La cláusula suelo regalará este año 780 millones € a cinco bancos

Se nota, se siente, ¡el suelo está presente!

Se nota, se siente, ¡el suelo está presente!

Aunque ha habido un antes y un después de la sentencia del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo, este abuso bancario aún no ha desaparecido de todas las hipotecas.

El máximo tribunal español declaró que el suelo es nulo siempre que hubiera falta de transparencia en su contratación, lo que implica que no supieras lo que firmabas, que no lo hubieras entendido, que no comprendieras su repercusión, que el banco no te hubiera informado, que no tuvieras techo o éste fuera tan alto que estuviera descompensado con el suelo…

Como consecuencia, condenó a BBVA, Novagalicia (ahora Abanca) y Cajamar a retirar la cláusula suelo de todas sus hipotecas, sin obligarles a devolver ni un duro de las cantidades cobradas de más hasta el momento.

Desde entonces, muchos jueces han fallado a favor de los clientes, basándose precisamente en esta sentencia y en otra del mismo Tribunal Supremo, que en septiembre de 2014 obligó a Caja Segovia (ahora Bankia) a anular ocho cláusulas suelo.

Pero este mal sigue vivito y coleando en cinco entidades: Popular, Sabadell, Bankia, Liberbank y Caixabank. Entre todos suman préstamos con suelo por valor de 46.400 millones € y, según el banco francés Société Générale, este año entre todos se embolsarán gracias al suelo 780 millones €.

Sólo son cinco bancos y este montón de millones nada más que representa el 7% de los ingresos procedentes de hipotecas y el 2,4% de los intereses que cobrará este año el sector bancario. Sin embargo, es una barbaridad de dinero que hará que muchas familias paguen una media de 1.200 € más al año por su hipoteca.

Gracias a ellos pillarán mucha pasta: Caixabank (274 millones €), Sabadell (238), Popular (141), Liberbank (82) y Bankia (45). Si la cláusula suelo desapareciera de sus hipotecas, las más afectadas serían Liberbank y Sabadell, porque son las que notarían un mayor impacto en sus ingresos, con un 18,1% y un 9,6% menos, respectivamente.

Aunque se supone que el BBVA ya no debería tener ninguna cláusula suelo en sus hipotecas, en la práctica parece que sí las usa, a juzgar por la petición que le ha hecho el Banco de España de que revise el suelo de sus hipotecas. Ausbanc ha denunciado que BBVA podría estar tratando algunas de sus hipotecas como si tuvieran suelo, a pesar de no haberlo incluido nunca en dichos contratos.

El suelo es una cosa cada vez peor vista y bastante castigada a nivel judicial. No hay que descartar que le queden pocos meses o años de vida. El cerco se estrecha. Con una normativa a nivel europeo que saliera sería bastante. A nivel nacional no digo nada porque ningún político en este país tiene lo que hay que tener para ir contra la banca, por muy abusivo que se vea que es lo que hace con los clientes.

Dónde es más difícil conseguir una hipoteca

Aquí no

Lugares que pueden frenar tus sueños inmobiliarios

Dentro de que lograr una hipoteca hoy en día no es nada fácil, hay sitios donde la cosa se complica.

Aunque los bancos hayan aumentado su necesidad de dar hipotecas y, por tanto, su interés en darlas, todavía es un producto que queda fuera del alcance de mucha gente.

El exigente perfil que marca la banca, tanto en ingresos como en situación laboral, ahorros y ataduras con la entidad en forma de otros productos, deja fuera de juego a gran cantidad de mileuristas, personas solas, jóvenes… Y por supuesto a personas sin trabajo y/o sin ahorros.

Pero dentro de todo esto, hay sitios donde lo complicado se convierte en casi imposible. Según un estudio realizado por la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, Elche es la ciudad española donde más difícil es conseguir una hipoteca, tanto por el importe del piso como por el porcentaje a prestar, por el perfil del cliente y el tipo de vivienda.

En general la cosa está chunga-chunga en las poblaciones que limitan entre Madrid y Toledo, así como en Levante, especialmente en Castellón y Murcia, por los mismos motivos que en Elche. Y no será por pisos… Madre mía son las zonas de España donde más se ha construido, donde la vivienda ha bajado más de un 40% su precio y donde, a la vista está, es complicado comprar si no tienes tol dinerito fresco en la mano.

Quizá por eso. Tanto en la zona de El Pocero, esa frontera entre Madrid y Toledo, como en las urbanizaciones fantasmas de la costa mediterránea se nota que hay necesidad por vender y gente que ha dejado de pagar.

Según el estudio, los pueblos con menos de 1.000 habitantes también son malos sitios para pedir un préstamo. Los bancos suelen ser reacios a dejar dinero para comprar pisos que, si luego son embargados, está difícil colocarlos porque la ubicación tiene poca demanda.

En contra de estas zonas también van el alto índice de paro y los criterios tan relajados que se aplicaron durante el boom inmobiliario para dar hipotecas, lo que a día de hoy se embarga más que en otros lugares.

Por comunidades autónomas, las más complicadas para acceder a un préstamo son Castilla-La Mancha y Extremadura, además de las ya mencionadas Comunidad Valenciana y Murcia. Las facilidades aumentan en País Vasco, Cataluña, Navarra, Madrid y Baleares.

De todas formas esto es sólo un estudio y habrá que ver tu caso particular. La zona es un condicionante, pero no lo es todo, hay otros factores que intervienen en la hipoteca.

El Euríbor despide el año con un nuevo mínimo histórico

Que no pare la fiestaaaaaa

Que no pare la fiestaaaaaa

Como digo desde hace un tiempo, las palabras mínimo histórico han dejado de tener sentido. Las repetimos tanto, últimamente cada mes, que ya las decimos como si tal cosa, lo que no deja de ser una gran noticia para todos los hipotecados sin suelo que revisen su hipoteca con el Euríbor de diciembre.

El indicador al que están referenciadas casi todas las hipotecas a interés variable en España baja del 0,335% de noviembre al  0,329% con el que despide el año. Una cifra sin precedentes que alegrará muchos bolsillos.

Si tienes revisión anual esa alegría se traduce en pagar de hipoteca una media de 12 € menos al mes, que en todo 2015 serán unos 145 €.

Es así porque hace un año el Euríbor echó el cierre a la temporada en el 0,543%. Esto ha propiciado que ésta sea una de las mayores bajadas de cuota de los últimos tiempos, en los que el ahorro solía estar por debajo de los 10 €.

Si la revisión es semestral, el abaratamiento del préstamo es un poco menor porque hay menos diferencia con el último Euríbor que te aplicaron (0,513% en junio). Aun así, dejarás de pagar al banco una media de 10 € al mes, que son 60 € al semestre, una cantidad que no viene mal a nadie, sobre todo ahora que nos enfrentamos a la cuesta de enero, que a veces se prolonga hasta febrero, marzo, ¿abril…?

El 2014 que acaba de terminar ha sido un año de cuento y leyenda para el Euríbor, porque ha ido de oca en oca marcando un mínimo histórico tras otro. Promete seguir bajando, al menos hasta estabilizarse en torno al 0,3% como pronostican los expertos que pasará 2015, pero no sé si volveremos a vivir un año igual en cuanto a cantidad de cifras récord. ¿O sí, de poco en poco?

Todo parece indicar que sí lo viviremos en cuanto a tipos de interés bajos y ahorro en la hipoteca. El acontecimiento más importante será la puesta a punto y entrada en vigor del Euríbor Plus, el sustituto que la Comisión Europea ha buscado para terminar con un índice que sólo se basa en la especulación de los bancos en lugar de en cifras reales, que es sobre lo que versará el nuevo Euríbor Plus.

Aunque dicen que este nuevo indicador tiene muchas papeletas para debutar en 2015, habrá que ver si realmente es así o si ya habremos entrado en 2016 cuando lo estrenemos en la hipoteca.

Mejores hipotecas enero 2015

Hipotecas (10)Si quieres hacer realidad el dicho Año Nuevo, casa nueva, aquí te presentamos un riguroso análisis de más de 30 préstamos hipotecarios de los que hemos seleccionado las 10 mejores hipotecas de bancos y otras dos de intermediarios financieros.

A juzgar por las novedades y movimientos que vemos este mes, los bancos están cogiendo posiciones para arrancar 2015 con la oferta hipotecaria más atractiva posible.

Al menos para el público que quieren captar, pues bajan los diferenciales y el interés fijo que cobran el primer año, pero no disminuyen la vinculación ni unos requisitos en general exigentes.

Entre las novedades, una que se hacía esperar: el Santander ha rebajado su diferencial de Euríbor + 1,89% hasta Euríbor + 1,69%, con la contrapartida de que añade un seguro de vida a la vinculación.

También se actualiza la Hipoteca Postal de Bancorreos, que baja su diferencial hasta Euríbor + 1,59%, una cifra que hará que los bancos que se toman en serio la competición por el pastel hipotecario replanteen sus ofertas.

La parte alta de la tabla se renueva por completo con cuatro hipotecas con diferenciales por debajo del 1,60%, lo que confirma que la tendencia actual es bajar hasta el entorno del 1,5% y quizá despedir el año en Euríbor + 1%.

Destaca la Hipoteca Freedom del Banco Mediolanum, que como su nombre indica en inglés, pretende dar sensación de libertad al cliente, al que sólo se pide domiciliar una nómina, pensión o cuota de autónomos.

Importante es también la bajada de diferencial de Deutsche Bank, que sitúa su interés en Euríbor + 1,59%. Sin duda, ING, Uno-e y Bankinter, entre otros, repensarán sus hipotecas. Aunque estas hipotecas tienen diferenciales más altos que los que ahora se sitúan en cabeza, cuentan con otras características que las hacen únicas.

En el caso de ING y Uno-e es la ausencia de comisiones y la baja vinculación que exige el banco. En el caso de Bankinter, pionero en la bajada de diferenciales hace ya más de un año, es el seguro de hogar como único requisito y el piso como única garantía de pago si se deja de afrontar la deuda. Es decir, dación en pago real.

La bajada de diferenciales se dejó notar en los intermediarios financieros al principio, pero ahora apenas varían sus ofertas. La Hipoteca Verde RN de RN Tu solución hipotecaria sigue en Euríbor + 1,70% – 1,95%, cifras que se quedan ya muy altas con respecto a las ofertas más competitivas de la banca tradicional.

Ferco Gestión continúa con su Hipoteca 80 a Euríbor + 1,25%, aunque esta oferta solamente es válida para Cataluña. Los intermediarios financieros cobran por conseguirte la hipoteca unos horarios que van del 1% al 5%.

 

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Liberbank. Nueva Hipoteca Ahora Euríbor + 1,54% 80% 30 años NO / 3 productos
Bancorreos. Hipoteca Postal Euríbor + 1,59% 80% 30 años NO / 6 productos
Banco Mediolanum. Hipoteca Freedom Euríbor + 1,65% 80% 30 años NO / 1 producto
Deutsche Bank. HipoteCasa db Euríbor + 1,59% 80% 30 años SI / 6 productos
Caja de Ingenieros. Hipoteca Hogar Euríbor + 1,59% 80% 30 años SI / 7 productos
Uno-e Euríbor + 1,65% 80% 35 años NO / 3 productos
ING Direct. Hipoteca Naranja Euríbor + 1,69% 80% 40 años NO / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Sin Más Euríbor + 1,70% 80% 30 años SI / 1 producto
Nueva Hipoteca Santander Euríbor + 1,69% 80% 30 años NO / 5 productos
Triodos. Ecohipoteca Euríbor + 1,65% 80% 30 años SI / 4 productos

La herencia hipotecaria de 2014 con la que recibimos 2015

En las hipotecas nunca se va ligero de equipaje

En las hipotecas nunca se va ligero de equipaje

Ahora que despedimos un año y damos la bienvenida a otro es un buen momento para recordar con qué bagaje hipotecario recibimos 2015, año en el que seguiremos sin desgravación fiscal para pisos comprados desde 2013.

Este año se ha confirmado la tendencia que se apuntaba finales del pasado: se abre nuevamente el mercado de las hipotecas. Tras Bankinter, Cajasur, ING y Santander, que fueron desgranando poco a poco ofertas con diferenciales en el 2%, antes nunca vistos, muchas otras entidades se han sumado a la guerra de precios hasta terminar el año con los mejores diferenciales entre el 1,6% y el 1,7%, y algunas hipotecas por el 100%.

Que bancos bastante reticentes a mejorar sus ofertas hayan entrado en liza, unido a que los punteros mejoren sus hipotecas cada vez que lo hace la competencia directa, hace pensar que en 2015 podremos ver bastantes diferenciales por debajo del 1,5% e incluso que podamos terminar el año en Euríbor + 1%.

La parte no tan buena es que se trata de hipotecas para clientes con perfiles altos, para los que sí se flexibilizan y adaptan las condiciones. Jóvenes, mileuristas y personas solas siguen teniéndolo difícil.

Otro punto a favor de los hipotecados sin suelo y sin IRPH ha sido la bajada del Euríbor. Tras la caída de los tipos de interés al hiper-mega-histórico 0,05% (lo que es casi poner el dinero a cero interés), el Euríbor no se ha hecho de rogar y ha bajado hasta el entorno del 0,3%.

Esto garantiza cuotas baratas durante al menos un año más, además de un Euríbor requetebajo durante 2015, cuando todo apunta a que este índice será sustituido por el Euríbor Plus, para que la banca deje de especular con él a base de dar cifras falsas que sólo benefician sus intereses.

Hablando de índices de referencia, el IRPH por fin desapareció en todas sus modalidades excepto el IRPH Entidades. Esto ocurrió a finales de 2013, si bien los efectos se han dejado ver este año. Los más afortunados han visto su índice sustituido por Euríbor + 1% mientras que los menos están con el IRPH Entidades, lo que les encarece el préstamo una media de 2.000 € al año.

Otros que siguen pagando más y esperando que su situación mejore son los que cargan con la cláusula suelo. Según el Banco de España, en 2013 desapareció de 12.224 hipotecas, esperándose buenas cifras (aún no disponibles) para 2014. Aún debemos lamentar que algunas entidades no lo han quitado de los préstamos ya firmados o no se plantean eliminarlo, por el momento, de su ofera hipotecaria.

Hay que celebrar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea está dando caña, en temas como la vinculación o los desahucios, al sistema español para que introduzca cambios en nuestra legislación hipotecaria, obsoleta a más no poder, hecha para los ciudadanos y los bancos de finales del siglo XIX, cuando se daban pocas hipotecas y se protegía mucho a la banca.  ¿Te  suena?

Cómo distinguir una hipoteca mala de otra peor

Analiza todo al milímetro

Analiza todo al milímetro

Cuando el mundillo hipotecario no resulta familiar puede resultar farragoso e incluso incómodo. Algo así como un mar de dudas y de peligros que tienes que ir salvando para llegar a buen puerto sin pringar ni palmar pasta.

Buscar hipoteca, y elegirla en caso de poder permitírtelo, es una de las tareas más importantes de la vida, porque nos tiramos 20-30 años pagando mes a mes al banco. Cuánto soltemos no dependerá sólo de lo que cueste el piso y cuánto nos deje el banco sino de qué condiciones tenga el préstamo.

Por mucho que se haya abierto el grifo del crédito y hayan bajado los diferenciales a la mitad, todavía no podemos hablar de que haya buenas hipotecas, salvo -quizás- para los que tengan un perfil premium o compren el piso de un banco.

Para caer en menos trampas te puedes guiar por varias cosas. La primera y fundamental es huir de la cláusula suelo o cláusulas abusivas de cualquier tipo, ya sean intereses de demora muy altos o falsos seguros que te protegen de peligros que realmente no existen. Parece mentira, pero sí: aún quedan hipotecas así.

Otro tema importante es la vinculación. Intenta firmar, como mucho, un par de seguros, que suelen ser el de hogar y vida. Y si solamente firmas el de hogar, mejor que mejor. En realidad el único seguro obligatorio con una hipoteca es el de incendios, incluido en el de hogar. Cosas como domiciliar la nómina y los recibos o tener tarjetas, sin que te obliguen a gastar grandes cantidades al mes, al trimestre o al año, tampoco te comprometen mucho.

El nivel de tolerancia con las comisiones debe ser cero. Ni por abrir la hipoteca, ni por cancelarla, ni por amortizar, ni por estudiar tu caso… Nada de nada, lo ideal es tener cero comisiones.

Respecto a los intereses hay dos aspectos a tener en cuenta: por un lado el interés fijo inicial, al que recurren todos para asegurarse más ganancias al principio, ahora que el Euríbor está en el entorno del 0,3%, o sea súper bajo. Para que la hipoteca sea aceptable en estos tiempos, no debe pasar del 2,5%.

Luego está el diferencial, que para que no sea más caro debe estar como mucho en el 1,7%. A lo largo de 2015 bajarán seguro, así que si lees esto más adelante, intenta que el diferencial no suba de las cifras más bajas que se barajen en ese momento.

¿Existen préstamos así? De momento sí, en el Santander, ING Direct, Uno-e… De forma mensual publicamos un resumen de las 10 mejores hipotecas, así que atento al primer día de cada mes 😉

El suelo desapareció de más de 12.000 hipotecas en 2013

Enhorabuena a los premiados

Enhorabuena a los premiados

A mucha gente no le ha tocado el Gordo de Navidad en el sentido estricto de la palabra, pero sí que este año ha tenido algo más que celebrar porque le han quitado la cláusula suelo.

La sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013 deja entrever sus efectos. Que el máximo tribunal español condenara a BBVA, Cajamar y Novagalicia (actual Abanca) a retirar la cláusula suelo de todas sus hipotecas es un puntazo que afortunadamente ha traído cola.

El Banco de España asegura que en 2013 la banca eliminó el suelo de 12.224 hipotecas, lo que son más de 12.000 familias que han dejado de pagar una media anual de 1.200 €.

Esto son grandes pérdidas o falta de ganancias para los bancos, pero su uso está ya tan cuestionado que, por primera vez, se dan cifras oficiales del número de entidades que retiran el suelo de sus hipotecas.

En total fueron 18 bancos, incluidos los 3 obligados por el Supremo, según datos recogidos en la Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España. De ellos, Popular con 2.028 clientes beneficiados, Caixabank con 2.010 y Unicaja con 1.682 son las entidades que más suelos han quitado. El caso del Popular es quizá el más significativo porque era una de las corporaciones que más orgullosas estaban de aplicar el suelo y más lo defendían, junto al Sabadell.

Bankia, con un 2,5% de sus préstamos con suelo, lo quitó en 281 casos en 2013. Tras estas cifras cabe esperar que el número de suelos eliminado crezca en 2014, aunque aún es pronto para conocer datos oficiales. El suelo es algo que la banca se ve forzada a ir sacando de sus estrategias poco a poco, pues el Supremo dejó clara su opinión.

Tras la mencionada sentencia, los bancos preguntaron si tenían que producirse todas las causas comentadas en ella o bastaba sólo una para que el suelo fuera nulo. El Supremo fue tajante: con una es suficiente. Entre otras pifias, puedes alegar que no se te hubiera informado bien de los riesgos, que el suelo esté descompensado con el techo, que desconocías su existencia…

Pocos bancos retiran el suelo voluntariamente, algunos mediante acuerdos individuales con los clientes y la mayoría tras sentencias judiciales, pero qué duda cabe que en el futuro ninguno utilizará esta cláusula que ha cogido tan mala fama y empieza a estar cuestionada dentro del sector.

Las quejas por cláusula suelo han aumentado un 142% las reclamaciones recibidas por el Banco de España. Suponen un tercio de las quejas totales, sólo superadas por las que cargan contra compañías telefónicas.

Los gastos de firmar una hipoteca

Comprar un piso es como viajar: tol día con el monedero abierto

Adquirir una vivienda es como viajar: tol día con el monedero abierto

Comprar una vivienda es caro. Y no sólo porque tengas que pagar al vendedor sino por los gastos asociados que conlleva, y que suelen suponer alrededor del 10% de lo que cuesta el piso.

Notario, gestoría, tasación, registro de la propiedad… Hay gastos fijos y otros que dependen de a cuánto ascienda la hipoteca. Hay gastos previos a su firma y otros posteriores.

– NOTA SIMPLE: el banco pide al Registro de la Propiedad un papelito donde ponen si la casa tiene cargas (deudas de anteriores propietarios, hipotecas, notas de embargo) y quién o quiénes son los titulares. Suele costar 30 €.

– TASACIÓN: Imprescindible por ley para que el banco se haga una idea del piso que vas a comprar y decida hasta cuánto te presta, que no suele ser más del 80% de ser una primera vivienda y del 70% si es una segunda residencia.

Antes era típico que el banco te obligara a que su tasadora estimara el precio del inmueble. Ahora también puede ser así, pero como no es obligatorio, puedes elegir tú la tasadora que quieras, siempre que sea oficial y esté registrada en el Banco de España. Una tasación te puede costar entre 200 € y 450 €, según el importe del piso.

– GESTORÍA: Se encarga de realizar todos los trámites burocráticos asociados a la compra del piso y sólo es imprescindible si se compra con hipoteca. Lo que te cobran varía mucho de una gestoría a otra (no hay tarifas oficiales) y depende también de la cantidad de gestiones que tengan que realizar. La suele elegir el banco.

– NOTARÍA: Los servicios del notario, aunque duran poco, son imprescindibles para hacer las cosas de forma legal. Este señor o señora dan fe de que se el piso pasa a ser tuyo/vuestro, en qué condiciones viene y cómo es la hipoteca que firmas. Lo suele elegir el banco y cobra unos ingresos fijos, según lo que valga el piso:

Precio del piso                 Cuánto cobra el notario

25.000 €                              700 €

50.000 €                              725 €

100.000 €                            775 €

150.000 €                            810 €

200.000 €                            850 €

250.000 €                            890 €

300.000 €                            930 €

400.000 €                            950 €

975.000 €                            975 €

 

– REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Para que quede claro que el piso es tuyo/vuestro y de nadie más, el banco envía los documentos pertinentes al Registro de la Propiedad de tu ciudad que, por inscribir el inmueble a tu/vuestro nombre cobra unos honorarios fijados en esta tabla:

Precio del piso                     Tarifas del Registro de la Propiedad

25.000 €                                  295 €

50.000 €                                  320 €

100.000 €                                345 €

150.000 €                                370 €

200.000 €                                410 €

250.000 €                                450 €

300.000 €                                490 €

400.000 €                                530 €

975.000 €                                550 €

 

– COMISIÓN DE APERTURA: Algunos bancos cobran por abrir el préstamo hipotecario, lo que te puede incrementar el coste hasta un 2%, según la comisión establecida por cada banco.

– IAJD. Es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, o sea la pasta que trinca tu comunidad autónoma, que cobra entre el 0,5% y el 1,5% (varía de una comunidad a otra) de todo: precio del piso, intereses, comisiones… En total, entre un 135% y un 200% de lo que vale la hipoteca. Un pastizal.

Si la hipoteca es una subrogación, es decir que te vas a la competencia, el banco al que dices adiós también puede cobrarte dinero. Antes, la entidad a la que te cambiabas se hacía cargo de los gastos, con tal de ganar un nuevo cliente, ahora no te prestan ni el boli para firmar.

Consejos para negociar la hipoteca

Que no se pase preguntar ni un asterisco ni una letra pequeña

Que no te pase descifrar ningún asterisco ni preguntar por cualquier letra pequeña

Ahora que los bancos llevan un año despertándose del letargo de no dar un duro y que el Euríbor está por los suelos, parece buen momento para plantearse la compra de una casa, siempre que cumplas el exigente perfil que demandan.

Acribilla al banco a preguntas. Antes de firmar entérate bien de que la hipoteca no tenga limitación a la baja, interés mínimo o palabras por el estilo, que camuflan la odiosa cláusula suelo.

A pesar de su mala fama y las muchas sentencias en contra, incluida una muy sonada del Tribunal Supremo, todavía hay bancos que la utilizan: Popular y Sabadell, entre otros.

El suelo no te interesa porque evitará que pagues menos intereses por tu hipoteca mientras el Euríbor esté bajo, cosa que puede alargarse unos cuantos años más.

Los suelos más frecuentes suelen estar entre el 2% y el 4%, algo que para nada queda compensado con un techo del 10% – 12%, pues esas altísimas cifras no impedirán que pagues de más, no te protegerán de nada. ¡Si el Euríbor nunca estuvo por encima del 5,393%! Afortunadamente…

Cerciórate bien de las comisiones. Estudio, apertura, cancelación, amortización total, amortización parcial, subrogación (cambiarla de banco), novación (firmar nuevas condiciones con tu banco)… Lo ideal es que no haya ninguna. Si las hay, que sean lo más bajas posibles.

Otro punto clave es la vinculación. En cuestión de un año, los diferenciales han pasado del 2% al entorno del 1,5% e incluso alguna hipoteca con 1%, que es el futuro. ¿Pero qué te piden a cambio? Una relación de por vida.

Para bajar el diferencial te atan con seguros, tarjetas, domiciliar la nómina y los recibos, a veces incluso depósitos o un plan de pensiones. Si de entrada no te interesa ninguno o varios de esos productos, no firmes. Calcula en cuánto se quedaría el diferencial y si te sale más barato tener ese producto o un diferencial más alto.

Además, hay que preguntar durante cuánto tiempo es obligatorio mantener la atadura. Quizá puedas tener el seguro un par de años y luego darte de baja, o sacar la nómina del banco y llevártela a otra cuenta, sin que por ello te vaya a bajar el diferencial.

Si el préstamo te convence de partida y buscas condiciones más baratas, la banca online suele tener las mejores. Ahora, si quieres negociar lo mejor es una entidad tradicional, donde tienen mucho más margen para adaptar las hipotecas según el perfil de sus clientes.

Siempre vendrá bien que estés al loro de las últimas novedades en las hipotecas, de lo que los bancos pueden y no pueden hacer, y de las cláusulas abusivas que existen, para que no te la den con queso.

Hipotecas para más baratas para clientes VIP

Siempre ha habido clases...

Siempre ha habido clases…

Las hipotecas vuelven a fluir. No como hace unos 7-8 años, que quizá fue demasiado, pero sí más que en los últimos tiempos.

Pero no fluyen igual para todos. In-fluye mucho tu edad, si tienes pareja, ahorros, si te lastran otras deudas, tu trabajo es estable, ganas un buen sueldo…

También depende de cuánto dinero tengas ahorrado. Rarísima es la entidad que presta más del 80% del precio del piso o el valor de tasación (lo que sea más bajo), salvo que se trate de una de sus viviendas, especialmente de las que más trabajo les está costando sacarse de encima.

Como no todos los que se acercan a preguntar por sus hipotecas son iguales, pues no tienen iguales hipotecas para todos. En esto también hay clientes VIP, alfombra roja y trato especial si cumples ciertos requisitos, como los mencionados.

Concretando, hay que ganar como mínimo 50.000 € al año. La cosa mejora si, además, te atas a la entidad con otros préstamos, les confías tus cuantiosos ahorros, tienes varias tarjetas, muchos seguros… Lo de siempre. Cuanta más vinculación, más bajan el interés, aunque esto no siempre resulta rentable porque a veces lo que ahorras por un lado lo pagas con creces por otro.

A cambio te dejan gozar de un diferencial del 1%, frente al 1,6% – 1,7% que como mínimo se oferta para el resto de mortales. Fíjate que muchas páginas webs de bancos, especialmente los que no son banca online, no publican todas las condiciones (o casi ninguna) de sus hipotecas.

Te incitan a escribirles o aún mejor: llamarles por teléfono o presentarte en sus oficinas para un examen cara a cara. Dime qué perfil tienes y te diremos qué hipoteca te damos. Es lo que los bancos llaman hipotecas flexibles, porque las adaptan a su conveniencia según vean cómo eres. Cajastur, Bankinter, Caixabank, BBVA y Barclays son algunas de las entidades que utilizan este múltiple rasero.

Publicando ofertas a Euríbor + 1,70% los bancos dan apariencia de abrir el grifo del crédito con una mano mientras que con la otra sueltan el dinero sólo para quienes cumplen el perfil que más les conviene. Desde luego quien gana como mínimo 50.000 € al año no habría tenido problemas para comprarse un piso hace unos años ni tampoco lo tendrá ahora. Simplemente ahora lo tiene menos caro.

Igual que no te fías igual de tus padres que de un desconocido, los bancos tampoco se fían igual de un mileurista con trabajo temporal que de su jefazo con 15 años de antigüedad y una meganómina. Se han cansado del deporte de riesgo de dar dinero a cualquiera, así que ahora hasta la ropa interior nos la miran con lupa.