Cómo reclamar el dinero de los gastos de la hipoteca

 

No dejes puerta sin llamar

No dejes puerta sin llamar

Como conté hace poco, una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 reconoce que el BBVA cobró de forma abusiva todos los gastos de formalización de la hipoteca al cliente. Esto es extensible a todos los préstamos hipotecarios así que da pie a reclamar a los 8 millones de hipotecados que hay en España (todos).

A todos (8 millones de clientes) nos ha tocado pagar a la notaría y al Registro de la Propiedad, cuando ese gasto debería correr a cargo del banco, por tratarse de una hipoteca. Debido a lo contradictoria que es la normativa, también hay controversia sobre si el  banco debe pagar o no el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el gasto más grande de los asociados a la hipoteca. También se habla de tasación y gestoría, en caso de que el banco los impusiera, como es frecuente.

En total, por hipoteca pueden suponer entre 1.500 y 3.000 € y tienen derecho a reclamar quienes tengan una hipoteca vigente o la hayan terminado de pagar en los últimos 4 años. En el primer caso el plazo para reclamar expira en diciembre de 2019. En el segundo, cuando se cumplan 4 años de haber terminado de pagar el préstamo.

De momento evita la vía judicial y escribe al Servicio de Atención al Cliente o al Defensor del Cliente de tu entidad bancaria. Para ello basta con rellenar este documento modelo para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca, redactado por un abogado.

Puedes presentarlo en persona en la oficina donde tramitaste la hipoteca, pidiendo que te lo sellen con la fecha de ese día. Así demostrarás que lo presentaste y cuándo. Es importante puesto que luego tienes dos meses para esperar respuesta del banco. Si no puedes ir, envía un burofax a través de Correos. Te pedirán original y una copia; el coste es aproximadamente 30 euros y tiene validez legal.

Si pasado ese tiempo no te responden o se niegan a devolver el dinero, escribe al Banco de España. En caso de que tampoco contesten o la respuesta sea negativa, puedes pensar la vía judicial, para la que debes contactar con un abogado de tu elección o si no tienes recursos con uno gratuito, a través del Colegio Oficial de Abogados de tu provincia.

Necesitarás las facturas de todos los pagos. Si no las encuentras puedes solicitar un duplicado al banco o los lugares donde pagaste. En caso del IAJD hay que ir a Hacienda porque es un impuesto.

Hay asociaciones que han iniciado campañas para ayudarte a reclamar. Por un lado está la OCU, que te obliga a asociarte y cobra por el abogado, el procurador y además el 20% de lo que te devuelva el banco. Cree que en un año el caso estará resuelto en los tribunales.

De otra parte está Adicae, que sólo pide que te asocies, y que empieza por reclamar de forma colectiva a cada banco. Ha habido algunas sentencias que no reconocen la devolución del IAJD, por lo que las costas no se le cargan al banco, sino que cada parte abona las suyas, pudiendo pagar el cliente más de costas que lo que cobra, dice Adicae. Por eso aconseja primero hablar con el banco.

Si la reclamación al banco no prospera, la asociación tiene prevista la demanda colectiva, en la que sí confía para cobrar al menos lo que pagaste de notaría y registro de la propiedad. Su mensaje es de prudencia y esperanza al mismo tiempo, así que no esperes más y reclama ya a tu banco lo que te obligó a pagar indebidamente.

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¿Cómo prefieres que te devuelva el banco el dinero del suelo?

¡Recupera tu dinero!

¡Recupera tu dinero!

La banca está impactada por la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que obliga a los que utilizaran el suelo, a devolver todo el dinero cobrado de más desde que el límite mínimo de intereses a pagar comenzara a aplicarse, siempre que se declare que la inclusión del suelo no fue transparente.

La suma es gorda: aún no se aclaran si son 3.000 o 10.000 millones, o quizá alguna cifra intermedia, pero está claro que es mucho dinero y que la banca, aunque comenzó a prepararse hace tiempo por si esto pasaba, va a pasarlas canutas para hacer frente al palo que se le viene encima.

Hace tiempo que congeló los diferenciales y hace poco que ha comenzado a subir los tipos fijos, porque entre el Euríbor casi un año en negativo y ahora lo del suelo, no ganan para disgustos. Se cree que la devolución del suelo les costará el 25% de su beneficio.

Como de esta ya no se libran, porque la sentencia no se puede recurrir, la banca ha anunciado que negociará con los clientes uno por uno, a fin de reducir el dinero que deben. Siempre será más barato dar el dinero de buen rollo que tras un juicio, del que pagar también las costas.

Pero no parecen dispuestos a devolver el dinero de golpe y por las buenas, así que el Gobierno ha anunciado que creará un código de buenas prácticas al que podrán acogerse los bancos afectados. Si lo hacen, se obligan a devolver el dinero de dos formas: pagarlo en efectivo o descontarlo de lo que queda por pagar de hipoteca.

Se esperaba que ya se hubiera aprobado, pero PSOE y Ciudadanos no han apoyado al PP porque esperan mejorar lo que el Gobierno ofrece, que de momento es voluntario para los bancos, o sea que no les compromete a nada. Tiene que ser una solución rápida pero eficaz.

Lo delicado de esto es que no debería haber ninguna quita, o sea no reducir el dinero que se debe sólo porque te lo vayan a devolver sin ir a juicio. Tampoco ningún retraso, ni ningún cambio en lo que te deben, ya que también hay que incluir los intereses que haya generado el dinero durante todo el tiempo que lo tuvo el banco.

Otra opción es continuar por la vía judicial, si ya pusiste una demanda, o iniciar este camino. Ya hay dos jueces que en menos de una semana han fallado a favor de devolver todo el dinero, amparándose en la reciente sentencia europea.

En cualquier caso, los bancos afectados deben prepararse porque se les viene encima un aluvión de demandas y de pagos que tendrán que afrontar con personal y dinero suficiente.

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El Euríbor vuelve a dar la campanada con otro mínimo histórico

Euríbor, esa fábrica de ahorro si no tienes suelo...

Euríbor, esa fábrica de ahorro si no tienes suelo…

El Euríbor ha vuelto a dar la campanada de Fin de Año con una nueva cifra récord. Cerrando en el -0,080%, despide diciembre otra vez en negativo, terreno en el que entró el pasado mes de febrero y en el que se espera que continúe al menos unos meses más.

Este nuevo mínimo histórico deja las hipotecas que se revisen con él más baratas que nunca. Así, a las que les toque revisión anual con él verán abaratada su cuota en 7 € de media al mes (84 € al año) y las de revisión semestral ahorrarán de media 3 € al mes (18€ hasta el próximo cálculo).

¡Aprovechaos! Esto será difícil de ver en la próxima revisión, tanto si es anual como si es semestral, ya que se espera que dentro de 6 meses ya funcione el nuevo cálculo del Euríbor, que lleva año y medio de retraso en su implantación. Hace más de 3 años desde que se ideó, en 2013 cuando saltaron los escándalos que demostraron la manipulación de este índice.

En vez de utilizar los intereses a los que la banca se prestaría dinero entre sí, se usarán los intereses reales a los que se están prestando dinero. Además, no aportarán datos sólo los grandes bancos sino también los pequeños, lo que se espera que suba el Euríbor, llevándolo a terreno positivo de nuevo.

Aunque no se prevé una gran subida de golpe, sí se cree que será más de lo habitual en los últimos años. Se habla de que si los bancos consideran el nuevo Euríbor un nuevo índice podrían verse cuotas de hasta 150 € más de golpe, al utilizar el IRPH como índice sustituto del antiguo Euríbor, como se contempla en muchos contratos hipotecarios.

Lejos de estas previsiones más pesimistas, otros consideran que puede seguir en negativo o muy justito en cero, ya que de lo contrario no se empezará a usar el nuevo cálculo del Euríbor, porque no se quiere que cambie mucho de golpe las cuotas actuales. Precisamente por este motivo se ha retrasado la puesta en marcha.

El Euríbor sigue tan bajo gracias a que el Banco Central Europeo (BCE) mantiene los tipos de interés en el 0% y a que se ha liado a comprar a troche y moche deuda de los países de la zona euro, cobrando dinero a los bancos que les depositen pasta en lugar de moverla por ahí.

La previsión es que, al menos hasta que se ponga en marcha la nueva forma de cálculo, el Euríbor siga cayendo y marcando nuevos récords. Cuando suba podría hacerlo hasta el 0% a lo largo de 2017 – 2018,llegando al 2,3% en 2020 – 2021. De todas formas, esto sólo son previsiones y no hay que fiarse hasta que veamos qué ocurre, pues la película cambia muchas veces sobre la marcha.

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Mejores hipotecas enero 2017

Hipotecas (35)¿Año Nuevo, Casa Nueva… y necesitas hipoteca para comprarlo? Si es así, aquí te presentamos, como cada mes, el análisis de más de medio centenar de préstamos hipotecarios, del que como resultado publicamos un listado con las 10 mejores hipotecas y los tres más competitivos a tipo fijo.

Parece que la oferta hipotecaria ha tocado fondo y a partir de ahora ya sólo se puede mantener como está o subir de precio. No esperéis bajadas de diferenciales, que hace casi un año que no se producen, congeladas por el Euríbor en negativo.

Tampoco caídas en la oferta a tipo fijo, que estaba abaratándose a pasos agigantados hasta que Bankinter y BBVA han subido sus préstamos. El caso de Bankinter es significativo ya que apenas hacía mes y medio que había vuelto a bajar el precio.

Esto significa que vienen tiempos estables o más caros para conseguir una hipoteca, por lo menos no tan baratos como en los últimos tiempos. Gran parte de la banca se enfrenta a una devolución millonaria por la cláusula suelo, así que se acabaron las rebajas en los tipos de interés.

Si acaso, en 2017 veremos la subida de las comisiones en las nuevas hipotecas, algo que el Banco de España lleva dos años aconsejando a los bancos, para compensar el Euríbor históricamente bajo y la devolución del dinero por las demandas perdidas.

En el panorama a interés variable, destaca la desaparición de la Hipoteca Uno-e, debido a que este banco ha sido absorbido por su dueño, BBVA, que –a contracorriente en el sector- ha rebajado el interés de su Hipoteca Variable de Euríbor + 1,25% a Euríbor + 0,99%. Tiene exactamente las mismas condiciones que la Hipoteca del Santander.

Como norma general, los préstamos con los diferenciales más bajos son los que requieren mayor vinculación y cobran comisiones, normalmente por amortización anticipada, cancelación y a veces apertura (1%).

La excepción es la Hipoteca Naranja de ING Direct, que desde hace más de un año se mantiene como la menos cara con Euríbor + 0,99%, sin comisiones y con seguros de hogar y vida, además de la domiciliación de ingresos.

ING tampoco cobra interés fijo al principio, algo a lo que recurren más de la mitad de las entidades para asegurarse ingresos estables y más altos ahora que en el Euríbor lleva en negativo desde febrero del año pasado. Bankinter sigue en segunda posición, a pesar de las aparentemente peores condiciones de su hipoteca porque, en la práctica, demuestra que mejora  esta oferta si preguntas seriamente en una oficina.

No obstante, muchos bancos optan por negociar y ajustar las condiciones de la hipoteca al perfil de cada cliente. Por eso es importante ir y preguntar, intentando rebajar precio y vinculación, y por eso algunas entidades no publican datos en su web, porque te ofertan una hipoteca según tu perfil económico y laboral, el dinero que pidas, las deudas que tengas…

A tipo fijo, Liberbank se sigue llevando el gato al agua. La Hipoteca Ahora Tipo Fijo a 20 años de cobra un 1,70%, que baja al 1,20% si el plazo es 10 años o 1,40% a 15 años. Las siguientes menos caras son la Hipoteca Fija Aniversario de Activo Bank (1,50% a 10 años) y la Hipoteca Te lo Mereces Fijo del Banco Cooperativo Español, al 1,59% a 10 años. Por norma general, cuanto mayor es el plazo, mayor es el interés y viceversa.

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
ING Direct. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Variable Euríbor + 1,20% 80% 30 años SI / 3 productos
Liberbank. Hipoteca Selecta Euríbor + 0,80% 80% 30 años SI / 5 productos
Kutxabank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,90% 80% 30 años SI / 5 productos
CajaSur. Hipoteca CajaSur Euríbor + 0,90% 75% 30 años SI / 5 productos
Bankoa. Hipoteca Variable Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 5 productos
Banco Cooperativo Español. Te lo mereces todo Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 4 productos
Liberbank. Hipoteca Ahora Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 4 productos
Caja de Ingenieros. Hipoteca Hogar Euríbor + 0,95% 60% 30 años NO / 5 productos
BBVA. Hipoteca Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 5 productos

 

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Año Nuevo, ¿Hipotecas Nuevas?

Por dónde irán los tiros

Por dónde irán los tiros

El año que acaba quedará para siempre en la Historia como el primero en el que el Euríbor se hundió en terreno negativo, cambiando la evolución de las nuevas hipotecas y trayendo cuotas más baratas que nunca.

El Euríbor seguirá en negativo unos meses más, como mínimo hasta que entre en vigor la nueva forma de calcularlo, prevista para verano. Como el índice se calculará con el interés al que realmente se prestan dinero los bancos, y no participarán sólo los grandes sino también los pequeños (que cobran caro el dinero prestado que los grandes), se espera que el Euríbor vuelva a terreno positivo, subiendo las cuotas de las hipotecas ya firmadas.

Mientras que las hipotecas que se firmen cuando ya esté en funcionamiento lo incorporarán seguro, para las que se firmaron con el antiguo Euríbor no es autómatico sino que se tendrá que ir incorporando poco a poco y tras firmar alguna norma. De lo contrario, el banco puede aplicar el índice sustituto que aparece en el contrato. Suele ser el IRPH, que cotiza por encima del 2% así que no interesa nada que esto ocurra o podría encarecer la cuota hasta 150 euros de golpe.

Por su parte, las hipotecas a tipo variable se van a estancar o a subir ligeramente. Ya no bajarán. Dejaron de hacerlo cuando el Euríbor se abonó al negativo y no parece que bajen mientras que los intereses sean tan bajos.  Así como se esperaba que en 2016 los diferenciales cayeran al 0,50% – 0,75%, no ha sido así por el hundimiento del Euríbor.

Sí es probable que suban los intereses fijos que las hipotecas variables cobran durante el primer o dos primeros años, y que empiecen a cobrar comisión de apertura (alrededor de un 1%). Todo para compensar que el Euríbor aún estará muy bajo y que la banca tiene a la vista el pago de cantidades de millonarias a muchos clientes, por la cláusula suelo sobre todo.

También por las hipotecas multidivisa con sentencia favorable y los gastos de formalización, que según el Tribunal Supremo deben compartirse entre banco y cliente, y no sólo pagarlos el cliente como siempre ha impuesto la banca. El abuso del IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) está por explotar… El día que lo haga la banca no ganará para pagar devoluciones, también millonarias, que por ahora son sólo para unos pocos.

Las hipotecas a tipo fijo seguirán siendo el plato fuerte al que la banca recurrirá en 2017 para ganar dinero, así como a las comisiones, si bien estarán limitadas las de amortización anticipada, según una nueva norma europea, que vale para todas las hipotecas, incluso las ya firmadas..

Si en 2015 apenas se firmaron hipotecas a tipo fijo, con intereses del 5%-8% (lo que venía siendo igual desde hacía años…), 2016 comenzó con un 10% de préstamos fijo, que en septiembre ya suponían el 30% de las nuevas hipotecas. Histórico, lo nunca visto.

Pero estos préstamos también han tocado fondo y se espera que suban o, como mucho, se estanquen. Cuanto más bajo el plazo de devolución, menor el interés y al contrario. Como el precio de la vivienda también ha comenzado a subir, si se quiere comprar una vivienda con hipoteca lo ideal es hacerlo antes de que todo aumente más de precio.

La buena noticia es que la amortización anticipada (pagar parte de la hipoteca antes de tiempo) ya no tendrá comisión a partir del sexto año. Antes pueden cobrarte un 0,50% los tres primeros años o un 0,25% los cinco primeros.

Comisiones: cuáles son y por qué se cobran

Huye de ellas

Huye de ellas

Las comisiones son otra de las formas que la banca tiene para exprimir al máximo una hipoteca. Cobran dinero –o pretenden cobrarlo- por algún (supuesto) servicio o perjuicio, que en muchos casos es más bien una penalización que imponen.

Aunque tienen mala fama y hay rachas en que los bancos las usan mucho y otras en que las evitan, es también una cuestión de política de empresa: hay entidades que abusan de ellas como por ejemplo Liberbank o el Sabadell, y otras como ING (en general la banca online) que no las incluyen por ninguna parte.

Estamos ante un momento en que la banca quiere ganar más dinero y en ocasiones incluyen este cobro tan molesto, que es más frecuente en hipotecas de tipo fijo que variable.

Lo que nunca hay que aceptar, porque es ilegal, es el cobro de comisiones en la cuenta de la hipoteca. Lo ideal es que tu hipoteca no tenga comisiones, así que negocia con la entidad que no te incluya ninguna en el contrato.

Aunque son un tostón y un robo para el cliente, las comisiones son legales hasta que una ley diga lo contrario y un juez sólo puede tumbarlas si se demuestra que no se había informado de ello o que no aparecen en el contrato. El cliente debe conocer perfectamente que el banco le puede pedir cierto dinero si hace cosas como como:

–          ESTUDIO: Analiza si te puede dar o no la hipoteca. Está prácticamente desaparecida… Es rara la entidad que la aplica; en unos meses estará prohibida por una nueva norma.

–          APERTURA: Suele ser del 1% y afecta más a los préstamos a tipo fijo. Cobrar por los trámites de inicio del préstamo es un abuso, porque aunque para la entidad haya gastos de gestión, los tiene de sobra amortizados con el cobro de intereses posteriores, donde debería incluir este gasto.

–          AMORTIZACIÓN PARCIAL O TOTAL (CANCELACIÓN): Afecta a casi 1 de cada 6 hipotecas. Hasta ahora era de máximo el 0,50% durante los 5 primeros años y del 0,25% los siguientes.  Con la nueva normativa europea, que afecta a las hipotecas firmadas desde 2007, no podrá ser superior al 0,25% los 5 primeros años o a un 0,50% durante 3 años. Después nada. El banco penaliza así que canceles parte de la deuda antes de tiempo. Si la hipoteca fue firmada antes de 2007 la comisión es de máximo el 1% de lo que aún se debe. Algunos tienen también un límite mínimo para amortizar: 500 € o 1.500 €, por ejemplo.

–          NOVACIÓN: Si cambias alguna condición en el contrato de la hipoteca, además de asumir los gastos de tramitación (gestoría, notario y registro), el banco cobra una compensación por los trámites que hace. No hay límite excepto que se trate de una ampliación del coste por devolución, caso en el que el banco sólo puede cobrar hasta un 0,10% de la deuda pendiente.

–          SUBROGACIÓN: El banco te exige una compensación si te llevas la hipoteca a otra entidad. Suele ser del 0,50%-1% del dinero prestado. Antes el banco que recibía el préstamo se hacía cargo de todos los gastos que te ocasionaba el cambio. Ahora sólo el Santander tiene algo parecido o cualquier otra entidad si ve que eres un cliente muy atractivo. o sea perfil alto y buen pagador.

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Cómo recuperar el dinero de la cláusula suelo

El otro gordo de Navidad

El otro gordo de Navidad

En contra de lo que se esperaba, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha reconocido que la banca debe devolver todo el dinero cobrado de más por la cláusula suelo, y no sólo desde mayo de 2013, como había aconsejado su abogado general en verano y como opinaba el Tribunal Supremo en España.

Es un notición, todo un bombazo que ha caído por sorpresa y que hace justicia utilizando el sentido común. Si algo es nulo por abusivo, lo es desde el principio y no desde cierta fecha. Es el Gordo de Navidad para 3 millones de hipotecados -un tercio del total- con cláusula suelo que han estado pagando una media de 3.000 euros más al año. Pero la devolución del dinero no es automática, ni por tener cláusula suelo es seguro que te lo vayan a devolver.

Para cobrar son necesarias dos cosas: demandar al banco por vía judicial y que un juez sentencie que la cláusula suelo de la hipoteca es nula porque no se incluyó de forma transparente. ¿Cómo demostrarlo? Si el banco no te informó de que tenías esta cláusula o no te explicó lo que suponía: pagar dinero de más cuando el Euríbor y el diferencial sumaran una cifra inferior al suelo, como lleva pasando años, ya que el Euríbor está en mínimos históricos (lleva 10 meses en negativo) y el suelo era de media el 3%.

Las demandas de este tipo han estado paralizadas en los tribunales hasta esta sentencia, que se conoció hace dos días. Lo bueno es que es firme y debe acatarse en España, así que ahora sólo resta ponerse en contacto con el banco para reclamar la devolución del dinero. Si la respuesta es negativa, como pasará en muchos casos, toca hablar con un abogado o una asociación de consumidores con experiencia en el tema, como por ejemplo Adicae, para demandar por vía judicial. El proceso puede durar entre 6 y 12 meses, tras los que el éxito está asegurado si demuestras que no sabías que tenías suelo ni sus consecuencias.

Se espera que la banca intente de todo para evitar la vía judicial ofreciendo acuerdos, incluso se habla de que el Gobierno puede crear un tribunal de arbitraje, al que se recomienda no acudir porque seguramente se recupere menos dinero, como pasó con las preferentes. Hay que calcular cuánto se ha pagado de más desde que se empezó a aplicar el suelo a cada hipoteca, más los intereses (se habla de un 3,5%) y las costas judiciales. Con este simulador te puedes hacer una idea.

¿Y cómo saber si tengo cláusula suelo? Porque firmaste una hipoteca variable y llevas años pagando la misma cuota. Mira en el contrato de la hipoteca en busca de algún párrafo que hable de un interés mínimo a pagar o mira los últimos recibos del préstamo. Si no te cobran Euríbor +  diferencial, tienes suelo. Si ya terminaste de pagar la hipoteca o acordaste que el banco te quitara el suelo a cambio de un seguro, un tipo fijo o lo que sea, también puedes reclamar porque durante el pasado te aplicó la cláusula suelo, cobrándote de más.

Este golpazo supondrá miles de millones de euros para la banca. Cuánto dependerá de la gente que finalmente consiga la nulidad del suelo en los tribunales. El Banco de España, que en un principio dijo que eran 7.500 millones, rebaja la previsión a 4.000, mientras que otras estimaciones van desde los 3.000 hasta los 10.000. Los bancos más afectados son Liberbank, Caixabank, Popular, Sabadell, BBVA y Bankia, entre otros.

La parte mala es que, si te devuelven el dinero, tocará ajustar cuentas con Hacienda, que te puede reclamar algún dinero que te devolvió del IRPF por haberte desgravado unas cantidades de hipoteca que, si te las devuelven, ya no habrás pagado y, por tanto, ya no te las habrás podido deducir del IRPF.

¿Es buen momento para firmar una hipoteca?

Pasarán años hasta el próixmo fenómeno semejante

Pasarán años hasta el próixmo fenómeno semejante

Si quieres comprar una casa con hipoteca, estás ante un buen momento. Ya que hace 4 años que desapareció la desgravación por hipoteca de vivienda habitual, da igual comprar ahora que en enero, pero cuanto antes mejor porque el año que viene se espera la puesta en marcha de la nueva forma de calcular el Euríbor.

Si al final entra en funcionamiento en verano, llevará año y medio de retraso, pero como quieren que no haya casi diferencia con las cuotas actuales lo mismo vuelven a retrasar su aplicación.

El caso es que cuando empiece afectará a las hipotecas que se firmen de ahí en adelante, entrando poco a poco las que se hayan firmado antes. Y como se espera que por lo menos cotice en positivo, subirá las cuotas, que están en los niveles más bajos de la Historia desde que el Euríbor se adentró en terreno negativo el pasado febrero.

Las hipotecas variables hace tiempo que dejaron de bajar, salvo raras excepciones como BBVA que acaba de situar su Hipoteca Variable en Euríbor + 0,99% desde el 1,25% en que tenía el diferencial. Están estancadas o suben. Las que están bajas ahí quedarán durante un tiempo, al menos hasta que el Euríbor empiece a subir, devolviendo a la banca parte de los beneficios que están dejando de percibir porque el indicador está en negativo.

Si prefieres tener siempre la misma cuota, aunque eso te suponga pagar más, lo tuyo es el tipo fijo. Hasta hace unos días la banca seguía en pie de guerra reduciendo intereses para pujar por el tipo fijo más bajo. Conseguir clientes que paguen y se aten a la entidad durante muchos años fue su principal objetivo desde que reabrió el grifo del crédito hace ya 3 años.

Pero de momento no van a pelear más: los clientes que vayan y cumplan los -muchas veces- exigentes requisitos se quedarán en la entidad, pero el banco de momento no va a currárselo tanto como hace unos meses. Han parado de bajar los intereses fijos, que en el caso de Bankinter y BBVA los acaban de subir. Mal dato. Significa que la guerra del tipo fijo se estanca, que no habrá hipotecas más baratas y que si quieres una, tanto fija como variable, éste es el momento.

Cuando el Euríbor suba, el tipo fijo también lo hará, y el variable ya veremos si baja, porque a la banca se le viene encima una buena de pagar indemnizaciones por la cláusula suelo, las hipotecas multidivisa y los gastos de formalización de hipoteca, que se pueden reclamar basándose en una sentencia del Tribunal Supremo de hace un año.

Si tienes ahorrado al menos el 20% de lo que vale el piso, más un dinero adicional para gastos, y quieres comprar una vivienda, sigue siendo un buen momento que no se repetirá hasta dentro de un tiempo. El precio de la vivienda está subiendo lento pero seguro y no se prevé que baje ni se estanque en 2017.

Si al final te decides por comprar con hipoteca, elige la más barata contando con el pago de seguros y otros productos vinculados (en caso de que de verdad te hagan ahorrar al bajar el dfierencial) y calcula en un simulador si podrás pagarla si el Euríbor se diparara al 5% o si bajaran tus ingresos. La cuestión es no pillarse los dedos y asegurarse de que el préstamo nunca supondrá más de un tercio del dinero que entra en casa. De lo contrario, puede haber problemas económicos en el futuro.

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¿Han tocado fondo las hipotecas a tipo fijo?

La banca se rinde a guerrear en el tipo fijo

Parece que la banca se rinde

La guerra en las hipotecas a tipo fijo parece que ha llegado a su fin. Así como en su día la banca estancó los diferenciales en el 0,90% – 1%, ahora ha parado de bajar el tipo fijo.

Lo más significativo es que Bankinter, una entidad que hace un par de meses volvió a bajar los intereses, ha subido las hipotecas a 10 años (del 2,62% al 2,82%), a 15 (años (del 2,63% al 2,94%) y a 20 años (del 2,83% al 3,09%). Todo son tipos TAE, o sea lo que finalmente pagarás con toda la vinculación y comisiones.

BBVA también ha subido los tipos de interés, mientras que Bankoa y Liberbank siguen con los más bajos, a saber por cuánto tiempo más. Si lo bajan, lo estancan o lo suben confirmará o negará este supuesto cambio de tendencia.

Con esta estrategia la banca ha conseguido que en septiembre el 30% de las hipoteca fuera a tipo fijo, algo sin precedentes para unos tipos que tampoco tiene antecedentes conocidos, dado que antes eran del 5%-8%.

¿Por qué puede haber terminado esta situación histórica?  Si la banca opta por subir el tipo fijo es porque prevé subida de tipos de interés en general. Quizá sea que para verano ya intuyen un ligero aumento en el Euríbor, cuando pase a ser calculado de una nueva forma en la que se cogerán cifras reales de préstamos entre bancos, en lugar de cifras estimadas, como se hace ahora.

Otra posibilidad, que no anula sino complementa a la anterior, es que los bancos estén hartos de ganar menos dinero del que quieren y de ver cómo sus márgenes de beneficios se estrechan cada vez más, y paran la bajada de tipos fijos como una manera de no dejar de ganar dinero en el futuro, cuando el Euríbor suba y se arrepientan de haber bajado tanto el tipo fijo.

Otra opción es que ya hayan captado suficientes clientes, cosa poco probable, puesto que el mercado hipotecario se ha reducido muchísimo con la crisis, ya que tanto el número de clientes como de dinero total que se les debe es el más bajo de la Historia.

Puede ser que quieran ganar más dinero porque están viendo la que se les viene encima. De un lado está la sentencia de la cláusula suelo, por las que les tocará, como mínimo devolver todo el dinero cobrado de más desde mayo de 2013. Son decenas o cientos de millones de euros, según el banco.

De otro lado, si se realizan reclamaciones masivas por los gastos de compraventa, los bancos deberán devolver unos 3.000 € por cliente, y hay 8 millones de hipotecas. Hablamos de más de 24.000 millones de euros, puesto que esto también afecta a los préstamos que se hayan terminado de pagar desde 2011.

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Abusos bancarios: sigue buscando cuál te afecta

Con los bancos no te relajes

Con los bancos no te relajes

La lista de abusos bancarios, muchos de ellos probados y condenados por tribunales, es más larga que un día sin pan. Aquí continúa la lista que comenzamos el otro día:

Método 360/365, sobre el cálculo de intereses de la hipoteca a favor del banco. El banco considera que el año comercial tiene 360 días, pero luego cuenta con que cada mes tiene 30 o 31, con lo que le estás regalando 5 días por año en intereses.

IRPH. Un índice de referencia de las hipotecas que está encareciendo sobremanera los préstamos que van unidos a él. Mientras que el Euríbor está en torno al – 0,084%, el IRPH cotiza por encima del 2%. Los afectados reclaman en su lugar Euríbor + 1%, mientras que la banca ofrece tipos fijos que siguen perjudicando al cliente.

Hipotecas titulizadas. Algunos bancos empaquetan los préstamos que les parecen tóxicos o simplemente algunos que tienen para venderlos a otras empresas y conseguir dinero. No te lo comunican aunque te sigan cobrando la hipoteca. Como no son los titulares de tu préstamo ya no pueden reclamarte la deuda si dejas de pagar, y por tanto se paraliza el embargo en caso de que no hagas frente al préstamo.

Euríbor. Se ha demostrado su manipulación y que ésta nos ha hecho pagar más intereses. Demostrar que ha sido manipulado da pie a los clientes a reclamar a su banco el dinero que han pagado de más por las cifras abultadas de la pasada década.

Gastos de formalización de hipoteca. El banco te cobra todo, cuando debería asumir una parte. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) acaba de lanzar una campaña para reclamar tras una sentencia contra BBVA, en la que se le acusa de cobrar abusivamente todos los gastos al cliente. Afecta a todas las hipotecas (8 millones según el Instituto Nacional de Estadística) que pueden denunciar lo mismo tras este precedente.

Notario y registro de la propiedad, de los que se dice que han cobrado el triple desde noviembre de 2011. Ellos lo niegan pero OCU también te asesora cómo reclamarlo. El notario ha costado unos 140 € cuando debería haber sido 50 €. El Registro 80 € en vez de 37 €.

Todo esto ha salido a la luz durante la crisis gracias a la situación económica que se ha vivido. Todos los abusos han sido tirados por tierra gracias a demandas judiciales que han prosperado, saldándose a favor de los clientes que denunciaron y sentando un precedente para que otros afectados reclamen y obtengan un resultado a su favor.

Se puede hablar con el banco, dirigirse al Defensor del Consumidor o al Banco de España, aunque lo más afectivo termina siendo una demanda judicial, que sale más barata si se realiza en grupo a través de una organización de consumidores.