Nuevo mínimo histórico del Euríbor que rebaja las hipotecas

Cómodo en terreno negativo

Para pesadilla de los bancos y alegría de los hipotecados sin cláusula suelo, el Euríbor lleva cuatro meses en negativo contando con la última cifra de mayo.

Un mes que acaba de despedir en el -0,013%, lo que supone un mínimo histórico que sumar a su larga lista de récords de los últimos años.

Esta nueva caída del índice más utilizado para calcular los intereses de las hipotecas en España trae una rebaja en las hipotecas que dependen de él. En las de revisión anual el ahorro medio es de 10 € al mes (120 € durante el próximo año), mientras que en las de revisión semestral la caída en la cuota es de 4 € al mes (24 € durante los seis próximos meses).

Como siempre, este ahorro dependerá de las condiciones que tengas contratadas, del plazo al que tengas puesta la hipoteca y los años que te queden por pagar. Para hipotecas constituidas el año pasado, para las que ésta sea su primera revisión el ahorro es mayor, sobre todo si se trata de plazos largos (30 y 40 años).

La previsión es que el Euríbor siga en negativo durante al menos un año más, comenzando a subir de forma paulatina, sin brusquedad durante el verano del año que viene. El motor principal es el Banco Central Europeo (BCE), que se ha liado a comprar deuda de países y empresas, ampliando su presupuesto de 60.000 a 80.000 millones € y aumentando el plazo hasta marzo de 2017. Sin olvidar que tiene los tipos de interés en el 0%.

No hay más que ver, también, cómo los bancos ha estancado sus ofertas a interés variable y apuestan fuertemente por el tipo fijo, donde se ha trasladado la guerra de precios para captar clientes. La banca no da puntada sin hilo y seguramente lo haga porque teme tipos de interés bajos durante bastante más tiempo, lo que se traduce en menos ganancias para su sector y mayor ahorro para las hipotecas sin suelo.

Aunque se augure un periodo en negativo de por lo menos un año más, todo apunta a que el Euríbor ha tocado suelo, ya que lleva cuatro meses que apenas cierra una o dos décimas por encima o por debajo del mes anterior, estableciendo una tendencia, donde parece que se mantendrá sin mayores bajadas.

Precisamente es en 2017 cuando se espera que entre en funcionamiento el nuevo cálculo del Euríbor, dejando atrás las estimaciones de los bancos para dar paso a un Euríbor que se formará con los préstamos reales que se realicen entre ellos. En ese momento seguro que el Euríbor deja de estar en negativo porque no tiene sentido que los bancos se presten dinero entre sí a cero interés o encima pagando por ello. Aún es pronto para saber si nos perjudicará o beneficiará, habrá que verlo cuando se ponga en marcha.

Mejores hipotecas junio 2016

Has oído que la banca ha vuelto a dar hipotecas y, como cuentas con ahorros o apoyo de tus padres, ¿te has decidido a comprar una casa? ¿O vas a cambiar y miras las mejores hipotecas?

Como cada mes, te ayudamos en la búsqueda y, para ello, analizamos más de treinta préstamos hipotecarios. El resultado es una selección de las 10 mejores hipotecas y los dos mejores préstamos de intermediarios financieros.

El panorama de las hipotecas a tipo variable, que son las que se analizan en este ranking, está más parado que antes. La banca invierte ahora sus esfuerzos en los préstamos a tipo fijo porque le salen más rentables (no así a nosotros si es para menos de 10-15 años), gracias a que con ellos cubre ahora una etapa difícil para sus cuentas de beneficios, reducidos por un Euríbor históricamente bajo, que además campa en terreno negativo desde hace cuatro meses.

No obstante, hay novedades. Liberbank ha lanzado una nueva hipoteca para rentas de al menos 3.000 euros al mes. Se llama Hipoteca Selecta, anticipando ya en el nombre que va dirigida a para personas con ingresos por encima de la media. Tiene un diferencial muy interesante (Euríbor + 0,80%) pero un interés fijo del 1,75% (bastante alto en comparación con otros) los dos primeros años. Cobra comisión por subrogación y cancelación. La vinculación es muy alta: seguros de hogar y vida, plan de pensiones, gastos con tarjeta y domiciliar ingresos.

Se trata de una hipoteca con un interés muy competitivo, si tienes los ingresos que piden, que se cobran con vinculación y comisiones, así que al final lo que ahorras por un lado lo pagas por otro, y te sale como una hipoteca con un diferencial más alto.

Oficinadirecta.com reduce el interés de su Hipoteca Vivienda Habitual hasta Euríbor + 1,10%. Este diferencial es a cambio de domiciliar los ingresos, un seguro de hogar o vida y un consumo mínimo de 100 € mensuales con tarjeta de crédito o débito. Poca vinculación y además asumible, son cosas que sueles tener o hacer. Si no el diferencial aumenta hasta el 2,10%. Esta hipoteca, aunque tiene mayor diferencial que Liberbank, ata menos al cliente y puede que salga igual de precio por ausencia de comisiones.

Es una préstamo similar al de Uno-e y Abanca, con la diferencia de que el banco online del BBVA no es tan exigente con los ingresos y Abanca sólo pide 600 € al mes. Oficinadirecta.com quiere que ganéis al menos 3.000 € netos al mes entre varios titulares o 2.000 € si sólo es una persona.

Entre los intermediarios financieros este mes destaca Ferco Gestión, que ha bajado el interés de su hipoteca a Euríbor + 0,75%, el interés más bajo del mercado. Por otro lado, RN Tu Solución Hipotecaria mantiene desde hace casi un año su Hipoteca Verde RN, que tiene un interés inicial del 1,25% y a partir del primer año entre Euríbor + 1,25% y 1,65%. La vinculación para conseguirlo es domiciliar nómina y recibos, seguros de vida y hogar y compras con tarjeta.

Cabe recordar que los intermediarios financieros no prestan su propio dinero sino que, como su nombre indica, intermedian para que otras entidades lo dejen, cobrando por ello una comisión que oscila entre el 1% y el 5% de la hipoteca.

Hipoteca	Interés	Capital Máximo	Plazo	Comisiones / vinculación
ING Direct. Hipoteca Naranja	Euríbor + 0,99%	80%	40 años	NO / 3 productos
Hipoteca Sin. Bankinter	Euríbor + 1,20%	80%	30 años	SI / 3 productos
Liberbank. Hipoteca Selecta	Euríbor + 0,80%	80%	30 años	SI / 5 productos
Kutxabank. Hipoteca Variable	Euríbor + 0,90%	80%	30 años	SI / 5 productos
CajaSur. Hipoteca CajaSur	Euríbor + 0,90%	75%	30 años	SI / 5 productos
Bankoa. Hipoteca Variable	Euríbor + 0,95%	80%	30 años	SI / 5 productos
Uno-e	Euríbor + 1,10%	80%	35 años	NO / 3 productos
Banco Cooperativo Español. Te lo mereces todo	Euríbor + 0,99%	80%	30 años	SI / 4 productos
Hipoteca Mari Carmen. Abanca	Euríbor + 1,10%	80%	30 años	NO / 4 productos
Oficinadirecta.com Hipoteca Bonificada	Euríbor + 1,10%	80%	30 años	NO / 3 productos

Sentencia contra cobro excesivo del Registro de la Propiedad

Vaya clavo…

Ojito si has firmado una hipoteca en los últimos años o la vas a firmar en breve, porque el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha declarado que los Registradores de la Propiedad han estado inflando sus tarifas y cobrando de más por operaciones hipotecarias como una novación (cambio de condiciones), subrogación (coger la hipoteca que tenía otro o cambiarla de banco) o cancelación.

Sí, es que es obligatorio inscribir la hipoteca en un registro una vez que está firmada y cancelar ese registro una vez que la se ha terminado de pagar, bien porque vendes la casa, bien porque por fin has devuelto al banco, cuota a cuota, hasta el último céntimo. También se inscribe si se realizan una novación o una subrogación puesto que al cambiar alguna de las condiciones importantes es necesario volver a pagar al registro para que anote la hipoteca.

Este dinero a pagar es un arancel, que está publicado en el BOE (Boletín Oficial del Estado), y que se paga según el valor de la finca, con una reducción importante (del 75%) en el caso de préstamos con garantía hipotecaria, o sea hipotecas.

El hecho denunciado, el que dio origen a esta sentencia es que el Registro de la Propiedad número 1 de Valencia cobró más de 12.000 € por inscribir las hipotecas de los que compraron su vivienda a la Inmobibiliaria Guadalmedina S.A., de la que se subrogaron la hipoteca, o sea que pusieron el préstamo que tenía la inmobilaria a su nombre, manteniéndolo en el mismo banco.

Según la sentencia, el arancel cobrado es un 60%-70% más caro de lo que debería. Se aprovecharon de que la operación se hizo en 2012, cuando hubo un supuesto por el que se podía cobrar más para subrogación de hipotecas de entidades que estaban inmersas en la reestructuración financiera.

Al no ser éste el caso, el tribunal reconoce que los propietarios a los que se cobró extra tienen ahora el derecho a que el Registro de Valencia les emita una nueva factura, por el importe que les tenían que haber cobrado, mucho menor que el que pagaron.

El tribunal madrileño considera que si esto pasó en ese momento, otros aranceles han podido estar inflados, por lo que os recomiendo que miréis la factura del Registro de la Propiedad y consultéis a un abogado especialista en materia de vivienda si está bien calculado vuestro arancel. Algunas compañías de seguros de hogar y coche ofrecen asesoramiento gratuito de abogados. En caso de haber pagado de más, reclamad al Registro correspondiente que rehagan la factura y os cobren lo que el abogado os indique como arancel correcto en vuestro caso.

¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija?

Hay que pensárselo mucho

Ahora que tanto se oye hablar de las hipotecas a tipo fijo y que se ve que la banca ha trasladado su guerra de ofertas a este terreno, quizá te dé por pensar si no te compensaría más cambiar tu hipoteca variable a una que siempre tenga la misma cuota.

Las hipotecas fijas tienen la clara ventaja de que siempre sabrás qué cuota vas a pagar, lo que te da tranquilidad porque no habrá sorpresas ni sobresaltos según el Euríbor. Eso es para bien y para mal: ahora pagarás por encima que con interés variable, pero se supone que si mantienes la cuota durante al menos 15 años más, será a partir de entonces cuando empiece a compensarte haber anclado la cuota a un interés en lugar de supeditarlo al Euríbor.

O sea que si te quedan más de 15 años por pagar quizá te compense. Hay que sacar la calculadora y mirar también qué condiciones tienes ahora (¿diferencial muy alto? ¿mucha vinculación? ¿a tope de comisiones?).

Y no sólo 15 años sino que tú preveas que vas a estar esos años pagando la hipoteca, porque una cosa es el plazo que se firma con el banco y otra distinta cuánto tiempo estás pagando al final, ya que lo aconsejable es realizar amortizaciones anticipadas siempre que se pueda, para acortar los intereses -cuanto mayor es el plazo mayores son los intereses-, y porque ahora que el Euríbor está tan bajo conviene ahorrar para cuando suba.

Si la banca se vuelca en el tipo fijo es porque le compensa. Es la nueva cláusula suelo pero legal, ya que ahora que el Euríbor está en negativo te calzan un interés desorbitado en comparación a Euríbor + diferencial, o sea lo mismo que pagar un suelo. Por eso Banco Sabadell, famoso por estar orgulloso de sus suelos, oferta una Hipoteca Fija al 1,75% al igual que Bankinter.

Si quieres pasar tu hipoteca variable a una fija en el mismo banco tienes que hacer una novación, que suele llevar coste. Novación es cambiar las condiciones de la hipoteca y puede hacerse siempre que el banco acepte ese cambio -lo hará si ve que saca provecho-. Conlleva pagar nuevamente notario y gestoría y a veces incluir alguna vinculación adicional (seguros, plan de pensiones…)

Si por el contrario quieres cambiar de entidad, puedes subrogar la hipoteca, lo que también trae costes. Antes esto lo asumía el banco pero ahora solamente conozco al Santander como único que se ocupa de todo, aunque con algunos requisitos y para interés variable. Calcula si, con todo, vas a ahorrar dinero y que algunos bancos cobran comisión por novación o subrogación hipotecaria.

Hay entidades con cláusula suelo que han ofrecido a sus clientes pasarse al tipo fijo, pero en mi opinión no compensa si esto cierra la puerta a reclamar en el presente o el futuro todo el dinero pagado de más durante años, y además lo que te deben es quitar el suelo y dejarte el Euríbor + diferencial que tuvieras contratado, salvo que durante todo el tiempo que te queda por pagar eso te salga más caro que un tipo fijo.

Qué te puedes deducir en la Renta si compras o vendes un piso

Ya que te has gastado un montón, llega el momento de recuperar algo

Comprar o vender una casa es un gasto que va más allá del precio que pagas al vendedor. Y si compras con préstamo es mucho más caro, porque la hipoteca debe inscribirse en un registro (la casa también), hay por medio un notario (con tarifas por las nubes), una gestoría, una tasación y el pago de impuestos, entre otras cosas.

La ventaja es que estos gastos te los puedes desgravar en Hacienda, empezando porque si para pagar la casa utilizas dinero que obtienes con la venta de otro piso, puedes no abonar impuestos si todo lo obtenido por vender una casa lo inviertes en la compra de otra vivienda habitual en los dos años siguientes a la venta del piso. Esto es automático en mayores de 65 años, aunque no reinviertan en otra vivienda.

Así no tienes ganancia patrimonial y no debes tributar a Hacienda. Eso sí, sólo cuenta que lo inviertas en comprar la casa; muebles, reformas, electrodomésticos y otras cosas de ese tipo están excluidos.

Para demostrarlo, ni se te ocurra aceptar un euro en negro de los compradores, ya que ahora mismo los abogados que he consultado te “desaconsejan rotundamente” que lo hagas. Primero porque Hacienda está a la que salta y revisa todo mucho más que antes. Y así como esto de pagar o aceptar algo de dinero en B era una práctica habitual hace unos años, ahora está más perseguido y por menos de nada, como el Fisco se entere, os cascan una multa a ambas partes porque es ilegal.

Segundo porque si coges dinero en negro no puedes usarlo para comprar otra casa si tu vendedor no te lo acepta. Además tienes que tener en cuenta el valor en el que el piso se escrituró cuando lo compraste, ya que no se puede escriturar ni muy por debajo ni muy por encima si es que el mercado no ha variado tanto los precios en realidad.

Tanto si compras como si vendes una vivienda te puedes desgravar en la Renta de ese año, que es la que presentas al año siguiente, los gastos que te haya ocasionado comprar o vender. En el caso del vendedor: la certificación energética, que por menos de nada te cuesta entre 60 € y 120€ (según el profesional que contrates y los metros cuadrados; suelen cobrar a un euro el metro cuadrado, más IVA); también te desgrava la plusvalía -que se paga según el valor catrastral-, lo que has pagado a la agencia inmobiliaria -si has usado sus servicios- y otros gastos de gestoría o notario, si has tenido que pagarlos.

Si eres el comprador te puedes desgravar todo lo que has pagado para adquirir la vivienda: notario, tasación, gestoría, gastos en Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), etcétera. Para ello, guarda todas las facturas y sácalas al año que viene delante del gestor que te haga la Renta o úsalas para hacerla por tu cuenta.

Hipotecas gratis por la desgravación de Hacienda

Una jugada redonda

Hay dos formas de que te salga gratis la hipoteca, incluso de que pagues menos de lo que debes. Una es desgravarte el préstamo en la Declaración de la Renta y otra es no tener cláusula suelo. Si combinas las dos estamos ante las hipotecas más baratas de la Historia, unas hipotecas en las que, por no pagar, no pagas ni los intereses, y a partir del año que viene quizá tampoco parte del capital. ¿Cómo es posible?

Para quienes compraron casa con hipoteca antes del 1 de enero de 2013 todavía existe la desgravación si la vivienda es la habitual. Hacienda les puede devolver hasta 1.356 € por cada titular, siempre que durante el año anterior hayan pagado de IRPF (Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas) -que suelen retener en la nómina- por lo menos esa cantidad.

También tiene que pasar que, como mínimo, cada titular haya pagado ese año 9.040 € de hipoteca entre capital e intereses, donde cuentan tanto la cuota mensual como las amortizaciones (pagos anticipados), si se han hecho. Este es el máximo, si te han retenido menos IRPF o has pagado menos cuota, se calcula en función de tus cifras.

Como el Euríbor estuvo muy bajo en 2015, pagaste intereses muy bajos. Eso significa que si abonaste menos de 1.356 € en intereses y Hacienda te devuelve el máximo, la hipoteca te sale gratis porque lo que abonaste te lo devuelve luego Hacienda por otro lado.

Eso ya empezó a pasar el año pasado (yujuuuuuuu!!), pero imagina cómo será la cosa al año que viene… Se te va a dibujar una cara de esas de WhatsApp con la lengua fuera babeando, porque ya no sólo te pueden salir gratis los intereses, sino que puede darse algún caso en el que también recuperes -con la devolución de Hacienda- algo de lo que has pagado de capital.

Esto es posible porque el Euríbor lleva en negativo desde febrero y amaga con estar así unos cuantos meses más, o sea que el banco está descontando el Euríbor del diferencial y cada vez pagas menos intereses. Si pagando menos tienes derecho a la misma desgravación (1.356 € por 9.040 € de pago de hipoteca), lo que cobras de Hacienda te da para algo más que años anteriores, o sea hipotecas gratis y quizá también parte del capital. Todo dependerá de cuánto hayas pagado de hipoteca, cuánto te retengan de IRPF y si has amortizado algo más durante el año.

Aquí está la clave, ya que al pagar menos cuota por el Euríbor bajo, a lo mejor te interesa amortizar algo anticipadamente para optar a una mayor desgravación en la Renta de 2016 que se presentará en la primavera del año que viene. Todo es echar cuentas y calcular que si podemos meter ahí algo de ahorro, sobre todo ahora que no dan nada de intereses en el banco y que en las hipotecas sale muy rentable teniendo derecho a la desgravación, sin cláusula suelo y con diferenciales bajos.

Documentación para pedir una hipoteca

Tol día haciendo fotocopias

Elegidos y contactados los bancos a los que pedir hipoteca, cada uno te dará una lista de cosas a presentar para que su departamento de Riesgos realice una operación llamada scoring.

Se trata de meter en un sistema informático un montón de variables (edad, ingresos, dinero solicitado, número de hijos, casa a comprar, otras deudas, etc.) y esperar a que la máquina diga si daros una hipoteca es algo arriesgado para el banco (y os la denieguen) o, por el contrario, es una operación segura y rentable porque tenéis pinta de devolver hasta el último céntimo.

Con la banca online es difícil negociar porque las simulaciones y solicitud se realizan por internet y, como de entrada ya tienen buenas condiciones, no están dispuestos a mejorarlas.

Por el contrario, en un banco con oficinas es más sencillo porque tratas bis a bis con un empleado, a veces el director, y tiene capacidad de maniobra consultando a su central de hipotecas. Todo dependerá también de la necesidad que tenga de aumentar su cartera de clientes y de lo bueno que le parezcas. No te rindas: donde un banco ve un escollo, otro puede ver una operación estupenda.

Cada entidad pide una documentación, si bien muchos coinciden en:

– 3 últimos recibos de préstamos actuales (si los tienes), para confirmar que pagas religiosamente y nunca has tenido un retraso. Si no los tienes en papel, los puedes imprimir desde la web de tu banco o solicitarlos en una oficina (te los dan en el acto)

– 3 últimas nóminas, para conocer tu antigüedad, tipo de contrato e ingresos. A veces también piden la vida laboral y el contrato

– que firmes un papel para que consulten al Banco de España si tienes otras deudas. Una cosa es decirlo y otra que sea verdad. Los bancos intentan comprobar todo lo que pueden

– Justificación de otros ingresos, si los tienes

– DNI, para comprobar la identidad y tener los datos personales más básicos

– Última Declaración de la Renta presentada, para saber qué se mueve en tu mundillo económico y cuántos ingresos reales tienes

– Nota simple de la vivienda que quieres comprar, para obtener información de la misma. Se pide en el Registro de la Propiedad del municipio en el que está inscrita la casa

– Libro de familia, para comprobar tu situación familiar

– Situación matrimonial, para demostrar si estás viudo o casado en gananciales o separación de bienes (si es el caso)

– Contrato de arras o señal, sobre la vivienda que quieres comprar

– Movimientos bancarios de tus cuentas actuales, para conocer tu estilo de vida, tipo de consumo, saldo medio de la cuenta y posibles descubiertos

Pasos previos a la solicitud de una hipoteca

Llama a diferentes bancos

Una vez que tienes clara la vivienda, el presupuesto y el dinero que necesitas, llega el momento de pedirlo, a ser posible en un banco que no te cobre por el estudio de la hipoteca.

Disponte a llamar de puerta en puerta, para ir de banco en banco entregando documentación. Lo ideal es que, antes de nada, consultes las web de diferentes bancos para saber qué ofrece cada uno y seleccionar los que más te interesen. Ahorrarás trabajo si, previamente, echas un vistazo a algún ranking de mejores hipotecas como el que elaboramos cada mes en este blog.

Si tus ahorros y/o ingresos son altos lo tendrás más fácil, al igual que si sois dos titulares y tenéis antigüedad en un trabajo estable. En función de vuestro perfil podéis tirar a un banco o a otro y a una hipoteca con mayores exigencias y mejor diferencial, aunque hay varios bancos que actualmente son una apuesta segura porque quieren aumentar su cuota de mercado y estudiarán vuestro caso hasta ofreceros las mejores condiciones posibles. Me refiero a Kutxa, Bankinter, Abanca, ING, Santander y Deutsche Bank, entre otros.

Sus hipotecas son bien diferentes y no hay que dejarse guiar por la publicidad, ya que muchos adaptan la hipoteca según sea tu perfil, como es el caso de Bankinter, o mejoran lo que ya te ofrece otro banco, siempre que se lo lleves por escrito. ING es el que mejor hipoteca tiene sobre el papel, pero también el que menos dinero está dando últimamente. No te guíes sólo por el diferencial… La vinculación y comisiones encarecen la hipoteca y también cuentan.

Si alguna entidad te deniega la hipoteca, no te desmolarices. Hay muchos peces en el mar (en total 40 entidades bancarias) y alguna habrá que os diga el ansiado sí, quiero, siempre que objetivamente vuestro préstamo no sea una operación arriesgada.

Evitas riesgos si tienes, como mínimo, para pagar los gastos de compraventa (tasación, notario, registro, gestoría, impuestos…), que suponen alrededor del 10% de lo que vale la casa, varían de un banco a otro y dependen en gran medida de cuánto dinero solicites. También si dispones de, al menos, el 20% de lo que vale la casa, puesto que el banco no presta más de 80% del valor de tasación o del precio del piso (el que sea menor). El 100% sólo se da a gente con mucha pasta y con gran capacidad de pago o para pisos del stock inmobilario de los bancos.

Cuando has elegido los bancos a los que pedir dinero debes dirigirte a ellos por internet, si se trata de bancos online, o en persona. También puedes llamar por teléfono para que te digan qué documentación pide cada uno y así ya ir directamente con todo para que estudien el caso. El viernes hablaré de qué documentos son los que suelen pedir con mayor frecuencia, para que estéis preparados.

Hipotecas mixtas, otra solución de la banca para compensar el Euríbor bajo

Que esté de moda no significa que sea bueno

Las hipotecas mixtas han cobrado protagonismo, pasando de ser algo residual, prácticamente inexistente, a formar parte de la oferta de muchas entidades, como Kutxabank, Bankinter, ING, Santander y Liberbank, entre otras. ¿Merecen la pena? ¿Son un chollo o pierdes dinero?

Todo depende del plazo, tanto a cuanto a tiempo pongas la hipoteca inicialmente como cuántos años estés pagando finalmente. Porque no es lo mismo firmar a 20 años y liquidar la deuda en 10, que firmar a 30 y saldar en 25. Depende de si podrás o querrás amortizar hipoteca o si dejarás que pasen los años (desaconsejable porque pagarás más intereses que amortizando plazo).

Además, cuanto mayor es el plazo mayores son los intereses. Pagas más si la hipoteca es a 20 años que a 15, y más a 15 que a 10. Entonces aquí entra en juego cuánto dinero pides. Debes calcular cuánto puedes pagar con tus ingresos actuales, y cuánto si uno o los dos os quedárais en el paro o sin ingresos. También a cuánto subiría la cuota si el Euríbor volviera a máximos; hasta ahora la cifra más alta la marcó en julio de 2008 con 5,393%, aunque es complicado que vuelva ahí durante los próximos años.

En función de todo esto luego debes plantearte qué supone un préstamo a tipo mixto, que se caracteriza por tener un interés fijo los primero 10,15 ó 20 años y variable el resto del tiempo. Sabiendo que el Euríbor está actualmente en terreno negativo y que no se prevén subidas durante este año, sino que más bien al que viene o al otro, y que cuando suba lo hará lentamente, en un principio no interesa tener interés fijo.

Para que compense tener ahora un fijo del 2% hace falta que el Euríbor supere el 1% durante más años de los que ha estado por debajo mientras tienes la hipoteca. No hay bola de cristal, pero a priori no parece rentable un interés fijo durante al menos los próximos 10-15 años. La vinculación (seguros, tarjetas, nómina, etc.) son iguales o mayores que las de hipotecas a interés variable e iguales o menores que a tipo fijo, según la oferta y política de cada entidad.

Las hipotecas mixtas son una buena opción para la banca, que durante un periodo largo de tiempo se asegura ingresos estables independientemente de cómo esté el Euríbor. Es cierto que al cliente le da la tranquilidad de saber siempre cuál será su cuota, sin subidas ni bajadas según este indicador, pero también es cierto que te puede hacer pagar más, así que la verdadera tranquilidad es para el banco.

Siempre hay que pensar que cuando los bancos comercializan productos es porque les interesan y les salen rentables. Siempre. Porque necesitan ganar dinero y buscan la forma con intereses fijos, comisiones o lo que sea. Luego lo que tienes que ver es que a ti también te interese, sin dejarte guiar por lo primero que te metan por los ojos, que obviamente ahora para ellos es el interés fijo.

Pero piensa que la banca hace estudios y previsiones, o sea que si lanza a tutiplén hipotecas fijas y mixtas al 2% o por debajo es porque prevé un Euríbor ridículo durante un tiempo muy largo. Si no, le compensaría mucho más Euríbor + diferencial (en torno a 1% es el más competitivo ahora), dado que en cuanto el Euríbor se pusiera por encima del 1% estaría ganando más dinero durante más años. Moraleja: salvo casos contados, las mejores hipotecas, sobre todo a corto plazo, son a interés variable, porque te permiten pagar menos gracias a este Euríbor históricamente bajo.

Tasación de vivienda: en qué consiste y por qué se hace

Análisis profesional de la vivienda

La tasación sólo es obligatoria cuando compras la casa con hipoteca. Por pequeña que sea la cantidad que pides, el banco siempre solicita una tasación a una empresa autorizada y, por supuesto, te la cobra. Está obligado para saber cuánto vale la casa en el mercado y hasta qué porcentaje prestarte sin jugársela.

Para no cometer errores, no deben asumir riesgos, como ocurrió en los años previos a la crisis, cuando se dieron hipotecas por el 100% e incluso 110% de la tasación o el precio de la vivienda, porque en la hipoteca se metía de todo: desde el cambio de coche, hasta las vacaciones, los gastos de compraventa o el dinero para muebles y electrodomésticos.

Durante esos años las tasaciones se inflaban, para justificar que se podía prestar equis dinero. En muchos casos fue un paripé y aún se pagan las consecuencias. Aunque el banco está obligado a aceptar cualquier tasación que tú presentes siempre que no sea más antigua de 6 meses y la haya realizado una empresa autorizada, en la práctica es el banco quien la encarga a una tasadora con la que colabore habitualmente.

Esto tiende a inflar el precio de la tasación, así que te merece la pena buscar la tasadora si quieres ahorrar por lo menos 100 €. Algunas entidades te lo desaconsejan y dejan entrever que te pondrán trabas si llevas tú la tasación, pero están obligados a aceptar la tuya, según reconoce el Banco de España.

Suele haber variaciones con respecto al precio de compra: la tasación lo mismo sale 10.000 € – 20.000 € por encima que por debajo. Lo malo es que como el banco no suele prestar -salvo contadas excepciones- más del 80% del valor que salga más bajo (tasación o precio de la vivienda), si la tasación sale baja te toca aportar más dinero, algo con lo que a lo mejor no contabas y no tienes ahorrado.

Tasar es una cosa rápida, al menos las dos veces que yo he pasado por este proceso. Una vez que el banco te confirma que tu hipoteca es viable según el estudio de riesgos, firmas los papeles y lo siguiente es llamar a la tasadora. Ésta se pone en contacto con el dueño actual de la vivienda, la tasa y te remite el informe a través del banco. A mí esta última vez me lo han hecho todo en tres días desde que el banco llama al tasador hasta que a mí me ha llegado el informe. Tiempo récord que te hace plantearte los 250 – 400 € que cuesta una tasación.

El importe va en función de dónde esté la vivienda, cuál sea la zona, el piso, los materiales de construcción, los servicios, la antigüedad y el estado. Para tasar, se compara la vivienda en cuestión con otras seis de similares características en la zona, que se hayan vendido o estén a la venta en ese momento, y si no las hay, pues con otras similares del mismo municipio. Sólo se puede comprar sin tasación un piso de banco, porque ya la tiene en vigor, o cuando no necesitas hipoteca.

En el informe no sólo aparece el precio estimado sino también con qué se compara, servicios de la zona, calidades del edificio o la casa, estado de conservación, si se va a revalorizar próximamente, fotos y número de metros, entre otras cosas. Alrededor de 10-15 páginas, que el banco tendrá en cuenta para darte o no la hipoteca.

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