Desmontando a Silvia y Simón: ¿por qué no hipotecarse a tipo fijo?

No seamos borregos, ¡¡pensemos por nuestra cuenta!!

Tras el polémico vídeo en el que los economistas Silvia Charro y Simón Pérez reiteran machaconamente que hay que comprar una vivienda sí o sí, con una hipoteca a tipo fijo, analizamos si de verdad interesa su propuesta.

Dicen que se dan muchas hipotecas. Bueno, bueno, es relativo, o sino que se lo digan a estos jóvenes y otros que no llegan ni a mileuristas. Y luego… ¿Hipoteca fija sí o sí?

Aunque algunos empleados de banco me han dicho que son los clientes quienes les piden este tipo de hipotecas para asegurarse de que la cuota siempre es estable y no les dará sustos ligados al Euríbor, es fácil calcular que una hipoteca a tipo fijo no es buena en estos años, ni tiene por qué serlo en los próximos.

La previsión más optimista para 2019 es que esté en un mínimo del 0% y de un máximo del 0,30%. Pero en los últimos años las previsiones han fallado más que una escopeta de feria y llevan años retrasando continuamente el momento en que empezará a crecer el Euríbor.

La progresión real, ya veréis, es que tarde unos cuantos años en llegar al 1%. Si firmas a 10 años lo más barato es el 2% de la Hipoteca Fija de Openbank y Bankinter. Si tienes una hipoteca con un diferencial de los de antes, por debajo del 1%, no te interesa cambiarte al tipo fijo, perderías dinero. Si estás en el 1% quizá te salga comido por servido y si estás en el 2%-3% de diferencial, como se dieron durante algunos años de la crisis quizá sí pierdas dinero y podrías cambiarte a tipo fijo o mejor, negociar un nuevo variable.

Pero la banca no es tonta y no se pone a lanzar hipotecas fijas creyendo que perdería dinero los próximos años. Si lo hace es porque piensa que con estas ganancias se asegura dinero fijo, y más alto que si hace depender las cuotas del Euríbor. La banca va varios pasos por delante de la gente y así como lanzaron la cláusula suelo para asegurarse ganancias estables, sabiendo que el Euríbor bajaría muchísimo, lo mismo ocurre ahora. Saben que el Euríbor va a estar bajo durante más tiempo del que se pronostica.

Además, las hipotecas a tipo fijo son más caras si las firmas a 15, 20 o 30 años. Y ese miedo que nos quieren meter de que el Euríbor puede volver al 5%… A ver, imposible no es, pero es improbable tal cual va de despacio la recuperación económica y con un Euríbor que lleva 2 años en negativo y que sólo se hunde más mes tras mes.

La media del Euríbor desde que se creó es del 2% y baja cada mes, con cada mínimo histórico del Euríbor. Si firmas una hipoteca a 30 años a Euríbor + 1%, sale más barato que una a tipo fijo del 3% porque, suponiendo que se igualaran los intereses a pagar, las hipotecas a tipo fijo llevan, por lo general, más vinculación y comisiones.

El Gobierno las promociona y en la nueva ley hará casi gratis pasarse del variable al fijo. Tanta amabilidad y facilidad son sospechosas. ¿Qué más pruebas queremos que interesa más el tipo variable? Las cosas no son lo que parecen. Sólo es bueno el fijo si quieres tranquilidad, aunque pagues más, o si vienes de un diferencial por encima del 1,5%.

O quién sabe… Tanto empeño en el tipo fijo también pudiera ser una forma acabar con el Euríbor en las hipotecas lentamente… En Europa apenas existe el tipo variable y en Alemania, según Silvia y Simón, el 80% de los préstamos hipotecarios son a tipo fijo. Y ya sabéis la obsesión con parecerse a Alemania.

El vídeo de las hipotecas a tipo fijo que ha revolucionado Internet

Esto sí que ha sido dar la campanada… ¡¡Y antes de Fin de Año!!

Probablemente hayas visto el vídeo, publicado por Periodista Digital y protagonizado por los economistas Simón Pérez y Silvia Charro, en el que machaconamente insisten en que te compres una casa con hipoteca a tipo fijo.

O por lo menos habrás oído hablar de él: ha dado la vuelta a las redes sociales, siendo lo más visto en YouTube con más de 1,8 millones de visitas en 3 días, muchos comentarios (el 90% en contra) y trending topic, el tema estrella, en Twitter.

¿Pero qué pretendían grabando esto? ¿Es verdad que se tomaron alguna sustancia? ¿Por qué un medio de comunicación serio lo difunde en lugar de poner sentido común y no difundirlo porque aparentan ir drogados? ¿Qué hay de cierto en lo que dicen?

Silvia y Simón, que también son pareja en la vida real, dicen que se trata de un teaser, de una campaña de marketing para conseguir publicidad, para que al menos el 80% de la población les conociera porque Silvia va a lanzar un nuevo proyecto de hipotecas llamado NeoTecalia. ¿Pero entonces por qué aparece como consultora de Engel & Völkers, que por cierto le ha puesto de patitas en la calle? ¿Y por qué su proyecto aún no existe ni tiene ni página web? Si se lanza algo hay que tenerlo preparado.

Como ellos mismos reconocen, se les ha ido de las manos. Simón dice que la intención era grabar un vídeo que levantara ampollas en el sector, que escandalizara a la gente y que es les lanzara la fama. Querían parecer especuladores, que les criticaran por fomentar la inversión en el ladrillo, pero en cambio han logrado que la gran mayoría piense que iban colocados, obviando por completo su mensaje. Las formas del vídeo han sido malas, hay que reconocerlo.

Efectivamente han conseguido mucha publicidad, pero de la mala-mala. Cuando ves el vídeo te das cuenta de que están muy nerviosos, respiran profundamente, ella chasquea la lengua de vez en cuando, se mueve todo el tiempo, abre mucho los ojos y tiene la lengua algo trabada. Él no para de hablar, repitiendo algunas cosas constantemente…

Para muchos, un signo claro de que antes de rodar se habían puesto hasta arriba de algo. ¿Alcohol? Cocaína parece lo más probable, pero quién sabe… Cuando les ves hablar del tema en un programa de televisión se justifican con que ambos son hiperactivos, ella tenía un flemón y estaban sobreactuando.

Cierto es que hablan rápido y ella no tiene facilidad de palabra, y que en el vídeo, suponiendo que fueran colocados, él maneja términos económicos y palabras enrevesadas con gran facilidad. Pero se repite mucho, tiene la mirada perjudicada, con los ojos casi cerrados… Más que publicidad merecen el Goya y presentar las Campanadas de Fin de Año, como algunos memes piden en las redes.

Yo sí que creo que pretendían levantar ampollas y hacer un vídeo viral, como al final ha sido, hablando de invertir en vivienda con hipotecas a tipo fijo. Pero también que se tomaron algo para animarse o para hacer un vídeo diferente, sin darse cuenta de que los efectos de eso que tomaron se notarían demasiado y anularían lo demás. En publicidad y marketing no vale todo, señores. Esta caricatura de sí mismos les ha dejado a la altura del betún.

Para salir al paso de las abundantes críticas tienen otra campaña: una huida hacia delante con un nuevo vídeo de Silvia en pijama, recién levantada y sin desayunar en el que se muestra tal cual es, o tal cual es después de haber tomado otra vez algo.

Dicen que le seguirá otro en el que explicarán que todo fue una acción de marketing para lograr notoriedad y escándalo. Ya, ya… que sí, que sí, que lo querían lograr, pero no calcularon que grabarse bajo los efectos de algo se iba a notar tanto. Si hay que aprender a hablar o vencer la timidez se hacen cursos o se contacta con profesionales, no se toman drogas.

Hipotecas puente: ventajas, riesgos e inconvenientes

Hay que sopesarlo todo antes de decidir

Como vimos el otro día, la hipoteca puente es un producto que te puede venir de perlas para comprar una casa sin vender otra… Para que una hipoteca no te ate y te impida cambiarte de piso… Que puede ser realmente un puente para el cambio de vivienda…

Pero ¡¡atención, atención!! además de ventajas tiene inconvenientes que te pueden arruinar la ilusión y el bolsillo, así que hay que tener todo en cuenta. Es una hipoteca complicada y arriesgada, por eso la banca ya no la publicita, le ha dejado de ser rentable.

VENTAJAS:

Puedes comprar una casa sin haber vendido otra, así que puedes cambiar de vivienda con mayor agilidad y rapidez
Pagas menos que si tuvieras dos hipotecas, ya que el banco ajusta la cuota y cobra menos
Ahorras los gastos de cancelar una hipoteca y de abrir una nueva
Tienes más tiempo para vender tu primera vivienda y puedes hacerlo a un precio justo, sin prisas ni presiones

RIESGOS E INCONVENIENTES:

Como es una operación más arriesgada que una hipoteca convencional, el banco te va a mirar con lupa y será más exigente con tu perfil. Valoran ingresos estables, ahorros, trabajo fijo y antiguo, ninguna morosidad ni otros préstamos.
Hay un plazo máximo para vender la vivienda que se acuerda con el banco y oscila entre los 6 meses y los 5 años. Si no lo cumples, el banco subirá de golpe la cuota y sí parecerá que tienes dos hipotecas. En caso de que tengas carencia (que sólo pagues intereses), dejará de aplicarla y empezarás a pagar las cuotas con capital e intereses, sin descuentos ni rebajas y con algunos costes extra.
Como las cuotas serían más caras, corres el riesgo de no poder hacer frente y de que el banco embargue ambas viviendas y las pierdas
Durante el tiempo que tardas en vender la casa puede ser que el mercado baje precios y por ella obtengas menos de lo que pensabas

Para cambiarse de casa hay otras opciones:

Alquilar la primera vivienda y con ella pagar la hipoteca, pidiendo un nuevo préstamo para la nueva casa. Mantienes la propiedad, pero los problemas del alquiler te pueden traer quebraderos de cabeza y si no alquilas, debes hacer frente a dos hipotecas. El banco quizá no quiera darte una segunda hipoteca porque no cumplas el perfil. Además, deberás tener ahorrado al menos el 40% del nuevo piso porque la entidad no te prestara más del 70-75% y te tocará pagar alrededor de un 10% de los gastos de la hipoteca, pues algunos bancos sólo han accedido a responsabilizarse de una mínima parte.
Alquilar la primera vivienda y marcharse de alquiler a otro piso, aunque en este caso nunca será tuyo. Es bueno si no vas a estar siempre en ese lugar, que desde el principio sepas que es sólo algo temporal.
Vender la casa y, sabiendo cuánto dinero tienes, elegir otra y comprarla, pidiendo una nueva hipoteca. Las mejores están en torno a Euríbor + 1% con una vinculación mínima del seguro de hogar, en el mejor de los casos. Es más lento, pero más seguro y menos arriesgado, aunque pierdas la propiedad de la vivienda.

Hipotecas puente: ¿pero eso sigue existiendo?

Aunque casi no se vean, siguen existiendo

Aunque casi no se vean, alguna vez fueron lo más

La hipoteca puente se ofertó y utilizó mucho antes de la crisis para quienes tenían que comprar una vivienda sin haber cancelado la hipoteca de la anterior y, claro, sin haberla vendido.

Se hablaba con el banco y en una sola hipoteca metía las cuotas de la casa que se quería vender y las de la nueva vivienda, que se podía comprar sin haber vendido la anterior.

Durante la crisis estas hipotecas desaparecieron del mapa, llegando a ser casi tabú para la banca, era casi como mentar la bicha. Son arriesgadas porque básicamente consiste en financiarte dos casas, pagando cuotas más baratas y con la promesa de vender la primera en un tiempo acordado con el banco, que suele oscilar entre los 6 meses y los 5 años.

En esos años negros los pisos bajaron de precio, el poder adquisitivo de muchas familias también cayó y vender un piso era casi misión imposible, un proceso más lento que el caballo del malo. Los carteles se amarilleaban y, además de usureros y cotillas, te llamaban las pocas agencias inmobiliarias que quedaron en pie y algún que otro interesado real de vez en cuando.

Pero ahora la cosa ha cambiado. Del 30-40% que bajaron los pisos de precio, se ha recuperado algo y siguen subiendo un poquitillo cada año. No hay más que ver que las inmobiliarias han resurgido como champiñones desde hace un par de años. Desde finales de 2013 la banca empezó a abaratar las hipotecas y a querer darlas. El grifo se abrió, hubo guerra de precios para bajar del Euríbor + 1,95% con el que se rompió el hielo hasta llegar al Euríbor + 1% actual.

La hipoteca puente sería a día de hoy la solución para muchas personas que quieren cambiar de casa pero no tienen agilidad porque están atados a la hipoteca de su vivienda actual. ¿Es que los bancos han vuelto a dar hipotecas puente? ¿Pero eso todavía existe?

La crisis ha cambiado bastante el sector y la forma en que la banca da las hipotecas. No obstante, si preguntas directamente a tu banco y estudia tu perfil, quizá te sorprendas al ver que te puede dar unos de estos productos. La banca no promociona ni publicita este tipo de hipotecas, pero si preguntas por ellas, estudian el caso y te dan una respuesta.

Eso sí, se tienen que alinear los planetas: quieren ingresos estables y lo más elevados posible, antigüedad laboral, que además de la hipoteca no tengas otros préstamos (personales, estudios, coche…), no hayas sido moroso/a en tu vida y tengas ahorros para la nueva casa, ya que sólo en rarísimas ocasiones prestan el 100%.

Entre sus ventajas está que la cuota es más barata que si tuvieras dos hipotecas y que te pueden dejar un periodo de carencia, o sea un tiempo pagando sólo intereses, hasta que vendas el piso. Pero… ¡¡Ay si no lo vendes a tiempo!! Marrón a la vista. El próximo día veremos detenidamente todas las ventajas e inconvenientes.

¿Se puede cambiar de piso sin cambiar hipoteca?

Cómo conseguir la llave a una nueva vida

Que si la familia aumenta, que si me voy a vivir a otro sitio, que si me trasladan, que si ya no necesito una vivienda tan grande, que si quiero cambiarme a un piso, que si quiero irme a un chalé… Cada cual sabe los motivos por los que se quiere cambiar de casa.

Al ser en propiedad no es tan fácil ni rápido como si estuvieras de alquiler, aunque éste también tiene sus ataduras porque se firman contratos de entre uno y tres años generalmente.

La mayoría de gente ha comprado su vivienda con hipoteca y, cuando surge esta necesidad o idea de cambio, todavía no ha terminado de pagarla. Entonces surge otra duda… ¿Podré mantener la misma hipoteca y sólo cambiar de casa? ¿El banco me permitirá seguir con el mismo préstamo, pero en vez de ligado a mi casa actual, que sea de la nueva vivienda?

Mmmm, tentador y muy práctico. Pero… Siento decirte que no es posible. Precisamente es la casa la que sirve de garantía al banco si dejas de pagar la hipoteca. Ya sabes que, al tercer mes de no cumplir con el recibo, el banco puede ejecutar la hipoteca, embargar la vivienda (quedársela) y sacarla a subasta (venderla por un precio ridículo y pedirte el resto de la deuda que la venta no cubre).

Por eso el banco no acepta cambiar de vivienda así como así, el banco dio la hipoteca para esa vivienda y no para otra. Hizo el estudio de riesgos para ese piso y no acepta cambios, está todo ante notario y en el registro de la propiedad. Si quieres cambiar de vivienda tendrás que pedir una nueva hipoteca para la nueva casa. Entonces se te ocurre pensar que el banco a lo mejor te daría ahora para el nuevo piso una hipoteca igual que la que te dio para el que quieres dejar.

Las hipotecas de antes, de 8 años hacia atrás, eran mucho más ventajosas, sobre todo por los diferenciales y porque la mayoría incluían menos vinculación. Por no hablar de que algunas de ellas eran Hipoteca Joven, un producto con poca o ninguna vinculacion, sin comisiones, con plazos de hasta 40 años, y diferenciales que ahora parecen de risa, en torno al 0,35%, que hace años que apenas existe.

¿Quién no querría mantener una hipoteca así? ¡¡Yo sí!! Pero la banca no es tonta y, cuando vas a plantear esta situación, te mandan a por naranjas a la China. Las hipotecas de antes les están recortando muchísimo las ganancias, así que, por muy cliente que seas y muy bien que hayas pagado hasta ahora, si quieres una nueva hipoteca será como las actuales, mucho más cara y en peores condiciones que antaño. Aquí puedes negociar un nuevo préstamo lo más ventajoso posible, demostrando tu buen perfil y tus puntuales pagos, o bien irte a otro banco para pedir la nueva hipoteca de la nueva casa.

Existe otra opción: la hipoteca puente, de la que hablaremos en profundidad el próximo día. Consiste en pedir una nueva hipoteca que incluya la deuda que aún debes de tu piso actual y todo lo que necesitas para comprarte otro. Te dejan un tiempo determinado, por ejemplo un año, para vender la casa, saldar la deuda anterior y quedarte sólo con la nueva hipoteca.

Esto era habitual antes de la crisis y durante sus primeros años, pero luego se retiró del mercado porque era demasiado arriesgado para el banco. Los pisos ya no se vendían con tanta agilidad, los precios se desplomaron y corrían el riesgo de que no vendieses en el tiempo acordado y, si dejabas de pagar, perdieras las dos casas.

En resumen: si quieres cambiar de vivienda, tienes dos opciones: conservar la que tienes, alquilarla y seguir pagando la hipoteca con el alquiler que cobres. Mantienes la vivienda, pero te arriesgas a quebraderos de cabeza con el alquiler y necesitas tener un perfil económico y laboral alto, además de ahorrado el 40% del nuevo piso, para que el banco te dé una segunda hipoteca.

La otra opción es vender la casa, cancelar la hipoteca con lo que te paguen y pedir un nuevo préstamo para el nuevo piso. Lo mejor que puedes lograr ahora está en torno a Euríbor + 1%, en el mejor de los casos sólo con domiciliar ingresos y un seguro de hogar.

El Euríbor continúa bajo cero y abaratando las hipotecas

Todo sigue bajo cero…

El Euríbor de noviembre trae sorpresas para pocos y alegrías para muchos clientes. Ha cerrado noviembre en el -0,189%, algo por debajo que en octubre (-0,18%); continúa bajo cero, terreno que empezó a explorar en febrero de 2016 y donde parece que está tan cómodo que le va a costar salir.

Si te toca revisión con el Euríbor de noviembre, alégrate: aunque poco, ¡¡¡la cuota de la hipoteca vuelve a bajarte!!! Si la revisión es anual la bajada media es de 6 euros (72 al año); si es semestral, ahorrarás entre 2 y 3 euros al mes (unos 12-18 € hasta la próxima revisión).

Como pasa habitualmente, vascos y madrileños son los que más ahorrarán, al tener las hipotecas más caras. Hace meses que las bajadas son así, y que siempre se nota más en la anual porque hace seis meses el Euríbor estaba ligeramente más bajo que hace un año.

Por fin hemos llegado al caso de que las hipotecas con diferenciales más pequeños estén descontando todo el Euríbor del diferencial. Es el caso de la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank, que se dio a Euríbor + 0,17% y la de Bankinter, a Euríbor + 0,18%.

Aunque la patronal bancaria no quiere que se paguen intereses a los clientes, los bancos dicen que no pagarán, pero quizá descuenten dinero del capital pendiente de pago, con lo que la cuota mensual quedaría con cero intereses y pagando menos de capital de lo que deberías. ¡¡Hipotecas gratis!! La bomba para ti, el desquicie para ellos.

Aunque a mediados de este año se predijo que el Euríbor empezaría a subir a finales de año, o sea donde estamos ahora, la realidad es que sigue bajando… ¿Hasta cuándo? Hasta que el Banco Central Europeo (BCE) mantenga su política de estímulos financieros.

¿Pero eso qué es y en qué me afecta? Se trata de medidas excepcionales que el BCE tomó hace unos años para sacar a Europa de la crisis, que finamente llaman recesión, para que remonte económicamente. A saber: cobra a los bancos un 0,40% por guardarle el dinero en depósito, lo nunca visto, porque por los depósitos siempre se ha pagado, nunca se ha cobrado al cliente.

Pero como la economía se ha vuelto del revés, la política para corregir la situación también se ha dado la vuelta y se hace lo contrario de lo que se debería hacer si el Euríbor fuera negativo y la economía estuviera creciendo. El BCE también está comprando deuda de países de la zona euro, lo que se llama QE.

El BCE ha estado comprando 80.000 millones de euros al mes a ver si la economía resucita de su letargo. Desde abril ha bajado a 60.000 millones y en enero se espera que reduzca esta cifra a la mitad. Con ello se espera que el Euríbor detenga su caída lenta pero incontrolada y, poco a poco, vaya remontando hasta llegar a cero a mediados del año que viene.

También mantiene los tipos de interés en el super histórico 0%, lo que explica que el Euríbor esté tan bajo. No obstante, lo normal es que este indicador, que afecta a más del 90% de las hipotecas, esté entre 0,3% y 0,5% por encima de él… Por eso sorprende y cabrea tanto a la banca que lleve casi dos años bajo cero. ¡¡¿¿Pero qué esperaban si también pagan dinero por darse préstamos unos a otros??!! Pagan por dar dinero, ojo, no por recibirlo como ha ocurrido siempre.

Es una tortilla a la que parece difícil darle la vuelta, y que nos está regalando las cuotas más bajas que jamás pagaremos, así que a aprovecharse!!! Y a ser previsores: en algún momento el Euríbor subirá, esto no es eterno, así que debemos estar preparados para que la cuota de la hipoteca nos vaya subiendo lentamente en las revisiones de, quién sabe, quizá el año que viene. Eso sí, tranquilidad: no parecen subidas bruscas, serán como ahora, pero en vez de ahorrar 5 euros, pagarás 5 euros más.

De todos modos, no agobiarse, llevan meses diciendo que el Euríbor subirá y éste les responde mes a mes con un corte de mangas: con cuotas cada vez más bajas y ninguna intención de cambiar de rumbo. Así que ya veremos cuándo empieza a remontar definitivamente.

Mejores hipotecas diciembre 2017

¿Estás buscando hipoteca para comprar vivienda? ¿O sólo quieres saber cómo está el mercado para ver si te puedes cambiar de piso?

Como cada mes, analizamos más de un centenar de préstamos hipotecarios y seleccionamos las 10 mejores hipotecas a interés variable y los 3 mejores préstamos a tipo fijo. Un completo análisis que te orientará sobre la situación hipotecaria este mes y te dará la pista de en qué bancos empezar a preguntar.

El mercado de las hipotecas está bastante parado. Se firman nuevas hipotecas, pero hay gente que queda fuera porque no tiene ahorros o no puede hacer frente a una cuota mensual. La vivienda se lleva casi 7 años íntegros de salario. No son los 9 que llegó a costar hace 10 años, pero es la cifra más alta desde 2012 y lleva cuatro años consecutivos aumentando. La vivienda se lleva al mes el 34% de lo que se ingresa en el hogar.

O sea que la vivienda sube de precio pero las hipotecas no se abaratan. La banca no deja de recibir palos judiciales. Después de los gastos de las hipotecas, que aún no devuelven de forma sistemática, llegaron la cláusula suelo y ahora las hipotecas multidivisa. Con el IRPH han recibido mejores noticias, ya que el Tribunal Supremo no reconoce que sea nulo, pero la batalla judicial no ha terminado, porque aún quedan bastantes causas de este tipo pendientes en los tribunales.

La banca no logra atraer todos los depósitos que quisiera porque ofrecen intereses bajos, así que necesita captar clientes a través de las hipotecas: es lo que le da ganancias mensuales durante 20-30 años. Pero tampoco están dispuestos a rebajar las condiciones, ni seguir en guerra de precios, ni luchar por los clientes a toda costa.

Los bancos en general están muy interesados en firmar nuevas hipotecas, pero piensan que no pueden permitírselo a cualquier precio, porque ahora tienen muchos gastos y pocos ingresos. De ahí que mantengan las ofertas actuales y sólo de cuando en cuando salga alguna nueva. Cabe destacar la táctica de marketing que ha sacado ING Direct: si firmas una hipoteca con ellos o cambias la tuya antes del 31 de enero de 2018 te devuelven la primera cuota que pagues, hasta un máximo de 1.000 €.

La Hipoteca Naranja de ING es una de las mejores, con Euríbor + 0,99% y un interés fijo del 1,99% el primer año (que sí es muy alto y antes no lo cobraban). Junto a ella están la Hipoteca Open de Openbank a Euríbor + 0,99%; la Hipoteca Variable de Bankinter, a Euríbor + 1,20% pero que suelen personalizar mucho, y una que está teniendo mucho éxito porque es sin vinculación ni comisiones: la Hipoteca Variable de Bankia a Euríbor + 1,20%.

Mención especial merece Cataluña, que estaba siendo uno de los motores de la recuperación inmobiliaria. Sin embargo, tras el desafío independentista, el sector inmobiliario catalán tiene miedo. No está paralizado, pero sí ralentizado.

Hay muchas compraventas que se han pospuesto hasta ver qué pasa en las próximas elecciones del 21 de diciembre: se espera que de aquí a fin de año las operaciones hayan bajado un 50%. Lo mismo pasa con las hipotecas: los bancos tienen menos dinero en depósitos, aunque algo de lo que se ha fugado sí reconocen que ha vuelto, y han bajado el capital prestado.

Ya no están en el 80%, incluso en el 100% que han llegado algunas veces, si no que han bajado al 70%. Hay incertidumbre y miedo, y eso ha hecho que la banca endurezca las condiciones en Cataluña, se paren operaciones y se den menos y peores hipotecas. Al menos hasta ver qué pasa el 21D.

Por su parte, las hipotecas a tipo fijo continúan consolidando su gran presencia, ya que 4 de cada 10 nuevos préstamos firmados son a interés fijo. La banca los fomenta para recuperar el dinero que no ganan con las hipotecas variables, sobre todo las de hace 10 años que tienen diferenciales tan bajos.

Bankinter tiene la Hipoteca Fija a 20 años en el 2% con tres productos vinculados, lo que significa que cuando el Euríbor suba del 1% te empezará a salir rentable. ¿Pero cuándo será eso? A saber… De momento se ve muy lejano, ya que este indicador ha cerrado noviembre en el -0,189%.

Le sigue la Hipoteca Fija de Bankia al 2,25%, sin comisiones y con la única vinculación del seguro de hogar porque incluye el contraincendios. La siguiente mejor es la de Kutxabank, al 2,50% también para 20 años y con la barbaridad de 5 vinculaciones.

Hipoteca	Interés	Capital Máximo	Plazo	Comisiones / vinculación
Openbank. Hipoteca Open	Euríbor + 0,99%	80%	30 años	NO / 1 producto
ING Direct. Hipoteca Naranja	Euríbor + 0,99%	80%	40 años	NO / 3 productos
Bankia. Hipoteca Variable	Euríbor + 1,20%	80%	40 años	NO / 1 producto
Kutxabank. Hipoteca Variable	Euríbor + 0,90%	80%	30 años	SI / 5 productos
Banco Cooperativo Español. Hipoteca Te lo mereces todo	Euríbor + 0,95%	80%	30 años	SI / 4 productos
Bankoa. Hipoteca Variable	Euríbor + 0,95%	80%	30 años	SI / 5 productos
Liberbank. Hipoteca Ahora	Euríbor + 0,99%	80%	30 años	NO / 4 productos
Santander. Hipoteca Variable	Euríbor + 0,99%	80%	40 años	SI / 5 productos
Popular. Hipoteca Cereza	Euríbor + 0,99%	80%	30 años	SI / 4 productos
BBVA. Hipoteca Variable	Euríbor + 0,99%	80%	30 años	SI / 5 productos

Hipotecas multidivisa: qué esperar del banco

Ay, qué dizguztoooo

Después de ver qué puedes reclamar al banco y cómo hacerlo, toca especular sobre su reacción, para saber cómo afrontarla y que no nos pille desprevenidos.

Como llevamos una buena racha de condenas judiciales y sentencias lapidarias, podemos anticipar cómo se comportarán el Popular, Caixabank, que tiene las hipotecas multidivisa de Barclays, y Bankinter.

No todos están implicados en la cláusula suelo, pero algunos sí y también en los gastos de las hipotecas, entre otros abusos probados y condenados por los tribunales.

¿Qué cabe esperar entonces? Entre otras cosas, que se nieguen a cambiar la hipoteca y devolver el dinero si no hay sentencia judicial de por medio que les acuse expresamente a devolverte a ti hasta el último céntimo.

Que miren con lupa caso por caso y sólo actúen si se lo ordena de forma firme y directa el Tribunal Supremo. Algunas entidades agotan hasta la última vía, aunque sepan que van a perder. Juegan al desgaste, dejan pasar el tiempo, se escaquean, saben que si te lo ponen difícil hay opciones de agotar tu paciencia y de que te rindas por el camino y no les pidas el cambio a euros o no demandes ante los tribunales, aunque tengas más razón que un santo.

Que se agarren a que cambiaste cualquiera de las condiciones de la hipoteca en una negociación individual porque cambiaste de banco (subrogación) o porque modificaste alguna cosa y firmaste una novación, en caso de que lo hayas hecho.

Que intenten probar que lo tuyo son las divisas y que pilotas del tema, tratando de demostrar que sabías qué firmabas, que sabías que el producto era chungo de narices y que te la jugabas más que con una hipoteca variable… Que sabías que la deuda podía aumentar un 50% y que el capital pendiente se recalculaba constantemente según la divisa… Que, por supuesto, te informaron de toooodo lo que había en el contrato y de tooooodos los riesgos y mandangas de semejante producto complicado hasta para alguien con conocimientos financieros o universitarios.

Que se quejen de que hay una caza de brujas contra ellos, orquestada por las asociaciones de consumidores y los clientes, que quieren sacarles hasta los higadillos, cuando todos sabemos que la historia ha sido al contrario. Dirán que les sale muy caro devolver tanto dinero y subirán, mediante comisiones, tipos fijos o vinculación el precio de las nuevas hipotecas para pagar la factura que les viene encima por los abusos en las antiguas.

Que te ofrezcan un acuerdo a cambio de que firmes un seguro nuevo, un tipo fijo en la hipoteca o un plan de pensiones que no tenías. Quizá también ofrezcan cambiar la hipoteca a euros a cambio de que no les demandes y/o de que no te devuelvan nada del dinero que has pagado de más durante estos años (en muchos casos 10 porque las hipotecas multidivisa se firmaron a tutiplén en 2007 y 2008).

¡¡No firmes nada de esto!! Nunca firmes nada a espaldas de tu abogado, ni nada que no haya aprobado este profesional primero. Pudiera ser que estuvieras firmando al mismo tiempo la posibilidad de no recuperar el dinero o no reclamar más lo que te corresponde.

Menos mal que los abogados expertos en materia bancaria van cogiendo cada vez más experiencia porque los últimos años han sido un rosario de destapar abusos y de condenar cláusulas abusivas en los tribunales. Se las saben todas y aprenden de las reacciones de la banca, que va de víctima, contraataca y desarrolla ruines estrategias para escaquearse todo lo que puede antes de pagar y asumir errores.

Por tener, ya tenemos hasta tribunales específicos para tratar los temas de abusos bancarios, ya que los de primera instancia que se ocupaban de los casos estaban saturados. Estos nuevos también lo están y su futuro está en el aire, pero esperemos que al final les doten del personal que necesitan en lugar de cargárselos, como se estudia hacer.

¿Y qué esperar del Gobierno? Que no haga nada, ya que ni siquiera incluye las hipotecas multidivisa en la nueva ley que se aprobará en breve. Si al final hace algo será porque ningún banco cambia ni devuelve el dinero (o lo hacen muy poco). En ese caso sacará un procedimiento al que la banca se puede unir de forma opcional y que no valdrá para nada. Ya ha pasado con la cláusula suelo. Ojalá me equivoque y os cambien todas las hipotecas y cobréis todo rápidamente, pero la experiencia reciente dice que tocará pelear mucho hasta el final. La sentencia del Tribunal Supremo sólo es un nuevo principio.

Cómo reclamar una hipoteca multidivisa

Cuidadín con los acuerdos que te ofrezca el banco

Ahora que el Tribunal Supremo ha reconocido el pasado 15 de noviembre que las hipotecas multidivisa deben convertirse a euros en caso de que el cliente no estuviera formado ni informado sobre los inmensos problemas y riesgos de este tipo de préstamos en francos o yenes, seguro que te preguntas cómo reclamar a tu banco.

Cómo reclamar

Lo primero es ir al banco y presentar un escrito de reclamación como éste en el Servicio de Atención al Cliente (SAC) o donde ellos te digan que debes hacerlo, pidiendo todo lo mencionado antes y mencionando que lo haces amparándote en la reciente sentencia del Tribunal Supremo.

También puedes apoyarte en la oficina del consumidor de tu localidad, que también ayuda a reclamar otras cláusulas abusivas, para que te ayuden a prepararlo o lo presenten por ti. Si en 2 meses no responden o la respuesta es negativa, puedes ir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, pero como esto sólo suele servir para que figure en sus estadísticas, puedes saltarte este paso y pasar directamente a la vía judicial.

Para ello has de contactar con algún abogado experto en materia fiscal y bancaria que tenga experiencia en cláusulas abusivas, lleve más casos de hipotecas multidivisa y los haya ganado. Se espera un aluvión de demandas ante la nueva sentencia del Tribunal Supremo, así que ojito con las comisiones que te cobren, que tampoco abusen los abogados.

No firmes nada que te ofrezca el banco, por muy ventajoso que te parezca el acuerdo, sin el visto bueno de tu abogado. En la cláusula suelo ya ha pasado que las entidades han llamado a los clientes ofreciendo acuerdos supuestamente buenos para los afectados porque les quitaban el suelo, pero en realidad malos porque a cambio les obligaban a firmar que renunciaban a cobrar el dinero, les imponían el pago de seguros y el compromiso de no demandar en los tribunales.

Hipotecas ya juzgadas, canceladas, modificadas, con juicios pendientes…

Si estás en pleno proceso judicial porque ya has demandado, cabe esperar que el juez aplique la sentencia del Tribunal Supremo siempre que el banco no pueda demostrar que te informó bien de los riesgos. Si la tienes cancelada o ejecutada por no pagar, también puedes reclamar. Si tu caso ya se juzgó con sentencia en contra, puedes volver a reclamar.

Quizá algún juez aplique el principio de cosa juzgada, o sea que se agarre a que ya hay sentencia dictada para no volver a mirar el caso, pero por lo general deberían revisarlo y volver a dictar sentencia porque la del Tribunal Supremo es posterior a la tuya y afecta a todas las hipotecas no transparentes, donde es probable que se encuentre la tuya. En aquel momento a lo mejor no se estudió la transparencia de la hipoteca ni el abuso de la cláusula multidivisa, que ahora sí han resaltado en el Supremo.

Documentación

Busca la escritura de la hipoteca porque te la van a pedir. Son los papeles que te dieron en la notaría, en los que se habla de las características del préstamo, es el contrato. En ellos aparece la cláusula multidivisa que tienen que anularte. Si hubo novación (nuevo contrato por cambio de condiciones) o subrogación (te cambiaste de banco) también debes presentar esas nuevas escrituras. Presenta todo lo que tengas relativo a la hipoteca, incluidos los últimos tres recibos.

Deberás probar que no tenías ni idea de que una hipoteca multidivisa podría duplicar tu deuda, ni que el euro se podría devaluar (perder valor) un 20% o 30% con respecto a la moneda en que firmaste. Da igual si tienes una licenciatura en otra materia, mientras que demuestres que estabas pez en tema de divisas el caso puede salirte con éxito.

Plazo

Aunque no hay plazo porque se ha considerado la cláusula multidivisa como abusiva, si se quieren poner estrictos serían 4 años desde que se canceló la hipoteca o, si no está cancelada, 4 años a contar desde el 20 de septiembre de 2017, cuando salió la primera sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que se ha basado el Supremo.

Qué reclamar en una hipoteca multidivisa

Lo suyo es que te llueva el dinerete, pero el banco se agarrará a lo que sea para no hacerlo

Lo suyo es que te llueva el dinerete, pero el banco intentará no cambiar nada ni devolver un duro

Si tienes una hipoteca multidivisa te preguntarás si puedes reclamar la tan ansiada conversión a euros y cómo hacerlo, ahora que el Tribunal Supremo ha reconocido que la cláusula multidivisa de la hipoteca es nula por abusiva y por falta de información al cliente.

Aunque el caso afecta a una sola hipoteca de Barclays (ahora Caixabank), el Tribunal Supremo quiere que sirva de ejemplo y base para reclamar a todos los que estén en la misma situación, que se cifran en más de 70.000 en toda España, siendo Bankinter y el Popular los otros bancos más afectados.

Para que sepas cómo hacerlo y qué esperar de tu banco, esta semana hemos preparado tres artículos que te informarán de todo.

Quién puede reclamar

Toda persona con hipoteca multidivisa que, en el momento de contratarla, no tuviera formación ni información suficiente sobre lo que es una hipoteca de este tipo, que no supiera que la moneda extranjera podía aumentar de valor (apreciarse) y que esto le subiría las cuotas.

O que no supiera que la deuda se recalculaba constantemente según el valor de la divisa (yenes, francos suizos…), lo que podía hacer, como ha pasado, que se debiera más dinero que al principio de la hipoteca, a pesar de haber amortizado una parte, o que la deuda aumentara un 50%.

Da igual si tienes estudios universitarios, máster, posgrados… El juez mirará que no tuvieras formación ni conocimientos sobre el mercado de divisas y cómo afectaba eso a tu hipoteca. El banco, por contra, deberá demostrar con documentación que sí te había informado suficientemente bien al respecto. Lo que aparezca en el contrato de la hipoteca no cuenta, debe currárselo más y aportar más papeles que demuestren que sabías el producto chungo y peligroso que estabas contratando.

Qué reclamar y cuánto dinero pedir

Puedes solicitar que se anule la parte multidivisa de la hipoteca, quedando como un préstamo dado en euros a devolver en euros y ligado al Euríbor (más el diferencial que ya tengas). También puedes pedir que la diferencia de dinero entre haber pagado en yenes, francos suizos (o la divisa que usara tu hipoteca) y haber pagado en euros te la devuelva el banco, junto con los intereses que ese dinero haya generado desde que lo diste hasta que te lo ingresen.

En total se estima que Bankinter, Caixabank -por las hipotecas de Barclays– y Banco Popular, ahora del Santander, deberán devolver 1.600 millones €. Para saber cuánto te deben a ti exactamente tienes que usar un simulador del estilo de éste y calcular cuánto habrías pagado si el préstamo hubiera estado ligado al Euríbor. Suma todas las mensualidades y réstalas a lo que realmente has pagado con la divisa que tienes (yenes, francos suizos…).

Después súmale los intereses de demora que deban pagarte. Algunos bufetes de abogados te lo calculan gratuitamente, pero luego te insistirán e intentarán captarte para que lleves el caso con ellos a los tribunales, que es una de las opciones que tienes y que explicaremos el miércoles.

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