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Más de 30 demandas ganadas contra el IRPH pero aún no desaparece

Hay que seguir luchando

La batalla para conseguir que el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) deje de utilizarse en las hipotecas de hace 10 y 15 años sigue viva.

Por orden de una normativa europea, el Gobierno se cargó el IRPH Cajas, el IRPH Bancos y el IRPH CECA a finales de 2013, pero mantuvo el IRPH Entidades, que es el tipo de interés que los bancos ofrecieron en ese momento a los clientes que tenían hipotecas con los índices que desaparecían.

El resultado ha sido un timo para la gente y un gran lucro para los bancos. En las oficinas bancarias dijeron a los afectados que el IRPH Entidades era mucho más estable que el Euríbor + 1% que ellos pedían, ya que no tendría subidas ni bajadas bruscas. La cuestión es que el IRPH es mucho más caro que el Euríbor: en junio cerró en el 2,156 % (y eso que bajó) frente al 0,165 % del otro.

Esto ha supuesto hipotecas mucho más caras para sus clientes, cuotas que en muchos casos no han podido asumir y que incrementan unos 200 -400 € mensuales sus préstamos, lo que en 30 años de hipoteca supone pagar entre 70.000 € y 140.000 € de más.

Las asociaciones de afectados calculan que hay 1,3 millones de hipotecas en esta situación y que cuotas tan disparadas han terminado con alguna que otra familia de patitas en la calle. Por el momento van 30 sentencias sobre el IRPH contra los bancos y a favor de los clientes.

Las últimas han sido dos del Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona, que en marzo declaró nulos dos IRPH en sendas hipotecas de BBVA y Catalunya Caixa, obligando al primero a devolver 6.659 € al cliente y al segundo, 4.939 € como la diferencia entre haber tenido IRPH en lugar de Euríbor + 1%.

Los jueces hacen hincapié en que el IRPH es manipulable por la banca puesto que son las entidades las que ofrecen los datos para calcularlo. Desde el momento en que una de las partes influye en el tipo de interés el índice se considera manipulable y abusivo.

También achacan, como en muchos casos de cláusula suelo, hipotecas multidivisa, swaps, subordinadas y preferentes, que los clientes no sabían en qué consistía exactamente el IRPH ni los riesgos ni implicaciones reales de asumirlo en la hipoteca, puesto que no tenían conocimientos suficientes, el banco tampoco les informó de ello ni les dio opción a negociar. Hasta el Banco de España ha reconocido que el IRPH Cajas, que funcionó hasta finales de 2013, era manipulable por las cajas de ahorros.

Algunas asociaciones de consumidores llevaron en abril sus quejas al Parlamento Europeo. Ahora sólo cabe la esperanza de que en Europa se dicte una norma o una sentencia contra el IRPH, que lo invalide en España, o que caso por caso los bancos vayan cambiándote dicho índice por el Euríbor, en el que también influyen las entidades y que también se ha demostrado más trucado que una escopeta de feria pero del que ahora la gente no se queja porque está en mínimos históricos, proporcionando el mayor ahorro nunca visto en las cuotas sin suelo.

No anulan una hipoteca multidivisa a pesar de que el banco no informó

Aaaay, Manoleteeee, si no sabes torear pa que te meeteeees

Aaaaay, Manoleteeeee, si no sabes torear pa que te meeteeees

El Tribunal Supremo ha dictado hace poco una sentencia sobre hipotecas multidivisa que aclara conceptos y sienta jurisprudencia (base para futuras sentencias).

Las hipotecas multidivisa se contrataron sobre todo entre 2005 y 2007, en otra moneda diferente al euro (dólar, yenes, francos suizos…) y ligadas al Líbor (tipo de interés del Reino Unido), pensando que saldrían más baratas y rentables que las hipotecas de toda la vida, las que están en euros y van ligadas al Euríbor. Se calcula que afectan a entre 30.000 y 65.000 personas.

Al contrario de lo que sus titulares esperaban, dichas hipotecas no sólo no han salido rentables sino que han disparado sus cuotas y, por tanto, toda la deuda pendiente con el banco. Es decir: tú le debías al banco por ejemplo 150.000 €, pero como la divisa en la que firmaste la hipoteca se ha apreciado (ha cogido valor) frente al euro, automáticamente pasas a deberle al banco más dinero, por ejemplo 40.000 € más. Así no hay quien termine de pagar ni quien asuma la cuota mensual.

Por eso muchos clientes ha demandado a los bancos, alegando que no les informaron lo suficiente y que no sabían lo que firmaban. Eso cuela en algunos casos, pero no en todos, como se ve en esta sentencia.

El Tribunal Supremo sí ha dado la razón al cliente con respecto a que Kutxabank no le informó sobre qué es una hipoteca multidivisa y qué riesgos entraña. En cambio, ha decidido no anular el préstamo porque entiende que, a pesar de no haber sido informado, el cliente sí tenía conocimientos suficientes para entender lo que firmaba y a qué riesgos se enfrentaba, muy por encima de los que ya de por sí tiene una hipoteca.

Hasta ahora las sentencias iban a favor de los hipotecados, pero en este caso se trata de una mujer casada con un abogado experto en este tipo de productos, por lo que el Tribunal Supremo ha entendido que sí sabían lo que hacían. Además, no les ha dejado ampararse en la Ley general para la Defensa de Consumidores y Usuarios, porque la hipoteca no la firmaron ellos como personas sino que se contrató como parte de sus actividades profesionales de promoción inmobiliaria.

Esta sentencia sirve para saber que como no demuestres bien que estabas en la parra y no tenías conocimientos financieros ni concretos de lo que era una hipoteca multidivisa, no te la van a anular escudándote en que no sabías nada, más allá de que el banco te informara mucho, poco o nada, lo que sí se ha visto que se tiene en cuenta.

Aun así no te confíes: varios despachos de abogados comentan que las últimas sentencias sobre hipotecas multidivisa reconocen la falta de información pero no están fallando a favor de los hipotecados, porque unos jueces sí le dan importancia a ese hecho y otros no, al margen de los conocimientos financieros que tuviera el cliente en el momento de firmar.

La banca tradicional recorta distancias con las entidades online

Casi destronadas por la competencia

Las hipotecas online ya no son lo que eran. Y no porque hayan empeorado sus condiciones, que un poco sí con respecto a los años dorados de la menor vinculación y sobre todo los diferenciales por debajo del 1%, sino más bien porque están siendo alcanzadas por las hipotecas de bancos tradicionales, que cada vez acercan más sus ofertas a las de préstamos que sólo se pueden contratar por Internet.

Venimos de unos años de sequía crediticia en los que se han dado poquísimas hipotecas. Eso, sumado a que las que se dieron hace tiempo se van terminando de pagar poco a poco, deja a los bancos en situación de necesitar más hipotecas para hacer negocio y mejorar sus balances.

Aunque no están dispuestos a aprobar préstamos para cualquiera ni a cualquier precio, sí que se les ve necesitados, en general, de hacerse con la mayor cantidad de buenos clientes posible.

Eso pasa por atraerlos con hipotecas que luego los vinculen a la entidad con 1.001 productos que aseguren el pago de la cuota, ganancias extra y tener bien amarrado al nuevo cliente durante décadas.

En mayo, el diferencial medio de las hipotecas de banca tradicional era del 1,90% mientras que el de las que trabajan en Internet se situó en el 1,81%. Esta diferencia, de sólo 0,09 puntos, el mismo mes de 2013 fue de 0,61 puntos, y el año pasado de tan sólo 0,2.

Mientras que 22 entidades de las de toda la vida han lanzado 19 nuevas hipotecas este año, y rebajado en 26 casos el diferencial, solamente 5 bancos online han hecho lo mismo. Es verdad que hay más entidades tradicionales que online, pero la movilidad de estas últimas está siendo superada claramente por las primeras.

Las hipotecas online siguen siendo las mejores, las más baratas, las que cuentan con las condiciones más atractivas, dentro de que hoy en día realmente atractivo hay poco en el mercado. Pero están siendo alcanzadas poco a poco por los otros bancos.

La ventaja de firmar una hipoteca online es que sueles tener un diferencial más bajo y menor vinculación (menos seguros y otros productos que contratar para bajar el diferencial o para que te den la hipoteca). Sin embargo, las entidades online son menos flexibles (o nada) a la hora de negociar.

Se ciñen a lo que pone en su web y no suelen adaptar la hipoteca a tus características, algo que sí puedes conseguir mucho más fácilmente yendo a la sucursal de cualquier banco con oficinas, que con tal de ganar una hipoteca puede adaptarte la oferta oficial, si ya ha visto que otra/s entidad/es están dispuestas a prestarte pasta.

Un resquicio legal para evitar el desahucio por no pagar la hipoteca

Una bonita laguna legal para evitar que te echen del piso

En España, al tercer mes de no pagar la hipoteca (antes era al sexto) el banco la ejecuta y comienza el proceso de embargo del piso. Dura meses y si no se para antes porque un juez vea cláusulas abusivas en la hipoteca o por cualquier otra causa, termina con tu casa subastada por un 40%-60% de su valor.

Como de estas subastas no se suele enterar ni el Tato, porque bien se cuidan las entidades financieras en global de que así sea, el piso suele acabar en manos de banco. Como ha pagado una cantidad menor al valor del piso, te reclama el resto del dinero hasta cubrir toda la deuda que te queda por pagar.

Es inasumible. Si una persona deja de cumplir con una hipoteca es porque no puede, porque sólo le queda para comer y a veces ni eso. Entonces… ¿Cómo va a pagar una deuda pendiente? Ya bastante tiene con rehacer su vida sin casa y sin dinero, como para seguir debiendo pasta al banco.

La dación en pago, que se contempla en la Hipoteca Sin Más de Bankinter a Euríbor + 1,50%, es un salvavidas que te permite entregar el piso y olvidarte de cualquier deuda pendiente con el banco. Pero tampoco es la panacea: al fin y al cabo te quedas sin casa.

Lo interesante es no perderla, sino negociar con el banco, por muy mal que te vengan las cosas para pagar la hipoteca. ¿Y eso cómo se consigue? Hay una organización creada hace poco, que se llama Asociación de Hipotecados Activos (AHA), cuyo presidente, Josep Manuel Novoa, habla de un resquicio legal para que el banco no te eche del piso por no pagar la hipoteca.

Se trata de alegar que la entidad ya no es el titular de la hipoteca, sólo tiene la gestión y la administración de la misma porque el préstamo está titulizado. Esto significa que el banco ha vendido tu hipoteca -junto a la de otros miles- a un fondo buitre, un fondo de cualquier otro tipo, a otra entidad…

Aunque el préstamo ya no es suyo, sí tiene derecho a ejecutarlo si no pagas (porque para eso tiene la gestión) pero no a echarte del piso, porque no es el titular. Ya no le debes el dinero a él si no al fondo X, el nuevo dueño de tu deuda. El banco sólo te cobra: gestiona y administra.

Novoa cree que en España casi todas las hipotecas están titulizadas porque así la banca evita tener demasiadas deudas pendientes de pago en sus balances. Este argumento de la AHA está basado en una respuesta del Banco de España a la carta de un particular.Y como la titulización de hipotecas es una gran desconocida, a pesar de ser muy frecuente, y hay grandes lagunas legales al respecto, pues de momento el argumento de que el banco no es dueño de tu hipoteca es válido para evitar que te desaloje del piso.

Para hacerlo, tendría que ir al juzgado con un poder notarial del nuevo y verdadero dueño de tu hipoteca, autorizándole a actuar en su nombre. Según Amnistía Internacional, desde que empezó la crisis ha habido 600.000 ejecuciones hipotecarias. Por el momento, con esta treta la AHA ha conseguido parar 7 de los 10 desahucios a los que se ha enfrentado, y tiene 65 casos más de camino a los tribunales. Denunciar a través de ellos cuesta 550 € y es una forma de intentar ganar tiempo y negociar con el banco sin perder el piso.

El juicio de la cláusula suelo contra toda la banca, visto para sentencia

La suerte está echada

La cláusula suelo sigue dando que hablar y batallar. El proceso más gordo que hay ahora en marcha es el que en 2010 emprendió la asociación de consumidores Adicae.

El resultado es una macrodemanda judicial que representa a 15.000 afectados contra 101 bancos, que ahora sólo son 31 tras las fusiones y absorciones de unas y otras entidades.

Apenas quedan cinco excluidas: BBVA, Cajamar y Caixa Galicia, que ya fueron castigadas por el Tribunal Supremo el 9 de mayo de 2013 a retirar el suelo de todas sus hipotecas, más Banesto y Barclays, que voluntariamente dejaron de aplicarlo.

Los bancos que más suelos acumulan son Caixabank, Popular y el Sabadell, que serían económicamente también los más perjudicados si el suelo queda definitivamente suprimido de todos los préstamos. Supongo que CatalunyaCaixa quedará exento, ya que desde el 1 de julio ha eliminado el suelo de todas sus hipotecas.

La demanda ya está en el juzgado número 11 de lo Mercantil de Madrid, que recientemente ha decidido no admitir las pruebas ni los testigos presentados por la banca, dejando el asunto visto para sentencia sin que los bancos puedan aportar pruebas de que, según ellos, ningún cliente firmó engañado una hipoteca con cláusula suelo.

Los afectados esperan que se dicte sentencia antes de las vacaciones judiciales de agosto, si bien no se sabe cuándo ocurrirá ni hacia dónde se inclinará la balanza. Cuando el proceso termine, Adicae cree que se habrá anulado la cláusula suelo en todas las hipotecas de todos los bancos, quedando por fin erradicado este mal que todavía afecta a dos millones de familias; tres millones según el Estudio Hipotecario Nacional 2005-2015, que ha elaborado el despacho Martínez-Echevarria Abogados.

Este mal les supone un gasto extra de entre 180 € y 210 € al mes. Según la asociación, las 15.000 familias de la demanda han pagado 24.000 millones de euros de más desde 2009. La banca pilla cada mes entre 479 y 570 millones de euros por la cláusula suelo, lo que supone un gasto anual de entre 2.160 y los 4.520 euros al año por familia, según las condiciones de su hipoteca y el suelo firmado. O sea que pagan entre un 200% y un 426% más que si no tuvieran dicha cláusula.

Si recuperarán o no ese dinero todavía es una incógnita. Aunque es la pretensión de asociación y demandantes, es lo más difícil de conseguir, incluso judicialmente. El Tribunal Supremo reconoció el 22 de febrero de este año que el suelo es nulo en cualquier hipoteca siempre que se demuestre falta de transparencia en su contratación, y que cualquier afectado puede reclamar al banco lo pagado de más desde el 9 de mayo de 2013, pero no antes.

Si se consigue que todos los suelos sean anulados y que se devuelva el dinero a todo el mundo desde que empezaron a pagar de más, los bancos tendrán una merma del 30% en sus beneficios trimestrales. La media de la cláusula suelo actualmente es del 3,5%, lo que indica que hay familias que pagan el 2% y otras el 5%, con gran variedad de términos medios según la hipoteca.

Si el suelo desaparece de los préstamos de los millones de familias todavía pringados, la asociación estima que se evitarán 200.000 desahucios como consecuencia del impago de las hipotecas por las cuotas tan altas que impone la cláusula suelo. Se basa en que el 10% de los afectados no puede asumir las mensualidades mientras que otro alto porcentaje está al filo del impago.

El por qué de la vinculación de los bancos

Un compromiso en toda regla

De sobra sabemos que para contratar una hipoteca los bancos, el que más y el que menos, piden que firmes otros productos que muchas veces ni te interesan o ni te habías planteado tener. Es lo que se llama vinculación.

Ahora apuestan fuerte por ella, igual que por las comisiones, para compensar la guerra que mantienen por bajar los diferenciales, que ya están en el 1% – 1,25% los más competitivos. Pero aparte de ganar dinero con ella, ¿te has planteado por qué exigen que contrates estos productos y no otros? Cada cosa tiene su por qué y ahora voy a explicarla.

Domiciliar la nómina, pensión o autónomos

Si la cuenta de la hipoteca es la misma en la que cobras los ingresos mensuales, el banco se asegura que siempre tendrás dinero para pagar la cuota mensual, sobre todo si cobras justo antes de que domicilien el pago.

Domiciliar los recibos

Si en la cuenta de la hipoteca también te pasan los recibos, el banco se asegura de que la conviertes en una cuenta habitual e importante para ti, y que dicha entidad, en caso de que tengas otras, es la que tendrás de referencia. Domiciliar al menos tres recibos también significa que centralizas tus gastos con ellos y que en dicha cuenta, por tanto, siempre tendrás dinero.

Uso de tarjetas de crédito y débito

El banco sabe que así tienes dinero en la cuenta de la hipoteca y que se ha convertido en tu entidad de referencia.

Seguro de hogar

Como cualquier otro seguro, el banco se beneficia de lo que pagas por él porque, aunque puedes contratarlo con la empresa que te dé la gana, te suelen imponer la compañía con la que suscribirlo, normalmente 100% de su propiedad o mayoritariamente suya. O sea más beneficio para ellos.

En el caso del seguro de hogar, además, se aseguran de que si a la casa le ocurre algo vas a cobrar por el siniestro y, por tanto, tendrás dinero para seguir pagando la hipoteca.

Seguro de vida

Es una filosofía parecida al seguro de hogar. Si te mueres o se muere la otra persona titular, quien queda cobra un dinero y tiene para seguir pagando la hipoteca, aunque no estén los ingresos del otro. El caso es, como antes, que sigáis cumpliendo con la cuota mensual.

Seguro de protección de pagos

Sin llegar a palmarla o tener un accidente grave, si te quedas en el paro el banco se asegura de que durante todo ese tiempo una compañía pagará por ti la hipoteca. El caso es no perder ingresos. A muchos les molestó firmarlo y luego se alegraron cuando la crisis les dejó en paro. Las aseguradoras dejaron de hacerlos porque perdieron mucho dinero pero ahora han vuelto a algunas ofertas hipotecarias.

Depósitos y planes de pensiones

Son menos frecuentes pero los piden a veces. El banco te ata mucho más porque consigue que, además de darles dinero con la hipoteca, metas tus ahorros en sus cuentas y ellos manejen más dinero. En el caso del plan de pensiones te amarran a ti y a tu dinero casi de por vida.

Nuevo abuso bancario: la cuota sólo se revisa si cliente o banco lo piden

Con los bancos siempre hay que estar al loro

La banca es incorregible. No es que todos quieran abusar de sus clientes ni sangrarles de mala manera con prácticas abusivas, pero sí que un gran número utilizó la cláusula suelo, el redondeo al alza de los intereses de la hipoteca, los swap, los intereses de demora desproporcionados y otros abusos que ya están descatalogados por sentencias judiciales o que han cogido tan mala fama que sólo unos pocos o ninguno se atreven a utilizar.

Pero basta con que no puedan seguir sacando dinero por un camino, que rápidamente se irán por otro para conseguirlo. Si una estrategia se agota se inventan otra.

Como ahora, que han vuelto a recurrir a las comisiones y la vinculación excesiva para compensar que las hipotecas no les dan tanto dinero porque no paran de bajar los diferenciales de las nuevas ofertas.

Hace poco, un miembro del Colegio de Titulados Mercantiles y Empresariales de Asturias llamado Calixto José Novo dijo en una conferencia que sabe de al menos un banco que está echando mano de un nuevo abuso para lucrarse. Éste no es otro que no poner como fija la revisión de los intereses de la hipoteca, sino actualizar la cuota cuando el banco o el cliente digan.

Algunas personas se informan de cómo está el Euríbor, pero seguro que muchas otras no tienen ni idea y sólo se dan cuenta de que sube o baja cuando su cuota varía tras la revisión anual o semestral de su hipoteca. ¡Pero por Dios… Si más de la mitad de la gente no sabe ni lo que ha firmado! Por no hablar de que miles de hipotecados han estado en la inopia con respecto a su cláusula suelo.

Parecido a lo que puede pasar ahora si este banco lleva a cabo esta práctica y si otros le copian la idea. A no ser que el cliente esté al loro de solicitar la revisión de la hipoteca cuando toque, el banco no creo que mueva un ápice de la misma si es para abaratar la cuota porque el Euríbor esté bajando, como pasa ahora. En cambio seguro que sí sube la cuota cuando vea que este indicador escala posiciones y con ello pueda ganar más dinero encareciendo la cuota mensual con la revisión pertinente.

Si se trata de una hipoteca a interés variable la revisión debe ser algo fijo e inamovible que no dependa de la voluntad del banco o de que el cliente se acuerde de pedirlo. De lo contrario, estamos ante otro abuso de los que aprovechan de la ignorancia y la inactividad de mucha gente.

El Euríbor marca un nuevo mínimo histórico que podría ser el último

¡Un respiro! El soplo de aire fresco que tanto necesitamos ahora

Después de 13 meses consecutivos de descensos, el Euríbor sigue trayendo suerte a las hipotecas sin cláusula suelo.

Acaba de cerrar junio con una nueva bajada, un nuevo mínimo histórico que lo sitúa en el 0,163%, apenas un pelín por debajo de mayo (0,165%).

Pero como sí se nota bastante más diferencia con la cifra de hace un año (0,513%), las hipotecas con revisión anual notarán cómo su cuota baja una media de 17 € mensuales, lo que a lo largo del año acumulan 204 € de ahorro.

Si la revisión es semestral, la caída es menor, ahorrando una media de 7 € al mes, unos 42 € en los próximos seis meses. Como siempre, el ahorro depende de que no tengas cláusula suelo y de cuáles sean el resto de condiciones de tu hipoteca (capital prestado, capital pendiente de pago, diferencial, plazo, etcétera).

¿Qué pasará con el Euríbor en los próximos meses? No hay una bola de cristal que nos asegure al 100% si subirá o bajará pero sí que hay determinados factores que le están influyendo y pueden influir en un futuro inmediato.

El primero es la tensión que hay con Grecia. Si no se llega a un acuerdo con este país, tampoco paga la deuda y sale del euro, afectará a los mercados financieros y lo más probable es que de rebote suba el Euríbor. Si ocurre, tampoco será mucho, o sea que la cuota cambiará poco o nada, porque como las revisiones son anuales o semestrales, si el incremento del Euríbor es pequeño, se pondría poner al mismo nivel que ya teníamos o sólo un poco por encima.

En cambio, si se llega a un acuerdo con Grecia, el Euríbor puede continuar cayendo, aunque sea poquito a poquito como este mes. ¡¡Pero es que tampoco tiene ya mucho margen para bajar!! Lo importante para seguir ahorrando con la hipoteca es que se mantenga en estas cifras, aunque no se produzcan grandes bajadas.

Otro factor que puede hacer subir al Euríbor es que los países empiecen a crecer y aumenten los precios de las cosas (lo que se llama inflación), aunque como el Banco Central Europeo (BCE) sigue comprando deuda a los países de la zona euro, es difícil que esto afecte al indicador del que depende cuánto pagan de hipoteca el 85% de los que tienen una hipoteca en España.

Bankinter ataca el mercado de hipotecas a interés fijo con un 2,05%

Ha vuelto a dejar en bragas a sus competidores

Bankinter acaba de lanzar una hipoteca a interés fijo del 2,05%. Toda una oferta rompedora teniendo en cuenta la trayectoria de este tipo de préstamos en España, habitualmente por encima del 5% de interés, y la oferta actual, del 2,5% en adelante.

Como es habitual en las hipotecas a interés fijo el plazo de amortización de Bankinter (10 años) es menor que en las de interés variable (30 años).

Para mantener el interés del 2,05% exige la contratación de seguros de hogar y vida y domiciliación de nómina y tres recibos. No es mucho si se tiene en cuenta lo que suelen pedir otros bancos. De no hacerlo, el interés sube, igual que ocurre si se amplía el plazo. A 15 años el interés es 2,40% y a 20 años es 2,75%.

La hipoteca financia hasta el 80% del valor del piso si se va a usar como vivienda habitual y hasta el 55% como segunda residencia. A diferencia de lo que hace en su hipoteca a interés variable, ésta sí tiene comisiones: 1% por abrir el préstamo, 0,5% por cancelar, amortizar o subrogar (cambiarlo de banco) durante los 5 primeros años, y del 0,25% en los mismos casos a partir del quinto año.

Bankinter se ha tomado en serio la competición por captar clientes solventes. Fue el primero en romper el hielo en octubre de 2013, bajando el diferencial de su hipoteca (Euríbor + 1,95%) por debajo de la barrera mental del 2%.

Además de ser pionero en abrir el grifo del crédito cuando todo el mundo lo tenía muy cerrado o con unas condiciones imposibles, ha ido rebajando su diferencial hasta Euríbor + 1,50%, que si bien ahora se queda un poco alto para las ofertas más competitivas que ya vamos viendo a Euríbor 1,30%, es la única entidad que ofrece su hipoteca con dación en pago. O sea que si al final dejas de pagar, entregas las llaves al banco y listo, no hay subasta de tu casa por un precio irrisorio ni arrastras deuda pendiente.

Seguro que su próximo paso es bajar este diferencial. Pero por el momento ha atacado el mercado del interés fijo, que tras años más parado que un gato de escayola y con intereses por las nubes, se ha reactivado con la bajada del Euríbor y la competición por cazar buenos pagadores. Quieren compensar que con el Euríbor por los suelos se pagan cuotas bajas en las hipotecas a interés variable y que ha caído el número de préstamos porque se conceden menos y los viejos se van terminando de pagar sin prisa pero sin pausa.

¿Puedo cambiar la hipoteca de banco para ahorrar dinero?

Ahorrar está al alcance de tu mano

Si firmaste una de esas hipotecas que se dieron durante los años duros de la crisis seguro que te estarás tirando de los pelos al ver cómo los intereses de las nuevas ofertas llevan más de año y medio en caída libre.

La banca se pelea por captar clientes solventes, a los que ofrece su mejor sonrisa y supuestamente su mejor oferta. Si te dieron una hipoteca durante la época más difícil casi seguro que cualquier entidad te pondrá ojitos, salvo que tu situación haya cambiado mucho desde entonces: pérdida de empleo, bajada de ingresos, historial de impagos…

Pero si mantienes el mismo perfil tienes opciones de subrogar la hipoteca (cambiarla de banco) para ahorrar una pasta al año, ya sea porque sufres una cláusula suelo, porque el banco te cobra comisiones hasta por respirar o porque pagas mucho dinero en productos asociados a la hipoteca: seguros, depósito, plan de pensiones…

El préstamo puede durarte 20 – 30 años, 10- 15 en el mejor de los casos si te lías a amortizar a saco, así que ahorrar 100 pavos al mes o más te puede venir de lujo. Y, aunque cambiar la hipoteca de banco tiene un coste, según sea tu caso quizá te compense hacerlo.

Algunos bancos, que no todos, cobran una comisión del 0,5% del capital pendiente de pago si cambias la hipoteca de entidad en los primeros 5 años o del 0,25% pasada esa fecha. Para saber si es tu caso, lee el contrato de la hipoteca o pregunta a tu banco.

También tienes que contar con un gasto en notaría de unos 500 €, otros 200 € aproximadamente para el Registro de la Propiedad y entre 200 € y 300 € para la tasación del piso. En total no soltarás menos de un 1% del capital que te queda por pagar. O sea 1.000 € por cada 100.000 que debas.

Aquí es donde tienes que calcular, en función de lo que te queda pendiente de pago, si te compensa subrogar la hipoteca. Si por ejemplo te libras del suelo y con eso ahorras más de 100 € al mes, en poco más de un año amortizas la operación y estás ya ahorrando dinero.

Lo mismo ocurre si bajas el diferencial de Euríbor + 3% a Euríbor + 1,5% o si te quitas de encima seguros y planes de pensiones porque el nuevo banco no exige tanta vinculación. Para comparar correctamente cuánto pagarás con tu hipoteca actual y con la que tendrías en otra entidad, debes pedir a ambas que te den un desglose detallado de todos los gastos que te supone tener una hipoteca con ellos, que van más allá de la cuota mensual: hay que incluir los productos asociados y las comisiones.

La banca está que lo tira por conseguir buenos pagadores, así que o bien tu banco te hace una contraoferta interesante para que no te vayas a la competencia, o bien la competencia, aunque ya no paga los gastos de subrogación como era frecuente antes, te recibe con los brazos abiertos si llevas al menos tres años pagando tu actual hipoteca y nunca les has dado ningún problema.

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