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Necesito poco dinero: ¿pido hipoteca o préstamo personal?

Hay que hilar muy fino

Si necesitas poco dinero para comprar una casa debes valorar dos opciones: pedir una hipoteca o un préstamo personal. Ambas tienen ventajas y desventajas según sea tu caso.

Aunque no todos, la mayoría de bancos tiene un límite mínimo de dinero que prestan para vivienda: unos 30.000 €, otros 50.000 € … El motivo es que el dinero de las hipotecas lo venden más barato que el de otros préstamos y para que les compense quieren asegurarse un mínimo de capital prestado, para ganar intereses a su costa durante años.

Ganan más prestando más, así que prefieren dar hipotecas de 150.000 € antes que una de 50.000 €, contra lo que pudiera parecer, puesto que el riesgo para un banco es menor si presta 50.000 € que si deja 150.000 €.

Entonces, si por ejemplo necesitas 20.000 – 25.000 € puedes recurrir a un préstamo personal. La ventaja es que no tendrás que firmar vinculación (seguros, tarjeta, ingresos, plan de pensiones, etc.).

Tampoco necesitarás inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad, ni tendrás gastos de apertura (en caso de que el banco cobre comisión por ello, que suele ser del 1%), amortización o cancelación. Tampoco deberás pagar el notario por la firma de la hipoteca y ahorrarás la gestoría que realice los trámites.

Tampoco tendrás la incertidumbre de qué pasará con tu cuota, ya que no dependerá del Euríbor, ni del IRPH, ni de ningún otro indicador, será fija. También puedes pedir una hipoteca a interés fijo, que ahora están en el 1,40% – 1,60% las más baratas, pero te saldrá una cuota más cara que una hipoteca variable.

Te interesa una cuota u otra dependiendo del dinero que necesitas, de cuáles son tus ingresos, de qué cuota te puedes permitir al mes, cuánto tienes ahorrado y si ya tienes otros préstamos (estudios, coche, muebles, etcétera).

Lo malo de pedir un préstamo personal es que el interés será mucho más alto. Frente al que hemos comentado de la hipoteca fija o al Euríbor + 1% de una hipoteca variable, el préstamo personal fácilmente se te puede subir al 7% de interés, con una cuota mucho más alta que la de una hipoteca. En España han subido estos intereses para compensar el Euríbor en terreno negativo desde hace 7 meses. Es el tercer país más caro de la Unión Europea para pedir un crédito al consumo.

Los bancos no se arriesgan a prestarte si todas tus deudas te van a suponer más de un tercio de tus ingresos al mes. Que no tienes otras deudas, bien… Tienes terreno para endeudarte. Pero si ya tienes otros préstamos abiertos es posible que te lo denieguen, según tus gastos e ingresos. La solución es poner un cotitular que no tenga deudas, pedir más dinero para llegar al mínimo de una hipoteca o esperar a terminar de pagar las deudas.

Pedir hipoteca: ahora o nunca

¡¡Vamoooss!! Que se te pasa el arroz

Estamos ante el mejor momento para comprar piso con hipoteca en lo que va de siglo. Ahora la financiación es asequible y los precios también.

La vivienda ha bajado, pero ya se constata en los últimos registros oficiales que empieza a subir, si bien los compradores regatean a los vendedores en torno al 20% del precio.

A diferencia con lo que pasó durante el boom inmobiliario hace 10 años, cuando el precio se subió a las nubes, la vivienda está asequible y la financiación también.Tanto que ahora mismo es un 4% más barato vivir en casa propia que de alquiler.

La pena es el empleo, que se ha deteriorado mucho y aún hay récord de paro, entre jóvenes y no tan jóvenes.

Pero la vivienda ya sube y las hipotecas no bajarán de precio. Los bancos han enterrado el hacha de guerra en la captura de clientes a través de las hipotecas variables.

Ya no les interesa pelear por los precios, puesto que un Euríbor asentado en terreno negativo les impide ganar tanto dinero si continúan bajando los diferenciales.Tras 7 meses bajo cero y el vaticinio de que estará por los suelos al menos hasta 2019, la banca ya no se atreve a reducir los diferenciales. De ahí que, contra lo que se pronosticaba, el diferencial más bajo no haya caído hasta el 0,75% sino que se mantenga en el 0,90% – 1% en el mejor de los casos.

Algunas entidades como Abanca han subido el diferencial, del 1,10% al 1,25%, promocionando en su web con mayor interés la hipoteca a tipo a fijo. No es un caso excepcional. BBVA y Bankinter, entre otros, directamente han dejado de luchar en el terreno variable para afincarse en el fijo. Y si vas a un banco te intentarán llevar a su terreno, hablándote de las hipotecas a tipo fijo, que es donde se han llevado la guerra de precios.

Pero esta táctica tiene también los días contados, porque tampoco quieren hincharse a vender hipotecas fijas a plazos largos de tiempo. Si el Euríbor se pone en el 2% dentro de 10 años habrán hecho el canelo porque todos los que tengan interés fijo estarán pagando menos que los del variable y eso les hará mermar nuevamente sus ganancias.

Aunque resulta impopular, otra estrategia que han adoptado, aconsejados por el Banco de España, es la aplicación y subida de comisiones. Por apertura, subrogación, novación, cancelación, amortización… Las hay de todos los tamaños y precios. El ahorro con respecto a una hipoteca con pocas o ninguna comisión es de varios miles de euros.

Además, en 2017 se empezará a aplicar la nueva forma de cálculo del Euríbor y todas las hipotecas que se firmen a partir de entonces irán directamente vinculadas a él, mientras que las hipotecas que se firmen antes irán con otro tipo de interés, si bien se les irá aplicando paulatinamente el nuevo Euríbor. El nuevo Euríbor se espera que cotice en positivo, frente al actual que está en negativo.

O sea que si tienes ahorrado el 20% del piso más el 10% de los gastos de compraventa, lánzate antes de que la vivienda suba de precio, las hipotecas se encarezcan y llegue el nuevo Euríbor. Estamos ante el último tren en marcha…

Demandar al banco, la única forma de cobrar todo el dinero del suelo

La banca sale airosa de momento

Tras las conclusiones presentadas por el abogado general de la Unión Europea sobre la cláusula suelo en España, defendiendo que es legal salvo sentencia en contra y reconociendo que sólo se devuelve el dinero desde mayo de 2013, la banca de nuestro país ha sacado pecho.

Ya no planea eliminar el suelo ni devolver el dinero pagado de más antes de mayo de 2013 si no hay sentencia firme en España, dejando a los afectados la vía judicial (demandar al banco) como única salida para cobrar y librarse del suelo.

Mientras que hasta ahora los afectados ganaban el 95% de las demandas del suelo contra los bancos, a partir de la sentencia del tribunal europeo la cosa será más complicada, porque será difícil que un juez español dictamine en contra de esto.

Como se siente respaldada por la Unión Europea, la banca ha dejado de ofrecer acuerdos a los clientes afectados -tras más de un año haciéndolo en previsión de que la sentencia fuera negativa- y se arrepiente de haber quitado la cláusula en los casos que sí lo ha hecho.

Aunque aún no ha salido la sentencia firme, que se espera para finales de este año, se sabe por otros casos que lo que opina el abogado general suele ser lo mismo que al final sentencia el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Contra lo que parecía en un principio, los clientes que hayan aceptado los acuerdos con bancos, que les ofrecían quitar el suelo a cambio de un interés fijo o a cambio de contratar productos extra como seguros, depósitos o plan de pensiones, han logrado quitarse esta molesta cláusula, algo que a partir de ahora resultará más difícil. No cobrarán un duro, pero al menos ya no pagarán de más. Una triste realidad que protege a la banca frente a los clientes.

De momento la partida contra la cláusula suelo se queda donde estaba, y como todo apunta a que la sentencia europea irá por este mismo camino la banca da por sentado que no tendrá que devolver más dinero y se ha cerrado en banda ante las reclamaciones.

Todas las entidades que, por sentencia o voluntad propia, iban a eliminar el suelo ahora lo mantendrán. Es el caso de Unicaja, Popular y Caibank -entre otros-, que se han retractado de sus planes, al saberse fuertes y apoyados por la Justicia. El más beneficiado ha sido el Sabadell, hasta el momento el más orgulloso de usarlo y el más reacio a quitarlo.

Justifican su uso por el Euríbor bajo y defienden que es legal y pueden aplicarlo. Los que han quitado el suelo se arrepienten y sólo lo eliminarán si hay sentencia judicial firme de por medio, aunque esto les cueste dinero. Pero siempre será menos que devolverlo todo y quitar el suelo, pues confían en que no denuncien todos los clientes.

El Euríbor vuelve a bajar las hipotecas a pesar de subir un poco

El Euríbor sigue hacia abajo

El Euríbor, índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas a interés variable en España, acaba de cerrar agosto en el -0,048%, un poco por encima de la cifra de julio, mes que despidió en el -0,057%, hasta ahora su mínimo histórico.

Este indicador se queda en por debajo de cero por séptimo mes consecutivo, aunque a diferencia de meses anteriores, es la primera vez que sube un poco desde que en febrero se adentarara por primera vez en terreno negativo.

A pesar de haber subido ligeramente respecto a julio, el Euríbor trae un nuevo soplo de aire fresco a las hipotecas que se revisen con él, ya que hace seis meses estaba en el -0,008% y hace un año cotizaba en el 0,161%.

Para los préstamos con revisión anual el Euríbor supone un ahorro medio de 11 euros al mes, que suponen 132 euros al año. La rebaja media en la cuota de hipotecas con revisión semestral será casi imperceptible: 2 euros al mes, que suman 12 euros en los próximos seis meses.

Esta subida es ridícula, testimonial, que no augura un cambio de tendencia sino una estabilización. O sea que no va a empezar ahora a subir sino que parece que se mantendrá en terreno negativo, pero más o menos estable, sin mayores bajadas, lo que confirma que parece que ya haya tocado fondo.

Pero nunca se puede saber a ciencia cierta, porque esta calma que ha mantenido durante todo el mes de agosto puede que termine en un otoño de nuevos mínimos históricos. Lo que sí parece confirmarse, como prevén los analistas, es que nos espera un Euríbor negativo durante un año más, periodo que puede alargarse hasta dos o tres años si la economía no termina de despegar en la zona euro.

Es decir: en los próximos 12 meses el Euríbor se situará entre el 0% y el -0,05%, pudiéndose quedar en esa franja más adelante, si la economía no mejora, o rondar el cero por ciento en la segunda mitad de 2017 y 2018, manteniéndose en torno al 0%, o un poco por encima, en 2019.

A pesar del auge de las hipotecas a tipo fijo, la evolución del Euríbor interesa a la mayoría de los hipotecados a interés variable, puesto que el 80% de los préstamos aún se firman actualmente a Euríbor + diferencial, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La banca está interesada en promocionar los préstamos a tipo fijo para compensar las ganancias que le faltan porque las cuotas de las hipotecas están más bajas que nunca porque el Euríbor cotiza en negativo.

Las hipotecas fijas ganan terreno por la cláusula suelo y el Euríbor bajo

Lo nunca visto

Las hipotecas a tipo fijo ganan cuota de mercado a pasos agigantados. Mientras que hace un año apenas suponían el 10% del total, en mayo esta cifra se ha disparado hasta el casi el 57,3%, según la Asociación Hipotecaria Española. ¿Por qué un aumento tan brusco? ¿Son tan rentables las hipotecas a tipo fijo? ¿Merecen la pena?

Una de las causas es que la banca ha bajado los intereses de forma espectacular. En tanto que hace año y medio el interés fijo estaba en el 6%, ahora es fácil encontrar préstamos por debajo del 2%, como es el caso de Bankinter, Catalunya Caixa, Bankoa, Ibercaja y BBVA, entre otros.

Cuando preguntas a una entidad por sus hipotecas lo primero que te intentan vender es una a tipo fijo, te preguntan si te lo has planteado o no te dan más opciones.

Tiene ventajas, sobre todo para la banca. Es cierto que no tendrás sustos ni sorpresas porque lo que pagarás de hipoteca no dependerá de ningún índice variable como el IRPH o el Euríbor, ni de la cotización de ninguna moneda como en el caso de las hipotecas multidivisa.

Pero tampoco te beneficiarás de los tipos bajos que hay ahora y que habrá hasta al menos 5 años más. El Euríbor despidió junio en el -0,028% y se espera que siga en negativo como mínimo durante un año más. Precisamente los tipos de interés por los suelos son el principal retraso de la puesta en marcha del nuevo método de cálculo del Euríbor.

Se ha anunciado que empezará a probarse el próximo 1 de enero de 2017, si bien no será hasta el próximo verano cuando se empiece a aplicar a los préstamos hipotecarios. Eso si se respetan estos tiempos, que vienen retrasándose tres años para asegurar que el impacto en las cuotas será mínimo, porque pasar de repente de estar en negativo a cotizar en positivo es un cambio brusco que afectaría a nuestras hipotecas.

La mayor causa de que haya aumentado la contratación de hipotecas fijas es la cláusula suelo. Muchas entidades que aplican este límite mínimo de intereses en sus préstamos han llamado a sus clientes para ofrecerles cambiar el suelo por una hipoteca a interés fijo, con una cuota más barata, a cambio de que no denuncien en los tribunales ni pidan el dinero pagado de más durante años.

Las hipotecas a tipo fijo han mejorado sus condiciones, pero es verdad que aún tienen comisiones más altas que los préstamos en los que varía la cuota, una gran vinculación y menos tiempo para saldar la deuda. Si quieres tener un interés fijo por debajo del 2% debes devolver el dinero en 10 años. Para plazos superiores el interés aumenta. Por eso no interesa firmarlas si no vas a estar como mínimo 15-20 años pagando hipoteca.

La banca centra sus esfuerzos en el tipo fijo para compensar que el Euríbor en negativo le hace ganar menos dinero y que la cláusula suelo, antes o después, le hará perder beneficios y pagar indemnizaciones millonarias. Por eso ahora tienes tanta oferta y la guerra de precios se ha trasladado de las hipotecas variables a las fijas, algo insólito, nunca visto.

Con este artículo, como cada año, me despido hasta septiembre. ¡¡Buen verano!!

Los tribunales españoles desbloquean las demandas por la cláusula suelo

Vía libre para las sentencias del suelo

Después de que el abogado general haya expuesto sus conclusiones sobre la cláusula suelo en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), los juzgados españoles han empezado a desbloquear las demandas que tienen sobre este abuso bancario.

Aunque la opinión del abogado no es la sentencia, que se espera para finales de este año, suele anticipar y coincidir con lo que será, por lo que se espera que el suelo sea declarado nulo sólo si hubo falta de transparencia al contratarlo con la hipoteca y que sólo se devuelva el dinero pagado de más desde el 9 de mayo de 2013. Es lo mismo que ya dictaminó en España el Tribunal Supremo en 2013 y 2015.

Hasta ahora Europa había dado varapalos a las prácticas hipotecarias en España, tanto a la Ley que tenemos, por ser muy obsoleta y alejada de la actualidad, ya que se redactó y aprobó en el siglo XIX cuando la realidad era distinta, como por las malas prácticas bancarias en desahucios y cláusulas abusivas de las que el suelo se ha convertido en referente.

Pero con este jarro de agua fría quedan pocas esperanzas, por no decir ninguna, de que el TJUE declare que la banca debe devolver todo el dinero cobrado de más por el suelo. Hacía tres meses y medio, desde el 12 de abril, que los jueces habían paralizado todas las demandas por este tema en España. Acaban de retomar los procesos porque ven claro que si en Europa no se declara la retroactividad (devolver todo el dinero), el Tribunal Supremo en España no tomará tampoco eses camino, máxime cuando en el pasado ha sido contrario a ello.

Tanto unos como otros quieren defender a la banca para que no asuma sola el coste de la cláusula suelo, que consideran mejor repartido entre clientes y entidades. Vamos, que pasa lo de siempre: protegen a la banca, en este caso descaradamente y además confesándolo.

Si el abogado general hubiera dicho que la banca debe devolver hasta el último céntimo, se hubiera producido un aluvión de demandas, pero como no va a ser así quizá haya alguna más de la gente que estaba esperando a ver por dónde iban los tiros. Ahora, tanto bancos como tribunales esperan que no demande todo el mundo por falta de tiempo, paciencia y dinero, si bien es la única fórmula de cobrar y compensa por los miles de euros que cada banco debe a sus hipotecados con suelo.

Hipotecas para segunda residencia

Un lugar para perderse

Dadas las fechas en las que estamos quizá te estés planteando por primera vez, o por enésima, comprar una casa o un piso como segunda residencia para pasar las vacaciones familiares.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), mantener una segunda residencia cuesta de media 1.800 € al año. Compensa si quieres pasar cada año las vacaciones en el mismo sitio, se trata de una familia grande que se lo puede permitir y que va a utilizar la vivienda durante más de un mes al año, y siempre que esos 1.800 euros le supongan un ahorro con respecto a las vacaciones en hotel, apartamento o viaje.

Pero… ¿Es posible tener una segunda residencia sin contar con todo el dinero para comprarla? Depende de tu situación. Ya no se dan tantas hipotecas de éstas como antes de la crisis, si bien han vuelto a bastantes bancos, que han endurecido las condiciones y que también ponen requisitos más altos que para comprar una primera vivienda.

Una hipoteca para segunda residencia es como para la primera pero con condiciones más duras y estrictas. Por ejemplo, en vez de financiar hasta el 80% (o el 100% en casos sueltos) de la casa, prestan entre el 50% y el 75%, según la entidad, siendo lo habitual el 70%. Por eso debes tener ahorrado más dinero: un 30% más los gastos de compraventa, que son aproximadamente otro 10-15%.

También miran tu perfil con una lupa más grande. Importa mucho tu antigüedad en el trabajo, que éste sea estable y que tengas/tengáis ingresos altos o, por lo menos, superiores a 2.000 euros. Mirarán si hay otras deudas, como hipoteca para la primera vivienda, coche, préstamo personal, etcétera; en qué medida están pagadas y cuál es el historial de pagos: ante un sólo impago de lo que sea, una hipoteca principal con mucho dinero pendiente de pago o muchas deudas, pueden tirar para atrás el préstamo para la casita de tus sueños.

Otra restricción es el plazo. Si en las hipotecas habitualmente se paga hasta en 30 ó 40 años, en éstas no se suelen alargar más de 20 años. El motivo para tanto miramiento es que, ante una mala situación económica la segunda residencia tiene muchas papeletas de ser lo primero que se deje de pagar, además de que luego al banco le costará más vender el piso embargado porque, generalmente, se encuentra en zona rural o costera.

Entre los bancos que ahora dan hipotecas para segunda residencia están ING Direct, con Euríbor + 0,99% a 35 años, financiando hasta el 75% del inmueble, sin comisiones y con seguro de hogar y vida. Otra es la Hipoteca Freedom + de Mediolanum, a Euríbor + 1,09% durante 30 años, con la misma vinculación y prestando hasta el 70%. Santander deja también hasta el 70% a 25 años a Euríbor + 0,99% desde el tercer año y con mayor vinculación.

La forma de búsqueda debe ser la misma que para cualquier otra hipoteca: mirar y comparar diferentes ofertas, revisar las webs, llamar y visitar oficinas, preparar una retahíla interminable de documentación de todo tipo para que estudien tu caso y te hagan una oferta, para después llevarla de unos bancos a otros intentando que la competencia te mejore lo que ya te ofrecen. Antes de firmar, asegúrate de que tienes todo bien atado siguiendo estos consejos.

¿Qué es una Inspección Técnica de Hipotecas?

No hay que revisar solo sino bien acompañado

Al igual que vehículos y edificios deben pasar periódicamente inspecciones técnicas para comprobar que todo funciona perfectamente y evitar desastres por mal funcionamiento, en Cádiz han tenido la idea de poner en marcha la Inspección Técnica de Hipotecas.

Se trata de una iniciativa pionera en España que propone a los gaditanos que lleven sus contratos hipotecarios a la Unión de Consumidores de Cádiz para que los revisen en busca de abusos o estafas bancarias.

Expertos en la materia los mirarán de arriba a abajo para averiguar si tienen cláusula suelo, método de cálculo 360/365, redondeo al alza, saber cuánto cobrarán de intereses de demora en caso de retrasarse en algún pago, cuál es el tipo sustituto del que se aplica actualmente, si tienen IRPH o hipoteca multidivisa y cualquier otro aspecto susceptible de ser reclamado por los clientes.

No sólo se limitarán a leer el contrato e informar sino que también aconsejarán sobre la forma de eliminar los aspectos perjudiciales, ya sea hablando con el banco, dirigiéndose por escrito a los servicios de atención al cliente o el Banco de España o poniendo una demanda judicial si el abuso es grave y puede pedirse la devolución de dinero que compense meterse en semejante embolao.

Me parece una iniciativa perfecta y digna de mención, que debería contagiarse al resto de España y que no debería limitarse a la revisión del contrato ya firmado, sino a la oferta precontractual (FIPRE) y al contrato hipotecario antes de firmarse ante notario, ya que una vez firmado es más complicado y costoso en tiempo, esfuerzo y dinero negociar o modificar cualquier aspecto con el banco.

Además, el respaldo de un organismo de consumidores debería dar solvencia a los clientes para que los bancos no se aprovechen del desconocimiento general que la población tiene sobre las hipotecas, un tema muy importante porque implica un gran desembolso de dinero, así como contraer una deuda y responsabilidad importantes. Precisamente se conoce poco porque, a pesar de lo relevante que es, se trata de una situación que se afronta poco en la vida, a veces sólo una vez o ninguna.

Actualmente estamos poco protegidos dado que tenemos una Ley Hipotecaria del siglo XIX y solamente los jueces pueden paralizar una desahucio en caso de que vean que el contrato de la hipoteca ejecutada tiene alguna cláusula abusiva. Antes no está más que el notario, que puede y debe informarte de los aspectos raros que vea en el contrato, teniendo tú el derecho de que te lo explique gratuitamente desde 3 días antes de la firma.

También puedes preguntar al director de la sucursal o al banco donde has tramitado la hipoteca -si es online-, y conviene contratar el asesoramiento de un abogado especializado en la materia antes de firmar, pero además de esto es importante contar con la opinión independiente de un experto, sobre todo si es gratis.

El abogado europeo apuesta por no devolver todo el dinero del suelo

Un revés inesperado

En este partido de tenis en el que se ha convertido la eliminación de la cláusula suelo y el cobro del dinero pagado de más, en el que la pelota pasa de un tribunal a otro, los afectados acaban de sufrir un revés inesperado.

El abogado general del Tribunal de la Unión Europea ha presentado sus conclusiones sobre el caso, dejando la cosa como está.

Contra lo que se esperaba, ha dado la razón al Tribunal Supremo español, que ya dijo en 2013 que el suelo sólo es nulo si hubo falta de información y transparencia cuando se firmó la hipoteca.

Sobre el dinero ha dicho que hay que compensar la situación y, puesto que los afectados ya tienen reconocido en España, en sentencia del Tribunal Supremo de febrero de 2015, que pueden recuperar el dinero pagado de más desde el 9 de mayo de 2013 (fecha de la primera sentencia del Supremo), ahora toca apoyar a la banca, no reconociendo la retroactividad total.

Esto significa que no deberán pagar por el suelo desde que se activó en cada hipoteca sino sólo desde mayo de 2013 y siempre que se demuestre que la cláusula se incluyó sin transparencia. El abogado europeo no quiere dejar a la banca con el culo al aire, para no hacerle devolver cifras astronómicas que pongan en peligro sus cuentas.

Circulan diferentes informaciones sobre cuánto dinero tendrían que devolver: por un lado se dice que 3.600 millones, por otro que 5.300 ó 5.700 millones, pero parece ser que al haber un tercio de hipotecas con suelo (unos dos millones) que llevan mucho tiempo pagando de media 3.000 € más al año, la devolución se dispararía hasta los 7.000 millones.

Es más que probable que el Banco de España, que lleva meses pidiendo a los bancos que calculen cuánto les supondría devolver todo el dinero del suelo y que lo ahorren por si acaso, haya emitido un informe con el impacto que el pago total supondría en la banca y haya presionado en Europa para que la sentencia salga a su favor.

Esto aún no es definitivo, pero lo que dice este abogado suele coincidir después con la sentencia del tribunal europeo, que se espera para finales de este año, probablemente en otoño.

Si la sentencia reconociera la retroactividad total todos los bancos deberían pagar más del doble que si sólo abonan lo cobrado desde el 9 de mayo de 2013. Puedes reclamar al banco que te pague, demostrando que no explicó que tenías suelo ni qué consecuencias económicas habría para ti. La mayoría de las sentencias salen a favor de los clientes, pero ahora está todo paralizado en espera de lo que se diga en Europa, así que lo mejor es esperar y cuando haya sentencia definitiva, reclamar o denunciar.

Mientras tanto, algunos bancos como el Sabadell o la Caixa proponen a sus clientes cambiar el suelo por un interés fijo, a cambio de no demandar ni reclamar un duro más adelante. Es algo que te va a quitar de líos pero que económicamente no va a interesarte y que no hará justicia. Echa las cuentas y mira a ver qué te interesa más.

Cómo quitarte de encima el IRPH

Menuda losa…

El IRPH Entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es una de las mayores losas que ha caído sobre las hipotecas en España.

Es una media del interés al que los bancos prestan dinero a más de tres años. Cerró mayo en el 1,89%, cifra bastante baja en comparación con el 3,16% en que estaba hace un par de años, pero muy alta respecto al Euríbor, que cotiza en negativo desde febrero, donde se supone que estará al menos un año más.

Es el índice que ya tenían algunas hipotecas y el que se puso a las que antes tenían IRPH Cajas e IRPH Bancos, desaparecidos el 1 de noviembre de 2013. También es el que aparece en los contratos hipotecarios como sustituto del Euríbor en caso de que éste desaparezca.

Por este motivo, lo que pase con el IRPH Entidades es relevante para todos los hipotecados, aunque actualmente sólo afecte al 13%, o sea 1.300.000 familias que llevan años pagando entre 200 y 300 euros más al mes que con Euríbor +1%, el interés que reclaman desde el principio para pagar menos.

El año pasado hubo 30 sentencias contra el IRPH, si bien hasta entonces ningún juez lo había declarado nulo ni abusivo. Los argumentos más utilizados son que los bancos mintieron a los hipotecados diciéndoles que cotizaría por debajo del Euríbor, lo que no ha pasado nunca hasta ahora. Jueces y afectados alegan que no fueron bien informados sobre qué era el IRPH y su repercusión en la hipoteca.

Además, es susceptible de ser manipulado por los bancos, ya que se trata de una media del interés al que prestan dinero a más de tres años y con subir los tipos de interés a los nuevos préstamos, ya lo suben a los que dependen del IRPH.

La batalla legal es una opción, que además puede permitir recuperar lo pagado de más durante años. Pero es larga y dura, así que aquí te presentamos alternativas para eliminar el IRPH de tu hipoteca.

Como no hay ninguna ley que obligue al banco a cambiar IRPH por Euríbor, primero negocia con tu entidad. Quizá acceda a cambio de contratar uno o varios seguros o productos extra (plan de pensiones, depósito…)

Si te lo modifica estás ante un cambio de las condiciones iniciales del contrato, o sea una novación hipotecaria, que conlleva gastos. Tendrás que volver a pasar ante notario (cobra entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente), gestoría (200-500 €), registro de la propiedad (entre 50 y 200 €) y quizá comisión (no la cobran todos, mira tu contrato). Como máximo pueden pedirte por ley el 0,50% durante los primeros 5 años de la hipoteca y el 0,25% a partir de entonces. Puedes ahorrarte los costes si el banco acepta firmar un contrato privado entre ambas partes.

Si prefieres cambiar de banco (subrogar la hipoteca) quizá pagues también la comisión por subrogación, del mismo porcentaje que la de novación, en caso de que tu banco la aplique. Aquí también tienes que pagar notario, gestoría y registro de la propiedad y, además, tasación de la vivienda (200-400 €). Antes los bancos se hacían cargo de todos los gastos de cambiar tu hipoteca con ellos, ahora sólo Santander tiene una oferta similar.

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