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Quejarse ante el Banco de España empieza a ser efectivo

Remedio eficaz contra chupasangre en el 64% de casos

Cuando sufres un abuso bancario, ya sea en su día el suelo o ahora el vencimiento anticipado, la comisión de apertura, gastos de la hipoteca o el cambio al IRPH Entidades, puedes hacer tres cosas antes de llegar a juicio, que dado el coste y el desgaste personal que supone siempre debe ser la última opción.

La primera es reclamar a tu banco que elimine el abuso y te devuelva el dinero que has pagado de más, hablando se entiende la gente pero como a veces no quiere entender nada, te negarán lo que pides o directamente te mandarán a tomar por saco o al SAC.

Son las siglas de Servicio de Atención al Cliente, el departamento del banco donde quejarte de manera formal y oficial. Para reclamar cualquier cosa es mejor redactarlo de manera seria y técnica. En Internet seguro que encuentras un modelo para reclamar o bien puedes pedir cita en la OMIC (Oficina Municipal de Atención al Consumidor), cuentas el caso, llevas la documentación que te pidan, redactan la reclamación y en algunos casos hasta la envían por ti al banco. ¡¡Todo gratuito!!

Si el banco contesta que no o en dos meses no te responde, puedes reclamar ante el Banco de España. Como vimos, es una opción más que tenemos y que no tiene por qué hacerte perder el tiempo, salga como salga el resultado.

Si el Banco de España te da la razón puedes esperar que tu entidad agache la cabeza y te dé lo que pides en dos tercios de los casos. Si no quiere, a pesar de que el Banco de España piense que tienes razón, sólo te queda buscar un buen abogado que te cobre como mucho entre un 10% y un 15% de lo que ganarás, preguntarle las opciones de lograrlo y, en caso de que lo tenga super seguro y haya sentencias favorables en casos como el tuyo, ir a juicio.

Probablemente el juez tendrá en cuenta que tienes un informe a tu favor del Banco de España. Si el informe sale negativo también puedes ir a juicio pero el juez quizá lo tenga en cuenta en tu contra.

Extraña pero no sorprende que el Banco de España dé la razón a los clientes en muchas cuestiones y luego la entidad se lo pase por el forro. De las casi 6.000 reclamaciones sobre hipotecas que el Banco de España recibió el año pasado, sólo en el 64% de los casos el banco le hizo caso, en el otro tercio hizo el silencio y nunca más se supo.

Aun así, es un avance. El año anterior (2016), los bancos solamente hicieron caso a la opinión del Banco de España en un tercio de los casos. Debe de ser que ya hay banqueros escarmentados a base de sentencias en contra (el 97% de las que pasan por los juzgados especializados condenan a la banca) y de que están hartos de reclamaciones, peleas y a mala reputación que todo esto les ocasiona.

Tiene más mérito aún si tenemos en cuenta que el año pasado el Banco de España recibió una cifra recórd de reclamaciones, con algo más de 40.000, que supone un 276% más que el año anterior.

Pero que la banca haga caso en dos tercios de los casos no es bastante, debería hacerlo en el 100%, siendo el Banco de España un juez imparcial, un desempate, un recurso para no ir a juicio y lograr que el banco te haga caso y elimine los abusos. Así el Banco de España de verdad tendría poder y sería un supervisor real, no el consentidor de los abusos bancarios como ha sido hasta hace poco tiempo.

¿Te ha devuelto el banco todo el dinero de la cláusula suelo?

Y para cuándo lo mío…

Sólo el 40% de quienes han reclamado la cláusula suelo al banco han llegado a un acuerdo con la entidad y recuperado su dinero. El otro 60% restante ha recibido respuesta negativa, no ha reclamado o se las está viendo en los tribunales.

Desde que se puso en marcha la forma de reclamar a la banca lo del suelo sin ir a juicio (mecanismo extrajudicial aprobado por el Gobierno) en enero de 2017, las entidades recibieron hasta marzo 1.136.623 peticiones para que les quitaran el suelo y les devolvieran el dinero.

Lo dice la comisión del Ministerio de Economía que sigue el caso, y comunica también que la banca sólo ha hecho caso a 502.564 peticiones, que suponen poco más del 44% del total. ¿Y qué hay de la pasta? En total, la banca ha devuelto 2.226 millones de euros.

De todas esas reclamaciones con respuesta positiva, 463.236 se han resuelto devolviendo en total 1.745 millones en efectivo a los clientes. El resto (40.315 clientes) han aceptado una oferta del banco para mejorar las condiciones de la hipoteca.

En los casos que los bancos han ignorado hay de todo: en más de 386.000 resulta que no había cláusula suelo o quien reclamaba no era el cliente. Hay 223.000 casos en los que el banco se ha negado, 30.000 en los que la entidad espera respuesta del cliente y 8.200 en los que no ha habido acuerdo.

Si has reclamado al banco por este sistema y pasa de ti o se niega a devolverte el dinero siempre te queda la vía judicial. Desde que el 1 de junio del año pasado se pusieran en marcha, los juzgados para cláusulas abusivas hipotecarias han recibido 223.00 demandas en los primeros meses, de las que hasta finales del año pasado sólo habían resuelto un 6%.

Si denuncias, no te queda otra que tener paciencia, porque estos juzgados siguen en su mayoría atascados y con menos medios humanos y materiales de lo que realmente necesitarían para ir a un ritmo adecuado.

En resumen, más de la mitad de los casos no se han resuelto todavía y el mecanismo no ha servido para desatascar los juzgados, ya que a pesar de la creación de unos nuevos y específicos, el colapso y el retraso en muchos casos todavía es más que evidente.

Si es tu caso, aguanta, reclama lo que es tuyo y no te rindas. Si tienes cláusula suelo pelea para que te la quiten y te devuelvan los miles de euros que llevas pagados de más, sin olvidar los intereses que ese dinero haya generado desde que lo pagaste hasta que lo cobres.

Cuándo reclamar la comisión por la cuenta de la hipoteca

No te la dejes clavar y, si lo hacen.. ¡¡Sácatela cuanto antes!!

Como todo hijo de vecino tendrás una cuenta asociada a la hipoteca. Es normal: el banco tiene que cobrarse de algún sitio la cuota mensual y qué mejor y más fácil que en una cuenta suya en la que también te hacen domiciliar los ingresos y, a cambio, te premian con una bajadita del diferencial.

Así saben cuánto ganas y se aseguran de que en esa cuenta siempre habrá dinero. Aunque lo mejor para ello es que te pasen la cuota poco después de cobrar la nómina. Siempre mejor a principios de mes, porque a finales no todos los hogares llegan tan sobrados como quisieran…

¿Y sabes si te cobran por tener esa cuenta? La verdad es que es el colmo que lo hagan, con todo el dineral que les pagamos en intereses durante toooooda la vida de la hipoteca, que al final son muchos años por mucho que amorticemos anticipadamente, si es que podemos.

Quién no se cabrearía por que de repente le claven una comisioncita de 20 pavos o similar sólo por tener una cuenta que ni siquiera pediste.

Si te han cobrado por ello, antes de reclamar, tienes que ver la fecha en la que firmaste la hipoteca. Si fue antes del 29 de abril de 2012, reclama sí o sí porque te la están clavando. Según la Orden EHA/2899/2011, la banca sí puede cobrarte por tener una cuenta… ¡¡Pero antes no!! Así que, si no te cobraban nada y de repente sí, vete a reclamar a la sucursal en la que firmaste o, en caso de ser imposible, a otra del banco.

Te tendrán que quitar la comisión y devolver el dinero, pero si por lo que fuera se ponen tercos y te lo niegan tienes que pedirlo por escrito al SAC (Servicio de Atención al Cliente) de tu banco, que deberá responderte como mucho en dos meses; si no lo hace la respuesta equivale a un no. Para reclamar, pregunta en la sucursal y te dirán cómo hacerlo.

Ahora… Si has firmado la hipoteca después del 29 de abril de 2012, fíjate muy bien si en el contrato pone que te cobran comisión por mantener la cuenta abierta. Desde esa fecha sí es legal cobrarla, pero sólo si el banco te lo avisó desde un principio y desde siempre te cobra por ello, si la reflejó en el contrato y siempre la misma cantidad, aunque la hipoteca lleve 10 años de vida y el IPC suba nosecuantísimo. Si no, no vale y debes reclamar también.

¿Y cómo librarse de ella? Una vez firmada y siendo legal, sólo puedes pedirlo por las buenas e intentar negociar. Lo mejor es no firmarla desde el principio. Si buscas hipoteca, elige un banco que no la cobre igual que debes mirar que no lo haga por tener tarjetas.

Y si resulta que sólo te da la hipoteca un banco o quieres ése por lo que sea, pero cobra la comisión de mantenimiento de la cuenta, negocia que no te la cobren. Esos 20-30 euros o cuanto sea son pecata minuta en comparación a todo lo que se llevarán en años con los intereses, pero se nos clavan en el alma… ¡¡Y de qué manera!!

Es mejor prevenir que ser una de las miles de reclamaciones que el Banco de España recibe cada año por este tema y en contra del que ya se ha pronunciado muchas veces en contra.

Swaps: el Tribunal Supremo amplía el plazo para reclamarlos

Conoce el nuevo camino para reclamar los swaps

¿Te acuerdas de los swaps? ¿Tuviste uno…? ¿Denunciaste y ganaste…? ¿Denunciaste y perdiste…? ¿Aún lo tienes y nunca reclamaste?

Pues que sepas que, sea cual sea tu caso, estás a tiempo de denunciar al banco por daños y perjuicios al imponértelo. Es trabajoso para un abogado demostrarlo, pero tiene sentencias en las que basarse y podría ganar porque hay precedentes en otros temas y el plazo todavía no ha prescrito.

Aunque hace mucho que no hablamos de ello, porque su etapa de reclamación fuerte fue entre 2009 y 2011, uno de los primeros frentes que se abrieron contra los abusos bancarios fue el de los swaps, cuyo escándalo estalló al mismo tiempo que la cláusula suelo, si bien afectó a menos gente. Santander, Sabadell, BBVA, Caixa Penedès y Bankinter fueron algunos de los bancos que lo utilizaron, especialmente el último, que reconoció que tenía 25.000 afectados.

Todo se destapó cuando el Euríbor se desplomó de forma brusca y brutal en 2009. Al igual que el suelo, los swaps se incluyeron en las hipotecas antes de que el Euríbor empezara a bajar y por el mismo motivo: la banca sabía que caería y quería asegurarse las ganancias, por eso el banco obligó a firmarlo si el cliente quería la hipoteca.

En el caso del suelo, con un límite mínimo que hacía pagar la misma cuota aunque la suma de Euríbor y diferencial pactado fuera inferior. En el otro caso, el swap fue un falso seguro que supuestamente cubría -sobre todo a empresas- de subidas y bajadas de los tipos de interés, cuando en realidad a quien cubrió de perder dinero fue al banco, porque los clientes se vieron atados a una devolución de dinero mayor en cuanto bajó el Euríbor.

El swap fue un timo disfrazado de ventaja y por eso hace 7 años se reclamaba con diferentes argumentos: diciendo que iba contra la Ley de Consumidores y Usuarios (difícil denfender en caso de empresas), argumentando que fue impuesto y el cliente no pudo negociarlo y también que no sabía lo que era porque no tenía conocimientos suficientes y no se explicó bien.

En aquel momento sólo algunas demandas se ganaron. Otras no, y muchos casos ni siquiera se demandaron. Sea cual sea tu situación, que sepas que aún estás a tiempo para reclamar, en concreto dos años y medio hasta octubre de 2020.

El plazo se amplía porque una reciente sentencia del Tribunal Supremo cambia la situación que había, que era que caducaba el plazo cuando pasaban cuatro años desde que te dabas cuenta del abuso. Ahora no, ahora puedes reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que el banco te ocasionó con el swap, porque los cuatro años se cuentan desde que se termina el contrato con el banco.

Aunque no hay ninguna sentencia que exactamente haya reconocido daños y perjuicios en el caso de los swaps, sí ha sido así en otros abusos bancarios y hay un auto del Tribunal Supremo que reconoce que esto puede reclamarse en un caso como éste.

Y no sólo eso, también puedes y debes pedir que te devuelva todo el dinero que le pagaste de más por tener un swap, incluidos los intereses que ese dinero haya generado hasta que lo cobres. Mucha suerte y no dejes escapar lo que es tuyo. Se abre una nueva puerta donde parecía que no había nada y hay que aprovecharlo.

¿El banco obligó a que te avalaran tus padres para darte la hipoteca?

La sentencia abre la puerta a un nuevo motivo de reclamación al banco

A la banca le caen palos por todas partes, por eso el Tribunal Supremo le ha reconocido últimamente la nulidad de la cláusula multidivisa en este tipo de hipotecas, pero no la abusividad del IRPH ni el el pago de los impuestos en los gastos de la hipoteca.

El nuevo palo viene de la mano de una nueva sentencia, dictada en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Estella (Navarra), en la que se anula la cláusula por la que los padres de la persona hipotecada debían ser avalistas por obligación.

Sí, sí, no es que quisieran avalar por ayudar, que muchos padres también lo hacen y es lógico, es el que el banco les obligó, poniendo como condición indispensable que avalaran a su hijo para darle la hipoteca. El abogado que ha ganado el caso reclamó este abuso, junto a otros, y la juez les ha dado la razón.

Ha considerado que la cláusula que obliga a los padres a ser avalistas es nula y queda sin efecto inmediato, liberando a los padres de la pesada carga de avalar con sus propiedades durante décadas. En caso de los jóvenes que compran su primera vivienda (incluso la segunda si luego se cambian) suele ponerse la hipoteca a 30 años.

Tres décadas en las que papá y mamá quedan atados a que a su hijo o hija le vayan las cosas bien y pueda pagar, con la tensión que eso supone y con el riesgo de que, si por cualquier motivo le va mal y deja de pagar, el banco arremete contra sus propiedades, generalmente la casa que ya tienen pagada a base de esfuerzo. Un gran riesgo y mayor atadura porque, si los padres lo necesitan, tampoco pueden vender la casa que pusieron como aval.

Esta sentencia puede liberar a todos los progenitores que hayan sido obligados por el banco a avalar a sus hijos, ya que sienta jurisprudencia: un precedente al que agarrarse para reclamar que se elimine esta cláusula.

Lo primero es hablarle al banco de esta sentencia y pedirle que retire la obligación de que avaléis a vuestro hijo o de que tus padres tengan que avalarte. Si no quiere, se pide formalmente por escrito y, si en dos meses no contesta o se niega, siempre se puede denunciar en los tribunales, aunque en ese caso, como es algo costoso, merece la pena reclamar más cosas juntas como los gastos de la hipoteca y otros abusos que haya.

Si no los sabéis detectar, enseñadle el contrato de la hipoteca a un abogado especializado en abusos bancarios que ya veréis cómo rápidamente encuentra un montón de cosas que podéis reclamar, como ha pasado en esta sentencia de Estella, en la que se han denunciado y ganado bastantes temas juntos (suelo y gastos, entre otros).

Una cosa es avalar porque quieres y otra porque te obligan. La sentencia sólo contempla el segundo caso. Durante la crisis y antes de ella fue una práctica muy habitual recurrir a avales para dar o pedir hipotecas. Aunque ahora se usa muchísimo menos, todas estas hipotecas siguen existiendo y pueden reclamarse si el aval fue impuesto y no voluntario.

¿Qué opciones tengo de recuperar los gastos de la hipoteca?

Piensan que tiraremos la toalla

Buena parte de los abogados consultados no aconsejan reclamar los gastos de la hipoteca que no son los impuestos (tasación, gestoría, notaría y registro) si la cifra a cobrar no llega a 2.000 €. Creen que no te saldrá rentable, que te podría salir lo comido por lo servido, máxime cuando algunos abogados no incluyen la tasación ni la gestoría en el lote.

Por eso, porque se piensa que habrá poca gente que reclame, el Gobierno no pretende sacar ningún procedimiento extrajudicial que evite el colapso de los juzgados, como hizo -con más bombo que éxito- con la cláusula suelo.

No obstante, puede que tú sí llegues a esa cifra: busca las facturas de la hipoteca que te envió la gestoría y súmalo. O puede que tengas más de una hipoteca por reclamar… Que tengas una muy alta con gastos altos también… Que quieras sumarte a una demanda colectiva, que sale más barata… O que tengas más cosas por denunciar.

A día de hoy, el 90% de las demandas que llegan a los tribunales especializados en cláusulas abusivas salen a favor de los clientes y se ganan casi todas las de gastos, imponiendo a los bancos el pago de las costas, de las que cobran los abogados. Como no todos facturan igual, pregunta a por lo menos tres cómo lo harían y aléjate de los crápulas que te pidan demasiado (un 15% de comisión es bastante).

También puede ser que te interese reclamar la cláusula suelo, porque aún no te hayan devuelto el dinero, o la hipoteca multidivisa o incluso el IRPH. A todo esto podrías sumarle los gastos de la hipoteca y quizá alguna cláusula abusiva más que tengas como la de vencimiento anticipado, y así ya lo reclamas todo junto y te sale más rentable. Que un abogado te mire el contrato de la hipoteca porque seguro que detecta más cosas reclamables.

Aunque el Tribunal Supremo no reconoce que el IRPH sea abusivo y anulable, hay jueces que están emitiendo sentencias en contra, por lo que no sería del todo descabellado que ganaras. Otra opción es esperar porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) terminará opinando sobre el IRPH -del que ya se le ha preguntado- y sobre los gastos de la hipoteca.

La asociación de consumidores Asufin se ha comprometido a elevar una cuestión prejudicial al TJUE, o sea a preguntarle “cuáles son las consecuencias de declarar abusiva una cláusula”, ya que el Tribunal Supremo primero declaró abusiva toda la imposición de los gastos al cliente y ahora se desdice con los impuestos, sin que en ningún momento haya mencionado si el banco debe indemnizar al cliente por ello o no.

En principio sí podemos reclamar y esperar que nos lo paguen, aunque la banca remoloneará durante años, mientras gana tiempo para conseguir el dinero y hace que te desesperes y desistas. Reclamar un abuso hipotecario es entrar en la guerra psicológica del desgaste.

La de los gastos de la hipoteca es otra batalla que se abrió con esa primera sentencia de diciembre de 2015 y que ahora el mismo Supremo no tiene narices a validar para que la banca no tenga que pagar una factura de 4.000 millones.

Pero no les demos la razón. Bancos, Tribunal Supremo y Gobierno creen que no habrá una reclamación masiva de los gastos de la hipoteca, ahora que han quedado mermados sin poder reclamar los impuestos.

No nos rindamos, aún queda dinero por recuperar. Lo primero es reclamar al banco, que se está negando por sistema, aunque hacerlo es imprescindible si quieres ir a juicio y puede que te ofrezca un acuerdo a cambio de que contrates algún producto extra: no piques, la idea es recuperar dinero, no gastar más. Lo siguiente sería el Banco de España, que se lavará las manos porque no quiere entrar a discutir si la cláusula es abusiva o no, y lo último es la vía judicial.

Tengo una hipoteca con IRPH: ¿qué hago ahora?

Un poco aguada, pero queda algo de esperanza

Un poco aguada, pero queda algo de esperanza

Después del palo que el Tribunal Supremo acaba de dar a las hipotecas con IRPH no está todo perdido. Es verdad que ha declarado, de forma bastante tajante, que este índice es transparente.

Pero da más la sensación de que ha querido echar un cable a la banca para compensar los últimos disgustos judiciales, zanjando esta polémica con argumentos facilones y evasivos más que con motivos de peso.

Ni siquiera están todos los magistrados a favor de la sentencia. Ha habido dos que no creen que el IRPH pase el control de transparencia, lo único que obsesiona a la Justicia española y lo único que puede tumbar la cláusula de un banco.

Precisamente, el Tribunal Supremo dice que, al ser un índice, el IRPH no puede ser opaco, pero sí lo puede ser la cláusula en la que va. ¡¡Perfecto!! Primera cosa a la que agarrarse. No siempre fue tan transparente cuando en muchos casos era el índice sustituto de otros IRPH ya desaparecidos a finales de 2013.

Además, como dice el Supremo, es condición general en la hipoteca, no negociable por el cliente, cosa que el Alto Tribunal utiliza para explicar que fue transparente pero que se puede usar para lo contrario: si no se puede negociar, no te podías negar a lo que incluyeran. Y eso te deja en desventaja con el banco, otra de las cosas que los jueces miran mucho para cargar contra la banca.

Armarse de valor, buscar un buen despacho de abogados expertos en Derecho Bancario no va a ser suficiente, ni recomendable por ahora. Tampoco reclamar al banco que por las buenas quite cambie el IRPH por el Euríbor. Vamos, que lo puedes hacer, por probar… Pero lo más probable es que te diga que el Tribunal Supremo lo ha declarado transparente, no te lo cambie y chimpún.

Por eso la mayor esperanza está en los dos magistrados que votaron en contra. Al no estar todos de acuerdo, cualquier juez o abogado puede plantear al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) una cuestión prejudicial. De hecho, el despacho de abogados Ferrer-Bonsoms & Sanjurjo ya ha anunciado que lo hará. ¡¡¡Bieeeeeen!! Aunque de paso se hagan publicidad, ayudarán mucho en el proceso.

Después de leer el comunicado del Tribunal Supremo y seguir el caso original, quizá la resolución de la Audiencia Provincial de Álava, donde se juzgó antes, no fuera muy acertada y haya sido parte de la razón de que se hayan estropeado las esperanzas de los 1,3 millones de hipotecas con IRPH.

O sea que hay camino para plantear otra demanda con nuevos planteamientos y señalando otros puntos críticos, clave, flojos, de cualquier otra hipoteca en esta situación. ¿Voluntarios para presentarla…? Si no, pues a esperar a ver qué dice el tribunal europeo, que seguro acabará poniendo orden en este desconcierto. Normalmente sus respuestas son contrarias a la banca y mucho más favorables a los clientes que lo que dicta el Tribunal Supremo.

Así sea también esta vez porque la sentencia de la semana pasada contra el IRPH es una gran lavada de manos a lo Poncio Pilatos, bastante demagógica en muchos planteamientos y, sobre todo, con gran interés por compensar a la banca para no darle otro disgusto económico que podría ascender a 2.600 millones €.

Ya que hace poco la sentencia del Tribunal Supremo sobre las hipotecas multidivisa echó cal en la herida del mundillo bancario, ha querido compensar dando ahora la de arena con una sentencia que sea un bálsamo para la irritación del sector. Y eso que los bancos no siempre coinciden en lo casos: Bankinter, que pringa con la mitad de las multidivisa en España, no tiene ninguna con IRPH.

Qué reclamar en una hipoteca multidivisa

Lo suyo es que te llueva el dinerete, pero el banco se agarrará a lo que sea para no hacerlo

Lo suyo es que te llueva el dinerete, pero el banco intentará no cambiar nada ni devolver un duro

Si tienes una hipoteca multidivisa te preguntarás si puedes reclamar la tan ansiada conversión a euros y cómo hacerlo, ahora que el Tribunal Supremo ha reconocido que la cláusula multidivisa de la hipoteca es nula por abusiva y por falta de información al cliente.

Aunque el caso afecta a una sola hipoteca de Barclays (ahora Caixabank), el Tribunal Supremo quiere que sirva de ejemplo y base para reclamar a todos los que estén en la misma situación, que se cifran en más de 70.000 en toda España, siendo Bankinter y el Popular los otros bancos más afectados.

Para que sepas cómo hacerlo y qué esperar de tu banco, esta semana hemos preparado tres artículos que te informarán de todo.

Quién puede reclamar

Toda persona con hipoteca multidivisa que, en el momento de contratarla, no tuviera formación ni información suficiente sobre lo que es una hipoteca de este tipo, que no supiera que la moneda extranjera podía aumentar de valor (apreciarse) y que esto le subiría las cuotas.

O que no supiera que la deuda se recalculaba constantemente según el valor de la divisa (yenes, francos suizos…), lo que podía hacer, como ha pasado, que se debiera más dinero que al principio de la hipoteca, a pesar de haber amortizado una parte, o que la deuda aumentara un 50%.

Da igual si tienes estudios universitarios, máster, posgrados… El juez mirará que no tuvieras formación ni conocimientos sobre el mercado de divisas y cómo afectaba eso a tu hipoteca. El banco, por contra, deberá demostrar con documentación que sí te había informado suficientemente bien al respecto. Lo que aparezca en el contrato de la hipoteca no cuenta, debe currárselo más y aportar más papeles que demuestren que sabías el producto chungo y peligroso que estabas contratando.

Qué reclamar y cuánto dinero pedir

Puedes solicitar que se anule la parte multidivisa de la hipoteca, quedando como un préstamo dado en euros a devolver en euros y ligado al Euríbor (más el diferencial que ya tengas). También puedes pedir que la diferencia de dinero entre haber pagado en yenes, francos suizos (o la divisa que usara tu hipoteca) y haber pagado en euros te la devuelva el banco, junto con los intereses que ese dinero haya generado desde que lo diste hasta que te lo ingresen.

En total se estima que Bankinter, Caixabank -por las hipotecas de Barclays- y Banco Popular, ahora del Santander, deberán devolver 1.600 millones €. Para saber cuánto te deben a ti exactamente tienes que usar un simulador del estilo de éste y calcular cuánto habrías pagado si el préstamo hubiera estado ligado al Euríbor. Suma todas las mensualidades y réstalas a lo que realmente has pagado con la divisa que tienes (yenes, francos suizos…).

Después súmale los intereses de demora que deban pagarte. Algunos bufetes de abogados te lo calculan gratuitamente, pero luego te insistirán e intentarán captarte para que lleves el caso con ellos a los tribunales, que es una de las opciones que tienes y que explicaremos el miércoles.

¿Qué gastos de la hipoteca paga la banca en los nuevos contratos?

Con el tiempo, los bancos han asumido nuevos gastos

Con el tiempo, los bancos han asumido la factura de notaría y registro de la propiedad

Con los nervios a flor de piel por tantas demandas judiciales, los bancos se han puesto las pilas para cubrirse las espaldas y evitar, en la medida de lo posible, nuevas batallas en los tribunales.

Uno de estos frentes es el de los gastos de las hipotecas, donde están haciendo cosas, si bien podrían hacer más.

Después de la sentencia del Tribunal Supremo, en la que reconocía en diciembre de 2015 que el BBVA debía anular la cláusula en la que cobraba al cliente todos los gastos de formalización de la hipoteca y devolver el dinero, la banca movió ficha… Y la ha vuelto a mover.

Desde enero de 2016 algunas entidades se han ido sumando, poco a poco, al club de las que ya comparten los gastos de la hipoteca cuando se firma una nueva ante notario. Los gastos derivados de la compra de una vivienda con hipoteca son la gestoría, la tasación, el registro de la propiedad, la notaría y los impuestos.

Pese a que esa sentencia del Tribunal Supremo ha dado pie a reclamarlos todos, como muchos clientes ya están haciendo, la banca no se ha actualizado completamente y sólo reconoce que tiene que pagar algunas cosas en las nuevas hipotecas. En las antiguas se resiste y de momento no devuelve nada salvo sentencia judicial de por medio. Veamos cada caso.

Todos coinciden en seguir cargando los impuestos (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, abreviado IAJD) al cliente, escudándose en que así lo dice la ley, porque el cliente es quien suscribe el préstamo. Es también el gasto más elevado de todos, así que es normal que la banca no quiera hacerse cargo.

También cobran todos la tasación, algo que deberían asumir por completo. Si bien como cliente puedes llevar al banco una tasación no más antigua de 6 meses y realizada por cualquier empresa homologada, en la práctica el banco no suele informar de esto al cliente y, a veces, tampoco le deja traer su propia tasación, insiste en tasar la vivienda con su tasadora de confianza, que suele mandarte una factura abultada y ser propiedad del banco, lo que le reporta más beneficios.

La tasación debería cubrirla totalmente la entidad porque son ellos los interesados en que el piso se tase para decidir si conceden la hipoteca o no. El cliente no suele querer una tasación y, si la quiere, puede hacerla por su cuenta sin que tenga que mediar el banco en nada.

Los pioneros en compartir algunas cargas de la formalización de la hipoteca fueron Santander y Caixabank, en enero de 2016. A día de hoy, tanto Santander como BBVA sólo se hacen cargo de los gastos de registro de la propiedad y de las copias simple y ejecutiva de la escritura de la hipoteca que se firma ante notario. Bankinter igual pero sólo abona la copia ejecutiva. Qué menos… Puesto que son los interesados en que esto se realice, al cliente no le aporta nada y por tanto no debe pagarlo.

Sabadell es uno de los que más asume, pagando el registro, la notaría y parte de los gastos de gestoría. Bankia comparte la gestoría al 50%, asume el 25% de la notaría y todos los gastos del registro. Por su parte, Popular sigue siendo de los más tacaños y cabezotas y repercute todos los gastos al cliente, aunque promete cambiar y correr con algún coste.

Cuidadín si firmas una nueva hipoteca, que no te la cuelen. Reclama que el banco pague todo, pero si no es posible, por lo menos que corran con los gastos de tasación, registro y parte de la notaría y la gestoría. No pagues tú todo ni en broma, es un abuso.

Nueva sentencia del Tribunal Supremo contra los gastos de la hipoteca

Sólo queda una sentencia para aumentar las posibilidades de cobrar

Sólo queda una sentencia para aumentar las posibilidades de cobrar

Buenas noticias para todos los hipotecados. El Tribunal Supremo acaba de dictar otra sentencia en la que reconoce que el banco debe pagar todos los gastos derivados de la firma de la hipoteca. O sea la notaría, la gestoría, la tasación, el registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Hasta ahora, son precisamente los impuestos el mayor quid de la cuestión y también la mayor cantidad que se reclama. De todo lo mencionado supone alrededor del 80%. De momento los jueces o se decantan por reconocer que el banco tiene que pagar todo o reconocen que debe asumir todo excepto los impuestos.

Si el banco lo asume todo debe devolver una media de 3.000 € a cada cliente. La cantidad dependerá de cuánto pagaras en su momento, lo que a su vez depende de cuánto dinero te prestaron. No conlleva los mismos gastos abrir un préstamo de 50.000 € que de 180.000 €.

Desde diciembre de 2015, fecha de la primera sentencia del Tribunal Supremo sobre los gastos de la hipoteca, ha habido algunas reclamaciones, que se han disparado a raíz de este año con el dictamen del Tribunal Europeo sobre la cláusula suelo. No tiene nada que ver una cosa con otra, pero una vez abierta la veda de la reclamación masiva en el suelo de las hipotecas, se ha popularizado la posibilidad de reclamar los gastos apoyándose en la sentencia del Supremo de 2015.

Abogados y oficinas de atención al consumidor de las localidades te animan a reclamar porque tienes posibilidades de ganar. Tras la reclamación, que es gratuita, el banco tiene 2 meses para responderte. Si no contesta o se niega, puedes poner una queja ante el Banco de España, que puede tardar hasta 6 meses en resolver. Después, sólo quedan los tribunales.

Aquí ya depende de cuál sea tu banco. Mientras que Bankia parece dispuesto a devolver hasta el último céntimo, Ibercaja reconoce el derecho de sus clientes a cobrar, pero les insta a que le denuncien en el juzgado. Los tribunales están colapsados por tanta demanda de la cláusula suelo, las hipotecas multidivisa, el IRPH y otros frentes económicos que tienen abiertos los bancos. Tal es la situación que se baraja la opción de poner juzgados exclusivos para estos temas.

Con esta segunda sentencia a favor de que el banco devuelva todo el dinero de los gastos de la hipoteca, las probabilidades de ganar a la entidad y cobrar aumentan. Sólo hace falta una tercera sentencia en este mismo sentido para sentar jurisprudencia, o sea un precedente del que los jueces de tribunales inferiores al Supremo puedan echar mano para condenar a la banca más que ahora y no limitarse a interpretar lo que les parece mejor hacer en cada caso.

De momento la Audiencia Provincial de Pontevedra ha decidido que la banca sólo debe pagar los gastos de registro, con lo que el cliente recupera nada más que 150 €. Con una tercera sentencia del Supremo quizá cambie de opinión.

Quienes tengan actualmente una hipoteca pueden reclamar hasta diciembre de 2019, que es cuando se cumplen 4 años de la primera sentencia del Supremo. Si has terminado de pagar el préstamo tienes 4 años desde que lo cancelaste.