La banca se anticipa al fin de la cláusula suelo

Que viene el lobo, auuuuuuu

Que viene el lobo, auuuuuuu

Parece que por fin puede desaparecer la cláusula suelo de forma definitiva, como desde hace tiempo se vaticinaba para 2015.

Si finalmente pasa, sería gracias a la sentencia de un juzgado madrileño, donde después del verano la jueza opinará sobre la macrodemanda que la asociación de consumidores Adicae interpuso contra 101 entidades bancarias (actualmente 31 tras las fusiones) en representación de 15.000 afectados.

Adicae no duda de que, tras varias sentencias del Tribunal Supremo, está claro que la cláusula suelo es nula si se demuestra que al hipotecado no le quedó claro que la tenía ni qué significaba, algo que ocurrió en el 90% de los casos.

Adicae confía en que quede aún más claro tras la sentencia, que sólo falta por saber si, además, reconocerá que los bancos tienen que devolver a los clientes el dinero cobrado de más durante todo el tiempo que han tenido la cláusula suelo.

Esto es un completo dineral, que según Deutsche Bank y Morgan Stanley, asciende a 1.000 millones de euros entre todas las entidades que siguen aplicando el suelo. Según estas firmas financieras, los más perjudicados serían Sabadell (334 millones €), CaixaBank (281), Popular (248), Liberbank (113) y Bankia (63).

Como la banca le está viendo las orejas al lobo, ha decidido actuar por su cuenta y empezar a quitar el suelo de motu proprio a muchos clientes. Un caso es Caixabank, que nos lo contábais hace poco en muchos comentarios, pero no es la única entidad moviendo ficha para librarse del escándalo y la vergüenza, y sobre todo de tener que devolver el dinero a sus clientes.

Vale que dejarán de cobrar un montón al no aplicar la cláusula suelo, pero lo que más teme la banca es tener que devolver la pasta (esos 1.000 millones €). Según una sentencia del Tribunal Supremo de este año se puede conseguir y cobrar lo pagado extra desde el 9 de mayo de 2013, fecha de la primera sentencia gorda del Supremo contra la cláusula suelo.

Para librarse, la banca está siguiendo dos estrategias. La primera es quitar voluntariamente la cláusula suelo, asín de repente y sin que hayas pedido nada. Lo malo de esto es que, como no se modifica el contrato de la hipoteca ni firmas ningún papel, el banco puede volver a aplicar el suelo cuando le venga en gana y, según Denunciascolectivas, incluso pedirte el dinero que no has pagado durante el tiempo sin suelo.

La otra treta es llamar al cliente y comunicarle que quiere firmar un acuerdo para eliminar el suelo de la hipoteca. En ese caso ya no te lo puede volver a poner ni exigir el dinero, pero sí que te cierra la puerta para reclamar que te devuelva todo lo que te ha sableado mientras tuviste suelo.

El colmo de los colmos es que, a veces, te incitan a contratar otros productos, algunos que ya tenías y dejaste y otros nuevos, o que te obligan a ello para quitarte el suelo, lo que claramente es una extorsión que está recogida como delito en el artículo 243 del Código Penal.

O sea: acepta que te quiten el suelo, pídelo por escrito y firmadlo ambas partes, pero a su vez reclama todo lo que te ha cobrado de más como mínimo desde el 9 de mayo de 2013. Si no, ya será complicado ver un duro de ese dinero. Total, ya tienen previsto cómo recuperar el dinero a base de freírnos a comisiones.

Mejores hipotecas septiembre 2015

Hipotecas (3)¿Durante el verano te has propuesto buscar una hipoteca para ese piso que tanto te gusta? Aquí tienes la respuesta. Como cada mes, tras analizar a conciencia más de una treintena de préstamos hipotecarios, te presentamos las 10 mejores hipotecas y los dos mejores productos de intermediarios financieros.

Los movimientos producidos en el ranking de julio demuestran que los bancos ya no descansan ni en verano.

Se han tomado en serio la competición por clientes solventes que aumenten su cartera hipotecaria, bastante mermada tras años de no dar créditos y de liquidarse lentamente los que ya había.

Esto les ha llevado, de casi dos años a esta parte, a comenzar una bajada de diferenciales progresiva, entrando paso a paso en una guerra que cada mes da como resultado la bajada del diferencial de hipotecas que ya habían aparecido nuevas, sin olvidar que de vez en cuando también surgen nuevos productos.

Así, la hipoteca Mari Carmen de Abanca ha reducido su diferencial hasta el 1,25%, la cifra más repetida actualmente, hasta que alguien se atreva a bajarla y arrastre al resto. Este préstamo es atractivo porque no tiene comisiones y sólo exige unos ingresos mínimos de 600 € al mes, algo mucho más asequible y fácil de cumplir que los 2.000 € netos mensuales que suelen pedir como mínimo el resto de hipotecas. También permite aplazar el pago hasta 24 cuotas mensuales.

Otro banco que baja su interés es Triodos Bank, que ha movido su Ecohipoteca de Euríbor + 1,35% a Euríbor + 1,20%, lo que le ha hecho regresar a la lista de los préstamos más baratos.

La peculiaridad de esta hipoteca es que, para conseguir dicho diferencial, el piso debe tener la calificación energética más alta, pues éste y no la vinculación como suele ser en la banca, es el criterio que esta entidad que se define como ética y sostenible, aplica para calcular el interés de la hipoteca. Con la calificación energética más baja, el diferencial llega a 1,41%.

Global Caja, las antiguas cajas rurales, ha lanzado cuatro hipotecas sin comisión de apertura ni cláusula suelo. Son diferentes en función del perfil del cliente: Hipoteca Oasis para menores de 31 años (Euríbor + 1%), Hipoteca Raíz para familias (Euríbor + 1,24%) con ingresos mínimos de 900 € al mes, Hipoteca Cumbre (Euríbor + 1,15%) si ganas/ganáis al menos 2.500 € al mes, e Hipoteca Aire (Euríbor + 1,60%) para construir tu propia casa.

Liberbank, Openbank y Banco Popular también se han sumado al club de Euríbor + 1,25%. Siguen las hipotecas a Euríbor + 1%, ya son cuatro, pero tienen tanta vinculación asociada que al final cuestan lo mismo que casi cualquiera de las que tienen un diferencial un poco más alto.

Entre los intermediarios financieros, RN Tu Solución Hipotecaria mantiene desde hace 6 meses su Hipoteca Verde con un diferencial que varía de Euríbor + 1,25% a Euríbor + 1,65% en función de la vinculación asumida (seguros de hogar y vida, domiciliación de nómina y recibos, y tarjeta). Financia hasta el 80% de la vivienda a devolver en 30 años.

Por su parte, Ferco Gestión mantiene su hipoteca VIP a  Euríbor + 0,90% y su Hipoteca 80 Financiación a Euríbor + 1,10%, entre otras. Estas empresas consiguen que otras entidades te presten el dinero, servicio por el que cobran comisiones que van del 1% al 5%.

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Global Caja. Hipoteca Cumbre Euríbor + 1,15% 80% 30 años SI / 3 productos
ING Direct. Hipoteca Naranja Euríbor + 1,29% 80% 40 años NO / 3 productos
Uno-e Euríbor + 1,30% 80% 35 años NO / 3 productos
Triodos. Ecohipoteca Euríbor + 1,20% 80% 30 años SI / 5 productos
Hipoteca Mari Carmen. Abanca Euríbor + 1,25% 80% 30 años NO / 4 productos
Oficina Directa. Hipoteca Bonificada Euríbor + 1,25% 80% 30 años NO / 3 productos
OpenBank. Hipoteca Open Euríbor + 1,25% 80% 30 años NO / 4 productos
Catalunya Caixa. Hipoteca CX Euríbor + 1,25% 80% 40 años NO / 5 productos
Hipoteca BBVA Euríbor + 1,25% 80% 30 años SI / 5 productos
Nueva Hipoteca Santander Euríbor + 1,25% 80% 30 años SI / 5 productos

Tras 7 años de crisis, el número de hipotecas sube y la morosidad baja

Esto sí que son brotes verdes

Esto sí que son brotes verdes

Llegados al ecuador del verano, como cada año aquí os dejo el último artículo antes de volver en septiembre con nuevos temas y las noticias más importantes sobre hipotecas.

Para cerrar la temporada, voy a repasar la situación hipotecaria en España y de las buenas noticias, ¡¡que por fin las hay!!

Si bien el año pasado aumentó la compra de vivienda casi un 20%, según los notarios, tampoco es una cifra muy significativa teniendo en cuenta que venimos de un gran cierre del grifo del crédito para hipotecas.

En 2014 se firmaron algo más de 200.000, según el INE (Instituto Nacional de Estadística), siendo la primera vez que la cifra aumenta en vez de caer, como pasó en los últimos 7 años.

El dinero prestado también ha crecido: los bancos nos dejan de media algo más de 100.000 €. Se nota que están necesitados de dar nuevas hipotecas para sustituir a las que progresivamente se van cancelando y para compensar todas las que no han dado durante los años anteriores.

También ha bajado el interés que cobran, que en 2014 fue de una media del 3,5%. Los diferenciales continúan en caída, con nuevas ofertas o rebajas de las que ya existían. Los más competitivos están actualmente en Euríbor + 1,25%, que barren a los de Euríbor + 1%, pues esconden tanta vinculación que encarecen el préstamo por encima de otros teóricamente más caros. Aunque siguen siendo exigentes, la banca en general ha relajado sus pretensiones respecto a los nuevos clientes.

Quizá también se han animado porque sufren menos morosidad: tanto empresas como particulares estamos pagando mejor nuestras deudas, a pesar de que todavía mucha gente se ve acuciada por la cláusula suelo, el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) o una hipoteca multidivisa que ha aumentado su deuda.

Tenemos menos problemas de pago porque, por primera vez en años, destinamos de media menos del 30% de nuestros ingresos. El 30% (o un tercio) es lo que se recomienda usar como máximo para las deudas. Aunque en comunidades como Madrid y Baleares esta cifra se sitúa en el 40%, en otras como Castilla-La Mancha, Extremadura y Murcia el esfuerzo de los hipotecados ronda el 23%, según el Colegio de Registradores.

La cuota media de la hipoteca también ha bajado hasta los 553,44 € mensuales durante los últimos meses de 2014, lo que supone un nuevo mínimo histórico como los que está marcando el Euríbor, gran responsable de tanto ahorro y de que respiremos económicamente, gracias a que está alrededor del 0,16%. De media estamos ahorrando unos 400 € mensuales en la hipoteca respecto a cuando estuvieron tan caras en el verano de 2008.

Tras este resumen y explicación del panorama, sólo me resta desearos un buen verano y que, con estas altísimas temperaturas, vayáis por la sombra. ¡Hasta septiembre!

Cómo tener segunda residencia sin hipoteca

Hay que tener mucha confianza

Hay que tener mucha confianza para hacerlo

Con esto de la crisis mucha gente ha tenido que cancelar la compra de su segunda residencia o, simplemente, posponerla hasta que la familia tenga más ingresos o se pueda conseguir un préstamo barato.

Ante el tostón que para muchos es veranear con los padres o los suegros, sobre todo si tienes hijos, a falta de casa propia e intentando ahorrar el gasto de hoteles y restaurantes, hay gente que se decanta por el intercambio de casas en verano.

Si no tienes una segunda residencia puedes anunciar tu vivienda habitual en una página de intercambio de casas y ofrecerla durante el tiempo que tú estés ocupando el piso de otras personas durante tus vacaciones.

Esto también sirve y lo usan mucho quienes ya tienen una segunda residencia y quieren amortizarla, para que no esté mucho tiempo cerrada o para que parezca que vive gente y eso ahuyente a los ladrones.

Dos ejemplos de webs son Intervac e IntercambioCasas, que frece más de 65.000 casas en 150 países de los cinco continentes. Es una forma de ver mundo, algo que atrae al 71% de las personas que recurren a esta práctica.

Así te ahorras la hipoteca de una segunda residencia o te permite rentabilizar la que ya tienes. Al no pagar un duro en alojamiento te puedes permitir una estancia más larga y vivir de forma más aproximada a la gente local.

Es una forma de inmersión cultural y también de plantarle cara a la crisis para poder irte de vacaciones a otro precio o más tiempo. El trueque de casas, que parece moderno, es más antiguo que la tos. Nació en 1953 y se ha visto muy impulsado por Internet, que ha sustituido a los tradicionales catálogos con fotos que surgieron tras la idea pionera que tuvieron dos profesores, uno holandés y otro suizo, para intercambiar sus casas en verano y así ahorrar durante unas vacaciones tan largas.

Aunque disfrutar de la vivienda de otra persona es gratuito porque para eso ya cedes la tuya para que viva otro menda, sí que te pueden pedir que cuides los animales o el jardín de la casa donde te alojas. El único gasto asociado podría ser el del intermediario, ya que estas páginas web que ofrecen casas en intercambio en ocasiones son gratuitas pero otras veces cobran entre 45 y 150 € por inscribirte y acceder a sus contenidos.

Al menos te dan alguna garantía de adónde vas y a quién dejas tu casa, porque hay que ser muy valiente para hacerlo, además de tomar precauciones como acordar previamente quién correrá con los gastos de luz, gas y agua, si también se intercambia el coche y quitar cosas de valor o que no quieras que rompan o manchen.

Las hipotecas a tipo fijo pueden aumentar un 30% este año

La guerra de precios se traslada del tipo variable al fijo

La guerra de precios pasa del tipo variable al fijo

Como dije hace un par de meses, las hipotecas a tipo fijo han pasado de ser un producto poco atractivo y de contratación muy minoritaria a convertirse en una opción más a tener en cuenta a la hora de buscar hipoteca.

Todavía siguen teniendo unos intereses más altos que los que se plantean en el escenario actual de Euríbor, un poco por encima del cero por ciento.

Pero si tenemos en cuenta que el primer o primeros años los bancos ponen un interés fijo a las hipotecas ligadas al Euríbor y que éste subirá dentro de unos años, pues a lo mejor hay a quien le interesa tener una cuota fija sin sorpresas, sustos ni sobresaltos durante toda la vida de la hipoteca.

Es lo más atrayente que tienen ahora las hipotecas a tipo fijo, además de que sus intereses han pasado de estar como mínimo en el 5% a ponerse en torno al 2% los más bajos.

Lo peor es que no siempre conceden hasta el 80%, el plazo suele ser menor (10-20-30 años) que las hipotecas variables (la mayoría a 30-40 años) y que es bastante alta la vinculación: productos que el banco te pide que contrates para darte ese tipo de interés, como tarjetas, seguros o plan de pensiones. Pero como la de las hipotecas a interés variable también lo es, en general, pues al menos en esto último están más o menos empatadas.

Se prevé que este año la firma de hipotecas a tipo fijo suba un 30%, por lo que los bancos se están apresurando a sacar ofertas atractivas, metidos en una guerra como la de la bajada de diferenciales, pero en este caso con intereses fijos. El caso es captar nuevos clientes para aumentar su cuota de mercado y ganar dinero con comisiones y productos asociados a la hipoteca.

Los intereses que tienen las hipotecas fijas son tan bajos que ahora sí que conviene pensarse si elegir ésta o a interés varible. Entre otras cosas depende de si piensas estar muchos años pagando o, en cambio, tu idea es amortizar siempre que puedas y liquidar la deuda cuanto antes.

En 20 años, que es lo que tardamos de media en pagar una hipoteca, el Euríbor actual se puede poner varias veces en el 3%, lo que compensaría que con una hipoteca a interés fijo ahora pagas más, pero cuando el Euríbor se ponga por encima del 0,75% pasarías a pagar menos que el resto, ya que el diferencial actual más competitivo se sitúa en el 1,25% (los del 1% esconden tanta vinculación que terminan acarreándote un gasto similar a estos otros aparentemente algo más caros).

 

Los jueces podrán declarar abusiva una cláusula hipotecaria

Qué complicado resulta a veces mantener el equilibrio...

La Justicia Europea siempre nos acompaña

Hace un año que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dijo que cualquier juez español puede parar un desahucio si considera que hay cláusulas abusivas en la hipoteca que se ha dejado de pagar y que, por tanto, ha ocasionado el desalojo del piso. Fue un gran avance.

Gracias al coraje y ganas de aplicar esto que han tenido algunos jueces, más de una familia no ha ido de patitas a la calle, ya sea porque el contrato de la hipoteca tenía cláusula suelo, intereses de demora demasiado altos u otros abusos varios de los que no siempre nos han informado en el momento de la firma o, si lo han hecho, no ha sido de forma clara y precisa.

Ahora, ante una nueva pregunta de un tribunal español, en este caso de Miranda de Ebro (Burgos), el Tribunal Europeo ha dicho que los jueces españoles pueden calificar ellos mismos de abusivas las cláusulas de cualquier contrato hipotecario, sin prejuzgar pero sin tampoco temblarles el pulso.

Para decidir si ha habido o no abusos en una hipoteca, los jueces deben tener en cuenta las circunstancias de la firma del contrato y estudiar bien sobre qué objeto se trata, en el caso de la hipoteca suele ser un piso pero también puede ser un local, un garaje, una segunda residencia…

Y ya con todos los datos en su mano, valorar si de verdad hubo abusos al firmar la hipoteca. El Tribunal Europeo también exige que un juez español pueda dejar sin efecto una cláusula, al considerarla abusiva, sin tener que recurrir a más procedimientos.

También se deben tener en cuenta las consecuencias de anular dicha cláusula, para que no perjudiquen al hipotecado, cosa que no suele ocurrir sino más bien al contrario.

Esto da más manga ancha y vía libre a los jueces españoles para mejorar contratos hipotecarios ya firmados y para eliminar cláusulas que, una vez estudiado a fondo el caso, se vea y se demuestre que sean abusivas y perjudiquen claramente a los clientes. También porque se hayan incorporado sin total conocimiento de los afectados, ya sea porque no lo sabían, porque no lo entendieron bien o porque no conocían los riesgos ni el alcance real de su inclusión en la hipoteca.

Ahora sólo falta que, de verdad, todos los jueces españoles le echen un par y hagan uso de esta posibilidad que les brinda la Justicia Europea, sin tener miedo a la reacción de la banca española.

Más de 30 demandas ganadas contra el IRPH pero aún no desaparece

Hay que seguir luchando

Hay que seguir luchando

La batalla para conseguir que el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) deje de utilizarse en las hipotecas de hace 10 y 15 años sigue viva.

Por orden de una normativa europea, el Gobierno se cargó el IRPH Cajas, el IRPH Bancos y el IRPH CECA a finales de 2013, pero mantuvo el IRPH Entidades, que es el tipo de interés que los bancos ofrecieron en ese momento a los clientes que tenían hipotecas con los índices que desaparecían.

El resultado ha sido un timo para la gente y un gran lucro para los bancos. En las oficinas bancarias dijeron a los afectados que el IRPH Entidades era mucho más estable que el Euríbor + 1% que ellos pedían, ya que no tendría subidas ni bajadas bruscas. La cuestión es que el IRPH es mucho más caro que el Euríbor: en junio cerró en el 2,156 % (y eso que bajó) frente al 0,165 % del otro.

Esto ha supuesto hipotecas mucho más caras para sus clientes, cuotas que en muchos casos no han podido asumir y que incrementan unos 200 -400 € mensuales sus préstamos, lo que en 30 años de hipoteca supone pagar entre 70.000 € y 140.000 € de más.

Las asociaciones de afectados calculan que hay 1,3 millones de hipotecas en esta situación y que cuotas tan disparadas han terminado con alguna que otra familia de patitas en la calle. Por el momento van 30 sentencias sobre el IRPH contra los bancos y a favor de los clientes.

Las últimas han sido dos del Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona, que en marzo declaró nulos dos IRPH en sendas hipotecas de BBVA y Catalunya Caixa, obligando al primero a devolver 6.659 € al cliente y al segundo, 4.939 € como la diferencia entre haber tenido IRPH en lugar de Euríbor + 1%.

Los jueces hacen hincapié en que el IRPH es manipulable por la banca puesto que son las entidades las que ofrecen los datos para calcularlo. Desde el momento en que una de las partes influye en el tipo de interés el índice se considera manipulable y abusivo.

También achacan, como en muchos casos de cláusula suelo, hipotecas multidivisa, swaps, subordinadas y preferentes, que los clientes no sabían en qué consistía exactamente el IRPH ni los riesgos ni implicaciones reales de asumirlo en la hipoteca, puesto que no tenían conocimientos suficientes, el banco tampoco les informó de ello ni les dio opción a negociar. Hasta el Banco de España ha reconocido que el IRPH Cajas, que funcionó hasta finales de 2013, era manipulable por las cajas de ahorros.

Algunas asociaciones de consumidores llevaron en abril sus quejas al Parlamento Europeo. Ahora sólo cabe la esperanza de que en Europa se dicte una norma o una sentencia contra el IRPH, que lo invalide en España, o que caso por caso los bancos vayan cambiándote dicho índice por el Euríbor, en el que también influyen las entidades y que también se ha demostrado más trucado que una escopeta de feria pero del que ahora la gente no se queja porque está en mínimos históricos, proporcionando el mayor ahorro nunca visto en las cuotas sin suelo.

No anulan una hipoteca multidivisa a pesar de que el banco no informó

Aaaay, Manoleteeee, si no sabes torear pa que te meeteeees

Aaaaay, Manoleteeeee, si no sabes torear pa que te meeteeees

El Tribunal Supremo ha dictado hace poco una sentencia sobre hipotecas multidivisa que aclara conceptos y sienta jurisprudencia (base para futuras sentencias).

Las hipotecas multidivisa se contrataron sobre todo entre 2005 y 2007, en otra moneda diferente al euro (dólar, yenes, francos suizos…) y ligadas al Líbor (tipo de interés del Reino Unido), pensando que saldrían más baratas y rentables que las hipotecas de toda la vida, las que están en euros y van ligadas al Euríbor. Se calcula que afectan a entre 30.000 y 65.000 personas.

Al contrario de lo que sus titulares esperaban, dichas hipotecas no sólo no han salido rentables sino que han disparado sus cuotas y, por tanto, toda la deuda pendiente con el banco. Es decir: tú le debías al banco por ejemplo 150.000 €, pero como la divisa en la que firmaste la hipoteca se ha apreciado (ha cogido valor) frente al euro, automáticamente pasas a deberle al banco más dinero, por ejemplo 40.000 € más. Así no hay quien termine de pagar ni quien asuma la cuota mensual.

Por eso muchos clientes ha demandado a los bancos, alegando que no les informaron lo suficiente y que no sabían lo que firmaban. Eso cuela en algunos casos, pero no en todos, como se ve en esta sentencia.

El Tribunal Supremo sí ha dado la razón al cliente con respecto a que Kutxabank no le informó sobre qué es una hipoteca multidivisa y qué riesgos entraña. En cambio, ha decidido no anular el préstamo porque entiende que, a pesar de no haber sido informado, el cliente sí tenía conocimientos suficientes para entender lo que firmaba y a qué riesgos se enfrentaba, muy por encima de los que ya de por sí tiene una hipoteca.

Hasta ahora las sentencias iban a favor de los hipotecados, pero en este caso se trata de una mujer casada con un abogado experto en este tipo de productos, por lo que el Tribunal Supremo ha entendido que sí sabían lo que hacían. Además, no les ha dejado ampararse en la Ley general para la Defensa de Consumidores y Usuarios, porque la hipoteca no la firmaron ellos como personas sino que se contrató como parte de sus actividades profesionales de promoción inmobiliaria.

Esta sentencia sirve para saber que como no demuestres bien que estabas en la parra y no tenías conocimientos financieros ni concretos de lo que era una hipoteca multidivisa, no te la van a anular escudándote en que no sabías nada, más allá de que el banco te informara mucho, poco o nada, lo que sí se ha visto que se tiene en cuenta.

Aun así no te confíes: varios despachos de abogados comentan que las últimas sentencias sobre hipotecas multidivisa reconocen la falta de información pero no están fallando a favor de los hipotecados, porque unos jueces sí le dan importancia a ese hecho y otros no, al margen de los conocimientos financieros que tuviera el cliente en el momento de firmar.

 

La banca tradicional recorta distancias con las entidades online

Destronadas por la competencia

Casi destronadas por la competencia

Las hipotecas online ya no son lo que eran. Y no porque hayan empeorado sus condiciones, que un poco sí con respecto a los años dorados de la menor vinculación y sobre todo los diferenciales por debajo del 1%, sino más bien porque están siendo alcanzadas por las hipotecas de bancos tradicionales, que cada vez acercan más sus ofertas a las de préstamos que sólo se pueden contratar por Internet.

Venimos de unos años de sequía crediticia en los que se han dado poquísimas hipotecas. Eso, sumado a que las que se dieron hace tiempo se van terminando de pagar poco a poco, deja a los bancos en situación de necesitar más hipotecas para hacer negocio y mejorar sus balances.

Aunque no están dispuestos a aprobar préstamos para cualquiera ni a cualquier precio, sí que se les ve necesitados, en general, de hacerse con la mayor cantidad de buenos clientes posible.

Eso pasa por atraerlos con hipotecas que luego los vinculen a la entidad con 1.001 productos que aseguren el pago de la cuota, ganancias extra y tener bien amarrado al nuevo cliente durante décadas.

En mayo, el diferencial medio de las hipotecas de banca tradicional era del 1,90% mientras que el de las que trabajan en Internet se situó en el 1,81%. Esta diferencia, de sólo 0,09 puntos, el mismo mes de 2013 fue de 0,61 puntos, y el año pasado de tan sólo 0,2.

Mientras que 22 entidades de las de toda la vida han lanzado 19  nuevas hipotecas este año, y rebajado en 26 casos el diferencial, solamente 5 bancos online han hecho lo mismo. Es verdad que hay más entidades tradicionales que online, pero la movilidad de estas últimas está siendo superada claramente por las primeras.

Las hipotecas online siguen siendo las mejores, las más baratas, las que cuentan con las condiciones más atractivas, dentro de que hoy en día realmente atractivo hay poco en el mercado. Pero están siendo alcanzadas poco a poco por los otros bancos.

La ventaja de firmar una hipoteca online es que sueles tener un diferencial más bajo y menor vinculación (menos seguros y otros productos que contratar para bajar el diferencial o para que te den la hipoteca). Sin embargo, las entidades online son menos flexibles (o nada) a la hora de negociar.

Se ciñen a lo que pone en su web y no suelen adaptar la hipoteca a tus características, algo que sí puedes conseguir mucho más fácilmente yendo a la sucursal de cualquier banco con oficinas, que con tal de ganar una hipoteca puede adaptarte la oferta oficial, si ya ha visto que otra/s entidad/es están dispuestas a prestarte pasta.

Un resquicio legal para evitar el desahucio por no pagar la hipoteca

Una bonita laguna legal para evitar que te echen del piso

Una bonita laguna legal para evitar que te echen del piso

En España, al tercer mes de no pagar la hipoteca (antes era al sexto) el banco la ejecuta y comienza el proceso de embargo del piso. Dura meses y si no se para antes porque un juez vea cláusulas abusivas en la hipoteca o por cualquier otra causa, termina con tu casa subastada por un 40%-60% de su valor.

Como de estas subastas no se suele enterar ni el Tato, porque bien se cuidan las entidades financieras en global de que así sea, el piso suele acabar en manos de banco. Como ha pagado una cantidad menor al valor del piso, te reclama el resto del dinero hasta cubrir toda la deuda que te queda por pagar.

Es inasumible. Si una persona deja de cumplir con una hipoteca es porque no puede, porque sólo le queda para comer y a veces ni eso. Entonces… ¿Cómo va a pagar una deuda pendiente? Ya bastante tiene con rehacer su vida sin casa y sin dinero, como para seguir debiendo pasta al banco.

La dación en pago, que se contempla en la Hipoteca Sin Más de Bankinter a Euríbor + 1,50%, es un salvavidas que te permite entregar el piso y olvidarte de cualquier deuda pendiente con el banco. Pero tampoco es la panacea: al fin y al cabo te quedas sin casa.

Lo interesante es no perderla, sino negociar con el banco, por muy mal que te vengan  las cosas para pagar la hipoteca. ¿Y eso cómo se consigue? Hay una organización creada hace poco, que se llama Asociación de Hipotecados Activos (AHA), cuyo presidente, Josep Manuel Novoa, habla de un resquicio legal para que el banco no te eche del piso por no pagar la hipoteca.

Se trata de alegar que la entidad ya no es el titular de la hipoteca, sólo tiene la gestión y la administración de la misma porque el préstamo está titulizado. Esto significa que el banco ha vendido tu hipoteca -junto a la de otros miles- a un fondo buitre, un fondo de cualquier otro tipo, a otra entidad…

Aunque el préstamo ya no es suyo, sí tiene derecho a ejecutarlo si no pagas (porque para eso tiene la gestión) pero no a echarte del piso, porque no es el titular. Ya no le debes el dinero a él si no al fondo X, el nuevo dueño de tu deuda. El banco sólo te cobra: gestiona y administra.

Novoa cree que en España casi todas las hipotecas están titulizadas porque así la banca evita tener demasiadas deudas pendientes de pago en sus balances. Este argumento de la AHA está basado en una respuesta del Banco de España a la carta de un particular.Y como la titulización de hipotecas es una gran desconocida, a pesar de ser muy frecuente, y hay grandes lagunas legales al respecto, pues de momento el argumento de que el banco no es dueño de tu hipoteca es válido para evitar que te desaloje del piso.

Para hacerlo, tendría que ir al juzgado con un poder notarial del nuevo y verdadero dueño de tu hipoteca, autorizándole a actuar en su nombre. Según Amnistía Internacional, desde que empezó la crisis ha habido 600.000 ejecuciones hipotecarias. Por el momento, con esta treta la AHA ha conseguido parar 7 de los 10 desahucios a los que se ha enfrentado, y tiene 65 casos más de camino a los tribunales. Denunciar a través de ellos cuesta 550 € y es una forma de intentar ganar tiempo y negociar con el banco sin perder el piso.