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El Euríbor podría estancarse en torno al -0,30%

Tras la gran caída, ahora nos toca un ‘looping’

El Banco Central Europeo (BCE) ha vuelto a intervenir para salvar a la banca de que tengamos más hipotecas gratis. Se ha sacado de la manga otra vez la compra de deuda a países de la Unión Europea para frenar la caída del Euríbor sin control.

Como despidió julio en el -0,283% y agosto en el -0,356%, se esperaba que en septiembre no estuviera por debajo del -0,40%. Sin embargo, la intervención del BCE ha hecho que el Euríbor se pare, llevando una media mensual del 0,35%. Que está muy bien, pero no por debajo como se esperaba.

Para nosotros es una pena… Al menos no nos subirán las hipotecas porque, si te toca revisión revisión anual o semestral con este Euríbor, notarás que tu cuota baja porque hace 6 meses y 1 año estaba más alto. Este ahorro será más grande que el de las últimas revisiones, pero tampoco muy grande. Se calcula que una media de 9 euros para las revisiones anuales y de 8 euros para las semestrales.

Lo que sí ocurrirá es que muchas de vuestras hipotecas entrarán en el terreno de lo gratis. Me explico: si tu diferencial es igual o inferior al 0,35%, al sumarle un Euríbor negativo con el mismo número, el interés da cero, con lo que sólo estás devolviendo el dinero que el banco te prestó, sin pagar intereses. Por eso es como si te hubieran hecho un préstamo gratuito.

Esto ya estaba pasando, aunque mucho menos, desde que el Euríbor alcanzó el -0,17% porque el diferencial más bajo que se concedió antes de la crisis anterior fue del 0,17%, en la Hipoteca Rompedora del Deutsche Bank. Cuanto más baja el Euríbor mayor cantidad de hipotecas entran en esta dinámica, por no hablar de las que dan como resultado un tipo de interés negativo, o sea que la suma del Euríbor y el diferencial es una cifra bajo cero.

En ese caso, aplicando estrictamente las reglas, el banco tendría que pagarte intereses, pero no quieren perder más pasta y tener que pagar por prestar un servicio (dejarte dinero), por lo que algunos llevan más de 3 años incluyendo la cláusula cero por la cual se niegan o bien a restar el Euríbor del diferencial o a pagarte dinero si esa cifra resulta negativa.

El BCE, de momento, no ha bajado los tipos de interés, pero si la cosa sigue así de mal no sería raro que los bajara como medida in extremis para evitar que la recesión (palabra fina y técnica para decir que no se crece y hay crisis) haga más pupa de la que ya está haciendo.

¿Por qué hay recesión? La economía europea no se recupera, ni al ritmo deseado ni a ninguno en concreto. Más bien está parada o, en algunos países, retrocediendo de nuevo. No son pocos quienes ya vaticinan una nueva crisis, o más bien una continuación de la anterior tras un periodo más o menos tranquilo (2014-2019) en el que la economía no se ha recuperado lo suficiente y está tan débil que no hlogrado tirar para arriba del Euríbor.

Este índice, que se pensaba que en la pasada primavera empezaría a remontar llegando a cero, finalmente bajó hasta los mínimos actuales, una cifra no sólo nunca vista sino totalmente inesperada y que no sabemos si llegará al -0,50% que se pensaba que alcanzaría la próxima primavera (como muy tarde).

Todo esto también ha llevado a la banca a retomar una guerra agresiva lanzando nuevas ofertas y marcando nuevos récords de precio para las nuevas hipotecas a tipo fijo. Por eso es de esperar que el Euríbor esté bajo mucho tiempo más. Cuando la banca pelea por captar hipotecas bajando el tipo fijo es que se prevé un Euríbor bajísimo durante muuuucho más tiempo. ¿Quizá toda la próxima década?

El nuevo mínimo histórico del Euríbor trae hipotecas gratis

El Euríbor va a llegar hasta el infinito… ¡¡Y más allá…!!!

El Euríbor está que se sale… Bajo cero desde febrero de 2016 y lejos de volver a positivo, está cayendo como en la cuesta empinada de una montaña rusa. Todo apunta a que va a cerrar julio en torno al -0.280%… ¡¡¡Un nuevo récord histórico a la baja!!!

Sus gráficas dan miedo o mucho alivio, según si lo ves desde el lado de la banca o de los que tenemos hipoteca y la pagamos mes a mes con el ojo puesto en las revisiones; de momento parece que los de la semestral ahorrarán 6€ y los de la anual, 5€.

Los dibujos de sus cotizaciones son como un acantilado: se ve que sube, sube, sube sin parar y de repente cae bruscamente con un perfil recortado y muy abrupto. ¡¡Viva el Euríbor!! ¡¡Y viva Mario Draghi!!

Suya es la culpa de que el Euríbor esté taaaaan hundido y parezca que lo vaya a estar por lo menos hasta 2021, que es cuando Bankinter prevé que volverá a positivo. Por lo pronto es un alivio escuchar que tendremos hipotecas súper baratas durante dos años más, y lo es más porque estas previsiones se suelen equivocar muchíiiiisimo, retrasándose lo que preven.

Casi siempre deben cambiarlas porque, como la economía europea en su conjunto no crece, la moral y la inflación están más flojas que un cabo suelto. Llevamos años escuchando que sube y luego nada… Desde 2015 esperando una remontada definitiva que no llega.

Desde que hace tres años y medio entrara en negativo, el Euríbor estuvo bajando hasta el entorno del -0,190%, luego subió y cuando parecía que iba a entrar otra vez en positivo en esta pasada primavera… ¡¡¡Boooom!!! Va y se hunde de nuevo, con mucha más fuerza y rapidez que la vez anterior. Y con visos de durar bastante tiempo, asegurándonos cuotas muy baratas durante varios años más.

Tan baratas que algunas ya están saliendo gratis porque no pagan intereses. Si el Euríbor ha llegado al -0.190% y ahora cerrará en torno al -0.28%, quienes tengan un diferencial del 0.17% (que fue el más bajo registrado antes de la crisis) al 0.28% no pagarán intereses. Situación que se ampliará a todos los diferenciales que vayan coincidiendo con el Euríbor negativo, que posiblemente lleguemos a ver en el -0.30% e incluso -0.50%.

El motivo es que el Euríbor, como es negativo, en vez de sumarse al diferencial se está restando y el resultado del tipo de interés a aplicar es cero o incluso menos…. Esto significa que nada más que estás devolviendo mes a mes el dinero que te prestaron, totalmente gratis.

¿Esto por qué sucede? El Banco Central Europeo, presidido por el mencionado Mario Draghi, volverá a estimular la economía europea, posiblemente comprando deuda de los países, cobrando más a los bancos por dejarles el dinero en depósito (actualmente les clava un 0,4%) y bajando los tipos de interés, en el 0% hace más de 3 años, como se hizo en Japón, que se pusieron los tipos en negativo a la desesperada para ver si crecía la economía.

Así imagina qué Euríbor podríamos ver si los tipos de interés, del que depende el Euríbor, se ponen bajo cero… Este casi -0.30% histórico se podría convertir en un -0.50% o más y muchas más hipotecas serían gratuitas, devolviendo nada más mes a mes el dinero que te prestaron. Un chollo para nosotros, imprescindible para ayudarnos en la situación que se vive de pisos caros, sueldos bajos y una nueva crisis a la vista.

Un quebradero de cabeza para la banca, que no para de apostar por las hipotecas a tipo fijo para compensar que con las ya firmadas, sobre todo las precrisis, no gana dinero porque nos salen gratis. Tanto es el esfuerzo en meternos el tipo fijo por los ojos, que el 42% de las hipotecas ya se firman de este tipo, cuando está estudiado que a priori no compensan por debajo de los 20 o 25 de plazo.

Pero, claro, la tranquilidad que te da saber que siempre pagarás la misma cuota a veces te hace olvidar que estás pagando muchísimo dinero de más por el mismo servicio. Con una nueva crisis a la vista parece que lo mejor seguirán siendo los tipos variables, porque el Euríbor se va a hundir hasta el infinito… ¡¡Y más allá…!!

¿Vas a pedir una hipoteca? Piensa bien cuándo, hay cambios

Las cosas no son siempre lo que parecen… Sobre todo en las hipotecas

Falta poco para que se apruebe la nueva ley hipotecaria y un poco más para que entre en vigor.

Todo depende de si el Gobierno de Pedro Sánchez es capaz de sumar apoyos en el Parlamento para aprobarla y si, una vez que llegue al Senado, la mayoría que tiene el Partido Popular no le cambia un montón de cosas, entre otras que en vez de entrar en vigor 30 días después de que se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se empiece a aplicar a los 90 días (¡¡casi 3 meses!!).

Lo que pase al final con la Ley Hipotecaria está por ver… Es seguro que se aprobará o Bruselas nos mete una multa multimillonaria aún más grande que la que nos quiere meter ya por llevar 2 años de retraso en cambiar las reglas del juego hipotecario según lo exigido desde Europa.

Y como se aprobará y habrá cambios, pero los bancos se están adelantando a ello, por un lado es bueno esperarte a la nueva ley pero por otro no. A favor de esperar está que más vale firmar el préstamo bajo un nuevo sistema que se presenta más favorable para los clientes, cambiando las condiciones de la vinculación y las comisiones y, entre otras muchas cosas, haciendo que la banca asuma todos los gastos de la hipoteca excepto la tasación, y no sólo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que ya paga desde el Real Decreto que entró en vigor el pasado 10 de noviembre.

A favor de firmar ya es que probablemente las hipotecas sean más caras en unos meses, según la tendencia que ya se ve de que algunos bancos han endurecido sus condiciones, sobre todo aumentando la vinculación y subiendo el diferencial, pagando a cambio todos los gastos de la firma, incluida la tasación (en algunos entidades). Por ejemplo: ING, Openbank, BBVA, Unicaja, Caixabank, MyInvestor y Pibank.

Es la nueva tendencia, por eso si firmas ahora te interesa un banco que corra con los gastos pero no haya subido los precios como Pibank o MyInvestor o que sea barato pero asuma parte de los gastos o ninguno (ya habrá una sentencia para que nos lo devuelvan) como Coinc.

En muchos casos no compensa que el banco pague todos los gastos a cambio de tragarte un diferencial más alto, estar más atado o tener más comisiones. Que no te ciegue el subidón del momento: al final sale más caro. Esos 15.000 – 20.000 euros que de media te pueden costar los gastos de la hipoteca te los cobra el banco a lo largo de los próximos 30 años en comisiones y sobre todo con una subida del tipo fijo el primer año y del diferencial.

En breve todos asumirán los gastos, así que ya no los podremos comparar por eso sino porque el que además no te cobre la tasación y, sobre todo, quien tenga mejor diferencial, menor vinculación y cero comisiones.

Errores que cometemos al comparar hipotecas

Ayyyy, tenía que haberlo pensado mejorrrrr

A la hora de buscar y comparar hipotecas hay que tener en cuenta muchos factores, no sólo el diferencial, que es lo que más grande ponen los bancos en sus publicidades de Internet, folletos y escaparates. La hipoteca más barata no tiene por qué ser la que tiene el diferencial más bajo.

Una hipoteca es más que el diferencial: también hay que mirar cuánto interés fijo cobra al principio y durante cuánto tiempo… Si tiene poca, mucha o ninguna vinculación… Si cobra comisiones, cuáles y de cuánto… Y, entre otras cosas, cuántos intereses pagarás si la pones a más o menos plazo, que es otro de los errores más comunes.

Ponerla a un plazo largo nos da cuotas más cómodas, pero nos hace pagar muchos más intereses. Para calcular sin equivocarnos y sabiendo los muchos miles de intereses que al final le habremos dado al banco lo mejor es calcularlo previamente en un simulador. Por eso hay que ajustar el plazo a lo más corto posible, teniendo en cuenta que eso no nos ahogue y que el Euríbor puede subir haciéndonos pagar más que ahora.

Éste es otro de los errores: la cuota que ahora pagas también tienes que poder afrontarla si de repente te bajan los ingresos, te quedas en paro o sube un porrón el Euríbor. Y en ningún momento debe suponer más de lo que ingresamos para no vernos con el agua al cuello.

Para prever bien los gastos hay que mirar también las comisiones. ¿La hipoteca ideal? ¡¡La que no tiene!! Ni apertura, ni por amortizar, ni por cancelar, ni por tener tarjeta de crédito, ni por respirar. Por nada. Imagina que recibes un dinero inesperado o has ahorrado bastante y quieres liquidar parte de la deuda, algo super recomendable para que te bajen los intereses a pagar y los años para hacerlo. Qué piiiiiiii que el banco te cobre por hacerlo, ¿no?

¿Y qué me cuentas de la vinculación? Sí, sí, es a cambio de rebajar el diferencial… ¿Pero sabes cuánto te subirá la hipoteca? Para eso está la TAE (Tasa Anual Equivalante), que te calcula todo lo que gastas al año en la hipoteca repartido en 12 meses. De nada sirve tener un diferencial más bajo si luego se te va por ahí más dinero con el seguro de hogar, el de vida y el plan de pensiones que te impone el banco para bajarte el diferencial.

¡Ah! Y no tienes por qué contratar ningún seguro ni nada si no quieres. ¡¡No son obligatorios!! Para la hipoteca namás que hace falta un seguro contra incendios, que suele venir dentro del seguro de hogar, que puedes -al igual que cualquier otro producto- contratarlo con quien te dé la gana, ahorrando hasta la mitad de lo que pagarías con la empresa que te diga la entidad, siempre que esté asociado a la hipoteca.

Hipotecarse es un mundo, pero para que no te se haga un mundo, ten en cuenta estas cosas y saldrás ganando porque saldrás ahorrando.

Santander vuelve a la carga mejorando su hipoteca de Openbank

Ha sido un ataque rápido, astuto y calculador

Aunque cuando BBVA rebajó su préstamo a Euríbor + 0,89% dijo que era una locura, el Santander se moría de ganas de competir a todo trapo.

Ya sabía yo que esta oferta de BBVA movería el mercado mejorando las hipotecas que se ofertaban hasta ese momento y recortando los diferenciales para recortar distancias con la competencia.

Por eso lanzó su hipoteca a Euríbor + 0,79% sólo si necesitabas como máximo el 60% de lo que vale el piso. Pero no se ha conformado con eso y contraataca rebajando también el diferencial en la hipoteca de su filial online: Openbank.

Este banco que concede préstamos exclusivamente por Internet, ha mejorado su hipoteca, que mantiene en Euríbor + 0,99% para prestar hasta el 80%, y rebaja a Euríbor + 0,89% si necesitas hasta el 50%.

La guerra está en marcha con esta nueva estrategia de recortar el diferencial a cambio de prestar menos dinero. antander no es tonto y no vuelve a arriesgar, o sea que lanza un diferencial muy llamativo peeeeeero sólo te lo deja así de barato si como mucho le vas a pedir la mitad de lo que te cuesta la casa.

Aaaaah, amigo… Así criba un montón y se asegura de que le deja el dinero a alguien que tiene unos ahorros impresionantes o ha vendido su casa y, por tanto, es buen pagador si no tuvo problemas con la otra hipoteca, cosa de lo que se aseguran todos los bancos antes de prestar ni un euro.

Aún así, la hipoteca es buena y compensa tener un 0,10% más que con el Santander, ya que sólo tienes que domiciliar ingresos mínimos de 900 € al mes por persona (1.800 si sois dos) y no hay comisiones. En la del BBVA sí hay comisiones y vinculación, pero te puede dejar hasta el 100% si lo necesitas y pareces fiable a la hora de pagar. Eso sí, pedir el 100% y alargar el plazo significa pagar también más intereses. Lo tienes que estudiar detenidamente.

El Euríbor está muy bajo y no se espera que empiece a subir de forma apreciable hasta por lo menos 2020, así que si estás buscando hipoteca estás ante un buen momento, que puede ser mejor si alguna entidad más se anima y entra en esta guerra por captar clientes, que promete alargarse por lo menos un año más.

No hay más que ver cómo parte de la banca se esfuerza por mantener los márgenes de negocio mientras rebaja sus hipotecas mes tras mes, después de estar más de dos años sin tocar nada, antes desde que el Euríbor entrara en negativo en febrero de 2016.

Hay varias formas de abaratar una hipoteca, no todo es el diferencial, muy llamativo y con lo que tendemos a quedarnos. Varios bancos, como Santander, BBVA y Bankia han eliminado la comisión de apertura, que se había vuelto muy popular para trincar pasta sin que te dieras cuenta. Pero cuidadín: Caixabank y el Sabadell la siguen aplicando.

Santander entra con prudencia en la guerra hipotecaria

Nuevos movimientos de ataque

Dijo que no entraría en la guerra hipotecaria… Dijo que lo del BBVA era una locura… Dijo que no bajaría su hipoteca pero… Ha sucumbido. El Santander acaba de lanzar una oferta a Euríbor + 0,79% para competir con el BBVA, su máximo rival en España, que hace un mes rebajó su préstamo hipotecario a Euríbor + 0,89%.

El Santander no quería entrar en la guerra de precios por dos motivos: dijo que el BBVA era imprudente al volver a dar hipotecas por el 100% (sólo lo hace en algunos casos) y le parecía una locura competir bajando precios porque eso les rebaja los márgenes de ganancias con las hipotecas.

Pero, como apenas dan intereses por los depósitos, la banca ve las hipotecas como la mejor salida, casi la única, para volver a ganar dinero. O como mínimo para asegurar ciertas ganancias. Todavía se cancelan más hipotecas de las que se firman y estas nuevas no son por importes tan altos como las antiguas. El dinero que debemos a los bancos baja cada año y, por primera vez en meses, en marzo bajó la firma de hipotecas.

Sumado a que los diferenciales del boom están casi todos por debajo del 0,50% (porque también hubo guerra feroz de precios en ese momento), la mayoría de hipotecas actuales dan pocas ganancias a la banca, que busca captar nuevos clientes rebajando los diferenciales.

Pero mucho ojito: no todo son los diferenciales. Detrás de ese Euríbor + 0,79% está una vinculación de ingresar como mínimo 1.200 € al mes de nómina o 600 € de pensión (hasta aquí bien, es asequible), seguros y también que sólo da este diferencial si como mucho te presta el 60% del valor del piso, además de comisiones por amortizar y un interés fijo el primer año.

Es una jugada inteligente. Lanza un diferencial muy llamativo que sólo da a quien tenga ahorrado como mínimo la mitad de lo que valga la vivienda (40% de la entrada y 10% de gastos aproximadamente).

Aún así, es una gran hipoteca si, por ejemplo, tienes ese dinero ahorrado, vendes un piso para comprar otro y necesitas máximo el 60%, o si tu familia te deja tanto dinero como para necesitar que el banco sólo te preste la mitad o un poco más. A quien no cumpla estos requisitos también le puede dar la hipoteca, pero con otras condiciones que pasan por subir el diferencial y encarecer la cuota mensual.

Santander no es el único que ha movido ficha. Abanca, Liberbank e Ibercaja también han mejorado sus hipotecas. El primero ha rebajado su Hipoteca Mari Carmen a Euríbor + 0,99% y fijo del 1,45% el primer año; su punto fuerte sigue siendo que pide ingresos mínimos 600 € al mes. Mientras que Liberbank ha rebajado a Euríbor + 0,89% con 1,75% el primer año y medio, Ibercaja tiene la Hipoteca Ideal a Euríbor + 0,90% con 1,50% fijo el primer o dos primeros años.

ING, Bankinter y Bankia no tardarán en responder, aunque la de Bankia es sin intereses fijos al principio, sin vinculación ni comisiones, lo que al final hace que el Euríbor + 1,20% no resulte tan alto. Podríamos pensar que trasladan la guerra de precios del tipo fijo al variable porque creen que subirá el Euríbor, pero lo cierto es que más que esto es que necesitan captar nuevos clientes como sea.

Cuándo reclamar la comisión por la cuenta de la hipoteca

No te la dejes clavar y, si lo hacen.. ¡¡Sácatela cuanto antes!!

Como todo hijo de vecino tendrás una cuenta asociada a la hipoteca. Es normal: el banco tiene que cobrarse de algún sitio la cuota mensual y qué mejor y más fácil que en una cuenta suya en la que también te hacen domiciliar los ingresos y, a cambio, te premian con una bajadita del diferencial.

Así saben cuánto ganas y se aseguran de que en esa cuenta siempre habrá dinero. Aunque lo mejor para ello es que te pasen la cuota poco después de cobrar la nómina. Siempre mejor a principios de mes, porque a finales no todos los hogares llegan tan sobrados como quisieran…

¿Y sabes si te cobran por tener esa cuenta? La verdad es que es el colmo que lo hagan, con todo el dineral que les pagamos en intereses durante toooooda la vida de la hipoteca, que al final son muchos años por mucho que amorticemos anticipadamente, si es que podemos.

Quién no se cabrearía por que de repente le claven una comisioncita de 20 pavos o similar sólo por tener una cuenta que ni siquiera pediste.

Si te han cobrado por ello, antes de reclamar, tienes que ver la fecha en la que firmaste la hipoteca. Si fue antes del 29 de abril de 2012, reclama sí o sí porque te la están clavando. Según la Orden EHA/2899/2011, la banca sí puede cobrarte por tener una cuenta… ¡¡Pero antes no!! Así que, si no te cobraban nada y de repente sí, vete a reclamar a la sucursal en la que firmaste o, en caso de ser imposible, a otra del banco.

Te tendrán que quitar la comisión y devolver el dinero, pero si por lo que fuera se ponen tercos y te lo niegan tienes que pedirlo por escrito al SAC (Servicio de Atención al Cliente) de tu banco, que deberá responderte como mucho en dos meses; si no lo hace la respuesta equivale a un no. Para reclamar, pregunta en la sucursal y te dirán cómo hacerlo.

Ahora… Si has firmado la hipoteca después del 29 de abril de 2012, fíjate muy bien si en el contrato pone que te cobran comisión por mantener la cuenta abierta. Desde esa fecha es legal cobrarla, pero sólo si el banco te lo avisó desde un principio y desde siempre te cobra por ello, si la reflejó en el contrato y siempre la misma cantidad, aunque la hipoteca lleve 10 años de vida y el IPC suba nosecuantísimo. Si no, no vale y debes reclamar también.

¿Y cómo librarse de ella? Una vez firmada y siendo legal, sólo puedes pedirlo por las buenas e intentar negociar. Lo mejor es no firmarla desde el principio. Si buscas hipoteca, elige un banco que no la cobre igual que debes mirar que no lo haga por tener tarjetas.

Y si resulta que sólo te da la hipoteca un banco o quieres ése por lo que sea, pero cobra la comisión de mantenimiento de la cuenta, negocia que no te la cobren. Esos 20-30 euros o cuanto sea son pecata minuta en comparación a todo lo que se llevarán en años con los intereses, pero se nos clavan en el alma… ¡¡Y de qué manera!!

Es mejor prevenir que ser una de las miles de reclamaciones que el Banco de España recibe cada año por este tema y en contra del que ya se ha pronunciado muchas veces en contra.

La banca no podrá obligar a contratar sus pólizas de seguros

El caso es encontrar otro camino para llegar a lo mismo

A la banca se le acaba el chollo de forrarse con los seguros de las hipotecas. ¿Qué se inventarán después para ganar ese dinero por otro lado?

Con la nueva ley hipotecaria, que no termina de aprobarse en el Congreso, donde lleva esperando a ver la luz desde noviembre, los bancos no podrán condicionar los diferenciales de las hipotecas a la contratación de uno o más seguros.

Hasta ahora, es práctica habitual que te chantajeen con uno de vida, otro de hogar, uno de protección de pagos o similar para bajarte el diferencial a una cifra razonable. Y no con cualquiera no, con sus compañías aseguradoras para que todo quede en casa y compensar con este sablazo lo que no te pueden sonsacar en intereses porque el Euríbor está bajo. De ahí que también estén tan pesados con el tipo fijo… Para ganar más dinero ahora.

¿Y antes esos seguros, qué hacemos la mayoría por no decir todos? Firmar, firmar y firmar. El colmo es que muchas veces sin calcular si así de verdad ahorramos, sin mirar si son seguros que realmente nos interesan (a veces sí, a veces no) y, lo peor de todo: sin saber que no es obligatorio firmarlos. ¡¡Sólo son para bajar el diferencial!!

Aunque entidades como Bankia, que está nacionalizada (o sea rescatada de la quiebra con dinero de todos nosotros), deja contratar seguros con quien quieras a condición de que aparezca el número de referencia del préstamo en el seguro que contrates, la mayoría de entidades te fuerzan a contratar con sus aseguradoras.

¡¡¡Pero el chollo se les va a acabar!!! Con la nueva ley no puede ser obligatorio ningún seguro ni tampoco con sus empresas. De esta forma, muchos clientes se irán con otras compañías. Lo lógico y normal si tenemos en cuenta que las aseguradoras del banco cobran hasta el doble que otras empresas.

Por eso, si vas a contratar una hipoteca y puedes esperar, hazlo. Además de que verás diferenciales más bajos, los seguros podrás contratarlos con quien tú quieras, en caso de que decidas cogerlos; el de hogar conviene por precaución básica y porque lleva el anti-incendios, obligatorio por ley con cualquier hipoteca.

Otra opción es que negocies con el banco desde ya poder contratar los seguros que te interesen con una empresa externa. Quizá, si tienes buen perfil y como muchas entidades están desesperadas por ganar clientes a través de nuevas hipotecas, te digan que sí. Por probar no pierdes nada.

Qué es mejor… ¿Una hipoteca fija o variable?

Piensa por dónde te conviene más ¡¡y cuidado con el buitre!!

De este tema hablamos de vez en cuando porque está en la cabeza de todos los que buscáis hipoteca.

Así como hace 4 años nadie dudaba que una hipoteca variable era lo mejor porque las fijas eran carísimas y no compensaban, desde que la banca se lanzó a rebajar increíblemente los intereses, la duda surge cada año con más fuerza.

Por un lado algunos bancos, como Caixabank, meten miedo con que el Euríbor subirá y por eso es mejor el interés fijo. Pero por otro lado vemos que las entidades tienen ganas de guerrear por bajar los precios en el tipo variable, aunque ahora no todas se lo puedan permitir, y en general se esfuerzan demasiado por competir a ver quién da el interés fijo más bajo. Por eso no paran de tocar los precios: ahora los subo, ahora los bajo, los vuelvo a subir, los vuelvo a bajar, los bajo aún más…

Quieren asegurarse de tener a la mayor cantidad de gente posible atada a un precio fijo porque la subida del Euríbor a cifras que les resulten rentables va para largo. A cambio de darte tranquilidad en las cuotas, porque siempre será la misma y por tanto siempre sabrás lo que vas a pagar, ellos también ganan tranquilidad: la de saber que siempre tendrán los mismos ingresos, pase lo que pase con el Euríbor.

Este indicador lleva dos años en negativo y actualmente estancado en su franja de mínimos históricos, en torno al -0,190%. Como las previsiones de volver a positivo se alargan hasta 2021 y probablemente se retrasarán, la banca no acaba de subir los tipos fijos. Necesita enganchar gente a la misma cuota, por eso saca del armario el fantasma de la crisis: ataros a lo seguro y evitaréis los sustos del Euríbor.

Pero esto no tiene por qué ser así. Si tú calculas, con tu sueldo actual, que podrías pagar una hipoteca aunque el Euríbor llegara al 5%, entonces podrás pagarla. Calcula también si podrías hacerlo si te bajaran los ingresos. Las hipotecas a tipo fijo no interesan si el plazo es menor a 20 años. A partir de ahí sí merece la pena tenerlas en cuenta.

La más atractiva actualmente es la Selecta de Liberbank al 2,05%, pero exige ingresos mínimos de 3.000 euros y con ese perfil puedes lograr un Euríbor + 0,60%. Mires la que mires, comprueba que no tenga comisión de apertura, cláusula de vencimiento anticipado, comisiones por amortizar y cancelar y una vinculación muy alta, cosas que suelen estropear y encarecer un préstamo que al principio te parece más barato.

El año pasado 4 de cada 10 hipotecas ya se firmaban a tipo fijo. Es increíble porque 4 años atrás no llegaban al 6% del total. Los bancos las promocionan porque ya no pueden usar la cláusula suelo y como se cancelan más hipotecas de las que se firman, y muchos diferenciales anteriores a la crisis eran menores del 0,50%, la banca merma cada día sus ingresos por hipotecas. De ahí que quiera aumentarlos ahora con el tipo fijo, igual que pone un interés fijo más alto el primer año de las hipotecas variables.

Piensa bien, saca la calculadora… ¿De verdad me interesa el tipo fijo? ¿A cuántos años voy a poner la hipoteca? ¿Cuánto pagaré con una fija? ¿Cuánto pagaré con una variable? Elige por ti, no por lo que se empeñe el banco.

Las hipotecas son más accesibles, pero siguen peor que antes de la crisis

¿Es un buen momento para hipotecarse? Es la eterna pregunta…

La crisis ha acabado; al menos, oficialmente. La economía nacional crece, el empleo y la construcción se van recuperando, a la mayoría de empresas les va bien…

Sólo falta que nos suban los salarios para recuperar todo el poder adquisitivo que hemos perdido durante los últimos 10 años en los que a muchos no se les ha subido ni el IPC y a los que han encontrado empleo nuevo o por primera vez se les ha calzado un sueldo de hambre y miseria. Lo mismo que no se han recuperado los sueldos decentes, no se han recuperado las buenas hipotecas.

Aún así, hay más salarios que durante los años duros de la crisis (años duros también de casi 6 millones de parados) y como la banca necesita nuevos clientes, ha vuelto a abrir las puertas de sus sucursales de par en par. Está dispuesta a dar hipotecas, lo necesita. Por un lado tiene mucho dinero que pagar en indemnizaciones por abusos condenados como la cláusula suelo, las hipotecas multidivisa o los gastos de la hipoteca.

Necesita que le paguemos intereses para asumir estas facturas millonarias, porque los ahorradores prefieren comprar pisos o invertir en otras cosas, y ya no le dejan el dinero en depósito para que jueguen con él.

Por otro, como en los peores años de la crisis dio muy pocos préstamos, se han ido terminando de pagar muchos de las antiguos y, de los que quedan, la mayoría tiene un diferencial ridículo que casi no le da intereses con las cuotas mensuales, así que la banca está  necesitada de pescar nuevos clientes.

Además, hay mucha competencia entre los bancos. De ahí que se hayan peleado hasta bajar los diferenciales por debajo del 1% y que llevemos 3 años viendo hipotecas fijas que caen, suben, caen, suben y así… Pero que están baratas como nunca: un 2,5% a 30 años es un chollo. O eso parece, porque si lo dan es porque muy seguros están de que al Euríbor le queda un laaaaarga etapa en mínimos históricos.

Han relajado las condiciones que ponían en la crisis, se recurre menos a los avalistas, pero no es oro todo lo que reluce. En las hipotecas fijas se cobra comisión de apertura del 0,5-1% y se intenta atar al cliente con mayor vinculación que en las variables, donde tampoco van mal servidos de ataduras como domiciliar nóminas y recibos, uso de tarjetas, firma de seguros, plan de pensiones, etcétera.

Pero sí, en global es un mejor momento que durante la crisis y se dan más hipotecas, aunque no hemos vuelto a lo que teníamos antes de 2008. Hemos salido del hoyo y la prueba es que las hipotecas sobre viviendas aumentaron el 9,7% en 2017, habiéndose firmado 310.096. Ha sido el cuarto año consecutivo que crecen y con la cifra más alta desde 2011.

Entonces… ¿Estamos ante un buen momento para firmar una hipoteca? Es lo que siempre nos preguntamos cuando pensamos en comprar a crédito una vivienda. Podía ser mejor, pero no es mal momento. El Euríbor seguirá muy bajo y en negativo por lo menos un año más, y probablemente más tiempo, ya que hace años que las previsiones terminan por alargarse en lugar de cumplirse.

Apenas hay hipotecas por el 100%, la banca aprende de los errores precrisis, pero todavía no hemos llegado a las hipotecas anteriores, esas que a algunos les ahogaron por tener cláusulas abusivas y que a otros les están permitiendo respirar porque, como los diferenciales son tan bajos y el Euríbor lleva dos años bajo cero, están pagando las cuotas más baratas de su vida. No es lo que fue en la década pasada, pero por primera vez, estamos ante lo mejor de esta década.

De todos modos, si te puedes esperar, mejor. Aún tiene que aprobarse la nueva Ley Hipotecaria, que se supone que se hará antes del verano (veremos a ver porque también lleva infinitos retrasos) y es posible que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligue a la banca a devolver a los clientes españoles todo lo que pagaron como gastos hipotecarios.

Si no puedes esperar, al menos negocia pagar lo menos posible de esos gastos. Actualmente, el Tribunal Supremo ha reconocido que podemos reclamar todo excepto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el concepto más caro con diferencia.