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Cómo pedir y contratar una hipoteca por Internet

Trucos y consejos para no desesperarte

La banca online se ha modernizado tanto que ya no sólo podemos abrir y cerrar cuentas, hacer transferencias y pagar con el móvil…

Podemos contratar una hipoteca exclusivamente por Internet, con la firma en la notaría como único y último contacto personal.

El resto es todo a través de la Red: la información que te dan, la presentación de documentación, la resolución de dudas y la comunicación en general. Eso hace que tengas que manejarte bien con las nuevas tecnologías, no tengas miedo de Internet ni tampoco desconfíes. En este sentido, la gente más joven es la más dispuesta a interactuar así con el banco, una forma que también viene bien a quien no tiene tiempo ni ganas de pisar una sucursal.

Pero para contratar un préstamo por Internet tienes que saber de hipotecas -en el blog te ayudamos, lee todo lo que tenemos publicado sobre contratar hipotecas-. Debes conocer mucho más que si la contratas por el medio tradicional de ir a la sucursal bancaria.

Como es un proceso a lo Juan Palomo en el que tú te lo haces todo, tienes que tener no sólo destreza en el manejo de la Red sino conocimientos avanzados de lo que es una hipoteca, cómo se contrata, qué abusos te podrían cometer y cómo evitarlos…

Para pedir una hipoteca por Internet, lo primero que tienes que hacer es comparar precios y ofertas, ya que no todos los préstamos online son iguales. Elige los tres que te parezcan mejores: actualmente están bien los de Coinc (Bankinter), ING y Oficinadirecta (Santander), y fíjate que sean entidades de solvencia o que tengan bancos fuertes detrás.

Luego entras en su web, haces una simulación con tu caso y después pinchas en solicitar, pedir o el botón que tengan para eso. Lo demás es sólo seguir los pasos y tiempos que te vayan marcando.

Después tienes que reunir toda la documentación que te pidan (normalmente DNI, recibos de otros préstamos si los tienes, movimientos de tu cuenta, contrato laboral, última Declaración de la Renta…). Escanéalo y envíalo por el medio que te digan: email, a través de su web… Y pregunta si tienen asesor online o teléfono al que llamar en caso de dudas, para que no sea un infierno tener que vértelas a solas con un farrogoso mundo sin ayuda ni contacto humano.

Como en los créditos presenciales, léelo todo con atención y pásalo también a leer a un gestor o abogado experto en materia hipotecaria para que detecten cualquier abuso bancario que quieran colarte y te expliquen lo que no hayas entendido o no te hayan dejado claro por Internet. Utiliza también el derecho que tienes a que en la notaría te revisen el préstamo y aclaren tus dudas gratuitamente una semana antes de la firma.

Lo malo es que no podrás negociar. Así como en una sucursal puedes pedir al empleado que ajuste la oferta a tu perfil, en la banca online las hipotecas son lentejas: si te gustan las tomas y si no las dejas, porque no te van a mejorar nada. Pero también es verdad que, tradicionalmente, han sido las más baratas… Hasta ahora.

Con la ofensiva de BBVA a Euríbor + 0,89% se han quedado atrás los préstamos de Euríbor + 99%, así que si quieres contratar un présamo online espérate unas semanas porque lo más probable es que veamos nuevas ofertas en breve.

Guía básica de hipotecas: documentación y ofertas

Te orientamos para no perderte en el mundo hipotecario

Una hipoteca es pedir dinero prestado al banco para comprarte una casa. Hasta ahí, la parte sencilla. El resto puede ser complicado o complicarse si no se sabe lo suficiente sobre qué es una hipoteca, qué responsabilidades se contraen y qué riesgos entraña.

Si quieres una vivienda en propiedad y la hipoteca es tu única salida, hemos preparado para ti una completísima guía -dividida en cinco capítulos- con todo lo básico que tienes que saber para familiarizarte con el mundillo hipotecario y que no te pierdas, no te timen, entiendas de qué te hablan en las ofertas y hablarte de tú a tú al banco.

FIPER y FIPRE. La FIPER es el folleto que te informa de las condiciones generales de la hipoteca; no es vinculante para el banco, es información general que no obliga al banco a nada. La FIPRE es la Ficha de Información Precontractual en la que el banco detalla todas las condiciones que finalmente te ofrece, después de negociar. Debe reflejar de forma resumida lo que luego firmarás como contrato de la hipoteca. Es vinculante para el banco, que no puede modificar las condiciones el día de la firma ante notario.

DOCUMENTACIÓN. Para estudiar si tu préstamo es viable, el banco te pedirá mucha información. Prepara fotocopias de todos estos documentos, que son los más frecuentes. Cuando consigas una oferta por escrito de un banco, funciona ir a otro con ella para que te contraoferten con algo mejor. Si quieren ganar clientes, harán lo que sea para mejorarla y que te hipoteques con ellos.

DEPARTAMENTO DE RIESGOS. ¿Quién decide si te conceden el préstamo? Con un programa informático basado en algoritmos, un ordenador estudiará si es buena idea o no darte la hipoteca. Se llama scoring. El sistema tiene metida información de préstamos anteriores para que la máquina calcule, según tu perfil, si es arriesgado darte la hipoteca o si, por el contrario, pagarás religiosamente. De momento un empleado experto corrige desviaciones e interpreta los resultados, pero en el futuro la tendencia es a que sólo opine el programa informático.

HIPOTECAS ONLINE. Lo bueno es que son más baratas que las de banca tradicional porque se ahorran los costes de oficinas y negociación directa. Lo malo, esto último… Que la negociación directa apenas existe porque son ofertas cerradas que no suelen adaptarse a los clientes, algo que sí puedes conseguir más fácilmente en banca tradicional. Aún así, negocia, siempre negocia e intenta conseguir lo mejor para ti.

Algunas de las entidades online son filiales de bancos más grandes como Openbank con Santander, que viene avasallando al actual rey de las hipotecas por internet: ING Direct. En los últimos años desaparecieron iBanesto (del también extinto Banesto) y Uno-e, que era de BBVA. La tendencia general en el sector es aglutinar bancos mediante compras y fusiones de unos con otros.

MEJORES HIPOTECAS. A tipo fijo las tienen Bankia, Liberbank y Bankinter, entre otros. A tipo variable ve mirando Openbank, ING y Bankia. El resto incluyen mayor vinculación e intereses más caros. Pero es una cosa cambiante, el banco que hoy está genial, mañana empeora o viceversa. Para estar al día, en el este blog realizamos un análisis mensual, a primeros de cada mes, donde seleccionamos las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo, explicando cómo está el panorama.

¿Quién decide si te dan o no la hipoteca?

¿Crees que es bueno que sólo una máquina decida si te da o no la hipoteca?

Cuando vas al banco para preguntar por una hipoteca y quieres que te digan si te la darían o no, o quieres negociar porque tienes un buen perfil y buscas mejores condiciones, el director o la directora de la sucursal te pedirá un montón de documentación.

Últimos recibos de pago -si tienes otras deudas-, nóminas, última declaración de la Renta, fotocopia de los DNI, entre otros. Todo a encaminado a saber quién eres, cuánto ingresas, cuánto gastas y si, en definitiva, serás capaz de devolver el préstamo que estás pidiendo.

Todos esos datos son enviados a un departamento de Riesgos, que decidirá si te dan o no la hipoteca. Allí hay analistas que meten todos los datos en complejos programas informáticos que recomiendan darte o no la hipoteca. Es lo que en argot hipotecario se llama scoring.

¿Pero cómo lo sabe la máquina? Se le meten parámetros que se piensa que son de buen cliente y otros que son malos, para que cuando reciban datos sepan cómo clasificarlos. Pero la máquina puede dar datos poco exactos o desviarse, así que todo es interpretado por un experto analista.

Sin embargo, la tendencia actual y novedosa es sustituir tanto los programas actuales como al analista por algoritmos matemáticos, que harían la presencia humana innecesaria. O sea que una máquina, exclusivamente una máquina, decide si te dan o no la hipoteca.

La intención es que las decisiones se tomen con criterios homogéneos, que se dé siempre la misma importancia a las mismas cosas, eliminando el sesgo humano. Para lograr que el algoritmo no se equivoque y sea muy preciso se le entrena. Se le meten parámetros que el banco ha obtenido de toda su experiencia con clientes durante años.

Cuantos más datos se le metan al algoritmo, más tiempo tardará en calcular, pero también más capaz será de analizar a fondo tu perfil y mayor la probabilidad de acertar en su decisión. Es muy caro entrenar un algoritmo, pero dicen que merece la pena invertir para no equivocarse con los futuros clientes.

En Estados Unidos ya hay algoritmos que calculan el precio de tu seguro del coche en función de cómo conduces, porque recogen datos de cómo frenas, a qué velocidad vas, etcétera. Son robots muy inteligentes que toman sus propias decisiones en función de las muchísimas variables que se les han enseñado.

Se cree que en España, para 2020, ya no habrá scoring tradicional hecho con un programa de Riesgos y un analista, sino que los algoritmos matemáticos decidirán exclusivamente sobre si se aprueba o no una operación hipotecaria. ¿Te parece bien? ¿Qué opinas? Yo creo que avanzar con la tecnología está muy bien, pero que el ser humano no debe apartarse, y la respuesta de los algoritmos también debe estudiarla un experto porque las máquinas pueden fallar, o ha podido equivocarse quien le suministró los datos para el cálculo de cada caso.

La oficina del consumidor te ayuda a reclamar los gastos de la hipoteca

Toda ayuda es bienvenida, sobre todo si es gratis

En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo emitió la sentencia 705/2015 en la que rechaza, por abusivo, que BBVA, cobre al cliente los gastos de formalización de la hipoteca: notaría, gestoría, impuestos, tasación y registro.

Esto ha dado pie a que clientes de otras entidades reclamen que su banco les devuelva el dinero, ya que se trata de una sentencia del Tribunal Supremo, el máximo en España, y a todos (8 millones) se les ha impuesto por contrato el pago de estos servicios.

Aquí te conté lo básico para reclamar a tu banco, las condiciones que hay que cumplir para solicitarlo, las opciones y los pasos iniciales. Hoy te cuento cómo pedirlo apoyándote en la oficina del consumidor de tu localidad o tu provincia, una forma fácil y gratuita de hacerlo.

Primero busca en tu municipio la oficina del consumidor, que puede tener este nombre o uno similar. Si no sabes si existe o dónde está, pregunta al Ayuntamiento de tu localidad. Cuando sepas cuál es, llama y pide cita previa para que te asesoren sobre los gastos de formalización de la hipoteca. A la cita lleva fotocopia de:

- Página del contrato de la hipoteca (es la escritura que te dio el notario) donde pone que el banco te obliga a pagar todos los gastos. La cláusula suele ser la quinta, si bien en algunos préstamos aparece más abajo. Es la última o de las últimas.

- Factura de la notaría

- Factura de la gestoría

- Pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

- Pago del Registro de la Propiedad

Todo relativo a la hipoteca, no vale lo que pagaste por la compra de la vivienda, que va aparte. La documentación te la dio o mandó dio el banco o la gestoría una vez que terminó todos los trámites, aproximadamente dos meses después de firmar ante notario. Si no encuentras algún documento, pide copia a tu entidad.

Los servicios de la oficina del consumidor son gratuitos. Te explican y aconsejan según tu situación. Primero comprueban que efectivamente aparece la cláusula en tu hipoteca. Si no te aclaras con la documentación o no tienes tiempo de buscar, llévala toda para que seleccionen qué tienes que fotocopiar.

Otro día llevas las fotocopias junto con un sencillo formulario, que te dan allí, donde sólo tienes que poner tus datos personales. En la oficina del consumidor se encargan de presentar todo al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad.

El banco tiene 2 meses para contestar. Si no lo hace o la respuesta es negativa, pon la misma reclamación al Banco de España, que está en Madrid. Puedes entregarlo en persona o por correo certificado. Responderá en máximo 6 meses. Si no lo hace o la contestación es negativa, puedes acudir a un abogado para reclamarlo por vía judicial.

Hay muchos que saben del tema, busca los más experimentados y que tengan casos ganados. Mejor si no te piden provisión de fondos, o sea que les pagues antes de iniciar cualquier acción. Busca el que se lleve menor porcentaje de lo recuperado: unos piden el 6%, otros el 15%, el 20%…

Las opciones de que el banco te devuelva el dinero aumentan si ya tiene sentencias en contra por lo mismo. Busca en Internet para saberlo. Los jueces de audiencias provinciales de muchas partes de España están fallando a favor de los clientes en este tema.

Tan mal saben que lo han hecho y tantas ganas tienen de evitar mala prensa y costas judiciales que algunas entidades ya comparten los gastos en las nuevas hipotecas. No dejes de reclamar, ese dinero (una media de 3.000 €) es tuyo y tienen que devolvértelo. Imagina qué podrías hacer con él… Cuanto más reclamemos mejor, más ruido haremos, más molestaremos al banco y más opciones habrá de que al final nos lo devuelvan a todos.

Hipotecas para segunda residencia

Un lugar para perderse

Dadas las fechas en las que estamos quizá te estés planteando por primera vez, o por enésima, comprar una casa o un piso como segunda residencia para pasar las vacaciones familiares.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), mantener una segunda residencia cuesta de media 1.800 € al año. Compensa si quieres pasar cada año las vacaciones en el mismo sitio, se trata de una familia grande que se lo puede permitir y que va a utilizar la vivienda durante más de un mes al año, y siempre que esos 1.800 euros le supongan un ahorro con respecto a las vacaciones en hotel, apartamento o viaje.

Pero… ¿Es posible tener una segunda residencia sin contar con todo el dinero para comprarla? Depende de tu situación. Ya no se dan tantas hipotecas de éstas como antes de la crisis, si bien han vuelto a bastantes bancos, que han endurecido las condiciones y que también ponen requisitos más altos que para comprar una primera vivienda.

Una hipoteca para segunda residencia es como para la primera pero con condiciones más duras y estrictas. Por ejemplo, en vez de financiar hasta el 80% (o el 100% en casos sueltos) de la casa, prestan entre el 50% y el 75%, según la entidad, siendo lo habitual el 70%. Por eso debes tener ahorrado más dinero: un 30% más los gastos de compraventa, que son aproximadamente otro 10-15%.

También miran tu perfil con una lupa más grande. Importa mucho tu antigüedad en el trabajo, que éste sea estable y que tengas/tengáis ingresos altos o, por lo menos, superiores a 2.000 euros. Mirarán si hay otras deudas, como hipoteca para la primera vivienda, coche, préstamo personal, etcétera; en qué medida están pagadas y cuál es el historial de pagos: ante un sólo impago de lo que sea, una hipoteca principal con mucho dinero pendiente de pago o muchas deudas, pueden tirar para atrás el préstamo para la casita de tus sueños.

Otra restricción es el plazo. Si en las hipotecas habitualmente se paga hasta en 30 ó 40 años, en éstas no se suelen alargar más de 20 años. El motivo para tanto miramiento es que, ante una mala situación económica la segunda residencia tiene muchas papeletas de ser lo primero que se deje de pagar, además de que luego al banco le costará más vender el piso embargado porque, generalmente, se encuentra en zona rural o costera.

Entre los bancos que ahora dan hipotecas para segunda residencia están ING Direct, con Euríbor + 0,99% a 35 años, financiando hasta el 75% del inmueble, sin comisiones y con seguro de hogar y vida. Otra es la Hipoteca Freedom + de Mediolanum, a Euríbor + 1,09% durante 30 años, con la misma vinculación y prestando hasta el 70%. Santander deja también hasta el 70% a 25 años a Euríbor + 0,99% desde el tercer año y con mayor vinculación.

La forma de búsqueda debe ser la misma que para cualquier otra hipoteca: mirar y comparar diferentes ofertas, revisar las webs, llamar y visitar oficinas, preparar una retahíla interminable de documentación de todo tipo para que estudien tu caso y te hagan una oferta, para después llevarla de unos bancos a otros intentando que la competencia te mejore lo que ya te ofrecen. Antes de firmar, asegúrate de que tienes todo bien atado siguiendo estos consejos.

Precauciones antes de firmar una hipoteca

El mejor consejo es mirar todo bien y preguntar al que sabe para no meter la pata

¡Compruébalo todo!

Una vez que tienes claro que te quieres comprar una casa y necesitas financiación es la hora de ir de banco en banco.

Internet te ahorrará tiempo, pero no todas las webs de los bancos incluyen la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) donde las entidades están obligadas a incluir toda la información básica de cada una de sus hipotecas y de ponerla a disposición de los clientes en todos los medios de comunicación disponibles.

Pero, como digo, siguen siendo opacos y dan pocas o ninguna pista en su web, forzándote a llamar o a ir a una sucursal. Lo que pone en esta FIPRE no compromete al banco a cumplir nada en el futuro, pero te sirve para saber qué ofrece y comparar detalladamente unas hipotecas con otras.

Cuando ya te has decantado por varios préstamos, ve al banco y pide la FIPER (Ficha de Información Personal), donde la entidad pondrá las condiciones que te ofrece después de haber estudiado toda la documentación que acredita tu situación laboral, personal, financiera, etc.

Este documento tampoco le obliga a nada, pero te informa de qué te ofrece realmente a ti, que puede ser bastante mejor o peor que las condiciones generales para cualquier cliente. Es cuando toca negociar y enseñar las FIPER de la competencia para lograr que te mejoren las condiciones.

Cuando te decantes por un banco en concreto es hora de extremar las precauciones. Una vez que te han concedido la hipoteca, tras realizar una tasación (que tú puedes aportar siempre que tenga como máximo 6 meses y esté hecha por empresa homologada) y averiguar si la casa tiene cargas (se pide una nota simple que tú puedes aportar para ahorrar 20€), utiliza tu derecho de elegir el notario que quieras (uno cerca de casa o del trabajo, por ejemplo) y 10-15 días antes pregunta cómo va el proceso de compraventa.

El banco habrá tenido ya que llamar a tu vendedor para pedirle documentación sobre su hipoteca (si tiene), titularidad de la casa, certificados de estar al corriente de pagos en comunidad de propietarios e IBI, y certificado energético. Tú sólo tendrás que aportar las capitulaciones matrimoniales y el libro de familia, en caso de estar casado, y el DNI original envigor.

Pide también que, como mínimo 3 días antes de firmar, te envíen el contrato de la hipoteca y la oferta vinculante, que aunque no es obligatorio que la den, es la que tendrás que presentar en un juicio si tuvieras que demandar al banco por abusos o problemas.

Léelo todo detenidamente y pregunta al banco lo que no entiendas. No estará de más consultar con amigos o familiares que sepan del tema o incluso con un abogado (algunos seguros ofrecen consultas legales gratuitas). Recurre a todo antes que firmar una hipoteca con abusos o aspectos opacos que no comprendas y te puedan generar problemas.

Llama también a la notaría porque desde tres días antes tienen el contrato y lo leen, con el deber de informarte gratuitamente si han visto cláusulas abusivas o algo raro, o para aclararte lo que no entiendas. El día de la firma lee todo también en la notaría para comprobar que lo que habías visto y negociado es lo que finalmente vas a contratar ante notario. Después no hay vuelta atrás.

Documentación para pedir una hipoteca

Tol día haciendo fotocopias

Elegidos y contactados los bancos a los que pedir hipoteca, cada uno te dará una lista de cosas a presentar para que su departamento de Riesgos realice una operación llamada scoring.

Se trata de meter en un sistema informático un montón de variables (edad, ingresos, dinero solicitado, número de hijos, casa a comprar, otras deudas, etc.) y esperar a que la máquina diga si daros una hipoteca es algo arriesgado para el banco (y os la denieguen) o, por el contrario, es una operación segura y rentable porque tenéis pinta de devolver hasta el último céntimo.

Con la banca online es difícil negociar porque las simulaciones y solicitud se realizan por internet y, como de entrada ya tienen buenas condiciones, no están dispuestos a mejorarlas.

Por el contrario, en un banco con oficinas es más sencillo porque tratas bis a bis con un empleado, a veces el director, y tiene capacidad de maniobra consultando a su central de hipotecas. Todo dependerá también de la necesidad que tenga de aumentar su cartera de clientes y de lo bueno que le parezcas. No te rindas: donde un banco ve un escollo, otro puede ver una operación estupenda.

Cada entidad pide una documentación, si bien muchos coinciden en:

- 3 últimos recibos de préstamos actuales (si los tienes), para confirmar que pagas religiosamente y nunca has tenido un retraso. Si no los tienes en papel, los puedes imprimir desde la web de tu banco o solicitarlos en una oficina (te los dan en el acto)

- 3 últimas nóminas, para conocer tu antigüedad, tipo de contrato e ingresos. A veces también piden la vida laboral y el contrato

- que firmes un papel para que consulten al Banco de España si tienes otras deudas. Una cosa es decirlo y otra que sea verdad. Los bancos intentan comprobar todo lo que pueden

- Justificación de otros ingresos, si los tienes

- DNI, para comprobar la identidad y tener los datos personales más básicos

- Última Declaración de la Renta presentada, para saber qué se mueve en tu mundillo económico y cuántos ingresos reales tienes

- Nota simple de la vivienda que quieres comprar, para obtener información de la misma. Se pide en el Registro de la Propiedad del municipio en el que está inscrita la casa

- Libro de familia, para comprobar tu situación familiar

- Situación matrimonial, para demostrar si estás viudo o casado en gananciales o separación de bienes (si es el caso)

- Contrato de arras o señal, sobre la vivienda que quieres comprar

- Movimientos bancarios de tus cuentas actuales, para conocer tu estilo de vida, tipo de consumo, saldo medio de la cuenta y posibles descubiertos

Pasos previos a la solicitud de una hipoteca

Llama a diferentes bancos

Una vez que tienes clara la vivienda, el presupuesto y el dinero que necesitas, llega el momento de pedirlo, a ser posible en un banco que no te cobre por el estudio de la hipoteca.

Disponte a llamar de puerta en puerta, para ir de banco en banco entregando documentación. Lo ideal es que, antes de nada, consultes las web de diferentes bancos para saber qué ofrece cada uno y seleccionar los que más te interesen. Ahorrarás trabajo si, previamente, echas un vistazo a algún ranking de mejores hipotecas como el que elaboramos cada mes en este blog.

Si tus ahorros y/o ingresos son altos lo tendrás más fácil, al igual que si sois dos titulares y tenéis antigüedad en un trabajo estable. En función de vuestro perfil podéis tirar a un banco o a otro y a una hipoteca con mayores exigencias y mejor diferencial, aunque hay varios bancos que actualmente son una apuesta segura porque quieren aumentar su cuota de mercado y estudiarán vuestro caso hasta ofreceros las mejores condiciones posibles. Me refiero a Kutxa, Bankinter, Abanca, ING, Santander y Deutsche Bank, entre otros.

Sus hipotecas son bien diferentes y no hay que dejarse guiar por la publicidad, ya que muchos adaptan la hipoteca según sea tu perfil, como es el caso de Bankinter, o mejoran lo que ya te ofrece otro banco, siempre que se lo lleves por escrito. ING es el que mejor hipoteca tiene sobre el papel, pero también el que menos dinero está dando últimamente. No te guíes sólo por el diferencial… La vinculación y comisiones encarecen la hipoteca y también cuentan.

Si alguna entidad te deniega la hipoteca, no te desmolarices. Hay muchos peces en el mar (en total 40 entidades bancarias) y alguna habrá que os diga el ansiado sí, quiero, siempre que objetivamente vuestro préstamo no sea una operación arriesgada.

Evitas riesgos si tienes, como mínimo, para pagar los gastos de compraventa (tasación, notario, registro, gestoría, impuestos…), que suponen alrededor del 10% de lo que vale la casa, varían de un banco a otro y dependen en gran medida de cuánto dinero solicites. También si dispones de, al menos, el 20% de lo que vale la casa, puesto que el banco no presta más de 80% del valor de tasación o del precio del piso (el que sea menor). El 100% sólo se da a gente con mucha pasta y con gran capacidad de pago o para pisos del stock inmobilario de los bancos.

Cuando has elegido los bancos a los que pedir dinero debes dirigirte a ellos por internet, si se trata de bancos online, o en persona. También puedes llamar por teléfono para que te digan qué documentación pide cada uno y así ya ir directamente con todo para que estudien el caso. El viernes hablaré de qué documentos son los que suelen pedir con mayor frecuencia, para que estéis preparados.

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