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Errores que cometemos al comparar hipotecas

Ayyyy, tenía que haberlo pensado mejorrrrr

A la hora de buscar y comparar hipotecas hay que tener en cuenta muchos factores, no sólo el diferencial, que es lo que más grande ponen los bancos en sus publicidades de Internet, folletos y escaparates. La hipoteca más barata no tiene por qué ser la que tiene el diferencial más bajo.

Una hipoteca es más que el diferencial: también hay que mirar cuánto interés fijo cobra al principio y durante cuánto tiempo… Si tiene poca, mucha o ninguna vinculación… Si cobra comisiones, cuáles y de cuánto… Y, entre otras cosas, cuántos intereses pagarás si la pones a más o menos plazo, que es otro de los errores más comunes.

Ponerla a un plazo largo nos da cuotas más cómodas, pero nos hace pagar muchos más intereses. Para calcular sin equivocarnos y sabiendo los muchos miles de intereses que al final le habremos dado al banco lo mejor es calcularlo previamente en un simulador. Por eso hay que ajustar el plazo a lo más corto posible, teniendo en cuenta que eso no nos ahogue y que el Euríbor puede subir haciéndonos pagar más que ahora.

Éste es otro de los errores: la cuota que ahora pagas también tienes que poder afrontarla si de repente te bajan los ingresos, te quedas en paro o sube un porrón el Euríbor. Y en ningún momento debe suponer más de lo que ingresamos para no vernos con el agua al cuello.

Para prever bien los gastos hay que mirar también las comisiones. ¿La hipoteca ideal? ¡¡La que no tiene!! Ni apertura, ni por amortizar, ni por cancelar, ni por tener tarjeta de crédito, ni por respirar. Por nada. Imagina que recibes un dinero inesperado o has ahorrado bastante y quieres liquidar parte de la deuda, algo super recomendable para que te bajen los intereses a pagar y los años para hacerlo. Qué piiiiiiii que el banco te cobre por hacerlo, ¿no?

¿Y qué me cuentas de la vinculación? Sí, sí, es a cambio de rebajar el diferencial… ¿Pero sabes cuánto te subirá la hipoteca? Para eso está la TAE (Tasa Anual Equivalante), que te calcula todo lo que gastas al año en la hipoteca repartido en 12 meses. De nada sirve tener un diferencial más bajo si luego se te va por ahí más dinero con el seguro de hogar, el de vida y el plan de pensiones que te impone el banco para bajarte el diferencial.

¡Ah! Y no tienes por qué contratar ningún seguro ni nada si no quieres. ¡¡No son obligatorios!! Para la hipoteca namás que hace falta un seguro contra incendios, que suele venir dentro del seguro de hogar, que puedes -al igual que cualquier otro producto- contratarlo con quien te dé la gana, ahorrando hasta la mitad de lo que pagarías con la empresa que te diga la entidad, siempre que esté asociado a la hipoteca.

Hipotecarse es un mundo, pero para que no te se haga un mundo, ten en cuenta estas cosas y saldrás ganando porque saldrás ahorrando.

Santander vuelve a la carga mejorando su hipoteca de Openbank

Ha sido un ataque rápido, astuto y calculador

Aunque cuando BBVA rebajó su préstamo a Euríbor + 0,89% dijo que era una locura, el Santander se moría de ganas de competir a todo trapo.

Ya sabía yo que esta oferta de BBVA movería el mercado mejorando las hipotecas que se ofertaban hasta ese momento y recortando los diferenciales para recortar distancias con la competencia.

Por eso lanzó su hipoteca a Euríbor + 0,79% sólo si necesitabas como máximo el 60% de lo que vale el piso. Pero no se ha conformado con eso y contraataca rebajando también el diferencial en la hipoteca de su filial online: Openbank.

Este banco que concede préstamos exclusivamente por Internet, ha mejorado su hipoteca, que mantiene en Euríbor + 0,99% para prestar hasta el 80%, y rebaja a Euríbor + 0,89% si necesitas hasta el 50%.

La guerra está en marcha con esta nueva estrategia de recortar el diferencial a cambio de prestar menos dinero. antander no es tonto y no vuelve a arriesgar, o sea que lanza un diferencial muy llamativo peeeeeero sólo te lo deja así de barato si como mucho le vas a pedir la mitad de lo que te cuesta la casa.

Aaaaah, amigo… Así criba un montón y se asegura de que le deja el dinero a alguien que tiene unos ahorros impresionantes o ha vendido su casa y, por tanto, es buen pagador si no tuvo problemas con la otra hipoteca, cosa de lo que se aseguran todos los bancos antes de prestar ni un euro.

Aún así, la hipoteca es buena y compensa tener un 0,10% más que con el Santander, ya que sólo tienes que domiciliar ingresos mínimos de 900 € al mes por persona (1.800 si sois dos) y no hay comisiones. En la del BBVA sí hay comisiones y vinculación, pero te puede dejar hasta el 100% si lo necesitas y pareces fiable a la hora de pagar. Eso sí, pedir el 100% y alargar el plazo significa pagar también más intereses. Lo tienes que estudiar detenidamente.

El Euríbor está muy bajo y no se espera que empiece a subir de forma apreciable hasta por lo menos 2020, así que si estás buscando hipoteca estás ante un buen momento, que puede ser mejor si alguna entidad más se anima y entra en esta guerra por captar clientes, que promete alargarse por lo menos un año más.

No hay más que ver cómo parte de la banca se esfuerza por mantener los márgenes de negocio mientras rebaja sus hipotecas mes tras mes, después de estar más de dos años sin tocar nada, antes desde que el Euríbor entrara en negativo en febrero de 2016.

Hay varias formas de abaratar una hipoteca, no todo es el diferencial, muy llamativo y con lo que tendemos a quedarnos. Varios bancos, como Santander, BBVA y Bankia han eliminado la comisión de apertura, que se había vuelto muy popular para trincar pasta sin que te dieras cuenta. Pero cuidadín: Caixabank y el Sabadell la siguen aplicando.

Santander entra con prudencia en la guerra hipotecaria

Nuevos movimientos de ataque

Dijo que no entraría en la guerra hipotecaria… Dijo que lo del BBVA era una locura… Dijo que no bajaría su hipoteca pero… Ha sucumbido. El Santander acaba de lanzar una oferta a Euríbor + 0,79% para competir con el BBVA, su máximo rival en España, que hace un mes rebajó su préstamo hipotecario a Euríbor + 0,89%.

El Santander no quería entrar en la guerra de precios por dos motivos: dijo que el BBVA era imprudente al volver a dar hipotecas por el 100% (sólo lo hace en algunos casos) y le parecía una locura competir bajando precios porque eso les rebaja los márgenes de ganancias con las hipotecas.

Pero, como apenas dan intereses por los depósitos, la banca ve las hipotecas como la mejor salida, casi la única, para volver a ganar dinero. O como mínimo para asegurar ciertas ganancias. Todavía se cancelan más hipotecas de las que se firman y estas nuevas no son por importes tan altos como las antiguas. El dinero que debemos a los bancos baja cada año y, por primera vez en meses, en marzo bajó la firma de hipotecas.

Sumado a que los diferenciales del boom están casi todos por debajo del 0,50% (porque también hubo guerra feroz de precios en ese momento), la mayoría de hipotecas actuales dan pocas ganancias a la banca, que busca captar nuevos clientes rebajando los diferenciales.

Pero mucho ojito: no todo son los diferenciales. Detrás de ese Euríbor + 0,79% está una vinculación de ingresar como mínimo 1.200 € al mes de nómina o 600 € de pensión (hasta aquí bien, es asequible), seguros y también que sólo da este diferencial si como mucho te presta el 60% del valor del piso, además de comisiones por amortizar y un interés fijo el primer año.

Es una jugada inteligente. Lanza un diferencial muy llamativo que sólo da a quien tenga ahorrado como mínimo la mitad de lo que valga la vivienda (40% de la entrada y 10% de gastos aproximadamente).

Aún así, es una gran hipoteca si, por ejemplo, tienes ese dinero ahorrado, vendes un piso para comprar otro y necesitas máximo el 60%, o si tu familia te deja tanto dinero como para necesitar que el banco sólo te preste la mitad o un poco más. A quien no cumpla estos requisitos también le puede dar la hipoteca, pero con otras condiciones que pasan por subir el diferencial y encarecer la cuota mensual.

Santander no es el único que ha movido ficha. Abanca, Liberbank e Ibercaja también han mejorado sus hipotecas. El primero ha rebajado su Hipoteca Mari Carmen a Euríbor + 0,99% y fijo del 1,45% el primer año; su punto fuerte sigue siendo que pide ingresos mínimos 600 € al mes. Mientras que Liberbank ha rebajado a Euríbor + 0,89% con 1,75% el primer año y medio, Ibercaja tiene la Hipoteca Ideal a Euríbor + 0,90% con 1,50% fijo el primer o dos primeros años.

ING, Bankinter y Bankia no tardarán en responder, aunque la de Bankia es sin intereses fijos al principio, sin vinculación ni comisiones, lo que al final hace que el Euríbor + 1,20% no resulte tan alto. Podríamos pensar que trasladan la guerra de precios del tipo fijo al variable porque creen que subirá el Euríbor, pero lo cierto es que más que esto es que necesitan captar nuevos clientes como sea.

Cuándo reclamar la comisión por la cuenta de la hipoteca

No te la dejes clavar y, si lo hacen.. ¡¡Sácatela cuanto antes!!

Como todo hijo de vecino tendrás una cuenta asociada a la hipoteca. Es normal: el banco tiene que cobrarse de algún sitio la cuota mensual y qué mejor y más fácil que en una cuenta suya en la que también te hacen domiciliar los ingresos y, a cambio, te premian con una bajadita del diferencial.

Así saben cuánto ganas y se aseguran de que en esa cuenta siempre habrá dinero. Aunque lo mejor para ello es que te pasen la cuota poco después de cobrar la nómina. Siempre mejor a principios de mes, porque a finales no todos los hogares llegan tan sobrados como quisieran…

¿Y sabes si te cobran por tener esa cuenta? La verdad es que es el colmo que lo hagan, con todo el dineral que les pagamos en intereses durante toooooda la vida de la hipoteca, que al final son muchos años por mucho que amorticemos anticipadamente, si es que podemos.

Quién no se cabrearía por que de repente le claven una comisioncita de 20 pavos o similar sólo por tener una cuenta que ni siquiera pediste.

Si te han cobrado por ello, antes de reclamar, tienes que ver la fecha en la que firmaste la hipoteca. Si fue antes del 29 de abril de 2012, reclama sí o sí porque te la están clavando. Según la Orden EHA/2899/2011, la banca sí puede cobrarte por tener una cuenta… ¡¡Pero antes no!! Así que, si no te cobraban nada y de repente sí, vete a reclamar a la sucursal en la que firmaste o, en caso de ser imposible, a otra del banco.

Te tendrán que quitar la comisión y devolver el dinero, pero si por lo que fuera se ponen tercos y te lo niegan tienes que pedirlo por escrito al SAC (Servicio de Atención al Cliente) de tu banco, que deberá responderte como mucho en dos meses; si no lo hace la respuesta equivale a un no. Para reclamar, pregunta en la sucursal y te dirán cómo hacerlo.

Ahora… Si has firmado la hipoteca después del 29 de abril de 2012, fíjate muy bien si en el contrato pone que te cobran comisión por mantener la cuenta abierta. Desde esa fecha es legal cobrarla, pero sólo si el banco te lo avisó desde un principio y desde siempre te cobra por ello, si la reflejó en el contrato y siempre la misma cantidad, aunque la hipoteca lleve 10 años de vida y el IPC suba nosecuantísimo. Si no, no vale y debes reclamar también.

¿Y cómo librarse de ella? Una vez firmada y siendo legal, sólo puedes pedirlo por las buenas e intentar negociar. Lo mejor es no firmarla desde el principio. Si buscas hipoteca, elige un banco que no la cobre igual que debes mirar que no lo haga por tener tarjetas.

Y si resulta que sólo te da la hipoteca un banco o quieres ése por lo que sea, pero cobra la comisión de mantenimiento de la cuenta, negocia que no te la cobren. Esos 20-30 euros o cuanto sea son pecata minuta en comparación a todo lo que se llevarán en años con los intereses, pero se nos clavan en el alma… ¡¡Y de qué manera!!

Es mejor prevenir que ser una de las miles de reclamaciones que el Banco de España recibe cada año por este tema y en contra del que ya se ha pronunciado muchas veces en contra.

La banca no podrá obligar a contratar sus pólizas de seguros

El caso es encontrar otro camino para llegar a lo mismo

A la banca se le acaba el chollo de forrarse con los seguros de las hipotecas. ¿Qué se inventarán después para ganar ese dinero por otro lado?

Con la nueva ley hipotecaria, que no termina de aprobarse en el Congreso, donde lleva esperando a ver la luz desde noviembre, los bancos no podrán condicionar los diferenciales de las hipotecas a la contratación de uno o más seguros.

Hasta ahora, es práctica habitual que te chantajeen con uno de vida, otro de hogar, uno de protección de pagos o similar para bajarte el diferencial a una cifra razonable. Y no con cualquiera no, con sus compañías aseguradoras para que todo quede en casa y compensar con este sablazo lo que no te pueden sonsacar en intereses porque el Euríbor está bajo. De ahí que también estén tan pesados con el tipo fijo… Para ganar más dinero ahora.

¿Y antes esos seguros, qué hacemos la mayoría por no decir todos? Firmar, firmar y firmar. El colmo es que muchas veces sin calcular si así de verdad ahorramos, sin mirar si son seguros que realmente nos interesan (a veces sí, a veces no) y, lo peor de todo: sin saber que no es obligatorio firmarlos. ¡¡Sólo son para bajar el diferencial!!

Aunque entidades como Bankia, que está nacionalizada (o sea rescatada de la quiebra con dinero de todos nosotros), deja contratar seguros con quien quieras a condición de que aparezca el número de referencia del préstamo en el seguro que contrates, la mayoría de entidades te fuerzan a contratar con sus aseguradoras.

¡¡¡Pero el chollo se les va a acabar!!! Con la nueva ley no puede ser obligatorio ningún seguro ni tampoco con sus empresas. De esta forma, muchos clientes se irán con otras compañías. Lo lógico y normal si tenemos en cuenta que las aseguradoras del banco cobran hasta el doble que otras empresas.

Por eso, si vas a contratar una hipoteca y puedes esperar, hazlo. Además de que verás diferenciales más bajos, los seguros podrás contratarlos con quien tú quieras, en caso de que decidas cogerlos; el de hogar conviene por precaución básica y porque lleva el anti-incendios, obligatorio por ley con cualquier hipoteca.

Otra opción es que negocies con el banco desde ya poder contratar los seguros que te interesen con una empresa externa. Quizá, si tienes buen perfil y como muchas entidades están desesperadas por ganar clientes a través de nuevas hipotecas, te digan que sí. Por probar no pierdes nada.

Qué es mejor… ¿Una hipoteca fija o variable?

Piensa por dónde te conviene más ¡¡y cuidado con el buitre!!

De este tema hablamos de vez en cuando porque está en la cabeza de todos los que buscáis hipoteca.

Así como hace 4 años nadie dudaba que una hipoteca variable era lo mejor porque las fijas eran carísimas y no compensaban, desde que la banca se lanzó a rebajar increíblemente los intereses, la duda surge cada año con más fuerza.

Por un lado algunos bancos, como Caixabank, meten miedo con que el Euríbor subirá y por eso es mejor el interés fijo. Pero por otro lado vemos que las entidades tienen ganas de guerrear por bajar los precios en el tipo variable, aunque ahora no todas se lo puedan permitir, y en general se esfuerzan demasiado por competir a ver quién da el interés fijo más bajo. Por eso no paran de tocar los precios: ahora los subo, ahora los bajo, los vuelvo a subir, los vuelvo a bajar, los bajo aún más…

Quieren asegurarse de tener a la mayor cantidad de gente posible atada a un precio fijo porque la subida del Euríbor a cifras que les resulten rentables va para largo. A cambio de darte tranquilidad en las cuotas, porque siempre será la misma y por tanto siempre sabrás lo que vas a pagar, ellos también ganan tranquilidad: la de saber que siempre tendrán los mismos ingresos, pase lo que pase con el Euríbor.

Este indicador lleva dos años en negativo y actualmente estancado en su franja de mínimos históricos, en torno al -0,190%. Como las previsiones de volver a positivo se alargan hasta 2021 y probablemente se retrasarán, la banca no acaba de subir los tipos fijos. Necesita enganchar gente a la misma cuota, por eso saca del armario el fantasma de la crisis: ataros a lo seguro y evitaréis los sustos del Euríbor.

Pero esto no tiene por qué ser así. Si tú calculas, con tu sueldo actual, que podrías pagar una hipoteca aunque el Euríbor llegara al 5%, entonces podrás pagarla. Calcula también si podrías hacerlo si te bajaran los ingresos. Las hipotecas a tipo fijo no interesan si el plazo es menor a 20 años. A partir de ahí sí merece la pena tenerlas en cuenta.

La más atractiva actualmente es la Selecta de Liberbank al 2,05%, pero exige ingresos mínimos de 3.000 euros y con ese perfil puedes lograr un Euríbor + 0,60%. Mires la que mires, comprueba que no tenga comisión de apertura, cláusula de vencimiento anticipado, comisiones por amortizar y cancelar y una vinculación muy alta, cosas que suelen estropear y encarecer un préstamo que al principio te parece más barato.

El año pasado 4 de cada 10 hipotecas ya se firmaban a tipo fijo. Es increíble porque 4 años atrás no llegaban al 6% del total. Los bancos las promocionan porque ya no pueden usar la cláusula suelo y como se cancelan más hipotecas de las que se firman, y muchos diferenciales anteriores a la crisis eran menores del 0,50%, la banca merma cada día sus ingresos por hipotecas. De ahí que quiera aumentarlos ahora con el tipo fijo, igual que pone un interés fijo más alto el primer año de las hipotecas variables.

Piensa bien, saca la calculadora… ¿De verdad me interesa el tipo fijo? ¿A cuántos años voy a poner la hipoteca? ¿Cuánto pagaré con una fija? ¿Cuánto pagaré con una variable? Elige por ti, no por lo que se empeñe el banco.

Las hipotecas son más accesibles, pero siguen peor que antes de la crisis

¿Es un buen momento para hipotecarse? Es la eterna pregunta…

La crisis ha acabado; al menos, oficialmente. La economía nacional crece, el empleo y la construcción se van recuperando, a la mayoría de empresas les va bien…

Sólo falta que nos suban los salarios para recuperar todo el poder adquisitivo que hemos perdido durante los últimos 10 años en los que a muchos no se les ha subido ni el IPC y a los que han encontrado empleo nuevo o por primera vez se les ha calzado un sueldo de hambre y miseria. Lo mismo que no se han recuperado los sueldos decentes, no se han recuperado las buenas hipotecas.

Aún así, hay más salarios que durante los años duros de la crisis (años duros también de casi 6 millones de parados) y como la banca necesita nuevos clientes, ha vuelto a abrir las puertas de sus sucursales de par en par. Está dispuesta a dar hipotecas, lo necesita. Por un lado tiene mucho dinero que pagar en indemnizaciones por abusos condenados como la cláusula suelo, las hipotecas multidivisa o los gastos de la hipoteca.

Necesita que le paguemos intereses para asumir estas facturas millonarias, porque los ahorradores prefieren comprar pisos o invertir en otras cosas, y ya no le dejan el dinero en depósito para que jueguen con él.

Por otro, como en los peores años de la crisis dio muy pocos préstamos, se han ido terminando de pagar muchos de las antiguos y, de los que quedan, la mayoría tiene un diferencial ridículo que casi no le da intereses con las cuotas mensuales, así que la banca está  necesitada de pescar nuevos clientes.

Además, hay mucha competencia entre los bancos. De ahí que se hayan peleado hasta bajar los diferenciales por debajo del 1% y que llevemos 3 años viendo hipotecas fijas que caen, suben, caen, suben y así… Pero que están baratas como nunca: un 2,5% a 30 años es un chollo. O eso parece, porque si lo dan es porque muy seguros están de que al Euríbor le queda un laaaaarga etapa en mínimos históricos.

Han relajado las condiciones que ponían en la crisis, se recurre menos a los avalistas, pero no es oro todo lo que reluce. En las hipotecas fijas se cobra comisión de apertura del 0,5-1% y se intenta atar al cliente con mayor vinculación que en las variables, donde tampoco van mal servidos de ataduras como domiciliar nóminas y recibos, uso de tarjetas, firma de seguros, plan de pensiones, etcétera.

Pero sí, en global es un mejor momento que durante la crisis y se dan más hipotecas, aunque no hemos vuelto a lo que teníamos antes de 2008. Hemos salido del hoyo y la prueba es que las hipotecas sobre viviendas aumentaron el 9,7% en 2017, habiéndose firmado 310.096. Ha sido el cuarto año consecutivo que crecen y con la cifra más alta desde 2011.

Entonces… ¿Estamos ante un buen momento para firmar una hipoteca? Es lo que siempre nos preguntamos cuando pensamos en comprar a crédito una vivienda. Podía ser mejor, pero no es mal momento. El Euríbor seguirá muy bajo y en negativo por lo menos un año más, y probablemente más tiempo, ya que hace años que las previsiones terminan por alargarse en lugar de cumplirse.

Apenas hay hipotecas por el 100%, la banca aprende de los errores precrisis, pero todavía no hemos llegado a las hipotecas anteriores, esas que a algunos les ahogaron por tener cláusulas abusivas y que a otros les están permitiendo respirar porque, como los diferenciales son tan bajos y el Euríbor lleva dos años bajo cero, están pagando las cuotas más baratas de su vida. No es lo que fue en la década pasada, pero por primera vez, estamos ante lo mejor de esta década.

De todos modos, si te puedes esperar, mejor. Aún tiene que aprobarse la nueva Ley Hipotecaria, que se supone que se hará antes del verano (veremos a ver porque también lleva infinitos retrasos) y es posible que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligue a la banca a devolver a los clientes españoles todo lo que pagaron como gastos hipotecarios.

Si no puedes esperar, al menos negocia pagar lo menos posible de esos gastos. Actualmente, el Tribunal Supremo ha reconocido que podemos reclamar todo excepto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el concepto más caro con diferencia.

En las hipotecas VIP no es oro todo lo que luce Premium

A los bancos les encanta que tengas dinero

Cuanto más tienes mejor te ven

Parte de lo que voy a contar, quizá todo, te va a indignar o te va a encantar. Depende de cuánto ganes y cómo lo mires… Porque de tus ingresos o de los del conjunto de la familia dependen y mucho las condiciones que te van a dar en la hipoteca. No es lo mismo 600 € o 900 € al mes que meter en casa 2.000 € o 3.000 €.

En función de tus ingresos, tu estabilidad y antigüedad en el trabajo y tus ahorros, el banco te mirará con unos ojos u otros. La lupa te la va a poner encima de todas formas, pero de lo que vea no sólo dependerá que te dé o no la hipoteca sino en qué condiciones lo haga. Aunque no olvides que, salvo préstamos online, puedes y debes negociar.

De ahí que haya algunas hipotecas llamadas VIP o Premium destinadas a los clientes por los que todos los bancos se pelean. Esos que no tienen otras deudas o que, si las tienen, se las pueden ventilar de sobra. Esos que ganan un pastizal al mes y que hace siglos que trabajan donde están, por no hablar de si eres funcionario, entonces por lo general te ponen la alfombra roja.

Sobre todo esos que tienen ahorros y no necesitan más del 80%, aunque tampoco quieren que pidas poco porque cuanto más pides, más rentable eres porque más dinero les das a ganar durante más tiempo, y cuanto menos pides al contrario. Por eso también les hacen tilín los perfiles VIP, porque piden hipotecas altas para casas más caras.

Este tipo de préstamos exige rentas altas y lo mejor que tienen es el diferencial, como por ejemplo la Hipoteca Selecta de Liberbank, a Euríbor + 0,85%, para ingresos de 3.000 € en adelante. Pero aparte de tener un buen diferencial te atan mucho, para ser tan VIP esta hipoteca tiene algunas comisiones y una vinculación muy alta, porque lejos de querer ofrecerte mejores condiciones, con el señuelo del diferencial te quieren pescar y que te ates con más productos que en otras hipotecas con diferenciales sólo un poco más altos, del 0,99% por ejemplo.

Otro caso es la Hipoteca Privilegium VIP del Banco Mediolanum. Por sólo Euríbor + 0,85% exigen un patrimonio mínimo de 350.000 €, de los que al menos 100.000 € deben estar invertidos en la entidad. El caso más claro de hipoteca VIP timo es la del Sabadell, pero es que todas las del Sabadell son malas hipotecas, aquí no se escapa ni la supuestamente mejor. Un fijo del 1,5% el primer año y Euríbor + 1% el resto del tiempo. ¿Eso es VIP? Es Hay mejores hipotecas y no se venden como exclusivas.

Entonces… ¿Interesa ser VIP? Hombre, sí, los ingresos cuanto más altos mejor, pero no necesariamente hay que serlo para conseguir una buena hipoteca ni todas las hipotecas anunciadas como VIP, Premium o similar son mejores que otras que no lo son, que piden menos ingresos y que a veces no te atan con vinculación ni comisiones.

Por ejemplo, la Hipoteca Open de Openbank cobra desde el principio Euríbor + 0,99%, no tiene vinculación ni comisiones y sólo te pide que ganes 900 € si vas solo/a o 1.800 € entre dos personas. En el fondo sale más barato que tener una VIP y aportar 600 € al año a un fondo de pensiones y anclarse al banco con seguros y depósitos.

Las hipotecas VIP de cualquier banco tienen mejor diferencial que el resto de hipotecas de esa entidad, pero no son las mejores de todas las que hay en el mercado. Las mejores no tienen por qué ser para gente con mucho dinero porque tampoco todo es el diferencial, lo ideal es sin vinculación ni comisiones. De todos modos, las hipotecas VIP están de capa caída. Aunque quedan algunas como las mencionadas, no es algo que los bancos promocionen mucho. Es un producto que tienen para captar a clientes con mucha pasta y atarlos más que si les pusieran bridas en las muñecas.

Tuvo su gran momento cuando se daban menos hipotecas y se querían asegurar de que los clientes que pescaban eran muy solventes, pero ahora el foco está en los préstamos a tipo fijo, con los que se retiene a familias con recursos medios, que son muchas más que las otras, y que son las que entre todas consiguen dar a un banco una cartera de clientes que le saque a flote las cuentas del año.

¿Sabes cuánto pagas de más por tener interés fijo el primer año?

La cuestión es trincar pasta como sea

La cuestión es trincarnos pasta como sea

Se llama TINI (tipo de interés nominal inicial) pero a lo mejor lo conoces por otro nombre: interés fijo el primer año. Si tampoco te suena te diré que es el interés que sí o sí cobran en muchas hipotecas al principio, independientemente de cuál sea tu diferencial y de cómo cotice el Euríbor.

Es una pasada, un abuso y una treta legal que la banca se sacó de la manga hace años, cuando el Euríbor empezó a bajar en plena crisis, para compensar el dinero que dejarían de ganar mientras este índice estuviera tan bajo.

Pero, claro, ni en sus peores pesadillas entraba que bajara al  -0,19% de diciembre y que se tirara, como ya lleva, dos añitos enteros bajo cero. Eso disminuye las ganancias de los bancos, que con la esperanza de no renunciar a ellas y de sacar también por algún lado la pasta que deben por los abusos condenados en multitud de juicios, imponen un tipo fijo al principio de la hipoteca.

Ese interés fijo es más alto que lo que pagarías si se te aplicara el diferencial más el Euríbor, por eso lo hacen. Y también es más alto que lo que pagas después de que se termine ese horrible periodo. Según Helpmycash, quien lo tiene suelta de media 550 € más durante el primer año. Imagínate si encima te toca pagarlo más tiempo: un año y medio, dos o tres como se ve en algunas hipotecas. ¡¡Horrible!!

Las menos malas en este sentido son las que tienen el TINI igual que el diferencial posterior. Por ejemplo, las de BBVA, Coinc, Popular y Santander, que al principio cobran un 0,99% de interés fijo y después pasan a Euríbor + 0,99%. O Bankia, que en su Hipoteca Sin Comisiones, con la que ha aumentado su firma de préstamos casi un 80% el año pasado, cobra 1,20% el primer año y Euríbor + 1,20% el resto del tiempo.

La Hipoteca Naranja de ING Direct, que hasta hace menos de un año era famosa y ventajosa, liderando los rankings de mejores hipotecas por no cobrar interés fijo al principio, sucumbió a la tendencia mayoritaria y en mayo de 2017 empezó a cobrar un 1,99% el primer año y Euríbor + 0,99 del primero en adelante, igualito a BBVA por ejemplo, aunque este otro tiene bastante más vinculación. Una pena que lo hiciera, porque le ha hecho perder posiciones frente a otro banco online que no exige interés fijo el primer año y que tiene uno de los mejores préstamos del momento.

¿Que cuál es? La Hipoteca Open de Openbank, que siempre cobra Euríbor + 0,99% con la condición de que domicilies ingresos mínimos de 900 € al mes si eres el único titular o de 1.800 € si sois dos. Tampoco tiene TINI la Hipoteca Geral Plus de Banco Caixa Geral, que siempre es a Euríbor + 2%. Pero qué más da que no lo tenga si tiene un diferencial el doble que la competencia… Por eso mismo queda descartada como buena hipoteca.

Y bueno… Luego está la Hipoteca Inteligente de Evo Banco, que teóricamente no tiene interés fijo inicial sino Euríbor +  diferencial que va variando según el año de la hipoteca y que también baja si el Euríbor sube. Un lío que se resume en que parece que no tiene TINI, pero que en realidad cobra Euríbor + 1,85% al principio, Euríbor + 1,55% entre el segundo y el quinto año, y Euríbor + 1,35% a partir de ahí, ninguno de ellos un tipo de interés competitivo en este momento.

Es como tener un tipo fijo inicial pero poniéndole otro nombre para que no lo parezca y aplicando la subida directamente a través del diferencial del primer año. Un caos para confundir y dar imagen de lo que no es.  Aquí el inteligente es el banco y no tanto tú, por elegir esta hipoteca, como te quieren hacer creer.

¿Sigues pagando lo mismo de hipoteca y no tienes suelo?

Un nuevo maquillaje de la cláusula suelo

Un nuevo maquillaje de la cláusula suelo

Si tu hipoteca depende del Euríbor te habrás dado cuenta de que en las últimas revisiones, ya sean anuales o semestrales, el banco está restando el Euríbor del diferencial.

Ocurre al revés de lo que era habitual mientras el Euríbor estuvo en positivo hasta hace justo un par de años. Ahora, como el Euríbor está en negativo, al sumarlo al diferencial al final lo que pasa es que se resta y al banco le pagas menos intereses que el diferencial pactado. ¡¡¡Tomaaaaaaaa!!!

O sea que si tu hipoteca es, por ejemplo, a Euríbor + 1% y el Euríbor ha cerrado diciembre en el -0,19%, el interés que te cobra el banco a partir de ahora es 0,81%. Peeeeeeero, no le está pasando esto a todo el mundo… ¿Verdad? Si lo has leído y has pensado que a ti no te ha bajado la cuota nada de nada desde que el Euríbor entró en negativo en febrero de 2016, es porque tu banco está siguiendo otra fórmula.

¡¡¿¿Ehhh!!?? ¿Pero eso es posible? Sí. ¿Por casualidad tu banco no será Deutsche Bank, Bankoa, Liberbank o Banco Caixa Geral? Son algunos de los que no están restando el Euríbor al diferencial porque se han buscado una artimaña para ingresar un dinero extra a costa de que tú pagues algunos euros más al mes.

Lo que hacen es que incluir una cláusula en la hipoteca que dice que si el Euríbor es negativo sólo te van a cobrar el diferencial. O sea que si el Euríbor ha cerrado diciembre en el -0,19% y tú tienes ese Euríbor + 1% que decíamos, no te van a cobrar el 0,81% sino el 1%. Siempre que el Euríbor sea negativo, sólo van a cobrar el diferencial, haciendo como si el Euríbor fuera cero. Mucho morro, eh… ¡¡Mucho morro hacer eso!!

Es la última treta, mucho más injusta que la cláusula cero, el otro truco que se inventaron hace casi un par de años, cuando el Euríbor empezó a cotizar en negativo. La cláusula cero, que aplicaba Popular y con la que siguen Caixabank, BBVA, Sabadell y Liberbank, consiste en cobrar 0% de intereses si la suma de Euríbor y diferencial da como resultado algo negativo.

Es decir, si tienes una de esas hipotecas mágicas con diferencial rompedor de los de antes de la crisis, a Euríbor +0,18% por ejemplo, ahora no te van a cobrar -0,19% + 0,18% porque el resultado es que el banco tendría que pagarte a ti un 0,010% de intereses por tener la hipoteca. Como ven que es el mundo al revés, pues sacaron la cláusula cero según la cual en estos casos el interés que se cobra es del 0% y nunca menos de eso.

Y ahora la gran pregunta: ¿Pero todo esto es legal? Sí, siempre y cuando incluyeran las cláusulas en tu hipoteca de forma transparente, o sea que te lo dijeran y te informaran bien de qué pasaría si se activan. Para curarse en salud, algunas entidades han hecho copiar de su puño y letra y después firmar la cláusula de la hipoteca en la que esto se dice. Así se aseguran que, ante futuros juicios y reclamaciones, al cliente no se le dará la razón porque se demostrará que sabía lo que contrataba.

Después de todo el escándalo de la cláusula suelo, a la que estas argucias vienen a sustituir, la banca quiere dejar bien atado el tema de la transparencia. Muy listos y listillos. A pesar de estas precauciones, quizá el escándalo estalle en unos años y se sume a la colección actual de suelo, IRPH, multidivisa, gastos de la hipoteca, etcétera.