo del 2%, como es el caso de Bankinter, Catalunya Caixa, Bankoa, Ibercaja y BBVA, entre otros.

Cuando preguntas a una entidad por sus hipotecas lo primero que te intentan vender es una a tipo fijo, te preguntan si te lo has planteado o no te dan más opciones.

Tiene ventajas, sobre todo para la banca. Es cierto que no tendrás sustos ni sorpresas porque lo que pagarás de hipoteca no dependerá de ningún índice variable como el IRPH o el Euríbor, ni de la cotización de ninguna moneda como en el caso de las hipotecas multidivisa.

Pero tampoco te beneficiarás de los tipos bajos que hay ahora y que habrá hasta al menos 5 años más. El Euríbor despidió junio en el -0,028% y se espera que siga en negativo como mínimo durante un año más. Precisamente los tipos de interés por los suelos son el principal retraso de la puesta en marcha del nuevo método de cálculo del Euríbor.

Se ha anunciado que empezará a probarse el próximo 1 de enero de 2017, si bien no será hasta el próximo verano cuando se empiece a aplicar a los préstamos hipotecarios. Eso si se respetan estos tiempos, que vienen retrasándose tres años para asegurar que el impacto en las cuotas será mínimo, porque pasar de repente de estar en negativo a cotizar en positivo es un cambio brusco que afectaría a nuestras hipotecas.

La mayor causa de que haya aumentado la contratación de hipotecas fijas es la cláusula suelo. Muchas entidades que aplican este límite mínimo de intereses en sus préstamos han llamado a sus clientes para ofrecerles cambiar el suelo por una hipoteca a interés fijo, con una cuota más barata, a cambio de que no denuncien en los tribunales ni pidan el dinero pagado de más durante años.

Las hipotecas a tipo fijo han mejorado sus condiciones, pero es verdad que aún tienen comisiones más altas que los préstamos en los que varía la cuota, una gran vinculación y menos tiempo para saldar la deuda. Si quieres tener un interés fijo por debajo del 2% debes devolver el dinero en 10 años. Para plazos superiores el interés aumenta. Por eso no interesa firmarlas si no vas a estar como mínimo 15-20 años pagando hipoteca.

La banca centra sus esfuerzos en el tipo fijo para compensar que el Euríbor en negativo le hace ganar menos dinero y que la cláusula suelo, antes o después, le hará perder beneficios y pagar indemnizaciones millonarias. Por eso ahora tienes tanta oferta y la guerra de precios se ha trasladado de las hipotecas variables a las fijas, algo insólito, nunca visto.

Con este artículo, como cada año, me despido hasta septiembre. ¡¡Buen verano!!

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