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Pasos previos a la solicitud de una hipoteca

Llama a diferentes bancos

Una vez que tienes clara la vivienda, el presupuesto y el dinero que necesitas, llega el momento de pedirlo, a ser posible en un banco que no te cobre por el estudio de la hipoteca.

Disponte a llamar de puerta en puerta, para ir de banco en banco entregando documentación. Lo ideal es que, antes de nada, consultes las web de diferentes bancos para saber qué ofrece cada uno y seleccionar los que más te interesen. Ahorrarás trabajo si, previamente, echas un vistazo a algún ranking de mejores hipotecas como el que elaboramos cada mes en este blog.

Si tus ahorros y/o ingresos son altos lo tendrás más fácil, al igual que si sois dos titulares y tenéis antigüedad en un trabajo estable. En función de vuestro perfil podéis tirar a un banco o a otro y a una hipoteca con mayores exigencias y mejor diferencial, aunque hay varios bancos que actualmente son una apuesta segura porque quieren aumentar su cuota de mercado y estudiarán vuestro caso hasta ofreceros las mejores condiciones posibles. Me refiero a Kutxa, Bankinter, Abanca, ING, Santander y Deutsche Bank, entre otros.

Sus hipotecas son bien diferentes y no hay que dejarse guiar por la publicidad, ya que muchos adaptan la hipoteca según sea tu perfil, como es el caso de Bankinter, o mejoran lo que ya te ofrece otro banco, siempre que se lo lleves por escrito. ING es el que mejor hipoteca tiene sobre el papel, pero también el que menos dinero está dando últimamente. No te guíes sólo por el diferencial… La vinculación y comisiones encarecen la hipoteca y también cuentan.

Si alguna entidad te deniega la hipoteca, no te desmolarices. Hay muchos peces en el mar (en total 40 entidades bancarias) y alguna habrá que os diga el ansiado sí, quiero, siempre que objetivamente vuestro préstamo no sea una operación arriesgada.

Evitas riesgos si tienes, como mínimo, para pagar los gastos de compraventa (tasación, notario, registro, gestoría, impuestos…), que suponen alrededor del 10% de lo que vale la casa, varían de un banco a otro y dependen en gran medida de cuánto dinero solicites. También si dispones de, al menos, el 20% de lo que vale la casa, puesto que el banco no presta más de 80% del valor de tasación o del precio del piso (el que sea menor). El 100% sólo se da a gente con mucha pasta y con gran capacidad de pago o para pisos del stock inmobilario de los bancos.

Cuando has elegido los bancos a los que pedir dinero debes dirigirte a ellos por internet, si se trata de bancos online, o en persona. También puedes llamar por teléfono para que te digan qué documentación pide cada uno y así ya ir directamente con todo para que estudien el caso. El viernes hablaré de qué documentos son los que suelen pedir con mayor frecuencia, para que estéis preparados.

Hipotecas mixtas, otra solución de la banca para compensar el Euríbor bajo

Que esté de moda no significa que sea bueno

Las hipotecas mixtas han cobrado protagonismo, pasando de ser algo residual, prácticamente inexistente, a formar parte de la oferta de muchas entidades, como Kutxabank, Bankinter, ING, Santander y Liberbank, entre otras. ¿Merecen la pena? ¿Son un chollo o pierdes dinero?

Todo depende del plazo, tanto a cuanto a tiempo pongas la hipoteca inicialmente como cuántos años estés pagando finalmente. Porque no es lo mismo firmar a 20 años y liquidar la deuda en 10, que firmar a 30 y saldar en 25. Depende de si podrás o querrás amortizar hipoteca o si dejarás que pasen los años (desaconsejable porque pagarás más intereses que amortizando plazo).

Además, cuanto mayor es el plazo mayores son los intereses. Pagas más si la hipoteca es a 20 años que a 15, y más a 15 que a 10. Entonces aquí entra en juego cuánto dinero pides. Debes calcular cuánto puedes pagar con tus ingresos actuales, y cuánto si uno o los dos os quedárais en el paro o sin ingresos. También a cuánto subiría la cuota si el Euríbor volviera a máximos; hasta ahora la cifra más alta la marcó en julio de 2008 con 5,393%, aunque es complicado que vuelva ahí durante los próximos años.

En función de todo esto luego debes plantearte qué supone un préstamo a tipo mixto, que se caracteriza por tener un interés fijo los primero 10,15 ó 20 años y variable el resto del tiempo. Sabiendo que el Euríbor está actualmente en terreno negativo y que no se prevén subidas durante este año, sino que más bien al que viene o al otro, y que cuando suba lo hará lentamente, en un principio no interesa tener interés fijo.

Para que compense tener ahora un fijo del 2% hace falta que el Euríbor supere el 1% durante más años de los que ha estado por debajo mientras tienes la hipoteca. No hay bola de cristal, pero a priori no parece rentable un interés fijo durante al menos los próximos 10-15 años. La vinculación (seguros, tarjetas, nómina, etc.) son iguales o mayores que las de hipotecas a interés variable e iguales o menores que a tipo fijo, según la oferta y política de cada entidad.

Las hipotecas mixtas son una buena opción para la banca, que durante un periodo largo de tiempo se asegura ingresos estables independientemente de cómo esté el Euríbor. Es cierto que al cliente le da la tranquilidad de saber siempre cuál será su cuota, sin subidas ni bajadas según este indicador, pero también es cierto que te puede hacer pagar más, así que la verdadera tranquilidad es para el banco.

Siempre hay que pensar que cuando los bancos comercializan productos es porque les interesan y les salen rentables. Siempre. Porque necesitan ganar dinero y buscan la forma con intereses fijos, comisiones o lo que sea. Luego lo que tienes que ver es que a ti también te interese, sin dejarte guiar por lo primero que te metan por los ojos, que obviamente ahora para ellos es el interés fijo.

Pero piensa que la banca hace estudios y previsiones, o sea que si lanza a tutiplén hipotecas fijas y mixtas al 2% o por debajo es porque prevé un Euríbor ridículo durante un tiempo muy largo. Si no, le compensaría mucho más Euríbor + diferencial (en torno a 1% es el más competitivo ahora), dado que en cuanto el Euríbor se pusiera por encima del 1% estaría ganando más dinero durante más años. Moraleja: salvo casos contados, las mejores hipotecas, sobre todo a corto plazo, son a interés variable, porque te permiten pagar menos gracias a este Euríbor históricamente bajo.

Tasación de vivienda: en qué consiste y por qué se hace

Análisis profesional de la vivienda

La tasación sólo es obligatoria cuando compras la casa con hipoteca. Por pequeña que sea la cantidad que pides, el banco siempre solicita una tasación a una empresa autorizada y, por supuesto, te la cobra. Está obligado para saber cuánto vale la casa en el mercado y hasta qué porcentaje prestarte sin jugársela.

Para no cometer errores, no deben asumir riesgos, como ocurrió en los años previos a la crisis, cuando se dieron hipotecas por el 100% e incluso 110% de la tasación o el precio de la vivienda, porque en la hipoteca se metía de todo: desde el cambio de coche, hasta las vacaciones, los gastos de compraventa o el dinero para muebles y electrodomésticos.

Durante esos años las tasaciones se inflaban, para justificar que se podía prestar equis dinero. En muchos casos fue un paripé y aún se pagan las consecuencias. Aunque el banco está obligado a aceptar cualquier tasación que tú presentes siempre que no sea más antigua de 6 meses y la haya realizado una empresa autorizada, en la práctica es el banco quien la encarga a una tasadora con la que colabore habitualmente.

Esto tiende a inflar el precio de la tasación, así que te merece la pena buscar la tasadora si quieres ahorrar por lo menos 100 €. Algunas entidades te lo desaconsejan y dejan entrever que te pondrán trabas si llevas tú la tasación, pero están obligados a aceptar la tuya, según reconoce el Banco de España.

Suele haber variaciones con respecto al precio de compra: la tasación lo mismo sale 10.000 € – 20.000 € por encima que por debajo. Lo malo es que como el banco no suele prestar -salvo contadas excepciones- más del 80% del valor que salga más bajo (tasación o precio de la vivienda), si la tasación sale baja te toca aportar más dinero, algo con lo que a lo mejor no contabas y no tienes ahorrado.

Tasar es una cosa rápida, al menos las dos veces que yo he pasado por este proceso. Una vez que el banco te confirma que tu hipoteca es viable según el estudio de riesgos, firmas los papeles y lo siguiente es llamar a la tasadora. Ésta se pone en contacto con el dueño actual de la vivienda, la tasa y te remite el informe a través del banco. A mí esta última vez me lo han hecho todo en tres días desde que el banco llama al tasador hasta que a mí me ha llegado el informe. Tiempo récord que te hace plantearte los 250 – 400 € que cuesta una tasación.

El importe va en función de dónde esté la vivienda, cuál sea la zona, el piso, los materiales de construcción, los servicios, la antigüedad y el estado. Para tasar, se compara la vivienda en cuestión con otras seis de similares características en la zona, que se hayan vendido o estén a la venta en ese momento, y si no las hay, pues con otras similares del mismo municipio. Sólo se puede comprar sin tasación un piso de banco, porque ya la tiene en vigor, o cuando no necesitas hipoteca.

En el informe no sólo aparece el precio estimado sino también con qué se compara, servicios de la zona, calidades del edificio o la casa, estado de conservación, si se va a revalorizar próximamente, fotos y número de metros, entre otras cosas. Alrededor de 10-15 páginas, que el banco tendrá en cuenta para darte o no la hipoteca.

El Euríbor bajo podría subir los diferenciales de las nuevas hipotecas

Desesperados por trincar pasta de donde sea

La banca ya no sabe qué hacer para que el negocio de las hipotecas sea rentable. Cada vez hay menos préstamos firmados, porque se van cancelando los antiguos y no hay suficientes nuevos para suplir a los que se terminan de pagar. Vamos, como lo de la natalidad y la mortalidad, que mueren más hipotecas de las que nacen.

Y eso que en los dos últimos años la banca en general, sobre todo algunos bancos en particular, se han puesto las pilas para pescar clientes solventes a base de rebajar los diferenciales y suavizar el resto de condiciones.

Ojo también de dónde veníamos… De una crisis total de no dar hipotecas o darlas muy altas. El resultado es que algunas entidades sí han atrapado clientes que pagan, pero el Euríbor tan bajo se lo está poniendo muy difícil para ganar dinero.

Lo primero que se les ocurrió fue poner un interés fijo al principio: un año (por ejemplo Bankinter), año y medio (Liberbank) e incluso dos años (Santander). Es lo mismo que una cláusula suelo temporal, pero con otro nombre. Después se les ocurrió la cláusula cero, que ya incluye -entre otros- Caixabank, para no pagar en caso de que Euríbor + diferencial salga alguna vez por debajo de cero.

En Dinamarca, Holanda y Bélgica ya se paga a los clientes por sus hipotecas, pero en España no se piensa hacer, y eso que sí se está cobrando a las grandes empresas por meter dinero en depósito en el banco, al contrario de lo que suele ocurrir, que es que el banco paga intereses.

Otra de las últimas estrategias es la hipoteca fija. Como subir las comisiones o aumentarlas tiene mala fama y es una de las cosas quepeor llevamos, los bancos se han tirado a la piscina del tipo fijo, donde se ha trasladado la guerra de precios. Ya no hay baile de diferenciales a la baja, como hace un año, ahora es a ver quién da la hipoteca a interés fijo más bajo. Vamos por el 1,75% de Sabadell y Bankinter.

Pero como todo esto no parece surtir el efecto esperado, máxime si al final los bancos tienen que devolver todo el dinero cobrado de más por la cláusula suelo (lo que se sabrá en sentencia del Tribunal de Justicia Europeo dentro de unos meses), pues están pensando en subir los diferenciales de las hipotecas.

Es así, qué triste. Tanto tira el Euríbor para abajo, que los diferenciales no podrán seguir cayendo, como mínimo al 0,75% que era lo que se esperaba hace meses. Así que, si buscas hipoteca, un Euríbor + 1% está fenomenal, sobre todo si tiene poca vinculación y un bajo interés el primer año o ninguno (como ING). Porque donde había oferta, se espera que pueda empezar a subir la cosa, como ya ha hecho Banco Mediolanum.

Aún hay entidades que mejoran sus diferenciales, pero el mercado está muy parado y van sonando campanas de subidas. A ver qué pasa al final, pero la cosa pinta así mientras el Euríbor se arrastre por terreno negativo, lo cual está muy bien para los antiguos hipotecados sin suelo, pero no para los nuevos.

La banca recurre a hipotecas a medida para captar clientes

Como los trajes

De toda la vida, las hipotecas son una gran fuente de ingresos y unos los mayores negocios para la banca. Ante la situación de que se cancelan más de las que se firman, la mala fama del suelo y su eliminación en muchos casos, y los bajísimos tipos de interés con el Euríbor en negativo desde hace tres meses, la banca ha tomado medidas.

Medidas que pasan, precisamente, por realizar hipotecas a medida. Algunas entidades como Bankinter, Abanca, Kutxa o Bankia anuncian unas condiciones que hay que tomarse como un punto de partida, no como una oferta inflexible que no se pueda cambiar ni personalizar.

Entre los que más personalizan encontramos a Bankinter, una de las entidades que más está compitiendo por pescar clientela nueva. Su Hipoteca Sin, a Euríbor a 1,20% con un interés de partida el primer año del 1,50% se puede transformar en un Euríbor +1%, con un fijo del 1,10% el primer año, según tu perfil.

No es lo mismo pedir 50.000 € que 150.000 ó 250.000. Contra lo que pueda parecer, la banca está interesada en operaciones de mucho dinero porque ganará más intereses, ya que estos van en función del capital pendiente de pago en cada revisión de la hipoteca.

Tampoco es lo mismo pedir el 80% del valor de tasación o de compra (siempre cuentan el más bajo), que pedir el 30%. Ni ganar 2.000 € al mes que ingresar 3.000 € ó 4.000 € entre una o dos personas. Los bancos estudian todo: ahorros, cómo has pagado anteriormente tus deudas, si tienes otros préstamos, tu Declaración de la Renta, antigüedad en la empresa, tipo de contrato, número de personas a cargo (padres, hijos, etc.) y, por supuesto, cómo es y dónde está la vivienda que quieres comprar.

Analizan este cóctel y deciden si te dan la hipoteca y en qué condiciones. Ah, y puedes negociar. ¡Debes negociar! La hipoteca no es un pack cerrado con el que tragar sí o sí, tienes que intentar que rebajen o quiten el interés fijo el primer año, asumir la menor vinculación, que no haya comisiones, el diferencial sea lo más bajo posible, y la oferta quede por escrito.

Así, en caso de estar solicitando que estudien tu caso en varios bancos, podrás presentar las ofertas de unos en otros para pedir que te lo igualen o mejoren. Ésta es una de las formas de lograr que te ofrezcan lo que al principio te decían que era imposible. Algunos no harán caso o no podrán, pero otros sí, se picarán e intentarán robar la operación a la competencia.

Y no te rindas: donde uno no ve una operación viable (dándote motivos reales o falsos), otro puede ver una oportunidad de ganar dinero y te recibirá con los brazos abiertos. Si tienes varias opciones iguales, quédate con la entidad más grande (corres menos riesgo de que la engulla otra más grande) y/o con la que tenga mayor presencia donde vayas a vivir.

El Euríbor echa el cierre en negativo por tercer mes

Se siente cómodo bajo cero

Febrero, marzo, abril… El Euríbor lleva una trayectoria imparable en el terreno negativo. Por tercer mes consecutivo ha cerrado por debajo de cero.

Aunque ha subido un pelín con respecto al mes anterior, trae una nueva rebaja a las hipotecas que se revisen con él, ya que hace seis meses y un año cotizaba más alto que ahora.

La nueva cifra de abril, en el -0,010%, garantiza una rebaja para las hipotecas ligadas al Euríbor y sin cláusula suelo. Si la revisión se realiza de forma anual se espera un ahorro medio de 9 € al mes (108 € al año), mientras que si la revisión es semestral el ahorro medio será menor, de 7 € al mes, que son 42 € en los próximos seis meses.

El Banco Central Europeo (BCE), responsable de los tipos de interés, ha anunciado que los mantendrá muy bajos (están en el 0%) durante un periodo de tiempo “significativo”. O sea que podemos esperar un Euríbor en negativo o rondando el cero durante mucho tiempo, probablemente todo lo que queda de año. Cuando comience a subir lo hará de forma lenta y gradual, sin sorpresas.

El nuevo Euríbor tiene principios del año que viene como fecha para su entrada en vigor. En las hipotecas que se firmen desde su funcionamiento se usará automáticamente, mientras que en las que se hayan firmado antes de esa fecha aún se desconoce cómo se hará, ya que parece que para cambiar un tipo por otro el Parlamento debería aprobar una ley para autorizarlo.

El Euríbor se cambia para evitar manipulaciones como las que ya ha habido, demostrándose que muchos bancos, ahora sancionados con multas millonarias, dieron cifras falsas para calcularlo, a fin de parecer que tenían más dinero y obtener mayor beneficio. Para ello se tendrán en cuenta los préstamos reales entre bancos y no la estimación de a cuánto se dejarían dinero unos a otros, que es lo que se usa ahora.

Aún es un misterio cómo quedarán las cuotas con el nuevo Euríbor, si bien el ministro de Economía en funciones, Luis de Guindos, ya se ha aventurado diciendo que la simulación de las pruebas actuales sale por debajo de lo que cotiza ahora. Ojalá sea así y no nos perjudique ni tengamos cuotas más altas.

Por eso es que ahora no interesan las hipotecas a tipo fijo en todos los casos, aunque la banca se empeñe en metérnoslas por lo ojos. Hasta que el Euríbor no lleve, por lo menos, los mismos años en el 1,5% que en el 0% no empezarán a compensarse las cuotas altas que se pagan ahora con un tipo fijo, así que para hipotecas a menos de 15 años de momento sólo conviene el interés variable. Eso sí, como la mayoría marcan un interés estable el primer año, más del 60% de las nuevas hipotecas no podrán beneficiarse del Euríbor bajo al principio, solamente cuando pasen a calcular la cuota con un diferencial.

¿Te interesa contratar un seguro de vida con la hipoteca?

Cuida también tu salud económica

Lo primero que debes tener en cuenta, al margen del dinero y el diferencial de la hipoteca, es si te interesa a ti tener un seguro de vida. Bien porque quieras dejar cubierto al otro titular o titulares del préstamo si te mueres o tienes un accidente grave, porque seas una persona precavida o por lo que sea.

Al margen de razones personales, si no te planteabas tener un seguro de vida antes de contratar la hipoteca y no te interesa especialmente tampoco después, la decisión se reduce a una cuestión económica. Es decir, tienes que mirar cuánto cobran al año por cada seguro de vida -se firma uno por cada titular-, si es una prima única financiada (PUF), si son cada año y cuánto cuestan.

El precio de un seguro de vida depende de varios factores, desde el sexo (pagan más los hombres por mayor riesgo de accidentes según las estadísticas), hasta la edad, pasando por enfermedades, trabajo, estilo de vida y aficiones. Dicho esto, la media de lo que suele costar es entre 200 y 300 € al año por persona, aunque el importe sube o baja cuanto mayor o menor es la cantidad de dinero que pides al banco.

Aquí es cuando tienes que echar las cuentas para saber si te compensa bajar el diferencial de la hipoteca a cambio de tener un seguro de vida. Es muy bonito pensar: aaaayy… me bajan el diferencial un 0,40 ó un 0,20 por tener un seguro de vida, ya, ya… ¿pero cuánto te cuesta ese seguro? ¿Y cuánto ahorras?

Si, por ejemplo, el seguro vale 250 € al año y eso supone que la cuota de la hipoteca sea 20 euros más baja al mes, multiplicas 12 meses por 20 y el resultado (240 €) te dice que te sale más o menos lo comido por lo servido. En ese caso el seguro te interesa porque por poco dinero te aporta una cobertura extra.

Pero si te ahorras sólo 10 euros al mes (120€ al año) lo mismo no te compensa pagar 250 € al año por un seguro que no querías o incluso por dos si sois varios titulares. Cuanto menor es el plazo de la hipoteca menos te renta tener seguros porque menos te ahorrarás en intereses. Y cuanto menos tiempo queda de hipoteca, también ahorras menos porque ya pagas menos intereses.

Hay que echar cuentas y lo mejor es ir jugando con la calculadora porque la cuota de la hipoteca no es algo estable, sube o baja en función del Euríbor, y el seguro que ahora no te compensa a lo mejor sí lo quieres más adelante. Bien por rebajar la cuota hipotecaria o porque tu situación de vida ha cambiado.

Los seguros de vida han aumentado mucho desde que se firman con hipotecas. A los bancos les interesan porque quieren cobrar aunque te mueras o tengas un accidente grave. Aunque el banco lo va a intentar y pondrá problemas si no es así, no tiene por qué ser con la aseguradora que te digan -que suele ser suya-, puede ser la que tú quieras, siempre que lo demuestres presentando el contrato de la póliza.

Algunos bancos de otros países ya pagan por tener hipoteca

La banca está que echa humo con la idea…

El colmo de los colmos para un banquero es tener que pagar por prestar dinero, ya que se supone que vive de lo contrario: cobrar por dejarlo.

Sin embargo, el Euríbor en negativo, camino en el que se ha instalado y parece que tardará un tiempo en abandonar, da pie a pensar -y, por qué no, a soñar- que el banco alguna vez nos pagará intereses por tener una hipoteca.

Hasta ahora, que se sepa, esto sólo ha pasado con un préstamo de Bankinter en francos suizos ligado al Líbor, el índice de referencia del Reino Unido, y está pasando en Dinamarca, Bélgica y Holanda. En España no parece que ocurra salvo que la OCU demande a la banca, como ya ha anunciado que hará, y gane.

Primero de todo, para que se dé la situación, el Euríbor tendría que llegar como mínimo al -0,18%, puesto que el diferencial más bajo del que se tiene constancia en España es el 0,17% de la hipoteca que en su día vendió Deutsche Bank, seguido por el 0,18% de Bankinter.

Para que el banco te pagara algo de dinero, el Euríbor negativo debería tener una cifra superior al diferencial, ya que de lo contrario sólo se limita a restar al diferencial, haciéndote pagar menos intereses que antes, pero nada de salirte el dinero gratis.

Suponiendo que se diera la situación de un Euríbor en el -0,18%, los bancos ya han anunciado a través de su patronal bancaria, y respaldados por el Banco de España, que no van a darnos un duro en intereses porque les parece un “sindios” y un “contrasentido”.

Hombre, a ver, yo lo entiendo. Su negocio es cobrar, no pagar, y ciertamente suena ridículo que el banco te perdone parte del dinero. Pero también deben ser coherentes con el sistema tal y como está montado, sin cambiar las reglas a mitad de la partida, sólo porque no sale como les gustaría o como esperaban.

Si resulta que el Euríbor + diferencial sale negativo, deberían descontarte dinero en lugar de cobrártelo, porque lo que tú has firmado es Euríbor + diferencial, no un compromiso de pagar dinero pase lo que pase, que es lo que la banca quiere hacer valer en este momento.

Pero esto no aparece en ningún contrato hipotecario, que es donde habría que mirar primero para saber a qué atenernos. Y, si aplicamos estrictamente lo que pone, hay que llevarlo hasta sus últimas consensecuencias, que es descontar de la cuota los intereses negativos que salgan de la suma Euríbor + diferencial.

Como esto no lo quieren hacer, y no creo que lo hagan, algunos ya incluyen en su oferta hipotecaria la que ya se ha empezado a llamar popularmente cláusula cero, que es no pagarte en estos casos y dejar los intereses a cero, cobrándote sólo capital, hasta que el Euríbor alcance como mínimo el diferencial y te toque pagar al menos un 0,1% de intereses.

¿Sabes cuántos miles de euros te pueden devolver por el suelo?

El día D ha llegado

La fecha de mañana, 26 de abril, está marcada en el calendario de cualquiera con cláusula suelo. Mañana el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronuncia sobre si se aplica la retroactividad en España.

Retroactividad es que los bancos devuelvan a los clientes con cláusula suelo todo el dinero cobrado de más por este límite mínimo de intereses a pagar, y no sólo desde el 9 de mayo de 2013, que es lo que se reconoció en España en una sentencia del Tribunal Supremo en febrero de 2015.

Lo ideal para los bancos implicados es no tener que pagar nada, pero como mucho se temen que al final este momento va a llegar, ya están provisionando fondos, o sea ahorrando dinero para cuando les toque soltar indemnizaciones millonarias en poco tiempo.

Por eso algunas entidades llevan casi un año llamando a sus clientes con suelo para ofrecerles diferentes fórmulas para solucionar su problema: quitárselo a cambio de un interés fijo, o a cambio de contratar algún seguro, o a cambio de firmar un papel donde se diga que te lo quitan.

Pero muchos clientes se han negado porque la oferta era sólo telefónica y eso no les garantizaba que, pasado un tiempo, no podían volver a tener suelo, o porque firmando algún papel pierdes la oportunidad de reclamar ante los tribunales y la esperanza de recuperar todo el dinero desde el principio y no sólo desde el 9 de mayo de 2013, que fue cuando el Tribunal Supremo sentenció a BBVA, Cajamar y la actual Abanca a eliminar el suelo de todas sus hipotecas por considerarlo abusivo al no haberse contratado de forma transparente.

Los bancos han empezado a ahorrar, a cobrar comisiones y a intentar acabar con esta solución por la calle de en medio (ni con sentencia judicial ni con devolución del dinero) porque saben que les costaría miles de millones. A lo que ya deben devolver desde el 9 de mayo de 2013 hay que sumar casi 4.500 millones € más, que es lo que va desde 2009 hasta esa fecha.

No en vano, hace tiempo que la asociación de consumidores Adicae estimó que cada hipotecado con suelo estaba pagando de más una media de entre 1.200 € y 2.400 € al año, según la situación de cada uno/a. Esto era cuando el Euríbor estaba bajo, así que ahora que lleva varios meses cerrando en negativo el dinero a devolver aumenta.

Se estima que una de cada tres hipotecas a interés variable tiene suelo, así que como el tribunal europeo reconozca la retroactividad, bancos como Liberbank, Caixabank, Bankia, Popular y Sabadell tendrán que devolver mucho dinero. Sólo en 2015 se calcula que ingresaron 780 millones € con la cláusula suelo.

La guerra de las hipotecas se traslada al tipo fijo

Los bancos tiran los tiros por otro lado

La banca tira los tiros por otro lado

El año pasado fue el de la verdadera reactivación del mercado de la vivienda y, con ella, la del mercado hipotecario, que ha resucitado tras unos años en coma por la crisis y por la resaca de hipotecas demasiado arriesgadas tanto para el banco como para los clientes.

Desde que se abrió el grifo del crédito hace ya dos años y medio, algunos bancos han estado compitiendo por captar clientes solventes, con buen perfil laboral y económico, a base de bajar los diferenciales y mejorar las condiciones de sus nuevas hipotecas a interés variable.

El resultado es que un tercio de la oferta actual está por debajo de Euríbor + 1%, aunque en la mayoría de los casos la vinculación (seguros, tarjetas, etc.) que imponen para conseguirla sube el gasto de la hipoteca muy por encima de ese Euríbor + 1%.

Mientras que se pensaba que las hipotecas llegarían este año a Euríbor + 0,75%, algo que todavía no hay que descartar, se nota cómo el mercado de los préstamos a interés variable (el utilizado hasta ahora en más del 90% de los casos) se ha paralizado en favor del tipo fijo.

La banca casi ha congelado su oferta variable para mirar hacia otro lado: las hipotecas a tipo fijo, que hasta hace poco eran menos del 10% del total porque sus intereses (a veces hasta del 5% o 7%) hacían que no compensaran ni fueran atractivas para los nuevos clientes.

En cambio ahora están tan bajas que ver un préstamo a interés fijo por debajo del 2% es algo normal. Sabadell acaba de romper el mercado entrando con una hipoteca al 1,75%, un mercado donde ya estaba Bankinter con 1,80% a 10 años, como antiguo rey del interés más bajo.

Ahora interesa firmar a tipo fijo si es para pocos años, ya que el Euríbor está en negativo, pero en unos años subirá y, con diferenciales de como mínimo el 1%, en cuanto se ponga en el 1% o más ya estarán pagando más los de interés variable que los del fijo. La hipoteca se firma para muchos años, aunque en el caso del interés fijo cuanto mayor es el plazo, mayor es el interés y entonces menos compensa.

Este tipo de hipotecas se han puesto de moda y es donde los bancos vuelcan sus esfuerzos, para compensar las menores ganancias que les deja precisamente ese Euríbor tan bajo y la cancelación de antiguas hipotecas. De ahí que el 41% de los préstamos firmados en febrero de este año hayan sido a tipo fijo.

Otras ventajas de estos préstamos es que no hay revisiones: siempre sabrás qué cuota vas a pagar, sin sustos ni sobresaltos. En contrapartida, suelen acarrear mayores comisiones, menor cantidad prestada (no todas llegan al 80% del valor de tasación) y plazos más cortos para devolver el dinero. La vinculación tiende a ser la misma. Interesan según el caso de cada cliente.

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