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Tras 7 años de crisis, el número de hipotecas sube y la morosidad baja

Esto sí que son brotes verdes

Llegados al ecuador del verano, como cada año aquí os dejo el último artículo antes de volver en septiembre con nuevos temas y las noticias más importantes sobre hipotecas.

Para cerrar la temporada, voy a repasar la situación hipotecaria en España y de las buenas noticias, ¡¡que por fin las hay!!

Si bien el año pasado aumentó la compra de vivienda casi un 20%, según los notarios, tampoco es una cifra muy significativa teniendo en cuenta que venimos de un gran cierre del grifo del crédito para hipotecas.

En 2014 se firmaron algo más de 200.000, según el INE (Instituto Nacional de Estadística), siendo la primera vez que la cifra aumenta en vez de caer, como pasó en los últimos 7 años.

El dinero prestado también ha crecido: los bancos nos dejan de media algo más de 100.000 €. Se nota que están necesitados de dar nuevas hipotecas para sustituir a las que progresivamente se van cancelando y para compensar todas las que no han dado durante los años anteriores.

También ha bajado el interés que cobran, que en 2014 fue de una media del 3,5%. Los diferenciales continúan en caída, con nuevas ofertas o rebajas de las que ya existían. Los más competitivos están actualmente en Euríbor + 1,25%, que barren a los de Euríbor + 1%, pues esconden tanta vinculación que encarecen el préstamo por encima de otros teóricamente más caros. Aunque siguen siendo exigentes, la banca en general ha relajado sus pretensiones respecto a los nuevos clientes.

Quizá también se han animado porque sufren menos morosidad: tanto empresas como particulares estamos pagando mejor nuestras deudas, a pesar de que todavía mucha gente se ve acuciada por la cláusula suelo, el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) o una hipoteca multidivisa que ha aumentado su deuda.

Tenemos menos problemas de pago porque, por primera vez en años, destinamos de media menos del 30% de nuestros ingresos. El 30% (o un tercio) es lo que se recomienda usar como máximo para las deudas. Aunque en comunidades como Madrid y Baleares esta cifra se sitúa en el 40%, en otras como Castilla-La Mancha, Extremadura y Murcia el esfuerzo de los hipotecados ronda el 23%, según el Colegio de Registradores.

La cuota media de la hipoteca también ha bajado hasta los 553,44 € mensuales durante los últimos meses de 2014, lo que supone un nuevo mínimo histórico como los que está marcando el Euríbor, gran responsable de tanto ahorro y de que respiremos económicamente, gracias a que está alrededor del 0,16%. De media estamos ahorrando unos 400 € mensuales en la hipoteca respecto a cuando estuvieron tan caras en el verano de 2008.

Tras este resumen y explicación del panorama, sólo me resta desearos un buen verano y que, con estas altísimas temperaturas, vayáis por la sombra. ¡Hasta septiembre!

Hipotecas para mileuristas y los que aspiran a serlo

Préstamos con los pies en la tierra

El ranking de las mejores hipotecas está muy bien. Muy útil, muy mono, ¿pero me sirve si gano 1.000 € al mes?

No todos los bancos aceptan sueldos mileuristas entre su clientela, ni toda la clientela se puede permitir todas las hipotecas. Por eso vamos a hablar de los préstamos accesibles para el sueldo más frecuente, el de alrededor de mil euros que cobran 9 millones de trabajadores, más de la mitad de los que cotizan a la Seguridad Social (algo más de 16 millones).

Si eres mileuristas, lo primero que debes tener en cuenta es si vas solo/a o con otra persona, porque no es lo mismo tener 1.000 € al mes que 2.000 € a ojos del banco.

Si vas solo lo más a lo que puedes aspirar es a un préstamo que no sea exigente con los ingresos, por ejemplo la Hipoteca Mari Carmen de Abanca (Euríbor + 1,75%), la Hipoteca Naranja (Euríbor + 1,49%) de ING y la Hipoteca Bonificada de la Caixa (Euríbor + 1,90%). Comparemos las dos más baratas.

Aparte del diferencial, la del banco holandés interesa más porque no cobra interés fijo el primer año. Abanca te clava un 2,80%, aunque te deja tirarte hasta 2 años sin pagar las cuotas, liquidando al final los intereses.

Ninguna de las dos tiene comisiones, y como mucho te dejan el 80% del valor de tasación o de compra del piso. ING sólo pide que domicilies los ingresos y contrates seguros de hogar y vida, poca vinculación. Lo mismo quiere Abanca, más un seguro de protección de pagos; por si te quedas en el paro, para que te paguen la hipoteca.

Si tus/vuestros ingresos son de al menos 2.000 € al mes, podéis optar a otras hipotecas: Banco Popular (Euríbor + 1,59%), Banco Santander (Euríbor + 1,69%), Bankinter (Euríbor + 1,50%) y BBVA (Euríbor + 1,60%). La del Santander se está quedando alta para competir con el resto, así que imagino que pronto mejorará sus condiciones.

La del Popular se acaba de estrenar, pero no es un banco que me dé confianza porque en el pasado se ha jactado de usar cláusula suelo y creo que este nuevo préstamo, que tanto ha tardado en sacar, es más efectista que efectivo. Bankinter tiene a su favor que fue el primero en bajar el diferencial del 2% y que acaba de rebajarlo de nuevo, siendo el único que acepta la dación en pago: el piso a cambio de cancelar la deuda.

BBVA ha entrado tarde también la lucha por captar clientes pero lo ha hecho con un préstamo sin comisiones y que no incluye interés fijo el primer año, por lo que no te impide beneficiarte del Euríbor increíblemente bajo que tenemos ahora (0,298% en enero).

Por lo menos ahora hay donde elegir, aunque no tengas el sueldo VIP que muchos bancos piden para darte buenas condiciones. Pero recordad que no todo es el diferencial y que muchas veces piden una alta vinculación para conseguirlo. Esto encarece tanto la hipoteca que compensa no acarrear con productos adicionales.

Los marginados en las nuevas hipotecas

¡Fuera de aquí!

Que habláramos el lunes de que más de 11 millones de familias no pueden optar a una hipoteca me ha hecho pensar… Hay gente que, por diferentes razones ideológicas, personalidad o situación de vida, pasan por completo de comprar un piso o tener una hipoteca. ¡Pues okey makey!

Pero hay otra que, en cambio, no la tiene porque no puede. El otro día vimos que hay un límite mínimo de ingresos (2.000 € o 2.500 € al mes) que muchos bancos piden como requisito para darte la hipoteca.

Bien, pues además de esto, hay mucha gente que se queda excluida de la oferta hipotecaria por otros motivos, y no me refiero precisamente a gente que viva excluida de la sociedad.

Falta de ahorros

Aunque reaparecen hipotecas por el 100% incluso para pisos que no son de bancos, en general ofrecen como máximo el 80% de la tasación o el precio si es una primera residencia, o un 70% segundas viviendas.

Entonces, o tienes ahorrado al menos el 20% de lo que vale el piso más un 10% adicional para los gastos que ocasiona la compra (notario, registro, tasación, gestoría…) o no hay hipoteca que valga. Es que esto a nada son 15.000 – 20.000 € y con los sueldos que hay ahora, o si se trata de tu primer trabajo, o si estás pagando un alquiler u otras deudas, a ver cómo ahorras mínimo eso. Puede ser pero vas a tardar.

Trabajas en negro o estás en el paro

A lo mejor tu problema no son los ingresos ni los ahorros sino que tu salario real es mayor que tu salario oficial. O bien curras en negro o te pagan así una parte. El banco no lo contabiliza como ingresos, igual que si estás en el paro, aunque en este caso tus ganancias sí sean oficiales. Mejor valoran un contrato temporal que cobrar el paro, aunque ahora ya o eres indefinido, a ser posible con unos años de antigüedad, o te ponen mala cara.

Perfiles a evitar

Tengan los ingresos que tengan, o son súper estables y pueden demostrarlo o los bancos ya no están tan abiertos como antes a prestar dinero a los autónomos, porque piensan que ganan pan para hoy y hambre para mañana.

Mileuristas, personas solas o familias con alguno en paro, jóvenes con poca trayectoria profesional, quizá irregular o pocos ingresos y sin avalistas, son otros de los perfiles que los bancos rehúyen como de la peste.

Espero que ninguna entidad invente un eslogan del tipo Hipotecas para Todos porque no es cierto. Más bien al contrario: Hipotecas Elitistas, busca la tuya si estás entre los elegidos es mucho más acertado y define a la perfección la situación actual.

Más de 11 milones de familias no pueden optar a una hipoteca

Los ricos serán más ricos y los pobres, más pobres

Tener dinero o no tenerlo es la clave para acceder a determinados servicios en la vida. También a una hipoteca.

Antes de la crisis importaba menos cuánto ganabas. Había ofertas más baratas y se daban un 85% de hipotecas más que ahora. Quizá demasiadas y de forma irresponsable, también es cierto.

Una vez que se decicieron a abrir el grifo del crédito hace un año, los bancos sólo quieren gente solvente, con sueldos lo más altos posibles y, cómo no, trabajos estables en los que cuanta más antigüedad tengas mejor van a valorarte.

Aunque la banca ha bajado el listón de sus requisitos y sobre todo de sus diferenciales, siguen bastante altos y no llegan a las estupendas cifras que vimos hasta 2007.

De nada te sirve que la hipoteca sea a Euríbor + 1,70% o que lleguemos por debajo de Euríbor + 1,50% (como se cree que pasará a finales de este año-principios del que viene) si piden que la unidad familiar tenga unos ingresos mínimos de 2.000 €, 2.500 €, 3.000 € o 6.000 € al mes.

A medida que aumenta la exigencia de los ingresos, disminuye el número de gente que cumple el perfil, máxime ahora que los sueldos han bajado de media un 30% para los que encuentran trabajo durante la crisis. El portal inmobiliario Kelisto.es ha comparado los salarios actuales con la oferta hipotecaria y el resultado es que los 11,3 millones de familias que en España ganan menos de 2.000 € al mes no se pueden permitir una hipoteca.

Casi todas las buenas ofertas te piden un mínimo de ingresos, que como poco suele estar justo en los dos mil euros mensuales. Mención aparte merece la hipoteca Mari Carmen, que Abanca ha lanzado hace poco y que sólo pide unos ingresos de 600 € al mes.

También hay hipotecas que no exigen ingresos mínimos pero son bastante más caras que las que sí los exigen. Aquí se ve la criba que hace la banca, pero lo más fuerte no es esto (que también) sino que la gente con pocos ingresos que sólo puede optar a una hipoteca más cara, al final termina pagando un 4% más al año que los que ganan más dinero, porque estos otros tienen mayores opciones de conseguir una hipoteca de los bancos con mayores exigencias y mejores condiciones.

Según los cálculos de Kelisto.es, en cifras esto sería: los que ganan poco dinero pagan de media al mes 520,92 € frente a los 500,87 € que abonan los que tienen mayores ingresos. Al final del año, los primeros sueltan 240 € más que los otros. Vamos, que encima de tener poca pasta pagas más y tienes peores condiciones. Un timo.

La banca ignora a los que quieren hipotecarse solos

¿Solo o con mala leche?

Ser single ya no es tan fácil como antes. Hasta no hace mucho, era una persona soltera (que no solterona, oiga), tirando a joven, con ingresos interesantes, independizada y buen tren de vida.

De esos quedan cada vez menos y no porque se emparejen como locos. Más bien es que el tren de vida se ha perdido, los ingresos se han esfumado y lo de irse de casa de los padres es más difícil que enseñarle educación para la ciudadanía a Chuck Norris.

Los jóvenes deberían ganar el doble para poder comprarse un piso que no llega a ni 50 metros cuadrados, y al que tienen que dedicar de media más del 60% de sus ingresos.

Si las hipotecas para jóvenes son casi inexistentes, la oferta que tienen las personas solas es prácticamente nula. Y mira que es un nicho de mercado cada vez más amplio. No hablamos sólo de solteros, también de separados, divorciados, viudos…

Están ahí pero la banca los ignora deliberadamente. Tienen necesidad de acceder a la vivienda pero con un sólo sueldo, que en general no es la pera, no se pueden ir más que de alquiler a un piso inferior en el que vivían, o a casa de sus padres, lo que es de agradecer, pero lamentable y deprimente.

Un tercio de los jóvenes entre los 24 y los 35 años todavía no se ha emancipado. En muchos casos no es por falta de ganas, y en otros se largan de casa alquilando porque comprar no está a su alcance.

La banca se ha vuelto muy elitista eligiendo a quién le deja el dinero. Y no te digo que no tenga razón a veces: no es plan de dar dinero a cualquiera como se hizo antes de la crisis, pero también debería fluir más el dinero.

Esta responsabilidad la tienen todos, especialmente las entidades rescatadas con nuestro dinero. O ganas bien de pasta o ningún banco te aceptará como pareja, por mucho que le prometas serle fiel todos los días de tu vida. ¿Y quién gana más de 2.000 euros? Haberlos haylos, pero no muchos menores de 35.

Con menos de ese sueldo la banca es reacia a casarse contigo. ¿Y quién termina los estudios, se pone a currar y gana ese dineral, en una profesión legal y honesta? Decídmelo, por favor, que me reciclo en un periquete.

La oferta hipotecaria se centra en parejas, con trabajos estables, antigüedad laboral, que ganan como mínimo 2.000 € entre los dos -algunos bancos exigen mucho más- y si son jóvenes, mejor que mejor. La oferta está pensada para parejas y familias. La banca pasa de los que no compran un piso a pachas y eso que son 8 millones de personas, de las que cuatro millones y medio viven por fuera de casa de los padres.

La hipoteca nos cuesta un tercio del sueldo

Las aguas vuelven a su cauce

Pagar la hipoteca es cada vez más barato para los que la firmaron antes de la crisis.

Con diferenciales muy bajos, que ya no se ven más que en los libros de Historia, del orden del 0,35%, y el Euríbor en picado tras la bajada continua de los tipos de interés, los titulares de préstamos anteriores a 2010 que conservan sus empleos y sus sueldos están pudiendo hacer frente a la deuda del piso.

Respiran aliviados porque las aguas están volviendo a su cauce. Así como en 2008 destinábamos hasta la mitad de nuestros ingresos para pagar la hipoteca, ahora este recibo no nos supone más del 31%, según el Colegio de Registradores de la Propiedad. Para ver algo parecido tenemos remontarnos a 2003.

Por supuesto es un cálculo global. En Baleares la hipoteca supone de media un 45%, en Madrid casi el 40% y en Cataluña el 33%. Aun así, las cuotas han bajado y resulta que en Madrid la gente paga de media casi 900 pavos de hipoteca, en Baleares casi 800 €, en País Vasco 680 €, en Cataluña casi 670 € y en Navarra cerca de 600 €.

Son las cuotas más caras de España. Viéndolas da miedo pensar lo que se ha pagado cuando la hipoteca era el 50% del sueldo, y ya no te quiero ni contar cómo son con cláusula suelo. Con pisos comprados muy caros por la burbuja inmobiliaria, estas cuotas son ahora una mezcla entre un espejismo y un regalo.

Por fin las cosas son como deberían ser. Aunque la vida laboral se ha precarizado más que un campamento de refugiados, el abaratamiento de las cuotas nos pone las cosas más fáciles y, oh jevens, al fin cumplimos la norma no escrita de que las deudas no deben suponernos más de un tercio de nuestros ingresos.

Que antes tuviéramos que dedicar la mitad de nuestras ganancias a pagar la hipoteca es culpa del banco tanto como nuestra. ¿Quién nos manda comprarnos una casa que vale una millonada, por encima de nuestras posibilidades, no pagar entrada y pedir algo extra para las vacaciones? ¿Y por qué el banco no se dio cuenta de que era demasiado dinero y si se ponían feas las cosas el agua nos llegaría al cuello?

Las hipotecas de ahora son otra cosa: los intereses son más altos a pesar del Euríbor bajo pero los precios son menores porque el valor de la vivienda ha caído un 30% y, según el Fondo Monetario Internacional, todavía tiene que caer un 10% más para estar acorde a los sueldos.

A estos sí que se les pueden poner feas las cosas por tener un diferencial superior al 1,5%, que cuando suba el Euríbor se traducirá en un 5% de interés o más. Para flipar en colores sin tomarse un solo tripi.

El Santander mejora las condiciones de su hipoteca

Quiere ser la hipoteca estrella

El Santander ha mejorado su hipoteca Por fin, que desde mañana hasta el 30 de septiembre tendrá un interés de Euríbor + 1,89% en vez de Euríbor + 1,99%.

También baja el interés fijo el primer año del 2,95% al 2,85% y relaja de 2.500 € a 2.000 € la exigencia de ingresos mensuales conjuntos de los titulares del préstamo.

Es bastante más asequible y realista en el contexto actual, y demuestra que sí se pueden dar hipotecas y en mejores condiciones de lo que se estaban dando.

Ya no se debe gastar con tarjeta al menos 500 € sino realizar tres compras al trimestre. Chupao. No hay comisiones y, para que el diferencial sea 1,89% y no 2,89%, sigue siendo necesario domiciliar la nómina o los seguros sociales y tener seguro de hogar, del que el banco te regala el primer año.

Esta mejora era de esperar. En cuanto vi que ING bajaba el diferencial al 1,89% vaticiné que otros bancos entrarían al trapo y volverían a bajar los intereses de su oferta hipotecaria. Como el Santander va en serio porque quiere captar clientes como sea, incluso dando hipotecas, ha maquillado su préstamo para que le salgan más novias.

Aunque aún dista de ser un préstamo perfecto, sobre todo por el diferencial, podemos decir que no es una mala hipoteca y que está entre las mejores que ahora mismo puedas encontrar. En competencia directa tiene a Caja de Ingenieros, que también ha rebajado el diferencial de Euríbor + 1,94% a Euríbor + 1,74%. Otra buena noticia.

La guerra que Bankinter abrió en octubre del año pasado sigue dando sus frutos. Casi 9 meses después son muchos los bancos que han rebajado el diferencial del 2% y algunos hasta repiten bajada para situar su hipoteca al nivel de sus más directos competidores.

La nueva batalla en esta guerra de precios también la inició Bankinter, bajando el interés fijo del primer año del 3,90% al 2,90%. Le respondió ING rebajando el diferencial y ahora es el Santander el que no se quiere quedar atrás ni descolgado en esta carrera.

Bankinter y Uno-e pueden ser los siguientes. Y no hay que descartar que Evo, Bancorreos, Cajastur, Deutsche Bank o algún otro hagan lo mismo dentro de un tiempo. Las entidades que de verdad quieran captar clientes mediante hipotecas tienen que mejorar condiciones o no se comerán un rosco.

Aquí es donde realmente se ve qué bancos pasan de competir y siguen con hipotecas de intereses altos y condiciones imposibles, cuáles han bajado el diferencial para cubrir el expediente y dar buena imagen, y cuáles son los que realmente quieren dar hipotecas.

La cuota de la hipoteca se ha reducido a la mitad en los últimos 5 años

Ésta es la mejor casa que se puede tener. ¡Las demás siguen siendo todas muy caras!

En 2007 la cuota de la hipoteca costaba el doble que ahora. Según el Banco de España, destinábamos el 42% de nuestros ingresos brutos anuales y ahora sólo utilizamos el 27,5%.

Hace cinco años, los bancos aún daban préstamos entre Euríbor + 0,30% y 1,5% ya como una barbaridad exagerada. En cambio el Euríbor estaba más altito que los pantalones de Steve Urkel.

Ahora el Euríbor está más bajo que las tetas de la Duquesa de Alba, pero los diferenciales de los bancos no bajan del 2,5% y llegan incluso al 5%. Como se pedía y esperaba, el precio de los pisos ha bajado una media del 30% en toda España.

En alguna parte se compran a precio de ganga, por ejemplo en la costa mediterránea con Castellón a la cabeza, mientras en las grandes ciudades la bajada se ha notado menos y cuanto más cerca está el piso del centro, menos disminuye su precio porque sigue habiendo demanda.

Entonces, ¿me interesa comprar un piso ahora porque el precio ha bajado y el Euríbor está bajo, aunque los bancos dan pocas hipotecas y muy caras? Depende varios factores. La vida de una hipoteca es más larga que un día sin pan: 20 años, 30 e incluso 40 si no amortizas anticipadamente.

El Euríbor subirá dentro de unos años y nos repercutirá en lo que pagamos de cuota al mes. Así que, aunque el piso haya costado más baratito, el banco bien que se va a cobrar unos buenos intereses por él durante todo el tiempo que paguemos hipoteca.

Otro factor a tener en cuenta son los sueldos, que en España también han bajado como los pisos, una media del 30%. Quien conserva su trabajo de antes de la crisis y aún tiene la inmensa suerte de que le suben el IPC, quizá pueda optar a una hipoteca. De los parados ni hablamos, en el banco los tratan como apestados.

Quien haya tenido que cambiar de trabajo habrá notado que le quieren pagar el más bajo todavía. Y es eso o nada, porque te dicen que en la puerta hay 35 personas esperando ocupar tu puesto y lo peor de todo es que es verdad y muchos de ellos, o quizá todos, incluso dispuestos a cobrar menos con tal de trabajar.

La hipoteca la conceden en función de los ingresos, no arriesgándose a darte un préstamo que al mes te suponga más del 30% de lo que ganas, porcentaje en el que incluyen otras deudas que ya tengas como un préstamo para el consumo o la letra del coche.

Además, las hipotecas son ahora más caras no sólo por los diferenciales sino porque las esclavitudes que te obligan a firmar son cada vez más numerosas y más caras. Tarjetas de crédito y débito, seguro de vida, de hogar, de coche, de protección de pagos, ¡hasta para el canario por si la palma antes de pagar su parte!

Otro punto es que los bancos prefieren dar hipotecas para los pisos que tienen sin vender, pisos que se niegan a valorar en su precio real actual y que aún pretenden colarte a precios anteriores a la crisis.

La desgravación en Hacienda por la hipoteca en la vivienda habitual dejará de existir para hipotecas firmadas a partir de 2013, por no mencionar que ya ha subido el IVA para viviendas de segunda mano, del 8% al 10%. Para las nuevas se mantiene el súperreducido del 4%, pero ya veremos hasta cuándo.

Pore so, hay que echar muy bien las cuentas hasta que la calculadora eche más humo que una hoguera india, porque lo mismo nos vamos a acordar y mucho de las hipotecas que se daban tan alegremente antes de la crisis, aunque los pisos fueran más caros.

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