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Aumentan las demandas por hipotecas multidivisa

De magnífica operación a lío monumental

Acabamos de ver que la salida del Reino Unido de la Unión Europea (Brexit) ha abaratado inesperadamente las hipotecas en libras esterlinas, porque esta moneda ha caído frente al euro, que no atraviesa tampoco precisamente uno de sus mejores momentos, dado que la economía europea no termina de despegar tras la crisis.

Precisamente el debilitamiento del euro, frente a la subida del dólar, el yen o el franco suizo, ha supuesto que quienes firmaron hace 10 años una hipoteca multidivisa pensando que ahorrarían con respecto a una hipoteca en euros, ahora tienen un préstamo varios miles de euros más caro que lo contratado en su momento.

Es lo que tienen las hipotecas multidivisa: la cuota fluctúa según la moneda en la que están firmadas. Si el préstamo es en francos suizos y el franco sube, la deuda también aumenta. Si la hipoteca es en dólares y el dólar baja respecto al euro, la deuda disminuye.

Lo que ha pasado, mayoritariamente, durante estos años es que el euro está flojo y más débil que las monedas en las que se firmaron estos préstamos, que en su mayoría fueron yenes (46%) y francos suizos (52%), según la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

De ahí que las aproximadamente 70.000 hipotecas multidivisa que Asufin calcula que hay en España, hayan aumentado su deuda unos 200.000 euros. Para solucionarlo sólo hay dos vías: una es que el euro se fortalezca frente a la divisa en que está el préstamo, cosa poco probable ahora o en los próximos años. Mucho valor tendría que ganar, además, para que se revirtiera la situación por completo.

La otra solución pasa por la vía judicial, ya que por las reclamaciones ordinarias al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de los bancos y al Banco de España no se está consiguiendo más que dar la tabarra. Lo que pasa es que el camino de los juzgados es largo, caro, tedioso e incierto. Quizá por eso solamente un 2% de los afectados reclama ante los tribunales.

El número de demandas es una cifra insignificante frente al total de contratos en estas circunstancias, aunque se nota que cada vez se anima más gente. Mientras que en 2014 hubo 35 casos ante la Justicia y en 2015 aumentaron a 50, ya hay 59 demandas en lo que va de año.

La esperanza aumenta cuando se ve que el 80% de las resoluciones de este año han sido favorables a los clientes, frente al 64% del año pasado y al 53% de hace un par de años. Bankinter es la entidad con mayor número de demandas, seguida de Catalunya Caixa y Banco Popular; entre las tres acumulan el 80%. La mayoría se concentra en Madrid y Cataluña, donde hay más sentencias positivas para los clientes.

Un buen momento para comprar piso con hipoteca

Se han alineado los astros

Ya están aquí los nuevos tiempos. Atrás quedan, aunque no muy lejos, los años de sequía del crédito hipotecario, en los que los bancos no daban ni pa luz pa un ciego. Ahora dan porque les interesa, pero son mucho más cuidadosos a la hora de elegir a sus clientes.

Por muy necesitados que estén de ampliar su cartera hipotecaria, porque son más préstamos los que se cancelan que los que se firman, no se están tirando a la piscina con cualquiera. Son más exigentes. El trabajo fijo ha dejado de ser importante: se valora más cuánto ganas y la antigüedad en el trabajo.

Las hipotecas por el 100% del valor de tasación o el precio del piso (toman como referencia el más bajo) se reducen a unas pocas para pisos de bancos o clientes ultrasolventes. Las hipotecas para jóvenes, desgraciadamente, son casi cosa del pasado. Aquí tendrán que abrir la mano porque son los formadores naturales de hogares y no pueden estar eternamente con sus padres o no se van a conformar siempre con el alquiler, si lo que quieren es comprar una vivienda.

Con los bajos sueldos actuales y la condición casi eterna de becarios, los jóvenes no pueden ahorrar lo suficiente para comprar una casa si no es condonación de dinero o aval bancario de sus padres.

Aún con todo, el número de nuevas hipotecas sube mes a mes. Es fácil: venimos de una gran sequía y a nada que se reactive el mercado los porcentajes de subida parecen altos. Pero no podemos negar que aumenta el número de nuevas hipotecas firmadas, son datos de notarios e Instituto Nacional de Estadística. Lo que no sube es el importe prestado, cuya media está por debajo que antes.

Se nota que los bancos necesitan volver a dar créditos, pero no quieren arriesgarse ni repetir los errores de la burbuja inmobiliaria. El precio de los pisos tocó fondo y desde hace unos meses ha empezado a subir tímidamente, sobre todo en las grandes ciudades o en zonas con más demanda que oferta de casas.

El panorama se presenta interesante: es buen momento para comprar una vivienda antes de que suba más el precio de los pisos y, además, los bancos prestan dinero. Si quieres una hipoteca a interés variable también es el momento, porque los bancos han estancando sus ofertas más interesantes en el rango Euríbor + 0,90% – Euríbor +1,25% porque, para ganar dinero con el Euríbor en mínimos, el tipo fijo les reporta más beneficios. O sea que o bien coges un tipo fijo -que aún puede bajar algo por la guerra de precios- para hipotecarte a más de 15 años o bien eliges uno variable, que si cambian las ofertas será para subirlas.

El Brexit trae un ahorro inesperado a las hipotecas en libras

Always look at the bright side of life…

Ya se sabe que siempre hay alguien que saca partido de cualquier situación, por muy mala que parezca, o si no a ver de qué viven las empresas de servicios funerarios…. por ejemplo.

La salida del Reino Unido de la Unión Europea (Brexit) ha desatado una tormenta de pérdidas económicas para muchas empresas y ahorradores, que sin embargo ya lleva dos alegrías para los hipotecados.

Una es la caída del Euríbor al -0,028%, mucho más pronunciada de lo que hubiera sido sin esta circunstancia, y otra el abaratamiento de las hipotecas multidivisa en libras.

Ya se sabe que quienes firmaron una hipoteca en moneda extranjera están supeditados a qué ocurra con esa moneda frente al euro, que suponía que favorecería estos préstamos porque era una divisa fuerte.

Y así como las de yenes se vieron afectadas negativamente cuando el accidente de la central nuclear de Fukushima… Las de dólares sufrieron cuando la moneda estadounidense se creció frente al euro en el camino de salida de la crisis… Y las de francos suizos penaron por el aumento de valor de esta moneda… Ahora se ven afectadas las hipotecas en libras. ¡¡Por fin para bien!!

En el mercado financiero siempre ocurre lo mismo: cualquier evento de cualquier índole, ya sean hechos probados o rumores, afecta a la Bolsa, a la prima de riesgo de los países o al valor de las monedas, entre otras cosas. En este caso, el Brexit ha supuesto que la libra esterlina se ha devaluado un 7% con respecto al euro porque se piensa que la economía británica crecerá menos fuera de la Unión Europea.

Esto se traduce en un inesperado abaratamiento de las cuotas de quienes firmaron su hipoteca en libras esterlinas. El motivo es que el préstamo está en libras pero los ingresos del hipotecado son en euros, que entonces pasan a ser una moneda más fuerte que la libra y, por tanto, a bajar la cuota del préstamo.

No se sabe exactamente cuántas hipotecas multidivisa hay en España; se calcula que entre 30.000 y 65.000 según asociaciones de consumidores, de las que una minoría son en libras esterlinas. La mayoría se firmaron en francos suizos.

Siempre que el préstamo esté firmado en una moneda más débil que el euro las cuotas serán más baratas que las de otras hipotecas, mientras que suben mucho si el euro se debilita, como ha pasado en los últimos años por la crisis griega, las políticas para salir de la crisis o el encarecimiento del franco suizo o el dólar, entre otras cosas.

Es por esto que lo que en un principio parecía un producto rentable se haya convertido en la pesadilla para los titulares de hipotecas multidivisa. Algunos han llevado su caso a los tribunales y otros simplemente pagan las consecuencias de contratar algo arriesgado que en muchos casos no entendieron.

El Brexit abarata el Euríbor que despide junio en el -0,028%

Bye bye

La salida del Reino Unido de la Unión Europea, más conocida como Brexit, ha empujado al Euríbor hacia abajo. Sí, ¡aún más!

El indicador más utilizado para calcular las cuotas hipotecarias en España ha despedido junio en el -0,028%, lo que supone una rebaja para las hipotecas que dependen de él y no tienen cláusula suelo.

El ahorro medio para los préstamos con revisión anual que tiren del Euríbor de junio para recalcular la cuota será de 12 euros al mes, o sea 144 euros al año. Si la revisión es semestral, la cuota bajará 5 euros al mes, o sea 30 euros en los próximos seis meses.

Parece mentira que, por unas cosas u otras, el Euríbor siga bajando y abaratando las cuotas. Al Brexit hay que sumarle que el Banco Central Europeo mantiene los tipos de interés en el 0%, cobra a los bancos por dejarle dinero en depósito y compra deuda de los países de la zona euro.

Esta caída más brusca de los últimos meses se puede achacar al Brexit porque el día que votaron el Euríbor cotizó en el -0,029%, cayendo al -0,047% cuando se conoció el resultado y llegando al -0,051% al día siguiente.

Se espera que la cifra se modere en los próximos meses, pero de momento parece que cerrará julio aún por debajo que en junio. Todo apunta a que seguirá en terreno negativo durante un año más, para comenzar a subir después poco a poco. Pero aquí no hay ciencia exacta y, así como no se pensaba que caería tanto y nuevamente lo ha hecho por el Brexit, las predicciones pueden cambiar.

Al Euríbor tal y como lo conocemos le quedan los días contados, si bien se está retrasando bastante la puesta en marcha de la nueva forma de cálculo, que ahora se basará en préstamos reales que se realicen los bancos y no en meras estimaciones, como se hace ahora.

Estaba previsto que empezara a funcionar dentro de dos semanas, pero han anunciado que en septiembre empezarán a estudiar su impacto y que se pondrá en marcha durante el segundo trimestre de 2017. Dado que acumula tanto retraso es probable que aún se posponga hasta el próximo verano o más tarde.

El estudio del impacto consiste en hacer pruebas para ver cómo será, en qué cifras estará, algo que ya se ha estado haciendo de forma extraoficial. De momento sólo participarán 22 bancos europeos, de los que 4 son españoles: Santander, Caixabank, BBVA y Cecabank.

Aunque el ministro de Economía en funciones, Luis de Guindos, dijo que no estaba viéndose alto y no nos perjudicaría, habrá que esperar a los resultados de las pruebas para saber cómo afectará a las cuotas. Esperemos que de verdad no sea más alto y no nos encarezca las hipotecas.

Qué hacer después de firmar la hipoteca

Las gestiones continúan…

Por fin llega el día soñado de la compra de la casa. Firmas ante notario las escrituras de compraventa del piso y, además, la hipoteca, que se hace al mismo tiempo pero se firma en papeles diferentes, también ante notario y pagándolo aparte.

A continuación debes ir al banco a contratar los seguros, si es que no lo has hecho antes. Según tengo hablado con varios empleados de aseguradoras, los bancos tienen fama de hacer mal los seguros. Las compañías se quejan de que realizan infraseguros porque ponen poca cantidad de dinero en el contenido (muebles, electrodomésticos, etc.) y no saben aconsejar ni guiar al cliente para realizar un seguro adecuado.

Por eso cerciórate de que firmas algo que te conviene y te compensa, porque si no en caso de accidente o robo puede que la empresa aseguradora no cubra todo lo que esperas. Otra opción es poner bajo el contenido ahora y aumentarlo cuando hayas amueblado o metido más cosas en la casa.

Respecto al seguro de vida, por ejemplo te ofrecen cobertura en caso de muerte o accidente y también doble capital. Esto último significa que cobras el doble de lo que te presta el banco, pero claro, cuesta más caro contratarlo. Como no es obligatorio poner el seguro con todas las prestaciones, contrata sólo lo que te interese, aunque el banco insista en el pack completo.

Otro dato importante a preguntar es si el seguro de vida siempre se firma por lo mismo o hay que actualizarlo cada año según el capital pendiente de pago, lo que te hará ahorrar en la cuota. Pregunta también si pasado el primer año puedes anularlo, en caso de que no te interese más adelante. Hay veces que te suben el diferencial si no lo tienes y otras que da igual y te aplican el mismo aunque ya no tengas el seguro. Averigua quién es el beneficiario: ¿tu pareja? ¿El banco? ¿A quién va el sobrante después de pagar la hipoteca?

El banco te pasará la hipoteca cada mes el mismo día, que suele ser el de la firma ante notario. Si firmaste el 25, te cobran la cuota el 25. Si prefieres cambiar el día, ve al banco después de la firma y coméntalo. Firmas un impreso y no hay problema en pasarlo al día que quieras. Lo recomendable es ponerlo a primeros de mes para que ya hayas cobrado y siempre tengas dinero.

Tanto las escrituras de compra de la casa como el contrato de la hipoteca tardarás en verlos porque la gestoría los retiene para pagar los impuestos e inscribir ambas cosas en el Registro de la Propiedad. Pasados aproximadamente 3 meses (algo más si pilla agosto de por medio) te enviarán toda la documentación a casa.

Mientras tanto, pide en la notaría una copia simple de las escrituras. Te la dan gratuitamente ese día o poco después y te sirve para demostrar que la vivienda es tuya y realizar trámites como empadronarte, cambiar el DNI o la tarjeta sanitaria.

El por qué de los gastos de compraventa con hipoteca

Una sangría de dinero

Cuando compras una casa tienes que pagar un montón de cosas, que aumentan si lo haces con hipoteca. Cada cosa tiene un por qué, que te vamos a aclarar a continuación.

Antes de decidir si el banco te da la hipoteca, la entidad te pide dos cosas: tasación y nota simple de la vivienda. Tú puedes aportar ambas cosas, si bien el banco a lo mejor no lo acepta por querer controlar todo el proceso. Pero tú insiste porque puedes ahorrar dinero.

Una nota simple cuesta 3,60 euros aproximadamente y puedes conseguirla yendo al Registro de la Propiedad del municipio donde está la vivienda y rellenando un impreso. Te la dan en el acto. También te la mandan por Internet por 9 €. Siempre será más barato que los casi 22 € que cobran los bancos. Eso sí, tiene que estar actualizada.

La tasación también puedes aportarla tú siempre que tenga una antigüedad máxima de 6 meses y la realice una empresa homologada. Comparando precios puedes ahorrar respecto a lo que cobrará el banco, que prefiere que no te encargues de estas labores, pero que a su vez no te lo puede negar siempre que cumplas todo lo mencionado.

El notario cobra por dar fe de que compras una casa y de que firmas ciertas condiciones en la hipoteca. Es un mediador independiente que vela por los intereses de todas las partes y te ayuda a resolver problemas con el banco o con el vendedor, aseguraándose de que todo es legal y no compras una casa con cargas de ningún tipo.

El Registro de la Propiedad anota para constancia oficial y pública que la casa está a tu nombre y que tiene una hipoteca. La Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma cobra impuestos por comprar la casa y por inscribir la hipoteca, es lo que se llama Actos Jurídicos Documentados (AJD) y es un porcentaje del precio de escritura de la casa. Varía según la comunidad autónoma y es lo más caro. Ya sabes, “Hacienda somos todos” y trinca de todas partes.

Si hay hipoteca de por medio, el banco quiere controlar todo e impone que estos trámites los realice una gestoría con la que trabaja habitualmente y que suele cobrar unos honorarios muy abultados, en ocasiones abusivos, como por ejemplo 500 € por la compra de la casa y otros 500 € por los trámites de la hipoteca. La cifra final varía de un banco a otro. Primero te realizan una provisión de fondos, o sea retienen un dinero en tu cuenta en previsión de los gastos, y al final te cobran lo que realmente ha costado el proceso.

Por eso, antes de meterse en la compra de una vivienda hay que tener ahorrado para correr con los gastos asociados, máxime si se hace con hipoteca, ya que aumentan hasta rondar el 10%. En una entidad y dependiendo del importe de la hipoteca serán inferiores a ese porcentaje, pero en otro casos puede llegar hasta el 12% o el 15% del precio del piso.

Esto demuestra lo lucrativo que es para varios colectivos la compra de una vivienda, sobre todo co hipoteca, y que por ello se fomente mucho más la compra que el alquiler, con menos trámites y sin tantos costes extra para el inquilino.

Precauciones antes de firmar una hipoteca

El mejor consejo es mirar todo bien y preguntar al que sabe para no meter la pata

¡Compruébalo todo!

Una vez que tienes claro que te quieres comprar una casa y necesitas financiación es la hora de ir de banco en banco.

Internet te ahorrará tiempo, pero no todas las webs de los bancos incluyen la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) donde las entidades están obligadas a incluir toda la información básica de cada una de sus hipotecas y de ponerla a disposición de los clientes en todos los medios de comunicación disponibles.

Pero, como digo, siguen siendo opacos y dan pocas o ninguna pista en su web, forzándote a llamar o a ir a una sucursal. Lo que pone en esta FIPRE no compromete al banco a cumplir nada en el futuro, pero te sirve para saber qué ofrece y comparar detalladamente unas hipotecas con otras.

Cuando ya te has decantado por varios préstamos, ve al banco y pide la FIPER (Ficha de Información Personal), donde la entidad pondrá las condiciones que te ofrece después de haber estudiado toda la documentación que acredita tu situación laboral, personal, financiera, etc.

Este documento tampoco le obliga a nada, pero te informa de qué te ofrece realmente a ti, que puede ser bastante mejor o peor que las condiciones generales para cualquier cliente. Es cuando toca negociar y enseñar las FIPER de la competencia para lograr que te mejoren las condiciones.

Cuando te decantes por un banco en concreto es hora de extremar las precauciones. Una vez que te han concedido la hipoteca, tras realizar una tasación (que tú puedes aportar siempre que tenga como máximo 6 meses y esté hecha por empresa homologada) y averiguar si la casa tiene cargas (se pide una nota simple que tú puedes aportar para ahorrar 20€), utiliza tu derecho de elegir el notario que quieras (uno cerca de casa o del trabajo, por ejemplo) y 10-15 días antes pregunta cómo va el proceso de compraventa.

El banco habrá tenido ya que llamar a tu vendedor para pedirle documentación sobre su hipoteca (si tiene), titularidad de la casa, certificados de estar al corriente de pagos en comunidad de propietarios e IBI, y certificado energético. Tú sólo tendrás que aportar las capitulaciones matrimoniales y el libro de familia, en caso de estar casado, y el DNI original envigor.

Pide también que, como mínimo 3 días antes de firmar, te envíen el contrato de la hipoteca y la oferta vinculante, que aunque no es obligatorio que la den, es la que tendrás que presentar en un juicio si tuvieras que demandar al banco por abusos o problemas.

Léelo todo detenidamente y pregunta al banco lo que no entiendas. No estará de más consultar con amigos o familiares que sepan del tema o incluso con un abogado (algunos seguros ofrecen consultas legales gratuitas). Recurre a todo antes que firmar una hipoteca con abusos o aspectos opacos que no comprendas y te puedan generar problemas.

Llama también a la notaría porque desde tres días antes tienen el contrato y lo leen, con el deber de informarte gratuitamente si han visto cláusulas abusivas o algo raro, o para aclararte lo que no entiendas. El día de la firma lee todo también en la notaría para comprobar que lo que habías visto y negociado es lo que finalmente vas a contratar ante notario. Después no hay vuelta atrás.

Demanda contra Unicaja por el método 360/365

Se hacen ricos euro a euro

No te acostarás sin aprender algo más, dice el refrán. En el caso de las hipotecas es bien cierto, porque cuando crees que ya se han destapado todos los abusos bancarios, sale una nueva cláusula que te deja con los ojos como platos.

En esta ocasión es la del método 360/365, por la que le acaba de caer a Unicaja una macrodemanda en el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Málaga, en la que un grupo de 41 afectados le reclama la devolución conjunta superior a 200 millones de euros.

El método 360/365 cambia la duración del año para cobrar más a los clientes en la cuota mensual. Considera que tiene 360 en vez de 365 días, lo que da como resultado una cuota mensual más cara.

Con esta tan astuta como burda picardía el banco infla una media de 6 € al mes la hipoteca de cada cliente, que ni se entera de que paga un poco más. Sin embargo, 6 € por cliente al mes al final se convierten en más de 200 millones para la hucha de Unicaja.

Si estás en la misma situación y te quieres unir, aún estás a tiempo, porque la demanda está abierta a todos los clientes, ya que al haberse admitido a trámite se ha dicho que pueden sumarse todos los perjudicados, que se calculan por encima de las 100.000 personas.

Hay posibilidades de ganar, ya que esto viene desde principios de 2015, cuando el Juzgado de Primera Instancia de Málaga pidió a Unicaja que dijera cuánta gente más podría estar en la misma situación, y gracias también a que la entidad no ha negado en ningún momento que lo haga. Por algo será…

El Banco de España, normalmente muy tibio a la hora de castigar a la banca y proteger a los clientes, como debiera hacer en casos de abuso, ya dijo en 2012 que este método de cálculo de la cuota “puede resultar injustificado”.

Como toda defensa para invalidar la demanda, Unicaja se aferra a que los clienes se han constituido como grupo de afectados, que si bien es legal, no los reconoce como demandantes con legitimidad al estar en grupo. Se trata de un argumento débil que posiblemente tumbe el juez asignado al caso.

Ya se dio un precedente en País Vasco, cuando el Juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián criticó este método 360/365 en octubre de 2015, por considerar que era oscuro, pues no se explicaba al cliente ni que se iba a utilizar ni en qué consistía.

Cómo eliminar la comisión por compensación de hipotecas fijas

La banca apuesta todo al tipo fijo

Sin tener bola de cristal, los bancos saben que el Euríbor estará en mínimos por lo menos un año más. Aunque parece que ha tocado suelo, cerrando mayo en el -0,013%, tardará en volver a cifras positivas y más aún en subir. Cuando lo haga, además, será de forma gradual.

Por eso la banca trata de conseguir por un lado lo que deja de ganar por otro. Y si el Euríbor está bajo y amenaza con seguir así, aunque dentro de unos meses cambie la forma de calcularlo, se apuntan al tipo fijo como tabla de salvación de sus inmensos beneficios.

Por un lado, mantienen altos intereses fijos durante el primer o dos primeros años en las hipotecas a interés variable, tipos fijos que pueden ir desde el 1,10% hasta el 2% normalmente o incluso más, según la hipoteca. Por otro lado, desde hace año y medio apuestan fuerte por las hipotecas a tipo fijo, que ya van por el 1,40% de Liberbank y el 1,60% de Bankinter, ambas a 10 años.

La contratación de préstamos fijos ha subido como la espuma en los últimos meses. Es fácil, ya que antes lo habitual era verlos del 5%-6% en adelante y menos del 10% de la gente se inclinaba por intereses tal altos.

Pero a los bancos no les basta la nueva cuota de mercado del 40%, quieren más, y por eso la nueva estrategia de ataque para convencerte y que pases del tipo variable -el más habitual, el que va unido al Euríbor- para unirte al fijo es eliminar una de las comisiones más habituales en estos préstamos: la de compensación de tipos de interés.

Se trata de una comisión que nació hace 9 años con la Ley Hipotecaria 41/2007. Consiste en cobrar un porcentaje del dinero prestado si el hipotecado amortiza o cancela el préstamo antes de tiempo. Mediante una fórmula compleja que casi ningún cliente entiende, el banco decide cobrarla si cree que el pago anticipado del préstamo le hace perder ganancias.

Esta comisión es una de las más duras de las hipotecas a tipo fijo, que -entre otras cosas- se caracterizan por cobrar más comisiones que las de interés variable. Empezó en el 5% y ya va por el 2%-3%, a ver si la gente se anima a pasarse al tipo fijo.

Aunque ninguna entidad comercializa préstamos ahora mismo sin esta cláusula, sí que está dispuesta a negociar con los clientes que soliciten un préstamo fijo y quieran quitarla del todo, o sea ponerla en el 0% para que no les cueste amortizar el préstamo total o parcialmente antes del plazo pactado.

Algunos bancos están dispuestos a quitarla sólo si se lo pides, si calculan que no perderán dinero, si eres un cliente muy solvente y ven que, de lo contrario, no querrás una hipoteca fija. Si es tu caso, negocia y ¡¡quítate esta comisión de encima en cuanto puedas!!

Cómo hacer una cancelación registral de hipoteca

Hazlo tú mism@

Cuando por fin llega el tal ansiado y soñado momento de terminar de pagar el préstamo, te encuentras con la cancelación, bien porque vendes la casa y con parte de lo que te pagan liquidas el saldo pendiente, bien porque terminas de pagar la última cuota, despidiéndote ¡por fin! de la deuda.

Lo primero es mirar si el banco te cobra comisión por cancelar la hipoteca antes de tiempo, que en caso de existir no supera el 1%. Después hay que hacer una cancelación registral de la hipoteca.

Esto es así porque, cuando la firmaste, el banco la inscribió en el Registro de la Propiedad, porque así, si alguna vez acumulas tres impagos y quieren ejecutar la hipoteca, se consigue más rápidamente al demostrar su existencia con facilidad a través del Registro.

Para llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca lo primero que necesitas es un certificado de deuda cero (o de saldo cero), que por mucho que les moleste, el banco te debe dar gratis en el momento o al día siguiente. Algunas entidades pretenden cobrar entre 15 € y 200 €, pero el Banco de España reconoció en 2010 que es un derecho gratuito del cliente.

En cuanto vas a pedirlo tratarán de convencerte de que la cancelación registral es algo lioso, farragoso, complicado y muy difícil de hacer para ti, porque ni siquiera querrán explicarte en qué consiste, cuando realmente es algo sencillo y que puedes hacer por tu cuenta -si tienes tiempo y ganas- ahorrando entre 500 y 1.000 €, sobre todo en abultadas comisiones bancarias y abusivos gastos de gestoría.

No te dejes comer la moral, si quieres hacer la cancelación registral de tu hipoteca, aquí te explicamos cómo. Llevas el certificado de deuda cero a una notaría, la que quieras. Encargas la cancelación registral, por lo que te cobrarán entre 90 € y 200 €, tardando apenas unos días en tener la escritura de cancelación.

Esa escritura no es otra cosa que un documento en el que el notario da fe de que has devuelto al banco hasta el último céntimo y no queda deuda pendiente. Para ello, mira el certificado del banco y llama a un apoderado que se desplaza hasta la notaría para confirmar que ese certificado es de su banco y que, efectivamente, ya no debes nada.

Otro de los miedos que te intentan meter en el cuerpo en la sucursal bancaria para que lo contrates con ellos es que el apoderado tardará semanas o meses en ir a la notaría y que irá cuando le dé la gana, algo que en la práctica no es verdad. El objetivo del banco es que les encargues la cancelación registral y ganar mucho dinero con ello, ya que eligen una gestoría que te inflará la tarifa y el banco te cobrará comisión por cada gestión que haga, abultará la tarifa notarial y cobrará entre 150 y 200 € por que el apoderado vaya a la notaría, cosa que si encargas tú no te cuesta.

Con la escritura de cancelación en la mano liquidas los impuestos de tu comunidad autónoma, que actualmente son cero (están exentos de pago). Esto se puede hacer, mediante el formulario de Actos Jurídicos Documentados, de forma presencial en una oficina de Hacienda o a través de Internet. Después presentas el papeleo en el Registro de la Propiedad, que en dos o tres semanas te avisará de que ya ha cancelado el registro de tu hipoteca y puedes pagar el arancel por hacerlo, que suele costar entre 24 € y 84 €.

La forma de ahorrárselo es esperar a que pasen 20 años del último pago de la hipoteca, ya que en ese momento prescribe (caduca) dicho registro. Pero como muchas veces la casa se vende antes o se usa como aval, pues mejor dejar las cosas bien cerradas para que tu antigua hipoteca no conste en ningún sitio más y desaparezca para siempre.

Si quieres comprobar que no hay ni rastro de ella, puedes pedir en el Registro de la Propiedad una nota simple de la vivienda, cuyo coste está entre los 3 € y los 9 €, aunque esto no es necesario, sólo algo opcional para tu tranquilidad.

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