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El Tribunal Supremo da la razón a los bancos con el IRPH

Toma jarro de agua fría… Ayyyyyyy

Gua, gua, gua, guaaaaaa…. Con una nota superescueta pretende zanjar el Tribunal Supremo el asunto del IRPH en las hipotecas. No reconoce que el IRPH sea nulo ni poco transparente, ni que haya habido abuso en su utilización.

Se refiere a un caso de Kutxabank, que había sido condenado ya dos veces: primero por el Tribunal de Primera Instancia y luego por la Audiencia Provincial de Álava. Ambas coincidieron en señalar que el IRPH era “abusivo” y que había que anularlo en la hipoteca porque en el contrato no se habían puesto de forma transparente ni el índice principal ni su sustituto.

Pero Kutxabank ha reclamado todas las sentencias hasta que el caso ha llegado al Tribunal Supremo. Éste, cansado de ver que cada juzgado hace lo que le parece y viendo que hay muchos casos similares en tela de juicio, hace un par de meses prometió juzgarlo rápidamente y dar una solución que sirviera de ejemplo a las 1,3 millones de hipotecas con IRPH que hay en España.

Lo malo es que la solución da la razón al banco y que esto ahoga casi todas las esperanzas. La única salida que queda es que los tribunales por debajo del Tribunal Supremo sigan dictando sentencias contrarias al IRPH porque piensen diferente, pero si el caso llega nuevamente al Supremo ya se sabe cómo va a terminar… Al menos de momento.

Otra opción es que algún juez lance una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que es el que termina poniendo las cosas en su sitio y obligando a cambiar de opinión al Tribunal Supremo, como acaba de pasar con las hipotecas multidivisa, y como ya ocurrió con la cláusula de vencimiento anticipado y el suelo.

La sentencia del Tribunal Supremo no se conoce íntegramente todavía, sólo han adelantado esta información. La sentencia aún debe redactarse y se conocerá en los próximos días. Cabe pensar que no ha sido unánime porque cuando lo es lo reflejan en la nota, y esta vez no han dicho nada de eso.

Incluir IRPH en una hipoteca y no querer cambiarlo por Euríbor, sabiendo que éste ha bajado tantísimo mientras el IRPH ha seguido cotizando muy por encima, casi siempre en más del 2%, es un abuso se mire por donde se mire. Mientras que el Euríbor cerró octubre en el -0,18%, el IRPH lo hizo en el 1,904 %. Una diferencia abismal.

Ya no se comercializan hipotecas con IRPH, pero el 1,3 millones que quedan están pagando unos 2.000 € más al año que si tuvieran Euríbor + 1%, lo que llevan reivindicando desde que desaparecieron el resto de IRPH hace ya 4 años, en noviembre de 2013.

Además, es un índice manipulable porque se calcula con los intereses que la banca aplica a las hipotecas, y que ellos mismos pueden subir para modificar el IRPH si les conviene. Pero el Tribunal Supremo, como ve que el IRPH sólo se trata de un índice que se les encalomó cuando desapareció el otro que tenían, no quiere meter a la banca en más jaleos económicos y le ha dado la razón, aun viendo y sabiendo que el IRPH es abusivo respecto al Euríbor, que se puede manipular y que se les encalomó sin avisarles de que era el sustituto de su tipo principal.

¿Qué banco te informa del tipo sustituto cuando estás mirando la oferta o vas a firmar? ¿A alguien le avisa el notario de qué índice le pondrán si desaparece el suyo? Los tribunales tienen obsesión con la transparencia, es lo que se mira para anular o no una cláusula hipotecaria, pero es que aquí a todas luces no hubo transparencia porque a nadie se le informó de que tenía un índice sustituto (el IRPH) que era un abuso total.

El Tribunal Supremo intenta compensar a la banca los disgustos y los gastos de la cláusula suelo, el que le acaba de dar con las multidivisa y otros que no ha tenido más remedio que dictar en contra de la banca. Una vergüenza, vamos. Quedan muchos casos de IRPH en los tribunales, como el de Asufin contra más de 250 hipotecas de BBVA, la mayoría en Cataluña y País Vasco.

Tendremos que enseñar a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo este simulador bueno, rápido y fácil en el que se ve perfectamente los miles de euros que pagarías de menos si tuvieras Euríbor en vez de IRPH. Métete y compruébalo, pero ojo: sujétate el hígado porque te van a dar unos ataques de rabia incontrolables.

El Tribunal Supremo transforma una hipoteca multidivisa a euros

Llegó la hora de cambiarlas a euros

Ya tenemos sentencia del Tribunal Supremo sobre las hipotecas multidivisa, que llevábamos esperando desde el 20 de septiembre, justo cuando se iba a pronunciar, pero decidió retrasarse porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dio su opinión sobre el tema en ese momento. Por ello el Tribunal Supremo español preferió estudiar lo que dijo el tribunal europeo y dictar sentencia más tarde.

El TJUE dijo en septiembre que las hipotecas multidivisa deben ser nulas si hubo falta de transparencia en su contratación. Vamos, lo de siempre, lo mismo que ha dicho sobre la cláusula suelo, que si mete algo en el contrato sin haberlo explicado bien al cliente, o si el cliente no sabía los riesgos que corría o en qué consistía exactamente lo que estaba firmando, la cláusula es nula y debe quitarse de la hipoteca.

En el caso español, contra Barclays Bank que ahora es Caixabank, el Tribunal Supremo acaba de decir que la hipoteca no es nula porque, en ese caso, la hipoteca se anularía completamente y el cliente debería devolver todo lo que debe de golpe. Como esto le perjudicaría mucho, el Supremo ha declarado la nulidad parcial.

Esto significa que, como la hipoteca multidivisa no se firmó de forma transparente, la parte multidivisa según la cual la hipoteca va en otra moneda es nula, quedando igual el resto de la hipoteca. Así el préstamo queda convertido a euros y con obligación de pagarse en euros a partir de ahora, pero con el resto de cláusulas de la hipoteca intactas.

La parte multidivisa se declara nula porque los tribunales piensan que, antes de firmar el préstamo, el banco debería de haber informado los clientes de que la moneda extranjera en que se firmaba (yenes y francos suizos fueron más frecuentes) podía apreciarse (aumentar su valor) y que eso suponía cuotas más caras y deuda más alta.

También se critica a la hipoteca que la parte multidivisa sea la principal del contrato, la que da la naturaleza a esta hipoteca, y que por tanto no se pudiera negociar de forma individual. Por eso se piensa que los clientes han estado más desprotegidos en este tipo de préstamos. Aunque se pudiera prever que la divisa de la hipoteca aumentara, no se imagina que las cuotas pueden estar cambiando constantemente ni que, si la divisa aumenta mucho de valor, el cliente puede tener que devolver de repente una deuda muchísimo mayor.

Esta sentencia ha salido tal y como se esperaba, favorable al cliente y en la misma línea que el tribunal europeo marcó en septiembre. Es muy importante porque sienta un precedente, se convierte en jurisprudencia en la que el resto de tribunales que tengan entre manos un caso similar de hipoteca multidivisa pueden basarse para dictar sentencia a favor de los clientes que sufran una hipoteca multidivisa y demanden a su banco. A partir de ahora, todos los casos de préstamos multidivisa que se ganen en los tribunales deberán ser convertidos a euros.

Las hipotecas multidivisa se firmaron en España principalmente entre 2007 y 2008 en Banco Popular y Bankinter, (también hay implicados otros años y entidades). Según la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), cada hipoteca multidivisa ha aumentado su deuda en 200.000 €. Se calcula que hay 70.000 de estos préstamos, el 52% en francos suizos y el 46% en yenes. Según el despacho Triviño Abogados, el 80% de estas hipotecas no es transparente, de lo que se deduce que al menos 8 de cada 10 casos tienen opciones de ganar si van a juicio.

De todos modos, con esta sentencia del Tribunal Supremo lo más aconsejable es ir primero a hablar con el banco y pedir que transforme el préstamo a euros. Si no lo hace, es hora de pensar en la vía judicial, más larga y costosa, pero con bastante probabilidad de éxito en el 80% de los casos.

Los juzgados de las cláusulas abusivas, en tela de juicio

Hay que ayudar, no poner más problemas

Los juzgados de cláusulas abusivas que se pusieron en marcha en junio pasado podrían tener los días contados, en concreto hasta el 31 de diciembre de este año, si deciden que dejen de funcionar, algo que está decidiendo el ministro de Justicia, Rafael Català, junto con las comunidades autónomas.

A estos juzgados les han caído más palos que a un estera desde que empezaron a andar, principalmente porque no han sido dotados de personal ni medios suficientes para atender las casi 120.000 demandas que les han caído encima hasta ahora.

Precisamente se crearon para descargar los juzgados donde se veían estos temas habitualmente, sobre todo en previsión de que no se colapsaran tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en diciembre pasado dijo que el dinero de la cláusula suelo debía cobrarse íntegramente desde que se activó el suelo, y no sólo desde el 9 de mayo de 2013, como había estimado el Tribunal Supremo español.

Hasta el 5 de noviembre habían recibido 118.419 demandas, celebrado casi 5.000 vistas o audiencias previas y dictado cerca de 3.500 sentencias, siendo Madrid, Barcelona y Valencia los que tienen más jaleo. Hay un por provincia y, hasta ahora, el más efectivo contra la banca había sido el asturiano, con un 99% de sentencias a favor de los clientes. Entre los temas que tratan no sólo está la comentada cláusula suelo, también los gastos de la hipoteca, las hipotecas multidivisa, la cláusula de vencimiento anticipado y cualquier otro asunto que esté relacionado con un préstamo hipotecario.

Si se los cargan ahora, con apenas 6 meses de uso, no habrán solucionado el colapso, ya que los asuntos volverán a los juzgados originales, que no darán abasto con el tema y se retrasarán los juicios que tenían entre manos y estos.

Es cierto que los juzgados de cláusulas abusivas, tal y como están planteados ahora, son infucientes tanto en medios como en personal, pero hay que cargárselos sino dotarlos de más personal. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) cree que hacen falta 57 jueces más a tiempo completo y 52 a tiempo parcial, además de 23 letrados de la Administración de Justicia a tiempo completo y otros 29 a tiempo parcial.

Por otra parte, esto es como poner la tirita en la herida… Lo que hay que hacer es legislar bien de una vez por todas para que no haya tantos litigios por abusos bancarios, que desde que han llegado parece que van a quedarse haciendo imprescindibles estos nuevos juzgados.

La reforma de la Ley hipotecaria está a punto de aprobarse, ya sólo queda la votación parlamentaria, pero contenta a las asociaciones de consumidores, ya que otra vez se favorece más a la banca que a los clientes, si bien es verdad que se gana en transparencia, cuya falta critican tanto los jueces y es en lo que se basan para anular los abusos bancarios.

Si estos juzgados continúan, como debe hacerse, habrá más tiempo para que se dicten sentencias sobre temas parecidos, lo que genera jurisprudencia y un criterio común en el que otros jueces pueden basarse en sus casos, rompiendo la disparidad de criterios que hay ahora: que las audiencias provinciales piensan una cosa, los tribunales de primera instancia otra…

Ante la falta de opinión del Tribunal Supremo en algunos casos, los jueces se ven obligados a dictar sentencias basándose en otras anteriores o en sus propias decisiones, lo que provoca que tu éxito o fracaso en el juicio depende de dónde te toque que se juzgue el hecho.

Otras veces, los jueces consultan al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, lo que nos ha brindado más de una buena noticia, porque suele dar la razón a los clientes, en contraposición al Tribunal Supremo español, que suele ser más conservador y estar más posicionado a no dañar los intereses de la banca.

Cuando haya criterios parecidos, los juicios se resolverán más rápidamente, porque muchos casos son contra los mismos bancos y denunciando cosas parecidas con documentación similar, a veces sólo se diferencian en pequeñas cosas. Si estos juzgados continúan y se refuerzan como pide el CGPJ, el colapso podrá reducirse. Si los eliminan, sólo aumentará.

¿Por qué tanto interés en que firmemos a tipo fijo?

¡¡Que pica otro, que pica otrooo…!!

De un par de años a esta parte, el tipo fijo ha irrumpido con fuerza en la oferta hipotecaria. Ha pasado de ser marginal, con un 2,6% de hipotecas en 2008, a representar el 40,4% de todas las que se firmaron el agosto, según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

¿Pero por qué tanto empeño en promocionar el tipo fijo? ¿Es realmente tan ventajoso para los clientes? ¿Me conviene…? Si estás mirando hipotecas seguro que te choca encontrar tantas a tipo fijo, y tan baratas en comparación a lo que había antes, que no bajaban del 5%-8% mientras que ahora puedes ver préstamos como el de Bankinter al 1,50% a 10 años, por ejemplo.

El auge de las hipotecas a tipo fijo no es casual, viene orquestado por detrás desde el Gobierno y la banca. Por un parte, se quiere evitar que haya cláusulas que luego resulten abusivas y cuesten dinero y reputación a la banca en los tribunales, como está pasando con el suelo, las multidivisa, los gastos de la hipoteca y el vencimiento anticipado, entre otras. También que la gente deje de pagar porque, de repente, dentro de unos años, el Euríbor tenga un hipotético subidón como el vivido el 2008 hasta casi el 5,4%.

También se quiere ganar más dinero, ahora que el Euríbor está muy bajo; lleva en negativo desde febrero de 2016 y parece que sino todo, al menos buena parte de 2018 seguirá bajo cero. La banca no gana todo lo que desearía porque la mayoría de hipotecas se firmaron antes de los altísimos diferenciales de 2013 y, con el Euríbor de récord en récord, cada vez cobran menos intereses, de ahí que insistan tanto en el tipo fijo, que les da ganancias estables y aseguradas durante décadas.

Los bancos son como los jugadores de ajedrez: estudian los movimientos a muy largo plazo y van varias jugadas por delante de los clientes, con lo que nosotros tenemos que aprender a leer lo que hacen, para actuar en consecuencia con lo que más nos interese, que a veces es lo contrario a lo que nos intentan meter por los ojos.

Las hipotecas a tipo fijo favorecen principalmente a la banca. Que al cliente le dan la tranquilidad de que siempre pagarán la misma cuota y no habrá subidas con el Euríbor ni tampoco sustos, de acuerdo, es cierto, pero también suelen tener más vinculación y comisiones. Además hace que durante más de la mitad de la vida de la hipoteca estés pagando más que si hubieras elegido variable. Mira cómo a 10 años son más bajas que a 20 y a 30, la banca no es tonta y se cubre bien las espaldas.

Por un lado, está promocionando mucho estas hipotecas, siendo casi las únicas en las que se realizan ofertas en el último año y medio, salvo contadas excepciones como las hipotecas variables de Bankia o de Openbank. Por otro, el Gobierno echa un cable a la banca, otra vez, con la reforma de la ley hipotecaria, en la que se incita de forma indirecta a la firma de hipotecas fijas.

Con la nueva Ley, el cambio de hipoteca variables a fijas será prácticamente gratis y lo podrá hacer cualquiera, aunque su hipoteca sea anterior a la aprobación de la Ley, que aún tiene que pasar por el Parlamento. Si cambias tu hipoteca variable a fija durante los 3 primeros años, tendrás que pagar un 0,25% de comisión del capital que amortizas. Pasados 3 años se puede hacer sin coste. Además, los gastos de notaría y registro se abaratan un 90%. Te venden que es bueno para ti, bueno, es lo tienes que decidir tú. Su verdadero objetivo es que las hipotecas fijas superen a las variables en los próximos años.

Este cambio de variable a fijo sólo merece la pena cuando el Euríbor suba de verdad, dentro de unos cuantos años, y te salga rentable porque pagues menos. Pero, ahhhh, amig@… Seguro que para entonces las hipotecas fijas habrán subido de precio y tampoco te compensará, seguro que saldrá mejor quedarse con el variable que ya tienes.

Meten miedo con que el Euríbor subirá, cuando por otro lado sus departamentos de análisis van posponiendo en sus previsiones la subida del Euríbor cada vez que publican un estudio. No hay que escuchar el miedo que te quieren meter sino leer sus movimientos para hacer lo contrario.

Si bajan el precio de las hipotecas fijas y siguen insistiendo en ellas es que el Euríbor seguirá muy bajo e interesa un préstamo variable. El Banco Central Europeo no se plantea subir los tipos de interés, que están en el 0%, hasta por lo menos mediados de 2019. Y ya veremos cómo estarán las hipotecas fijas dentro de 2 años, seguro que más caras que ahora, pero eso no te lo cuentan…

12 consejos para buscar hipoteca (3ª parte)

No te quedes con dudas, pregunta todo al banco

Por último, aquí van los últimos consejos a tener en cuenta si estás mirando hipotecas o vas a empezar en breve.

Pregúntalo TODO

Da igual si pareces plasta, cuando vayas a los bancos, especialmente al que te dé la hipoteca, no quedes con ninguna duda, pregúntalo absolutamente todo por tonto que te parezca. Mejor ir con algo de información, pero no es plan de quedarte con una duda y luego pagar por ello durante toda la hipoteca.

El contrato hipotecario es enrevesado para las personas que no están familiarizadas con este tema, o sea casi todas las que se hipotecan, y te compromete a cosas serias que pueden terminar en abusos bancarios, el pago de cosas indeseadas o, en el peor de los casos, la pérdida de la casa.

Negocia

No te cortes un pelo y negocia con el banco que te ponga las mejores condiciones posibles. Bankinter apuesta fuerte por lo que llama Hipotecas personalizadas. Es decir que su Euríbor + 1,20% de partida lo puedes rebajar, puedes eliminar las comisiones, negociar que no te cobren las tarjetas, etcétera, todo depende de tu perfil y de cuánto dinero pidas. Cuando estés mirando hipotecas, pide al menos tres ofertas formales, por escrito, y llévalas a otras oficinas bancarias (están acostumbrados a recibirlas), para solicitar que te mejoren las condiciones. Firmarás con el mejor postor, ou yeah.

No todo es el diferencial…

Se tiende a pensar que las hipotecas son buenas o malas por su diferencial alto o bajo, pero no es verdad. Una hipoteca con diferencial bajo puede ser peor que una con diferencial más alto y viceversa. Hay que mirar también las comisiones, la vinculación, el plazo, el interés fijo inicial , el porcentaje que prestan… Por cierto, éste no suele superar el 80% de lo que vale el piso, así que ¡¡hay que ponerse a ahorrar pero ya!!

¿Y el Euríbor?

Aunque se ha demostrado que estuvo muy manipulado por bancos que ya han recibido multas millonarias, es el mal menor. Se busca una alternativa, durante un tiempo llamada Euríbor Plus, para que se calcule sólo con cifras reales de préstamos entre bancos (ahora se hace con las estimaciones nada más), pero como su cotización subiría de golpe las hipotecas lleva años retrasándose la puesta en marcha. Tanto es así que al Banco Central Europeo se le han hinchado las narices y sacará su propio índice en 2020. No sustituirá al Euríbor, sólo influirá en él.

La cláusula suelo se inventó para parar los efectos del Euríbor bajo en las cuentas de resultados de los bancos. Aún queda algún banco, como Sabadell, que la incluye. Si la ves, huye sin mirar atrás.

Por el momento, el Euríbor cotiza en negativo desde febrero de 2016 y se prevé que no vuelva a positivo hasta 2019, por eso de momento no interesa el tipo fijo para hipotecas de menos de 20 años.

12 consejos para buscar hipoteca (2ª parte)

Procura no pillarte los dedos

Continuamos donde lo dejamos el viernes, con los consejos básicos para orientarte en el mundo de las hipotecas. Aquí van los 6 que faltaban en la lista del otro día:

¿Qué es la vinculación?

Lo que el banco pide a cambio de rebajar el diferencial hasta una cifra razonable. El mejor que se da ahora es Euríbor + 0,90%, aunque las hipotecas con diferenciales más bajos esconden la vinculación más alta, así que cuidadín…

Por vinculación se entiende domiciliar ingresos, uso de tarjetas, plan de pensiones, uso online de la cuenta, seguros de hogar, vida, protección de pagos, etcétera. Cuanta menos firmes, mejor. Calcula si de verdad ahorras o lo que dejas de pagar con la rebaja del diferencial lo estás palmando con el pago de estas cosas, que encima a veces ni las quieres. Para clientes con ingresos muy altos los bancos ofrecen diferenciales más bajos.

Huye de las comisiones

Las hay por apertura (te cobran entre 0,5% y 1% de lo que pides por darte la hipoteca), amortización total o parcial (pago anticipado de parte de la deuda), cancelación, subrogación (llevar el dinero a otra entidad) y novación (firmar un nuevo contrato para cambiar una o varias de las condiciones). Lo ideal es que NO tengas ninguna. Negocia con el banco si quieren imponértelas. Ahora mismo Bankia tiene una hipoteca sin vinculación ni comisiones, a Euríbor + 1,20%, que está teniendo mucho éxito.

¿Dónde empezar a mirar?

Las más baratas siempre han sido las hipotecas online, las que conceden los bancos que operan exclusivamente por Internet. La ventaja es que tienen menos vinculación y menos comisiones. Puedes mirar la Hipoteca Naranja de ING Direct y la Hipoteca Open de Openbank, ambas a Euríbor + 0,99%. La pega es que tienen menos flexibilidad para negociar porque no suele haber oficinas físicas y todos los trámites son por Internet. En este blog, el primer día de cada mes publicamos un completo análisis del mercado con un listado de las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo. ¡No te lo pierdas!

Tipo fijo al principio

Como el Euríbor lleva en negativo desde febrero de 2016, la banca se tira de los pelos. Para no perder margen de beneficios hace años, ya durante la crisis, que se inventaron el interés fijo inicial. O sea que te cobran un interés fijo durante el primer o dos primeros años de la hipoteca, mucho más alto que si desde el principio pagaras Euríbor + 1%. Es complicado escapar a esto, creo que lo tienen todos. Puede variar entre el 1,10% y el 3%, según el banco.

12 consejos para buscar hipoteca (y no desesperar en el intento)

Tranquilidad, se puede sobrevivir a este follón

Si estás pensando en comprar una vivienda con hipoteca te rondarán muchas dudas y te asaltarán muchos pensamientos. El mundo de las hipotecas puede parecer complejo y farrogoso si no se conoce, y la firma de una hipoteca es algo muy delicado. El contrato puede durar hasta 30 años, te juegas la casa y, si te descuidas, te pueden sacar hasta los higadillos.

Para aclararte un poco el panorama y responder a las primeras dudas que seguro que te estás planteando, aquí van consejos básicos para sobrevivir a esta tarea.

¿Me darán la hipoteca?

Depende de varios factores. En banca se valora que tengas ingresos estables, antigüedad laboral, ahorros de por lo menos el 20% de lo que vale la vivienda más casi otro 10% adicional para los gastos de la compraventa, que el banco apenas comparte. Mejor si no apareces en listados de morosos ni tienes otras deudas (hipoteca, coche, préstamo personal…). Y mejor también si la vivienda está en una zona que luego sea fácil de vender (por si dejas de pagar y te la embargan).

¿Cuánto dinero pido?

No te van a prestar más del 30%-35% de los ingresos que tengáis entre todos los titulares de la hipoteca. Es lo más sensato porque, si pagárais más, no os quedaría tanto dinero libre para hacer frente al resto de gastos de la vida. Si tenéis otras deudas, el banco prestará menos dinero porque la deuda global no debe superar ese 30%-35% del dinero que entra limpio en casa cada mes.

Piensa que la cuota que tengas se encarecerá cuando el Euríbor suba, salvo que elijas tipo fijo, y que tienes que poder pagarla con el mismo sueldo que ahora. Entra en un simulador y calcula si podrías hacer frente a tu hipoteca con un interés del 6,3%, que es el Euríbor máximo de julio de 2008 (5,393%) + 1% (diferencial más frecuente ahora). ¿Y qué pasaría si te quedas en paro… Podrías seguir pagando…?

En cualquier caso lo ideal es tener bastante dinero ahorrado, a ser posible más del 30% que he comentado, porque cuanto más pidas más caro te costará el préstamo. Pide lo menos posible.

¿Tipo fijo o variable?

Mejor variable en general. El fijo te da la tranquilidad de que siempre pagarás la misma cuota, pero de momento chincharás como un tolai porque el Euríbor, que cerrará octubre en torno al -0,18%, estará en negativo por lo menos hasta 2019. Cuando vuelva a positivo, supuestamente ese año, tardará bastante en subir a niveles que comprometan tu economía. Hoy por hoy, si no te hipotecas a 20-30 años por lo menos el tipo fijo beneficia a la banca, que es por eso que insiste tanto en utilizarlo.

¿A cuántos años pongo la hipoteca?

En nuestro simulador puedes jugar a ver las cuotas que pagarás si pones la hipoteca a más o menos años. Cuantos más años estés pagando más baja será la cuota mensual pero más intereses pagarás en total. Si vas mal de dinero o quieres tranquilidad, ponla a más años. Si tienes mucha capacidad económica y un trabajo muy estable que paga tus gastos sin problemas, reduce el plazo.

Hipotecas gratis: ¡ahora sí que sí!

Una predicción terroríficamente cierta para la banca

El Euríbor de octubre trae un nuevo récord mínimo y una nueva rebaja en las hipotecas. Ha cerrado en el -0,180%, una cifra negativa por 20º mes consecutivo, lo que supone un ahorro de 5-6 euros mensuales (60-72 € /año) en las cuotas de revisión anual y de 2-3 euros mensuales (12-18 € / año) en las de revisión semestral.

También nos trae una pesadilla terroríficamente cierta para la banca: las hipotecas con diferenciales muy bajos que revisen sus cuotas con este Euríbor no darán a ganar ni un duro al banco. Los clientes no pagarán intereses, nada, ni un euro, toda la cuota será del capital pendiente de pago. Es lo mismo que prestarte dinero gratis, sin cobrarte intereses.

Esto es así porque hace 10 años, cuando el Euríbor estaba en el 4%, algunos bancos se fliparon y, lejos de prever que esto pasaría, se lanzaron a pescar clientes con la Hipoteca Rompedora, a Euríbor + 0,17% de Deutsche Bank, y con la de Bankinter a Euríbor + 0,18%. Ambas entidades han dicho que NO devolverán dinero a los clientes, que cuando sus hipotecas tengan intereses negativos sólo pagarán capital. El resto de la banca opina lo mismo.

Lo que en su momento fue rompedor en el mercado ahora es rompedor de beneficios para estos bancos y para los que comercializaron hipotecas con diferenciales del 0,20% o 0,30%, adonde todo apunta que también llegaremos con el Euríbor en negativo, osea que veremos el Euríbor en el -0,20% y quizá en el -0,30% durante 2018.

Todas las previsiones hace 6 meses apuntaban a que el indicador más usado en las hipotecas, el Euríbor, cerraría este año próximo a cero y que, ya en los primeros meses de 2018, empezaría a subir lenta y gradualmente. Peeeeerroooooo… Ejem, ejem. Todos han tenido que recular, empezando por el Banco de España, que ya ha dicho que piensa que hasta 2020 no veremos subir al Euríbor, que cree que en 2019 estará en el -0,10%. Más o menos lo mismo creen Santander y Bankinter, si bien este último ha cambiado de opinón y piensa que en 2019 el Euríbor volverá al 0% y subirá hasta el 0,30%.

De ahí que se esfuercen tanto en meternos por los ojos las hipotecas a tipo fijo como la mejor opción. Sí, sí, dan una tranquilidad que te mueres porque toooooda la vida vas a pagar la misma cuota y no hay sustos. Bueno, sí, está el susto gordo de ver que al final del préstamo has estado pagando intereses de más durante años, porque tu vecino/cuñado/primo/amigo/compañero del trabajo firmó a interés variable y en global ha pagado menos que tú. Se calcula que un préstamo variable en similares condiciones que uno a interés fijo cuesta de media 2.000 € menos en intereses.

A ver… ¿Pero por qué tanto cambio de opinión en las previsiones…? ¿Y por qué el Euríbor lleva tantos meses en negativo sin visos de cambiar? Muy fácil: porque el Banco Central Europeo (BCE) mantiene los tipos de interés (el precio del dinero) en el 0%, donde ha dicho que los tendrá hasta al menos mediados de 2019.

Además, sigue cobrando a los bancos un 0,40% por guardarles el dinero en depósito y mantiene la compra de deuda de los países de la zona euro, aunque a partir de enero en vez de comprar 60.000 millones al mes, sólo comprará la mitad.

Hay previsiones de todo tipo y, frente a los que creen que el Euríbor caerá un poquillo en 2018 y luego empezará a subir pero sin salir del terreno negativo, otros piensan que se hundirá hasta el -0,20% o incluso -0,30%. ¿Y hasta cuándo estará esto así? Hasta que el BCE piense que la Economía se ha recuperado lo suficiente como para quitar estas medidas que sostienen su tímido crecimiento como si fueran unas muletas. El Brexit, el conflicto catalán y Donald Trump como presidente de Estados Unidos, entre otros factores, hacen que el BCE se mantenga cauto y no se atreva a cambiar nada más todavía.

Para calcular cuánto te ahorrarás este mes con el nuevo Euríbor, entra en nuestro simulador para revisión anual o el de revisión semestral, y calcula a cuánto ascenderá tu alegría si te toca revisión con la cifra de octubre.

La Justicia española, contra las hipotecas multidivisa

La llama de la esperanza sigue más viva que nunca. Puedes ganar el caso

Si tienes una hipoteca multidivisa estarás pendiente de conocer la opinión del Tribunal Supremo sobre un préstamo de Barclays (ahora Caixabank en España) firmado en yenes en 2008.

Es trascendental, porque lo que opine el Supremo promete ser el camino que seguirán el resto de jueces para el resto de sentencias que se dicten sobre las hipotecas multidivisa en el resto de juzgados.

El Alto Tribunal español aún está decidiendo sobre el caso, ya que el día que iba a emitir veredicto, el pasado 20 de septiembre, se le adelantó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) con su opinión sobre una hipoteca multidivisa firmada en Rumanía.

El TJUE dijo que como la cliente no había recibido suficiente información de los riesgos que corría firmando un préstamo en moneda extranjera ni qué era ese tipo de hipoteca exactamente, el contrato no se había firmado de forma transparente y, por lo tanto, es nula. Esto se extiende, según el tribunal europeo, al resto de hipotecas multidivisa de todos los países europeos, incluido España.

De ahí que ya haya tribunales españoles que, siguiendo esta sentencia, están fallando contra las hipotecas multidivisa, a pesar de que el Tribunal Supremo español aún no ha dado su opinión sobre el caso de Barclays. Precisamente a raíz de la sentencia del tribunal europeo, el Supremo paralizó su sentencia para estudiar lo que habían dicho en Europa y dio 10 días a las dos partes de su caso (el cliente y el banco) para presentar alegaciones.

La abogada del cliente perjudicado por Barclays presentó las alegaciones y confía en ganar el caso. Han sido muchos, por no decir todos, los clientes desinformados o inconscientes de los peligros de un préstamo en moneda extranjera, que en caso de aumentar de valor la moneda en la que tienen el préstamo, éste puede doblar su deuda.

De ahí que muchos jueces españoles ya hayan hecho suya también la opinión del tribunal europeo y estén fallando en contra de la banca y a favor de los clientes con multidivisa. Se han visto casos en Las Palmas de Gran Canaria, donde el 2 de octubre se dictó sentencia contra una hipoteca de Bankinter en yenes; el 6 de octubre en Navalcarnero (Madrid) por otro préstamo de Caixabank firmado en 2007 en yenes. El 9 de octubre, en Valladolid contra Bankinter.

En todos los casos se obliga a anular la hipoteca multidivisa, recalcular el préstamo en euros y asumir tanto las costas judiciales como el coste de firmar un nuevo contrato hipotecario donde se recojan las nuevas condiciones.

Todo apunta a que el Tribunal Supremo español dictará siguiendo la doctrina del tribunal europeo y sentará jurisprudencia, algo en lo que se sigan basando todos los jueces que, a partir de ese momento, se encuentren con préstamos multidivisa firmadas sin transparencia.

Se calcula que en España hay 70.000 hipotecas multidivisa para las que podría terminar esta pesadilla en yenes, francos suizos u otras monedas extranjeras. Aunque hay diferentes bancos y años implicados, muchos de estos préstamos fueron firmados en Bankinter y la mayoría entre 2007 y 2008.

¿Para qué amortizar hipoteca si ya no puedo desgravármela?

amortizar hipoteca aunque no te la desgraves

Es ahorrar a futuro: mejor en tu caja que en la suya

Como bien sabemos, para las personas que compren o hayan comprado una vivienda desde el 1 de enero de 2013 ya no existe esa maravillosa desgravación fiscal que sí siguen disfrutando quienes tengan una hipoteca firmada antes de dicha fecha y se la hubieran estado desgravando en años anteriores o estén en alguno de estos casos.

Pero esto no significa que no sea atractivo ni importante amortizar anticipadamente. Aunque no te desgraves la hipoteca, conviene adelantar el pago de toda la deuda que puedas porque te quitas intereses de encima.

Ahora el Euríbor está históricamente bajo. Lleva en negativo desde febrero de 2016 y aún le queda al menos año y medio para volver a cotizar en positivo. Esto nos ha regalado las cuotas más bajas de nuestra vida, con los menores intereses que pagaremos nunca jamás.

O incluso sin pagar intereses, en el caso de las hipotecas con los diferenciales más bajos (0,17% – 0,30%), que en uno o pocos meses empezarán a ver cómo del dinero que devuelven al banco con cada cuota mensual sólo hay capital y ya no pagan intereses, porque el Euríbor se espera que cierre octubre en torno al -0 18% y que llegue al -0,30% en 2019.

Con el Euríbor tan bajo se pagan muy pocos intereses o ninguno. ¿Entonces por qué amortizar? Es ahorrar para el futuro, cuando el Euríbor subirá y los intereses serán más altos. Si amortizas ahora, sobre todo si estás al principio del préstamo y lo haces en plazo, bajará el tiempo de pago. Por ejemplo, en vez de quedarte 18 años te quedarán 16 (todo depende del dinero que amortices).

Con esto no sólo habrás ahorrado años de pago sino los intereses de esos años, que serán más altos que los de ahora, y más altos que lo que el banco te daría ahora si metes el dinero en un depósito. Precisamente con el Euríbor tan bajos los intereses que te pagan en los depósitos están también por los suelos. Amortizar ahora es ahorrar a futuro: ahora como pagas menos cuota puedes ahorrar algo y amortizar, luego cuando suba la cuota ya veremos…

Si nunca amortizas, pagarás todas las mensualidades y tooooodos los intereses, que a lo largo de la vida de una hipoteca (fácilmente 20-30 años) son bastantes miles de euros, quizá un par de años de tu sueldo. Compruébalo en este simulador y desmáyate luego. Ten siempre presente que cuanto más tardes en devolver el dinero, más intereses pagarás.

Aunque se tiende a dejar la amortización para finales de año, se puede amortizar en cualquier momento y, si se dispone del dinero, es mejor hacerlo cuanto antes, ya que en el ahorro de intereses en la hipoteca no sólo influye el año en el que se amortiza si no también el mes, como puedes ver en estos simuladores.

Como en España se utiliza el sistema francés, al principio pagamos muchos intereses y al final poquííííísimos (míralo en un simulador), así que cuanto antes amortices más intereses dejarás de pagar en el futuro. La amortización se puede hacer de dos formas: en cuota o en plazo.

En cuota sólo conviene cuando no puedes hacer frente la mensualidad y necesitas rebajarla. Entonces lo que amortizas rebaja todas tus cuotas, para que pagues menos cada mes, pero sigues manteniendo el mismo tiempo de pago que te quedaba antes de amortizar. Si no tienes problemas económicos lo más conveniente es amortizar en plazo para quitarte años o meses de pago de la hipoteca y, por tanto, más intereses.

Antes de amortizar comprueba también si tienes alguna limitación en tu banco, como que por ejemplo no te deje amortizar menos de 1.500 € o que te cobre comisión, algo que ocurre en el 52% de las hipotecas españolas a tipo variable; en el tipo fijo aparece con mayor frecuencia. En caso de tener comisión, no puede ser superior al 0,50% en los 5 primeros años de la hipoteca, y del 0,25% a partir del sexto año.

La reforma de la Ley Hipotecaria que el Gobierno aprobará en breve incluye cambios, impuestos por la Unión Europea: a partir del sexto año ya no se podrá comisión por amortizar anticipadamente. En cualquier caso, al negociar la hipoteca con el banco, antes de firmarla, puedes y debes pactar que no te cobren ninguna comisión, ni ésta ni ninguna otra. Sólo restan dinero a tu bolsillo para sumarlo al suyo.

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