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En marcha la primera demanda colectiva contra el IRPH

¡Juntos lo conseguiremos!

La vida con una hipoteca que depende del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es un asco. Muchos años pagando más y sabiendo que podrías ahorrar hasta 3.600 € al año, según el caso, que en vez de en tu cuenta corriente están en la del banco.

Un banco que no te quiere aplicar el tan ansiado y pedido Euríbor + 1%, que rebajaría tu cuota a intereses razonables y acordes con la situación económica.

Se les dijo que el IRPH era mejor que el Euríbor, que era más estable y no daría cuotas más altas. La realidad es que ahora están pagando hasta un 4% más que con el Euríbor actual en negativo y que el IRPH Entidades que sutituyó a los IRPH anteriores –desaparecidos por orden europea– se ha podido manipular, según el Banco de España. Tampoco es transparente a ojos de la Unión Europea.

Cansados y enfadadísimos, algunos de los 1,2 millones afectados van a reclamar a través de la asociación Asufin con ayuda de los abogados de Colectivo Ronda, con sede en Barcelona.

A pesar de las sentencias contrarias al IRPH, todavía sigue existiendo y ejerciendo su yugo sobre la mayoría de perjudicados. Por eso se prepara una demanda colectiva, la primera en España, contra las entidades que lo aplican. A diferencia de lo que se ha hecho con la cláusula suelo, no van a reclamar contra todos los bancos a la vez sino que los clientes de cada entidad se van a agrupar para demandarlas de una en una.

La primera será Caixabank, que aglutina el mayor número de hipotecas con IRPH. Le seguirán CatalunyaCaixa (ahora en manos del BBVA) y Banco Sabadell, que heredó estos préstamos de la CAM y Caixa Penedès.

La demanda judicial parece la única solución, ya que solicitar al banco el cambio por Euríbor + 1% casi nunca da resultado. La política tampoco: falló cuando, en Europa, PP y Ciudadanos votaron a favor del IRPH, el PSOE se abstuvo y sólo Podemos, UPyD y los partidos nacionalistas votaron en contra.

Se pide que el IRPH sea declarado nulo y deje de aplicarse en todos los préstamos. Esto conllevaría la devolución automática de todos los intereses pagados de más. La demanda tiene más fuerza al ser colectiva y, además, no podría presentarse con estas características a título personal, porque la Ley sólo lo contempla para casos colectivos.

Los abogados creen que tienen posibilidades de ganar, dado que el Banco de España ha reconocido que el IRPH puede ser manipulado, al ser los bancos (y antes las cajas) quienes proporcionan las cifras para calcularlo, y que no había supervisión al respecto. También porque en la Unión Europea se ve mal y se pidió la eliminación de los anteriores (IRPH Cajas, IRPH Bancos, IRPH Ceca).

De hecho, los abogados prevén acabar en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), después de pasar por todos los tribunales españoles. Así que esta carrera será larga y dura, dando mucho que hablar en los próximos años.

Existe una plataforma de afectados sobre este abuso bancario y si quieres unirte a la demanda, tienes más información en la web habilitada por Asufin: www.reclamairph.com.

¿Por qué 1 de cada 4 hipotecas se firma a tipo fijo?

Es la nueva cláusula suelo

La estadística de julio revela que el 24,4% de las hipotecas se constituyeron a interés fijo. Es casi una de cada cuatro, la cifra más alta desde que se empezó a medir en 2006, y que deja el tipo variable en un 75%, y eso que de siempre fue el más utilizado, nunca por debajo del 92%.

Los bancos saben que los tipos de interés van a estar muy bajos, en negativo o en torno a cero, pero promocionan a troche y moche las hipotecas fijas, aconsejando a los clientes que es lo que les interesa.

Se les mete el miedo en el cuerpo, amenazando con que subirán los tipos de interés y, en ese caso, es mejor tener las espaldas cubiertas. Lo que no se dice es cuándo subirán y que, mientras tanto, están pagando más.

Para que una hipoteca a tipo fijo salga barata respecto a una variable, el Euríbor debe estar tanto tiempo alto como previamente estuvo bajo, para compensar el dinero pagado de más, y después mantenerse más alto que Euríbor + 1%, diferencial competitivo que se puede conseguir ahora. Hoy por hoy la previsión es que esto se consiga por lo menos 15-20 años.

Por el momento, a quien más interesa el tipo fijo es a la banca, que compensa las pérdidas por la eliminación masiva de la cláusula suelo y el Euríbor bajo. Sabe que este indicador será negativo al menos un año más y que estará en torno a cero o un poco por encima hasta 2019. Con el tipo fijo la entidad se asegura los ingresos que va a perder con las hipotecas variables, tanto las que tienen los diferenciales actuales del 1% como las anteriores a la crisis, por debajo de esta cifra.

Los bancos seguirán guiando a los clientes hacia el tipo fijo con el miedo a que suba el Euríbor, mientras que por otro lado saben que los tipos de interés en Europa estarán bajos durante años, como ocurrió en Japón durante dos décadas o como pasa en Estados Unidos desde hace años. Es cuestión de tiempo que la mitad de las hipotecas firmadas sean a tipo fijo. Los bancos prefieren tener asegurado un 2% o 3% de interés antes que el 1% que les proporciona una hipoteca variable con un diferencial similar y un Euríbor ridículamente bajo.

El colmo es que algunas de las hipotecas que se promocionan no son del todo fijas, son mixtas, lo que supone un interés fijo los primeros años y variable cuando empiece a interesar fijo porque suba el Euríbor. Si la hipoteca fija para pocos años es una mala opción, la hipoteca mixta es aún peor.

Aunque se supone que el tipo fijo es sinónimo de tranquilidad porque siempre sabrás la cuota a pagar y evitarás subidas indeseadas por el Euríbor, actualmente es un riesgo. Te juegas estar pagando más durante un tiempo largo y que, al final del préstamo, te salga comido por servido o que hayas abonado más y no fuera rentable.

Algunas de estas hipotecas de julio son hipotecas anteriores que han cambiado sus condiciones, sobre todo aquellas que tenían cláusula suelo y a las que el banco les ha ofrecido un interés fijo a cambio de eliminarlo y abaratar algo la cuota, si bien no se ahorra todo lo que se podría si hubiera diferencial más Euríbor.

Hemos pasado de la cláusula suelo a la cláusula cero, que compromete al banco no pagar nunca intereses al cliente, y de ahí a la hipoteca fija. Siempre hay que leer las intenciones de los bancos: que promocionan el tipo fijo, es porque interesa el variable… Que promocionan el suelo, es porque no interesa… Y así siempre.

Hipotecas y economía, esa asignatura pendiente

¡Precaución! Gente informada

Si de repente hicieran un test a la población española sobre el mundo financiero, incluidas las hipotecas, la mayoría suspendería por el gran desconocimiento generalizado que hay sobre estos temas.

Y eso que nos afectan mucho en el día y que desde jóvenes tenemos que tomar decisiones importantes sobre cuánto ahorrar y cómo, en qué invertirlo, si alquilar o firmar hipoteca y en qué consiste todo esto.

Si la gente hubiera sabido más en lugar de creer ciegamente en la información del banco otro gallo hubiera cantado en algunas estafas bancarias como la cláusula suelo, hipotecas multividivisa, redondeo al alza, intereses de demora abusivos, método 360/365 para el cálculo de intereses, por poner algunos ejemplos.

Más de una persona se hubiera ahorrado disgustos y dinero si supiera que no debe endeudarse por encima de un tercio de sus ingresos y que las hipotecas que ahora están bajas subirán en unos años, porque la cotización del Euríbor ha sido variable a lo largo del tiempo.

La economía, incluido el mundo hipotecario, es una asignatura pendiente para la mayoría de los españoles. Pero dada su importancia, algunos institutos de España están impartiendo una asignatura de economía aplicada a la vida real, en la que los alumnos aprenden qué es una hipoteca, cómo negociarla, qué es un fondo de inversión o cómo ahorrar en la economía doméstica, entre otras cosas.

Contra lo que pudiera parecer es una temática que les encanta, dicen quienes forman parte de esta experiencia pionera, porque en vez de estudiar conceptos abstractos a los que no ven utilidad, como en otras materias, aquí estudian casos y cosas prácticas para las que ven aplicación. Visitan bancos y simulan situaciones para entender mejor las cosas.

Muchos alumnos están encantados porque dicen que así entienden mejor la crisis, que ha azotado a tantas familias. Dado que la crisis comenzó en 2008 han pasado la mitad de su vida o más oyendo hablar de un fenómeno cuyo origen quieren conocer y que comprenden mejor gracias a esta asignatura de economía práctica.

Esta materia imprescindible en la vida de cualquiera se ha oficializado en el curriculum académico de otros países europeos en los últimos años, algo que debería hacerse en España de inmediato. Por el momento este programa piloto se imparte en algunos centros educativos con material didáctico elaborado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y el Banco de España, que colaboran con el Ministerio de Educación para hacerlo posible.

La economía está tan presente en nuestras vidas que debemos saber más para planificarnos correctamente a medio y largo plazo. Y ya se sabe… Lo que no se mama desde pequeño es más difícil aprenderlo después -aunque no imposible-… El saber no ocupa lugar y es la mejor cura contra la ignorancia, que tantos males nos provoca y tanto nos cuesta solucionar.

Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), quienes saben menos de finanzas se endeudan más y ahorran menos, lo que a la larga les supone más problemas.

El Euríbor vuelve a caer, marcando un nuevo mínimo histórico

Otra vez para abajo

El Euríbor ha dicho adiós a septiembre en el -0 0,57%, en negativo por octavo mes consecutivo desde que en febrero empezara a poner el signo menos delante de sus cotizaciones. Esto supone un nuevo mínimo histórico y un ahorro para las familias que revisen su hipoteca con la cifra de septiembre.

Una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años verá cómo la cuota del próximo mes baja 11 euros. El ahorro de cada préstamo será en función de las condiciones que se tengan contratadas, si bien para un préstamo medio se prevé en 132 euros durante los próximos 12 meses.

Las hipotecas con revisión semestral apenas reducirá su cuota una media de 3 euros al mes, o sea 18 euros en el próximo semestre.

A pesar de que el Euríbor subió un poco en agosto, no parece que vaya a aumentar sino más bien a seguir bajando. Hasta dónde no se sabe… Sólo se espera que se será de forma suave, echando por tierra el miedo de los bancos y la esperanza de los hipotecados de recibir dinero por tener un préstamo si el Euríbor llega a estar tan bajo que, al descontarlo, hubiera hecho que el banco pagara intereses.

Esto sería teóricamente posible si Euríbor más diferencial suma una cifra negativa en lugar de una positiva como ocurre habitualmente. Aunque el Euríbor está en negativo, como las hipotecas tienen un diferencial los bancos están descontando el Euríbor del diferencial, lo que deja una cifra muy baja de intereses, pero de momento positiva, y por tanto a pagar por los hipotecados en lugar de por los bancos. Aunque no parece probable que esto último ocurra, la banca ya adelantó su intención de no pagar por las hipotecas.

Les parece un “contrasentido”, porque están para ganar dinero y no para soltarlo, aunque si la situación se pone así inesperadamente, deberían apechugar con un Euríbor en negativo, igual que se han llenado los bolsillos a manos llenas con la cláusula suelo por la misma bajada del Euríbor, y en este caso no se les ha oído protestar por aumentar sus ganancias en millones de euros al año.

Se prevé que el Euríbor se mantenga negativo como mínimo hasta que entre en funcionamiento su nueva fórmula de cálculo. Esto debería haber ocurrido antes del verano y, sin embargo, se pospone al menos hasta principios del año que viene. Hay miedo a que el nuevo Euríbor salga positivo y bastante por encima de cómo está ahora, subiendo tanto las hipotecas que nos ponga en apuros financieros, por encarecer la cuota mensual repentinamente en hasta 150 euros.

Quiero vender mi casa pero vale menos de lo que pagué por ella

Hay hipotecas burbuja a tutiplén

La firma de hipotecas lleva dos años y un mes aumentando sin parar. Los bancos abrieron el grifo del crédito hace casi tres años, emprendiendo poco a poco una guerra de precios que nos ha llevado a hipotecas variables a Euríbor + 1% (o menos) y a hipoteca fijas en el 1,60% a 10 años.

Unas condiciones que hacen soñar a mucha gente con la tan ansiada vivienda en propiedad, con la que parece que estamos obsesionados en España porque nos da mayor sensación de seguridad y largo plazo.

Sin embargo, quienes optan son los jóvenes con sueldos miserables y trabajos precarios o de becarios; el segmento de 30 a 45 años, que ya compró su primera vivienda y ahora quiere cambiarla para mejorar, y los mayores de 45 años.

Los primeros tienen la vivienda inalcanzable sin los ahorros que no les ha dado tiempo a conseguir o sin ayuda económica o un aval de sus padres. Los segundos tienen mayores posibilidades porque gozan en general de trabajos con mayor antigüedad y más estables. Los mayores de 45-50 años lo tienen más complicado porque no disponen de tantos años para pagar cuotas.

El problema que se encuentran las familias que compraron su casa anteriormente es que, si ahora la venden, ya no vale lo que pagaron en su día por ella, y como aún les queda bastante por pagar se encuentran atrapados en una hipoteca burbuja. Es decir: deben más de lo que van a cobrar por la casa o con lo que saquen por ella no tienen suficiente para comprar una nueva, entregar el 20% -el banco no presta más del 80% excepto para sus pisos o los de la Sareb- y costear los gastos de compraventa (otro 10%).

La solución para el cambio de casa entonces puede ser ahorrar el 30% del nuevo inmueble y después dar el salto, manteniendo su casa actual y alquilándola para seguir pagando la hipoteca y los gastos del piso. El precio de la vivienda ha bajado mucho, así que ahora pueden encontrar financiación y pisos a buen precio. El alquiler ha subido porque, al no poder comprar casa todo el mundo que quiere, muchos se han lanzado al alquiler, lo que casi les garantiza que arrendarán la casa.

Pero… Es una operación arriesgada porque se tienen dos hipotecas y que puede dar quebraderos de cabeza. ¿Y si no pagan? ¿Y si estropean el piso? ¿Y si la cuota de la hipoteca se pone muy alta y no compensa alquilarla? Por no hablar de que el banco que te dé la segunda hipoteca exigirá muchas garantías de que vas a pagar, dado que ya tienes un préstamo para otro piso. Trabajo estable y con antigüedad, ingresos altos y ahorros serán clave para conseguirlo.

Otra opción es vender la casa, aunque no se obtenga todo lo invertido, y comprar un inmueble que valga menos que el primero, pudiendo pagar con esta diferencia los gastos de compraventa y el 20% que pide el banco. Para ello se tendrá que cambiar de barrio o de municipio si se quiere mejorar la vivienda. Si se opta a una más pequeña el precio del piso será menor y esto ya no hará falta tenerlo en cuenta.

Amortizar hipoteca: lo más rentable para invertir los ahorros

Amortizar hipoteca como forma de ahorrar

Una forma inteligente de ahorrar dinero

Los tipos de interés en el 0% y el Euríbor en negativo (cerró agosto en el -0,048%) hacen que amortizar hipoteca sea lo más rentable para las familias que compran a crédito su casa.

Antes, cuando había depósitos a altos tipos de interés, cuando la Bolsa vivió buenos momentos o cuando había productos que te daban bastante dinero por meter los ahorros, las familias no se planteaban tanto amortizar hipoteca como ahora.

Y eso que existía la desgravación, que puede dar a cada unidad familiar hasta 1.356 € en cada campaña de la Renta (hasta el 15% de 9.040 €) o el doble si los titulares de la hipoteca presentan Declaración individual en vez de conjunta.

Este chollo fiscal, que deberían recuperar para incentivar la compra de vivienda y aliviar a las familias de cara a futuras subidas de la hipoteca, ya no existe para quienes hayan comprado piso desde enero de 2013. Sin embargo aún quedan bastantes préstamos que sí se pueden desgravar, lo que supone un aliciente más a la amortización.

Amortizar ahora mismo hipoteca supone un gran ahorro y una gran inversión. Ningún otro producto produce ahora esta rentabilidad. Además de ganar dinero con la desgravación fiscal, si se tiene, se reducen los intereses totales a pagar, siempre que se amortice en plazo.

Lo ideal es esto, excepto que no se pueda asumir la cuota mensual, caso en el que lo más prudente es reducir cuota, aunque eso suponga pagar más intereses. Más atractivo todavía es amortizar si no se tiene comisión.

Hasta ahora es un máximo del 0,50% los cinco primeros años y un 0,25% el resto del tiempo, si bien hay préstamos con el 1% -algo típico en los años del boom- y otros que no tienen. Estas comisiones van a abaratarse en cuanto España forme Gobierno e incorpore una directiva europea que reduce la comisión por amortización anticipada. Amortizar reduce la media de pago de la hipoteca. Si hace un par de años se tardaban 21 años de media en pagar el préstamo, la cifra a bajado a 13 años.

El dinero que se debe a los bancos se ha reducido a la mitad en lo que llevamos de crisis. Mientras que en 2008 las familias debían por su casa alrededor de 1,2 billones de euros, la cifra ha bajado a principios de este año a 521.000 millones, según el Banco de España.

Son 25.000 millones menos que un año antes, fenómeno que se explica por varias cosass. Una es que se firman menos hipotecas que antes, lo que hace que las que hay vayan poco a poco pagando el dinero pendiente. Otra es que las hipotecas más antiguas ya pagaron más intereses al principio y, a medida que avanza el tiempo, pagan más capital y por tanto reducen su deuda.

Pero además amortizan. La firma de hipotecas por fin se recupera. Lleva más de dos años seguidos subiendo así que, aunque no compensa del todo las hipotecas que se terminan de pagar, sí que aumenta el saldo que debemos en conjunto a los bancos. Casi la mitad de los hogares han terminado de pagar su hipoteca, cifra que aumenta entre los mayores de 50 años.

Cuando la tasación sale por debajo del precio del piso

Cuando los números te fastidian pero bien...

A veces los números se ponen en contra

Uno de los trámites imprescindibles al comprar una casa con hipoteca es la tasación. El banco desea conocer el valor de la vivienda que va a financiar y para ello encarga a una tasadora que realice un informe.

El tasador va al inmueble en cuestión, realiza fotos, mide los metros, analiza la zona, el estado de la vivienda, su antigüedad y la compara con las últimas 6 ventas que se han realizado de inmuebles similares en la zona. En caso de no haber, busca lo más parecido en el mismo municipio o municipios cercanos.

El resultado es que últimamente las tasaciones están saliendo por debajo del precio de mercado. Así como durante los años de la burbuja inmobiliaria la vivienda se tasaba bastante por encima de su precio, lo que ayudaba a los bancos a prestar hasta el 100% o más, cubriendo en ocasiones los gastos de compraventa y hasta las vacaciones, ahora la situación es la contraria.

Los tasadores tiran por debajo metiendo en apuros a los nuevos compradores de vivienda con hipoteca, sobre todo en Madrid y Barcelona. Es como si no hubieran asumido que el precio de la vivienda no sólo ha tocado fondo sino que ya se recupera y ha comenzado a subir en general, especialmente en las grandes ciudades donde más gente se interesa por comprar piso.

Si la tasación sale por debajo, el banco presta menos dinero y se deben tener más ahorros. La banca no está por la labor de repetir los errores de la crisis y se resiste a prestar más del 80%, bajando a veces de esta cantidad y sólo superándola en caso de que se elija una vivienda del banco o de la Sareb (banco malo).

El banco marca ese 80% del valor que sea más bajo: la tasación o el precio de la vivienda. Si es el precio de la vivienda no pasa nada, porque aportando el 20% restante más los gastos de compraventa se puede comprar la casa según los cálculos que se hicieron en un principio.

Pero si resulta que la tasación sale bastante por debajo del precio del piso, esta circunstancia te puede partir en dos. Por eso es recomendable añadir al contrato de arras o señal una cláusula que indique que recuperas tu dinero si no puedes comprar la casa porque el banco deniega la hipoteca, por una tasación a la baja o cualquier otro motivo.

Aunque actualmente una informe del tasador puede salir entre 10.000 y 20.000 euros por encima o por debajo del precio de la casa sin que el banco se alarme, si te sale muy por debajo tendrás que reinventar la operación y ahorrar más dinero, esperar para comprar, pedirlo a la familia o comprar una casa más barata.

El drama del IRPH sigue vivito y coleando

Atados por un tormento

Del IRPH se habla poco pero se sufre mucho. Se calcula que quien lo tiene en su hipoteca ha pagado en los últimos 10 años entre 18.000 y 21.000 euros más que si su préstamo hubiera dependido del Euríbor, indicador al que están referenciadas el 90% de las hipotecas en España.

El IRPH es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, siendo el IRPH Entidades el único superviviente de todos los que había. Durante años ha cotizado en paralelo al Euríbor, siempre por encima, pero subiendo y bajando al mismo ritmo, hasta que en 2012 el Euríbor comenzó a caer a lo loco y el IRPH se mantuvo estable.

En ese momento se marcó la mayor diferencia entre ambos, brecha que aún continúa, puesto que el IRPH está en el 2,007% y el Euríbor ha despedido agosto en el -0,048%. Hasta ese momento los afectados por IRPH no sabían que tenían un índice diferente, incluso algunos pensaron que si su cuota no bajaba mientras que la de otros sí, es porque tenían un suelo.

Estaban equivocados y engañados por su banco, que en muchos casos les incitó a contratar IRPH en vez de Euríbor alegando que era un índice más estable. Lo que se callaron es que es más manipulable, algo reconocido el Banco de España.

Los afectados han pagado una media de 2.100 € al año, que suponen 175 € más al mes, un dineralazo para cualquier economía familiar. De haber tenido Euríbor no sólo hubieran ahorrado sino que ahora su deuda sería menor porque hubieran pagado más capital además de menos intereses. La ganancia total de la banca ha sido de 22.000 millones.

Se estima que en España hay al menos 1.300.000 hipotecas con IRPH. Todos persiguen que el banco les cambie el odiado índice por el ansiado Euríbor + 1%, que abarataría sus cuotas significamente.

Lo malo del IRPH es que las batallas judiciales no se ganan tanto como en el caso de otros abusos bancarios como el suelo. Cuando las demandas caían en manos de jueces de lo Mercantil se cosecharon más sentencias a favor de los clientes. Pero al quedar el tema en Juzgados de Primera Instancia el éxito ha caído por su menor formación financiera.

La Asociación de Usuarios Financieros, Asufin, prepara una demanda colectiva contra varios bancos, que esperan presentar pronto. Además de la vía judicial, los afectados por IRPH cuentan con otras dos salidas: una es negociar con el banco el cambio de índice de referencia (IRPH por Euríbor), a lo que la banca es bastante reacia por la pérdida de ganancias; y otra es subrogar la hipoteca a otro banco, con mejores condiciones.

¿Subirá la cuota de la hipoteca con el nuevo Euríbor?

Toquemos madera…

Aunque el ministro de Economía en funciones, Luis de Guindos, dijo hace meses que la nueva forma de cálculo del Euríbor no perjudicaría a las hipotecas, al no subir las cuotas, la cosa no está tan clara.

Lo que antes se llamaba Euríbor Plus y que ahora seguirá siendo simplemente Euríbor, consiste en utilizar los intereses que se cobran los bancos por prestarse dinero para calcular el Euríbor diariamente.

Ahora lo que se usa con estimaciones que los bancos publican, pero no cifras reales, y dado que se ha manipulado mucho este aspecto en el pasado, llevan anunciando un nuevo Euríbor por lo menos año y medio.

El retraso en su puesta en marcha es precisamente el miedo que hay a que las cuotas de las hipotecas cambien considerablemente… y no precisamente a mejor.

Se teme que el nuevo Euríbor, que lleva en pruebas todo lo que va de año, no salga negativo sino positivo. Dado que el Euríbor lleva en negativo desde febrero y el pronóstico es que siga así lo menos un año más, estando en torno a cero o muy bajo hasta 2019, existe el temor de que el nuevo Euríbor suba de repente las cuotas hipotecarias asfixiando a las familias.

Existe otra posibilidad y es que, al desaparecer el Euríbor que conocemos hasta ahora, los bancos apliquen el tipo sustituto que aparece en los contratos, que suele ser el IRPH Entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), mucho más caro que el Euríbor.

El IRPH cuesta une media de 2.000 euros más al año a quienes lo tienen, que no paran de pedir que se lo cambien por Euríbor + 1%, ya que el IRPH cotiza en el 2,007% mientras que el Euríbor cerró agosto en el -0,048%. La diferencia es abrumadora.

Todo es especulación, pero lo único en lo que parecen ponerse de acuerdo los expertos es en que las hipotecas subirán con el nuevo Euríbor. Puede ser porque cotice en cero, que ya es más que el negativo de estos meses… Puede ser porque cotice por encima de cero o puede ser porque se aplique el IRPH.

Si nos viéramos en el peor de los casos, que es el del IRPH, se calcula que la cuota puede subir de golpe una media de 150 € al mes, que son 1.800 € al año.

Hace poco pregunté a una directora de sucursal por este tema y me dijo que en principio no se aplicaría el índice sustitutivo sino el nuevo Euríbor, pero esta decisión está en manos de cada entidad, así que disfrutemos de nuestras cuotas bajas durante lo que queda de año y toquemos madera para el año siguiente, que es cuando a mediados se espera que se cambie el Euríbor, si es que no se sigue retrasando el tema como hasta ahora.

De todas formas, no nos agobiemos todavía. La banca siempre va uno o dos pasos por delante y si ahora promociona con tanto interés las hipotecas a tipo fijo, que serían un seguro de pagar menos si en las hipotecas variables se cambia el Euríbor por el IRPH, es que los bancos no tienen de momento intención de hacer esto, o si no se esforzarían más en promocionar los préstamos variables en lugar de los fijos.

La mayoría de clientes no está preparada para asumir subidas de 150 € al mes en la hipoteca, y los bancos quieren cobrar, no aumentar su lista de morosos ni de pisos embargados. Otro aspecto a tener en cuenta es que el Banco Central Europeo puede dejar los tipos de interés en el 0% o muy bajos durante 5 años más, lo que ayudaría a que la banca obtuviera dinero gratis y nos cobrara menos intereses por prestárnoslo. Además, con las hipotecas a interés fijo se tienen asegurado cobrar más durante todos estos años de tipos bajos, así que creo que la cuota de las hipotecas variable subirá, pero muy poco.

Rebajan la comisión por amortización anticipada

Ya era hora

Por fin el Gobierno en funciones incorpora a nuestra Ley una norma europea que cambia la comisión por amortización anticipada tal y como la conocíamos hasta ahora.

La amortización anticipada de la hipoteca es pagar antes de tiempo parte del dinero que debes al banco, lo que te reduce los intereses a pagar y el plazo para hacerlo, en caso de que escojas amortizar en plazo.

Esta opción es mejor que amortizar cuota ya que con ello pagas menos intereses y acortas el plazo de la hipoteca. La amortización en cuota es preferible sólo si necesitas abaratar tu recibo mensual porque no puedes asumirlo.

Hasta el momento los bancos pueden cobrar una comisión máxima del 0,5% de lo que amortices durante los 5 primeros años de la hipoteca y un 0,25% a partir del sexto. Desde ahora, la Ley marca que esta comisión podrá ser de dos formas diferentes, según elija el banco.

La primera opción es cobrar hasta un 0,25% durante los primeros 5 años o las pérdidas que le supongan al banco que tú pagues antes de tiempo. A partir del sexto año no pueden cobrar nada, la amortización sería gratuita. La segunda opción es cobrar hasta un 0,50% durante los 3 primeros años de la hipoteca y luego nada.

La buena noticia no se limita sólo a las nuevas hipotecas sino que, como tiene carácter retroactivo, beneficia a los préstamos ya firmados y que tuvieran esta comisión entre sus cláusulas. Se calcula que en España el 57% de las hipotecas tiene comisión por amortización anticipada.

A ningún cliente le gustan las comisiones, pero a veces no hay más remedio que apechugar con ellas porque el banco se muestra inflexible en la negociación de la hipoteca. La web Kelisto calcula que el ahorro medio por cliente podrá ser de casi 500 euros si decide amortizar anticipadamente. Pero lo mejor es que no te cobren nada, así que antes de firmar la hipoteca negocia que no tenga comisiones de este tipo.

Otra novedad de esta normativa europea que se incluirá en la ley española afecta a los seguros vinculados a la hipoteca. Los bancos no podrán rechazar que contrates una póliza con la aseguradora que tú quieras, siempre que tenga las prestaciones similares a lo que ellos te ofrecen. De forma generalizada, los bancos se niegan sistemáticamente a aceptar seguros que no sean de sus compañías, seguros que si no firmas no tendrás una bonificación (descuento) en el diferencial de la hipoteca.

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