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En España teníamos “las hipotecas más baratas del mundo”

Lo que hay que oír por no estar sord@

No solemos tener la oportunidad de conocer qué piensan los banqueros sobre las hipotecas, al menos en palabras que salgan de su propia boca.

Por saber, pues vemos lo que hacen, las ofertas que ponen, los intereses que cobran… Incluso intuimos las estrategias que siguen, aunque a veces lo nieguen o digan lo contrario.

Hoy os traigo declaraciones que hace unas semanas hizo José Ignacio Goirigolzarri, el presidente de Bankia, entidad financiera que da juego donde las haya.

En un foro de esos que se convocan para dar titulares que interesen a la prensa dijo: “Las hipotecas en España hasta la crisis han sido las más baratas del mundo”.

Hombre, pues… Puede ser, pero se referirá a los diferenciales por debajo del 1%, porque vinculación a base de contratar todo tipo de productos y seguros, cláusulas abusivas como el suelo o los intereses de demora, y comisiones por todos lados no han faltado en las hipotecas anteriores a la crisis.

Esto no es sólo algo actual, ya nos cobraban por todo hace años. ¿Lo dirá para justificar que ahora son más caras? ¿O espera que les demos las gracias por hacerles ganar dinero con la compra de un bien básico como es la vivienda?

Que las hipotecas anteriores a 2008 eran mejores que las de ahora no lo discuto. Pero eso no quiere decir que sean las mejores del mundo mundial y universal. Seguro que hay gente que piensa que su hipoteca está genial, pero otra mucha se acuerda constantemente del día en que firmó y de por qué lo hizo en esas condiciones. Ha habido de todo: desde cláusula suelo hasta IRPH, y desde swaps hasta redondeo al alza de los intereses.

Goirigolzarri ha dicho, además, que se debería pagar más, pero que claro, eso habría que preguntárnoslo a los hipotecados. Ya lo hago yo por él: ¿qué te parece tu hipoteca? ¿Quisieras pagar más por ella, aunque la tengas firmada antes de la crisis? ¿Alguien en su sano juicio quiere pagar más…?

Sinceramente creo que los bancos ganan mucho dinero prestando dinero y una de las formas más evidentes es la hipoteca. Que luego se hayan gestionado mal, en el caso de Bankia con tarjetas en negro e inversiones más que dudosas, pues es culpa suya, pero que no por eso digan que deberíamos pagar más. Ya ganan lo suficiente, que aprendan a gestionarlo con más cabeza y menos sinvergonzonería.

El presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán, dijo en el mismo sarao que los bancos refinancian el 10% de las hipotecas, lo que “significa que hay un montón de familias a las que el banco les está permitiendo respirar y acometer el pago de la hipoteca”.

Por favooorrr… ¿A alguien más le suena esto a que parece que el banco parece que te perdona la vida, con todo el dinero que te saca y lo poco que le interesa quedarse con tu casa si no pagas? Quizá lo del 10% sea cierto, pero la lectura que se hace suena ofensiva.

Los jóvenes se pueden quedar fuera del mercado hipotecario

Cuando las barbas de tu vecino veas cortas, pon las tuyas a remojar

La fuerte precariedad laboral y el altísimo paro juvenil, que afecta al 40% de los menores de 26 años, hacen prácticamente imposible que una persona menor de 30 se compre una casa.

Con menos de 30 años es dificilísimo ahorrar al menos el 20% de lo que vale un piso, sobre todo si lo haces en solitario. A partir de los 30 es cuando se supone que ya has tenido algo de tiempo para ahorrar y has mejorado algo a nivel laboral, lo suficiente para tener un poco de estabilidad.

Pero eso era antes, cuando las difuntas cajas de ahorros firmaban convenios con las comunidades autónomas para crear un producto casi desaparecido que se llamaba Hipoteca Joven.

En la Hipoteca Joven te daban mejores condiciones que en el resto de préstamos hipotecarios: por lo general menor vinculación y un diferencial más bajo. El requisito fundamental era la edad: ser menor de 30 -35 años y no tener más de 65-70 al finalizar el plazo de pago (30-40 años).

Ahora los jóvenes se las ven y se las desean para encontrar un trabajo, donde exploten lo menos posible y con un sueldo que alcance el mileurismo. Salvo que hereden un piso, la mayoría sólo se puede permitir vivir de alquiler o continuar en casa de sus padres.

Así es difícil que pasados los 30 cumplas el perfil para pedir una hipoteca, también porque ahora los bancos han subido los requisitos de solvencia tela marinera. Es normal porque no se quieren arriesgar. Nadie quiere que vuelva a pasar lo que estalló durante la crisis: hipotecas que no se pueden pagar porque se dieron sin pensar y se firmaron sin pensar qué pasaría si los ingresos bajaban o el trabajo desaparecía.

Las personas entre 30 y 40 años eran antes el perfil soñado por los bancos para pedir una hipoteca, pero tal y como están las cosas, la situación la cambiado. Y si los bancos tampoco son muy partidarios de prestar a gente que pasa de los 40-45 años porque no tienen tanto tiempo de devolver el dinero antes de que se jubilen… Entonces… ¿A quién porras le van a prestar el dinero?

Pues de momento parece que a los que sí tengan muchos ahorros, o grandes avalistas, vayan en pareja, no pidan mucha pasta y tengan buenos sueldos en trabajos estables. En Reino Unido se ha lanzado una normativa para que no se deje dinero a quien supere los 65 años (edad de jubilación) al terminar el plazo de pago. ¿Pasará aquí lo mismo? Si es así, que se despidan de repartirse un suculento pastel hipotecario porque menos gente cumplirá el exigente perfil que manejan.

El Euríbor marca un nuevo mínimo histórico: el 0,335%

Otra cifra de infarto

Las palabras mínimo histórico han perdido toda su fuerza y su valor. No es que no celebremos que el Euríbor cierre mes a mes más bajo que el anterior, marcando un récord tras otro. Es que estamos tan acostumbrados a ello, que lo esperamos y ya ni nos impresiona ni nada.

Pero no perdamos de vista la realidad: que el Euríbor haya cerrado noviembre en el 0,335% es una barbaridad increíble, una bendición para los bolsillos de los hipotecados cuyo destino está ligado a este índice y no tienen claúsula suelo.

Esta nueva cifra es sólo un pelín más baja que el mes pasado y algo más baja que en los últimos 6 y 12 meses, por lo que los que tengáis hipoteca con revisión anual o semestral veréis cómo el banco os aplica un descuentillo en breve.

Los préstamos con revisión anual bajarán una media de 10 € al mes (120 € al año aproximadamente) y los que se revisan cada 6 meses experimentarán un ahorro muy similar.

Era de esperar con los tipos de interés en otra cifra mínima e histórica: el 0,05%, lo que es prácticamente ponerlos a cero. Igual que es de esperar que el Euríbor baje un poquillo más en los próximos meses, sin llegar a perder de vista el 0,3%, entorno en el que se prevé que se mantenga durante un tiempo prolongado.

Aunque como se trata de un índice de pega, que no se calcula sobre valores reales sino sobre especulaciones de los bancos, pues cualquier cosa puede pasar.

¿Os acordáis de cuando el Euríbor estuvo más o menos como los tipos de interés? Técnicamente es imposible, pero como se basa en suposiciones de cuánto dinero se prestarían los bancos unos a otros, pues dio por sentado que iban a bajar los tipos de interés y les ganó en la carrera bajista.

Si el Euríbor se mantiene bajo durante bastante tiempo llegará un momento en el que se terminará el ahorro en la revisión de la hipoteca o volveremos a la mini bajada de dos o tres euros al mes, que por otra parte no deja de ser bienvenido, siempre que sea ahorro.

Otra cosa que puede pasar es que, si efectivamente el Euríbor se apalanca en torno al 0,3% un mes de estos subirá las hipotecas, pero también poca cosa, unos pocos euros o quizá céntimos, depende del préstamo.

Lo más normal es que, mientras los tipos de interés permanezcan en el 0,05%, el Euríbor no sufra cambios relevantes. ¡Aleluya! Aprovechémonos mientras llega el Euríbor Plus a nuestras vidas, algo que han anunciado que ocurrirá en 2015.

¿La banca online tiene las mejores hipotecas?

Adaptarse o morir

Por ahí corre el rumor de que, pase lo que pase, las mejores hipotecas están en la banca online. Si no estás peleado con Internet y no te importa perder el contacto físico, es cierto.

Ahora mismo es ING Direct, la entidad holandesa que abrió la veda hace 15 años, la que ofrece la mejor hipoteca del mercado, con un interés de Euríbor + 1,69%. Se nota que se toma en serio la competición por captar clientes, pues ha bajado el diferencial desde Euríbor + 1,89%.

Uno-e (del BBVA), Openbank (Santander), Activo Bank (Sabadell), Self Bank (mitad propiedad de CaixaBank) son algunos ejemplos. Hasta hace un año también estaba iBanesto, que pasó a ser iSantander cuando la entidad madre absorbió a Banesto.

La banca online tiene sus puntos fuertes y sus puntos débiles, como todo. Entre las ventajas que te puede aportar es que no suele cobrar comisiones ni por transferencia, ni por mantenimiento de cuenta, ni tampoco en las hipotecas. Igual que tampoco suele pedir mucho más que cobrar la nómina en la cuenta de la hipoteca, tener un seguro de hogar y otro de vida.

Entre que pide poca vinculación y los diferenciales suelen ser los más bajos del mercado, es raro que sus hipotecas no estén cada mes entre las más competitivas. Se lo pueden permitir porque tienen pocas oficinas físicas o ninguna y, por tanto, menos personal.

Las gestiones son online o por teléfono, lo que puede sacar de quicio porque, como suele pasar cuando llamas a cualquier call center, es rarísimo que te atienda la misma persona y ya se sabe que hay quien prefiere hablar siempre con el mismo y, ya que estamos, cara a cara.

No podemos decir que no te atiendan sino que lo hacen por teléfono, por Internet o en las oficinas de su banco matriz o en las que tienen en las grandes ciudades. Pero esto se deja para la gente que ya va a firmar la hipoteca o que quiere hablar de tú a tú. El problema es que los bancos online no suelen ser flexibles con las condiciones de sus hipotecas, pues entienden que ya tienen una oferta lo suficientemente competitiva como para mejorarla.

Como su negocio gordo se hace por Internet sus páginas web son más fáciles de usar que las de otros bancos, más encaminados a que te pases por la sucursal que a darte toda la información mascadita, que también son pistas para la competencia. Esto es un punto a favor de las entidades online porque la desinformación es desesperante.

La banca por Internet llegó con el siglo XXI, amenazando a la banca tradicional por sus precios y facilidad de gestión para las generaciones jóvenes. Hace un tiempo que ésta ha reaccionado y, por ejemplo Bankinter, ofrece hipotecas que poco tienen que envidiar a las de las entidades online.

Los jueces a favor de quitar la cláusula suelo, el Gobierno en contra

El cerco se ha estrechado pero el caco sigue vivo

El cerco se ha estrechado pero el suelo sigue vivo

Las cláusulas suelo siguen al rojo vivo. Afectan a 3,5 millones de familias en toda España y, aunque se han conseguido avances, su completa eliminación aún suena a utopía.

La última puerta la ha cerrado el Partido Popular, que hace poco ha rechazado en el Parlamento una proposición de ley del PSOE para que todas las cláusulas suelo se eliminen y los bancos devuelvan los intereses cobrados de más.

EL PP ha hecho valer su mayoría absoluta para volver a votar en contra de algo que ahorraría unos 1.200 euros al año a estos 3,5 millones de familias.

Hace años que el Euríbor está más bajo que el suelo que tienen muchas hipotecas (del 2,5% en adelante), así que el dinero que estas familias gastan de más es evidente. Se estima que en 10 años pueden pagar unos 15.000 € más de media.

El pretexto es el mismo de otras veces: lo importante no es que existan estas cláusulas sino que los clientes estén informados “adecuadamente”… Quitar el suelo, dicen, encarecería las hipotecas. Otra vez con que viene el lobo… Llevo escuchando esto varios años, y eso que el panorama del crédito ha cambiado muchísimo: ahora los bancos dan dinero a quien les interesa.

Si tienes cláusula suelo te la puedes quitar de enmedio de varias formas, una de ellas por vía judicial. La sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013, según la cual BBVA, Cajamar y Novacaixagalicia tenían que quitar el suelo de todas sus hipotecas porque hubo falta de transparencia en su contratación, marcó un antes y un después.

Desde entonces, el 90% de las demandas para eliminar la cláusula suelo son favorables a los clientes, que incluso ganan los recursos de apelación que ponen los bancos tras las primeras sentencias. Da igual si son juzgados o audiencias provinciales, los jueces están yendo a favor de los hipotecados.

Salvo que tengas derecho a justicia gratuita, demandar no es gratis. Además del abogado, gracias al antiguo ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón, hace dos años que hay que pagar unas injustas tasas judiciales para algo, la Justicia, que se supone gratuita para todos. Si reclamas que te quiten el suelo, de entrada tienes que soltar 318 € por interponer la demanda y 818 € si recurres una sentencia. Para pedir que te devuelvan el dinero pagado de más, la tasa se calcula en función de la cantidad que reclamas.

Una de las últimas sentencias sonadas es la del Tribunal Supremo contra Caja Segovia (ahora Bankia), a la que condena a anular el suelo en 8 hipotecas, sin decir ni pío de devolver el dinero cobrado de más. Esta suele ser la pata que cojea en la mayoría de las sentencias, aunque ha habido casos favorables a los clientes.

Otro de los últimos golpes que ha recibido la cláusula suelo se lo ha dado el Principado de Asturias, multando a Caja Rural Asturias, Banco Popular, Liberbank (Cajastur), Banco Pastor y Caja España con 8.000 € por cada hipoteca que tiene cláusula suelo. Ojalá cundiera el ejemplo en otras comunidades autónomas.

Cosas que pueden cambiar en tu hipoteca después de firmarla

Que no te la jueguen

Algunas hipotecas ya firmadas no cambian en años; otras nunca. En cambio, algunas sí que cambian, sin que tú lo pidas ni lo quieras.

Aunque firmaras el préstamo con el banco o la caja Pi, puede ser que meses o años después ya no le debas el dinero a esa entidad sino a otra empresa. Puede ser que un banco o caja haya absorbido o se haya fusionado con el sitio donde tenías la hipoteca y entonces cambias de entidad sin comerlo ni beberlo. Con la enorme reestructuración bancaria que ha habido, esto ha sido bastante frecuente en los últimos años.

También puede pasar que el banco decida deshacerse de tu hipoteca porque la considera tóxica. Las hipotecas tóxicas son las que tienen alto riesgo de impago y como la banca está más que escarmentada con los morosos, antes de verse en una situación semejante hacen paquetes con hipotecas de éstas y los venden a fondos buitres.

Como su propio nombre indica son depredadores financieros que compran cosas que otros no quieren para intentar sacarles el mayor partido. La mayor movida con esto es que si dejas de pagar, el fondo buitre tiene menos contemplaciones que el banco a la hora de echarte a la calle.

En cualquiera de los casos anteriores, al menos tienes tranquilidad respecto a las condiciones firmadas: si tu hipoteca pasa a manos de otro banco o cae en las garras de un fondo buitre no se le tocará ni un ápice, se debe respetar exactamente todo lo que has firmado.

A veces no te cambian de banco sino la hipoteca en sí. Entidades que están mal de pasta, como por ejemplo Bankia, pueden decidir de buenas a primeras empezar a cobrar comisiones en la cuenta de la hipoteca. Aunque esto transgrede el código de buenas prácticas bancarias del Banco de España, en la práctica es una perrería habitual, que puedes pedir que te dejen de hacer.

La hipoteca también sufre cambios después de firmada si dejas de cumplir alguna de las condiciones que el banco te puso para darte un interés más bajo: cierto nivel de ingresos, tener equis seguro, pagar muchas compras con tarjeta… Éste es el caso más previsible de todos para cambiarte las reglas del juego, y siempre que vuelvas a cumplir el perfil que tenías cuando firmaste, puedes pedir al banco que retorne tu hipoteca a las condiciones iniciales.

Otra gaita es que desaparezca el índice que se suma al diferencial. Ya se ha dado el caso con el IRPH y sólo han triunfado los que han conseguido Euríbor + 1%. Quienes han cambiado al IRPH Entidades están palmando pasta.

En todos los casos el banco debe avisarte por escrito de cualquier cambio y, por supuesto, no se debe hacer nada que no esté en el contrato de la hipoteca.

Euríbor + 0,18%: la mejor hipoteca de todos los tiempos

Imbatible por el momento

Viendo la oferta que ha lanzado Kutxabank con su nueva hipoteca a Euríbor + 1%, surge la típica pregunta de hasta dónde y hasta cuándo bajarán los diferenciales.

Si hace un año no parábamos de preguntarnos hasta dónde y hasta cuándo iban a subir los diferenciales, ahora toca lo contrario. No es para menos si en época de Euríbor + 1,6% – 1,7% una entidad se tira el pisto con Euríbor + 1%.

Es una bajada brusca donde las haya y que nos hace soñar con hipotecas cuyos diferenciales vuelvan a estar por debajo del 1%, como era habitual durante el boom inmobiliario.

Creo que los diferenciales seguirán bajando porque los bancos están como locos por conseguir nuevos clientes y amarrarlos tan bien a base de contratar tantos productos que no se cambien de banco en por lo menos 20 años.

No descarto que los diferenciales terminen bajando del 1%, con mucha vinculación (estos son otros tiempos). Lo que no creo es que, por lo menos de momento, lleguen a estar tan bajos como Euríbor + 0,18%. Es una cifra tan baja y tan buena, tan bonita… que parece obscena.

Buscando, buscando, es la que he encontrado como la hipoteca más barata. Pertenece a una época que no queda demasiado lejos ( abril de 2007), pero que a su vez parece que hace siglos que pasó. Bankinter tiene el honor de ser quien ofertó esta hipoteca, que según El Mundo, actualmente disfrutan 12.568 familias.

Si cuando el Euríbor se disparó por encima del 5% asumieron la deuda, imagínate ahora que ha cerrado octubre en el 0,338%. Pagando tan pocos intereses ni siquiera les interesa amortizar hipoteca.

Bankinter no se arrepiente de haber lanzado dicho préstamo porque consiguió muchos clientes justo del perfil que buscanba. Asegura que un cliente contento es un cliente rentable. Que tome nota el resto.

Esta hipoteca a Euríbor + 0,18% no tiene cláusula suelo ni comisiones, y como única vinculación se planteaban seguros de hogar y vida, además de domiciliar la nómina. Financiaba hasta el 80%, permitiendo aplazar hasta 3 pagos al año y ampliar 6 meses la hipoteca por cada año que ya hayas pagado.

Qué maravilla, qué envidia… Me metería en una máquina del tiempo para poder pillar algo semejante. Pero como no todo es ideal de cuento de hadas, el primer año se pagaba un 4,40% de interés y sólo te daban la hipoteca si el piso tenía un valor de tasación por encima de 300.000 €. Es una cifra muy alta pero como los bancos tasaban con sus propias empresas, eso se podía arreglar, y todo colaba con los pisos en la cúspide de precios.

Esto demuestra que Bankinter ya se interesaba por competir de verdad en el mercado. No en vano fue la primera entidad que se atrevió a romper el hielo hace un año tras la sequía del crédito vivida anteriormente.

Kutxabank pulveriza el mercado con una hipoteca a Euríbor + 1%

No es oro todo lo que reluce

La entidad vasca Kutxabank desembarca en la guerra de diferenciales con una ofensiva resultona para competir en la lucha por captar clientes con un buen perfil económico. Acaba de lanzar una hipoteca que rompe por completo el mercado, con un tipo de interés a Euríbor + 1%.

Los diferenciales más competitivos se sitúan entre el 1,6% y el 1,7%. Aunque en honor a la verdad el más bajo es el de Cajasur (Euríbor + 1,25%), apenas cuenta porque desde que se lanzó hace un año, se muestra muy exigente con los ingresos y el perfil del cliente, dejando a mucha gente fuera de juego.

Euríbor + 1% es una oferta agresiva para otras entidades y parece la bomba para los que buscan hipotecas. Pero no es oro todo lo que reluce. Para conseguir un diferencial tan bajo, un diferencial de los que no se veían casi desde que empezó la crisis, hay que atarse mucho al banco. Muchísimo.

Domiciliar la nómina de los dos titulares (pasan de ti como vengas sin pareja), gastar como mínimo 4.800 € al año con las tarjetas de débito y crédito, contratar seguros de hogar y vida y aportar al menos 2.000 € anuales a un plan de pensiones es el precio de tener Euríbor + 1%.

Que te pidan domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y compras con tarjeta (en cantidades más moderadas) entra dentro de lo normal y apenas supone esfuerzo a una familia. Pero meter 2.000 € al año en un plan de pensiones es demasiado, te come ahorros y quizá ni siquiera te interesa tenerlo. Te resta poder adquisitivo para sumárselo al banco.

Los diferenciales bajos a cambio de una alta vinculación son una trampa. Tienes que calcular muy bien lo que ahorras con el diferencial bajo respecto al diferencial original y cuánto te gastas en las ataduras que te imponen para rebajar dicho diferencial. A lo mejor no te compensa.

Es cierto que bajar el diferencial te puede suponer miles de euros de ahorro en toda la vida de la hipoteca, pero también es cierto que contratar productos no deseados te come el mismo dinero o más.

La bajada del diferencial al 1% hace presagiar que continuará la guerra entre bancos. Los que quieran competir a ese nivel deberán bajar su diferencial, de lo que podemos beneficiarnos siempre que la vinculación no sea excesiva.

No lo hacen por prestar dinero; ansían captar clientes y fidelizarlos, o sea tenerlos bien amarrados sin grilletes. Casi seguro que veremos más movimiento a finales de este año y sobre todo en 2015.

Esta hipoteca de Kutxabank te cobra un interés fijo el primer año y no tiene la mismas condiciones para todo el mundo, por eso no lanzan una campaña masiva. Lo dejan a su criterio según tus características, así que para saber si te vale el zapatito de Cenicienta tienes que pasarte a hablar con ellos.

Las nuevas hipotecas, ni tan buenas ni tan baratas como las pintan

Sombra aquiiiii, sombra allaaaaa-ah

Los diferenciales han bajado, los bancos se pelean por captar clientes y dan hipotecas. Sí, sí, muy bien, pero no hemos vuelto a la situación de hace 6 años.

Por un lado mejor, se cometieron barbaridades dando préstamos por el 100% o el 110% del piso, a personas con dudosa solvencia y por cantidades muy altas.

Todo esto hay que dejarlo atrás, que no se repita por el bien de todos. Y así parece que es, excepto lo de las hipotecas por el 100%, que sí se están dando en algunos casos.

En un año los diferenciales han pasado de estar en torno al 2,5% los más baratos a siuarse en el 1,70%. Pero, ¡ay! ¡¡Qué caro es eso todavía!! No nos dejemos engañar por una tendencia de diferenciales que caen y caen en una competición por conseguir clientes con pasta. Euríbor + 1,70% es carísimo y tampoco está al alcance de cualquiera.

Ahora no está mal porque el Euríbor está taaaaan bajo que puedes pagar unos intereses razonables. Lo malo es que, cuando suba, los intereses se dispararán y nos acordaremos de la madre que parió a Panete y de los diferenciales tan buenos que había hace unos años, del tipo Euríbor + 0,40%.

Para colmo el banco te cobra un interés fijo mucho más alto los primeros años, a fin de evitar que el Euríbor bajo sea el que marque el interés a pagar por la hipoteca.

El diferencial es bajo, ¿pero a cambio de qué? ¿Sabes la cantidad de seguros y otros productos que hay que contratar para tenerlo? A veces no compensa tener un interés más bajo sino firmar menos cosas. Estudia tu caso.

Un seguro con el que tener cuidado es la Prima Única Financiada (PUF). Se trata de pagar de una sola vez el coste del seguro durante varios años y encima como parte de la hipoteca, por lo que lo pagas con intereses.

Las hipotecas se pueden vender como muy baratas y quedar fuera de tu alcance. Estos últimos días os he hablado de que más de 11 millones de familias están excluidas de la gran mayoría de ofertas actuales. Menos mal que se rumorea que ya preparan hipotecas para mileuristas. O sea: barato no es igual a asequible.

Una hipoteca con nombre efectista y pomposo tampoco indica una ganga: Hipoteca Transparente, Hipoteca Insuperable, Hipoteca Inteligente… Analiza la oferta, esas palabras no son más que publicidad encubierta. No necesariamente la hipoteca es como el banco la nombra.

Mucho ojo también con la revisión de la cuota. Es uno de los datos que menos se publicita de las hipotecas. Aunque suele ser anual, algunas revisiones son semestrales. Pregunta al banco antes de llevarte una sorpresa. Cuando el Euríbor está subiendo te interesa revisión anual y cuando está bajando, cada seis meses.

Novación: negociar para cambiar las condiciones de la hipoteca

Trato hecho

Como os decía el miércoles pasado una de las formas de ahorrar en la hipoteca es negociar con el banco para cambiar las condiciones. Es trabajoso y a veces complicado.

Durante los primeros años de la crisis era casi imposible, los bancos no querían, pero han abierto oídos y puertas, y te puede resultar ventajoso cambiar alguna premisa en caso de tener malas condiciones firmadas.

Técnicamente, esto de cambiar las condiciones de la hipoteca se llama novación hipotecaria y consiste en firmar un nuevo contrato cambiando una o varias características del préstamo como por ejemplo aumentar o reducir el plazo, rebajar el diferencial, eliminar alguna cláusula (como el suelo), cambiar de tipo de referencia (Euríbor, IRPH), que la contratación de algún producto o seguro deje de ser obligatoria para pagar menos intereses…

La novación hipotecaria cuesta dinero. A fin de cuentas es firmar un nuevo contrato y hay que pasar otra vez por la gestoría, el notario, registro de la propiedad, pago de impuestos, tasación, las gestiones con el banco… Así que éste no pierde oportunidad de cobrarte también por su trabajo, entre un 0% y un 1% de lo que te queda por pagar.

La hipoteca es una atadura a veinte, treinta o cuarenta años vista: interesa rebajar los gastos que supone. Los tiempos cambian y las condiciones de las hipotecas van con los tiempos. Así como hace año y pico era fácil ver diferenciales por encima del 2% e incluso del 3%, ahora la hipoteca que no está en torno al 1,70% es cara y queda fuera de mercado.

Los bancos están dispuestos a negociar con clientes que han demostrado un historial de pagos intachable: sin haber fallado ninguna vez y siempre soltando el dinero con puntualidad británica. También quieren que sean lo suficientemente solventes como para no dar problemas de pago en el futuro.

Juega a tu favor que lleves muchos años como cliente del banco y que tengas allí contratados otros productos como por ejemplo seguro del hogar, depósito, cuenta de ahorro, plan de pensiones…

Si tu banco te da la espalda y se niega a negociar, puedes probar con la competencia. Cambiar la hipoteca de banco se llama subrogación y cuesta algo más de dinero, porque además de lo que ya he comentado algunas entidades cobran una comisión por cancelación anticipada o por subrogación. Antes el banco que te recibía lo hacía con los brazos abiertos y corría con esos gastos.

Eso ya no lo hacen, pero sí que quizás puedas encontrar quien te acepte y puedas así mejorar tu hipoteca y ahorrar en la cuota. Esto no es firmar, olvidarse y pagar. Es firmar y seguir al pie del cañón para intentar pagar menos todos los días de tu vida…

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