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Varios jueces paran sentencias del IRPH esperando la opinión europea

Es cuestión de tiempo…

¿Has demandado al banco por el IRPH? ¿O planeas hacerlo pero no te atreves por la sentencia que emitió el Tribunal Supremo? A pesar de todo, no lo tienes todo perdido.

Ya vimos hace dos meses que algunos jueces estaban fallando a favor de los clientes, pese a que el Tribunal Supremo dijera en diciembre que el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) no es nulo ni abusivo porque no veía falta de transparencia.

Es así como lo miden todo: si el banco lo incluyó de forma transparente o no es la clave, igual que si hubo o no desventaja clara para el cliente, como en este caso la hay porque los 1,3 millones de afectados que hay se calcula que hay estáis pagando una media de 1.200 euros más al año que si tuviérais el Euríbor, en negativo desde febrero de 2016 y con progresión baja al menos un año y medio más.

No hay que perder la esperanza. Como ya dije a principios de año, no estaba todo perdido, siempre queda el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que es quien al final está poniendo las cosas en su sitio en España en torno a los abusos bancarios, como ya ha pasado con la cláusula suelo, la de vencimiento anticipado y los desahucios, entre otros.

Para que obre el milagro hay que elevar una cuestión prejudicial, que es preguntarle qué opina sobre el tema, algo que ya hizo un juez de Barcelona el pasado mes de febrero. La respuesta es vinculante para España, o sea que los jueces españoles deben hacer lo que diga este tribunal, que está por encima del Tribunal Supremo, mucho más conservador y tacaño al reconocer y castigar las tropelías de la banca.

Aunque la opinión del tribunal europeo se puede demorar hasta año y medio, para finales del año que viene, no pierdas la esperanza de ganar el caso y que te quiten ese lastre que te está haciendo pagar dinero de más.

Se puede demostrar que las cajas y bancos podían manipularlo a su antojo porque se calcula con los datos que dan ellos mismos sobre los intereses a los que conceden las hipotecas, intereses que pueden subir o bajar para modificar el IRPH según les convenga.

Da igual lo que haya dicho el Supremo el año pasado. Ahora la pelota está en el tejado del tribunal europeo y, por eso, algunos jueces de Madrid y Barcelona han paralizado sentencias. No quieren emitirlas para no entrar en conflicto con lo que se diga después en Europea y no perjudicar a los clientes.

Esto quiere decir que ven posibilidades de que este organismo opine contra el IRPH y, por qué no, fomente la devolución del dinero. Paran los casos y no emiten sentencias porque si un juez español emite un fallo negativo y luego en Europa la opinión es positiva el cliente podría verse perjudicado al estar ante situaciones contradictorias.

Me alegro de que estos jueces españoles sean tan conservadores y sensatos y, al igual que la asociación de consumidores Asufin, espero que más jueces (¡¡todos!!), dejen las sentencias y los casos en stand by, a la espera de ver qué opina el Tribunal Europeo, que ojalá sea favorable a los clientes.

Swaps: el Tribunal Supremo amplía el plazo para reclamarlos

Conoce el nuevo camino para reclamar los swaps

¿Te acuerdas de los swaps? ¿Tuviste uno…? ¿Denunciaste y ganaste…? ¿Denunciaste y perdiste…? ¿Aún lo tienes y nunca reclamaste?

Pues que sepas que, sea cual sea tu caso, estás a tiempo de denunciar al banco por daños y perjuicios al imponértelo. Es trabajoso para un abogado demostrarlo, pero tiene sentencias en las que basarse y podría ganar porque hay precedentes en otros temas y el plazo todavía no ha prescrito.

Aunque hace mucho que no hablamos de ello, porque su etapa de reclamación fuerte fue entre 2009 y 2011, uno de los primeros frentes que se abrieron contra los abusos bancarios fue el de los swaps, cuyo escándalo estalló al mismo tiempo que la cláusula suelo, si bien afectó a menos gente. Santander, Sabadell, BBVA, Caixa Penedès y Bankinter fueron algunos de los bancos que lo utilizaron, especialmente el último, que reconoció que tenía 25.000 afectados.

Todo se destapó cuando el Euríbor se desplomó de forma brusca y brutal en 2009. Al igual que el suelo, los swaps se incluyeron en las hipotecas antes de que el Euríbor empezara a bajar y por el mismo motivo: la banca sabía que caería y quería asegurarse las ganancias, por eso el banco obligó a firmarlo si el cliente quería la hipoteca.

En el caso del suelo, con un límite mínimo que hacía pagar la misma cuota aunque la suma de Euríbor y diferencial pactado fuera inferior. En el otro caso, el swap fue un falso seguro que supuestamente cubría -sobre todo a empresas- de subidas y bajadas de los tipos de interés, cuando en realidad a quien cubrió de perder dinero fue al banco, porque los clientes se vieron atados a una devolución de dinero mayor en cuanto bajó el Euríbor.

El swap fue un timo disfrazado de ventaja y por eso hace 7 años se reclamaba con diferentes argumentos: diciendo que iba contra la Ley de Consumidores y Usuarios (difícil denfender en caso de empresas), argumentando que fue impuesto y el cliente no pudo negociarlo y también que no sabía lo que era porque no tenía conocimientos suficientes y no se explicó bien.

En aquel momento sólo algunas demandas se ganaron. Otras no, y muchos casos ni siquiera se demandaron. Sea cual sea tu situación, que sepas que aún estás a tiempo para reclamar, en concreto dos años y medio hasta octubre de 2020.

El plazo se amplía porque una reciente sentencia del Tribunal Supremo cambia la situación que había, que era que caducaba el plazo cuando pasaban cuatro años desde que te dabas cuenta del abuso. Ahora no, ahora puedes reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que el banco te ocasionó con el swap, porque los cuatro años se cuentan desde que se termina el contrato con el banco.

Aunque no hay ninguna sentencia que exactamente haya reconocido daños y perjuicios en el caso de los swaps, sí ha sido así en otros abusos bancarios y hay un auto del Tribunal Supremo que reconoce que esto puede reclamarse en un caso como éste.

Y no sólo eso, también puedes y debes pedir que te devuelva todo el dinero que le pagaste de más por tener un swap, incluidos los intereses que ese dinero haya generado hasta que lo cobres. Mucha suerte y no dejes escapar lo que es tuyo. Se abre una nueva puerta donde parecía que no había nada y hay que aprovecharlo.

¿El banco obligó a que te avalaran tus padres para darte la hipoteca?

La sentencia abre la puerta a un nuevo motivo de reclamación al banco

A la banca le caen palos por todas partes, por eso el Tribunal Supremo le ha reconocido últimamente la nulidad de la cláusula multidivisa en este tipo de hipotecas, pero no la abusividad del IRPH ni el el pago de los impuestos en los gastos de la hipoteca.

El nuevo palo viene de la mano de una nueva sentencia, dictada en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Estella (Navarra), en la que se anula la cláusula por la que los padres de la persona hipotecada debían ser avalistas por obligación.

Sí, sí, no es que quisieran avalar por ayudar, que muchos padres también lo hacen y es lógico, es el que el banco les obligó, poniendo como condición indispensable que avalaran a su hijo para darle la hipoteca. El abogado que ha ganado el caso reclamó este abuso, junto a otros, y la juez les ha dado la razón.

Ha considerado que la cláusula que obliga a los padres a ser avalistas es nula y queda sin efecto inmediato, liberando a los padres de la pesada carga de avalar con sus propiedades durante décadas. En caso de los jóvenes que compran su primera vivienda (incluso la segunda si luego se cambian) suele ponerse la hipoteca a 30 años.

Tres décadas en las que papá y mamá quedan atados a que a su hijo o hija le vayan las cosas bien y pueda pagar, con la tensión que eso supone y con el riesgo de que, si por cualquier motivo le va mal y deja de pagar, el banco arremete contra sus propiedades, generalmente la casa que ya tienen pagada a base de esfuerzo. Un gran riesgo y mayor atadura porque, si los padres lo necesitan, tampoco pueden vender la casa que pusieron como aval.

Esta sentencia puede liberar a todos los progenitores que hayan sido obligados por el banco a avalar a sus hijos, ya que sienta jurisprudencia: un precedente al que agarrarse para reclamar que se elimine esta cláusula.

Lo primero es hablarle al banco de esta sentencia y pedirle que retire la obligación de que avaléis a vuestro hijo o de que tus padres tengan que avalarte. Si no quiere, se pide formalmente por escrito y, si en dos meses no contesta o se niega, siempre se puede denunciar en los tribunales, aunque en ese caso, como es algo costoso, merece la pena reclamar más cosas juntas como los gastos de la hipoteca y otros abusos que haya.

Si no los sabéis detectar, enseñadle el contrato de la hipoteca a un abogado especializado en abusos bancarios que ya veréis cómo rápidamente encuentra un montón de cosas que podéis reclamar, como ha pasado en esta sentencia de Estella, en la que se han denunciado y ganado bastantes temas juntos (suelo y gastos, entre otros).

Una cosa es avalar porque quieres y otra porque te obligan. La sentencia sólo contempla el segundo caso. Durante la crisis y antes de ella fue una práctica muy habitual recurrir a avales para dar o pedir hipotecas. Aunque ahora se usa muchísimo menos, todas estas hipotecas siguen existiendo y pueden reclamarse si el aval fue impuesto y no voluntario.

¿Qué opciones tengo de recuperar los gastos de la hipoteca?

Piensan que tiraremos la toalla

Buena parte de los abogados consultados no aconsejan reclamar los gastos de la hipoteca que no son los impuestos (tasación, gestoría, notaría y registro) si la cifra a cobrar no llega a 2.000 €. Creen que no te saldrá rentable, que te podría salir lo comido por lo servido, máxime cuando algunos abogados no incluyen la tasación ni la gestoría en el lote.

Por eso, porque se piensa que habrá poca gente que reclame, el Gobierno no pretende sacar ningún procedimiento extrajudicial que evite el colapso de los juzgados, como hizo -con más bombo que éxito- con la cláusula suelo.

No obstante, puede que tú sí llegues a esa cifra: busca las facturas de la hipoteca que te envió la gestoría y súmalo. O puede que tengas más de una hipoteca por reclamar… Que tengas una muy alta con gastos altos también… Que quieras sumarte a una demanda colectiva, que sale más barata… O que tengas más cosas por denunciar.

A día de hoy, el 90% de las demandas que llegan a los tribunales especializados en cláusulas abusivas salen a favor de los clientes y se ganan casi todas las de gastos, imponiendo a los bancos el pago de las costas, de las que cobran los abogados. Como no todos facturan igual, pregunta a por lo menos tres cómo lo harían y aléjate de los crápulas que te pidan demasiado (un 15% de comisión es bastante).

También puede ser que te interese reclamar la cláusula suelo, porque aún no te hayan devuelto el dinero, o la hipoteca multidivisa o incluso el IRPH. A todo esto podrías sumarle los gastos de la hipoteca y quizá alguna cláusula abusiva más que tengas como la de vencimiento anticipado, y así ya lo reclamas todo junto y te sale más rentable. Que un abogado te mire el contrato de la hipoteca porque seguro que detecta más cosas reclamables.

Aunque el Tribunal Supremo no reconoce que el IRPH sea abusivo y anulable, hay jueces que están emitiendo sentencias en contra, por lo que no sería del todo descabellado que ganaras. Otra opción es esperar porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) terminará opinando sobre el IRPH -del que ya se le ha preguntado- y sobre los gastos de la hipoteca.

La asociación de consumidores Asufin se ha comprometido a elevar una cuestión prejudicial al TJUE, o sea a preguntarle “cuáles son las consecuencias de declarar abusiva una cláusula”, ya que el Tribunal Supremo primero declaró abusiva toda la imposición de los gastos al cliente y ahora se desdice con los impuestos, sin que en ningún momento haya mencionado si el banco debe indemnizar al cliente por ello o no.

En principio sí podemos reclamar y esperar que nos lo paguen, aunque la banca remoloneará durante años, mientras gana tiempo para conseguir el dinero y hace que te desesperes y desistas. Reclamar un abuso hipotecario es entrar en la guerra psicológica del desgaste.

La de los gastos de la hipoteca es otra batalla que se abrió con esa primera sentencia de diciembre de 2015 y que ahora el mismo Supremo no tiene narices a validar para que la banca no tenga que pagar una factura de 4.000 millones.

Pero no les demos la razón. Bancos, Tribunal Supremo y Gobierno creen que no habrá una reclamación masiva de los gastos de la hipoteca, ahora que han quedado mermados sin poder reclamar los impuestos.

No nos rindamos, aún queda dinero por recuperar. Lo primero es reclamar al banco, que se está negando por sistema, aunque hacerlo es imprescindible si quieres ir a juicio y puede que te ofrezca un acuerdo a cambio de que contrates algún producto extra: no piques, la idea es recuperar dinero, no gastar más. Lo siguiente sería el Banco de España, que se lavará las manos porque no quiere entrar a discutir si la cláusula es abusiva o no, y lo último es la vía judicial.

De dónde vienen los abusos hipotecarios

La banca estudia el sector y va siempre por delante

Como dije el otro día, la Memoria Anual del Banco de España recoge que en 2017 se ha marcado el récord de reclamaciones, superando a 2013, hasta ahora el año en que más quejas se habían recibido porque salió una sentencia del Tribunal Supremo contra la cláusula suelo.

De las 40.170 denuncias recibidas el año pasado por el Banco de España, el 80% es por hipotecas. ¡Qué barbaridad! Así está el panorama… Que de las 8 millones de hipotecas que se calcula que hay en nuestro país, ni una se salva de tener cláusulas abusivas, aunque sólo sea la de los gastos de la hipoteca: tasación, registro, notaría, gestoría e impuestos, que el Tribunal Supremo acaba de decir que no es abusivo que nos los encalome el banco.

Pero por qué existen las cláusulas abusivas… De dónde vienen… ¿Por qué las utilizan los bancos? Llevamos más de 30 años que la banca hace y deshace lo que le da la gana sin que casi nada y casi nadie se ponga en su camino de forma eficaz.

Hace casi 5 años que salió la primera sentencia contra la cláusula suelo, y hasta entonces todo era jauja. El Banco de España no sanciona, ni apenas regaña, y el Gobierno tampoco se había metido a cambiar la Ley Hipotecaria, de 1946. Ahora parece que es cuando va a aprobar una reforma, que tampoco hace todo lo que se podría y debería.

Ante la pasividad y la ignorancia generalizada de los clientes hacia el sector financiero en general, y al hipotecario en particular, unido a la confianza en que los del banco me van a aconsejar porque me conocen o porque tengo ahí el dinero, la banca se ha aprovechado de nosotros para sacarnos un riñón y parte del otro.

Redondeo al alza del índice hipotecario, intereses de demora leoninos… Que siguieron con el IRPH, las hipotecas multidivisa y la cláusula suelo. Entre 2005 y 2008 pocas hipotecas se libraron de cláusulas abusivas, lo que no quita para que otras se hayan seguido utilizando hasta nuestros días.

Cuando la banca vio que el Euríbor, por entonces en el 4%, iba a caer, comenzó a idear estrategias y artimañas para asegurarse las mismas ganancias. La principal fue la cláusula suelo, que mucha gente no sabía que tenía. O directamente no entendía cuando empezó a funcionar cómo era que a otros les bajaba la cuota, si bajaba el Euríbor, y a ellos no.

Los abusos bancarios siempre vienen de las ansias de ganar mucho dinero, pase o lo que pase, y del temor a no hacerlo en cuanto las reglas del juego cambian. Pero como, tras estallar el escándalo del suelo, la banca ha recibido bastantes varapalos judiciales con devolución de dinero incluida, ha refinado y modernizado sus tácticas.

Ante el Euríbor bajo ha desempolvado las comisiones, pero como suenan mucho y no gustan, también recurrió a la cláusula cero, que aplican de dos formas. Una es no restar el Euríbor al diferencial cuando el Euríbor es negativo como ahora, por ejemplo si tienes Euríbor + 0,30% y el Euríbor está en el -0,19% te cobran 0,30% en lugar de 0,11%.

Otra es no descontar dinero del capital pendiente si ese Euríbor más diferencial dan una cifra negativa. Por ejemplo, si tienes Euríbor + 0,18% y el Euríbor es -0,19% no te pagan ni descuentan de la cuota ese 0,01% que hay a tu favor, sólo cobran el capital sin intereses. Y para guardarse las espaldas ante futuras demandas, ya que todo es anulable si no se incluyó de forma transparente, obligan a la gente a copiarlo a mano y firmarlo.

Lo más sutil y sofisticado son las hipotecas fijas, que te venden a base de meterte miedo y prometerte tranquilidad, pero no te dicen que llevan más comisiones, incluida la de apertura, que no incluyen las de tipo variable.

El negocio hipotecario es como una partida de ajedrez en la que los movimientos de la banca nos ayudan a predecir lo que va a pasar; sabiendo esto, conviene hacer contrario a lo que te proponen y leer entre líneas: si se quieren asegurar las ganancias es porque los tipos de interés estarán bajos.

El Supremo recula sobre los impuestos de la hipoteca para ahorrar a la banca 4.000 millones

Vaya marcha atrás del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, el más alto de todos en España, explica la sentencia que ya avanzó a finales de febrero sobre que los clientes tenemos que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que forma parte de los gastos de constitución de una hipoteca.

Aunque desde principios de 2016 algunos bancos comparten el pago de ciertas cosas, como práctica habitual la banca ha impuesto al cliente el pago de tasación, registro, notaría, gestoría e impuestos) en el contrato del préstamo, normalmente en la cláusula cuarta. ¡Búscalo y verás como a ti también te pasa! Lo han hecho de forma generalizada, sin dar opción a que nos negáramos, y los clientes hemos aceptado como un peaje necesario para tener la hipoteca, por mucho que nos doliera pagar tanto dinero.

Las asociaciones de consumidores calculan que hay entre 6 y 8 millones de hipotecas afectadas -todas las que hay-, más las que ya se han cancelado, con lo que el número de personas que podrían reclamar es altísimo y el dinero considerable, aunque menor que en la cláusula suelo si no contamos los impuestos.

Por eso el Tribunal Supremo acaba de recular sobre lo que ya dijo en 2015. Entonces reconoció que si el banco impone al cliente el pago de todos los gastos en una cláusula del contrato es abusiva y, por tanto, debe anularse.

Eso desató un gran revuelo que aún continúa y por eso el Supremo ahora se desdice, opinando que los impuestos los debe pagar el cliente. Oooohhhh, casualmente la parte más cara de todos los gastos. Si quitamos los impuestos, el Supremo está ahorrando a la banca una factura de 4.000 millones €, según Moody’s, una agencia especializada en calcular riesgos financieros.

Lo más cutre es que el Tribunal Supremo se escuda en que no le toca decidir si pagamos los impuestos o no. Menciona sentencias del pasado y se le ve mucho el plumero. Da por cerrada la batalla de los impuestos al decir que nos toca pagarlos a nosotros, según su interpretación de una ley que el Tribunal Constitucional dijo que era válida y que sólo podría cambiar el Ministerio de Hacienda.

Abusivo desde luego que es, porque es una cláusula que por lo general se ha impuesto sin que pudiéramos negociar. Que nos devuelvan el dinero o no es algo que nos tocará pelear y para lo que espero que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea vuelva a echarnos un cable, aunque tarde años en resolverse, como ha pasado con la cláusula suelo.

Qué otros gastos de la hipoteca sí puedes reclamar al banco

 

La lucha continúa…

El Tribunal Supremo ha echado un capotazo a la banca decidiendo, en su última sentencia aún pendiente de publicarse, que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) debemos pagarlo los hipotecados como clientes y, por tanto, se entiende que si lo reclamamos el banco se agarrará a esta sentencia y no nos devolverá el dinero.

Es la mayor cantidad de todas las que pagamos dentro de los llamados gastos de la hipoteca, ya que supone alrededor del 80%.

Moody’s, agencia especializada en calcular el riesgo de operaciones financieras, ha dicho que esta sentencia del Supremo ha ahorrado a la banca 4.000 millones, que por el momento es más de lo que lleva pagado por la cláusula suelo, que según también Moody’s por ahora han sido entre 3.500 y 4.000 millones. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), cada cliente pierde una media de 2.500 euros si no recupera lo pagado en impuestos.

Esta sentencia ha sido un jarro de agua fría que, sin embargo, no nos cierra la puerta a reclamar el resto de gastos hipotecarios: tasación, gestoría, notaría y registro de la propiedad. Aún sigue vigente la sentencia que el mismo Tribunal Supremo emitió en diciembre de 2015 opinando que imponer al cliente el pago de todos los gastos de la hipoteca es nulo por abusivo.

Además, en la sentencia actual sobre los impuestos, el Supremo reconoce que el papel oficial (llamado timbre) que usan en la notaría debe pagarse a medias entre banco y cliente, y que las copias del contrato de compraventa las pague quien las solicita, por lo que de momento podemos reclamar al banco que pague la mitad del contrato original y su copia.

Pero, además, se le puede pedir que nos dé el dinero que pagamos por la gestoría, siempre que fuera el banco quien la impusiera y decidiera cuál, como suele ocurrir. Y también que nos pague el importe íntegro que pagamos al registro de la propiedad, ya que la hipoteca se inscribe en el registro para que sea pública, ya que esto sólo interesa al banco porque así tiene efectos jurídicos y, en caso de que no le paguemos, puede ejecutarla y embargar la vivienda de forma fácil, legal y rápida.

La tasación, que exige la entidad y nosotros como clientes no la querríamos ni necesitaríamos en muchos casos, también debe pagarla el banco, si bien es un punto que genera bastante controversia porque sólo algunos jueces se ponen de lado de los clientes, mientras que otros optan por dar la razón a la banca.

Las asociaciones de consumidores están que trinan con esta última sentencia del Tribunal Supremo, aunque todas harán valoración final cuando se publique entera. Adicae cree que el Supremo está reculando sobre la que emitió en diciembre de 2015 donde reconocía que la cláusula, normalmente la cuarta, que obliga al cliente al pago de todos los gastos de la hipoteca, es nula por abusiva. Al igual que Facua, espera que el asunto llegue a Europa.

Por eso, no hay que dar aún los impuestos totalmente por perdidos. Aunque supondrían una sangría a la banca, si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) opinara que las entidades deben ser quienes corran con el gasto, tendríamos opción de reclamar y posibilidad de éxito. Hasta ahora, este tribunal ha sido el único que ha decidido a favor de los clientes españoles en todas las causas que se le han presentado. Todo es cuestión de tiempo, esperemos a ver qué dice ahora.

Por qué no deberíamos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

Cuando se me rompa el látigo… ¡También me lo pagas!

El Tribunal Supremo dijo el pasado 28 de febrero en un comunicado que los clientes hipotecarios debemos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el mayor de todos los gastos asociados a la constitución de una hipoteca, en la que también el banco nos suele imponer el pago de la tasación, la gestoría, la notaría y el registro de la propiedad.

¿Pero por qué no deberíamos pagar estos impuestos? Aunque en artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se dice que el prestatario (quien recibe el préstamo) debe pagarlo (o sea se entendería que nosotros como clientes), más abajo, en el artículo 28 se dice que debe hacerse cargo “el adquiriente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos a cuyo interés se expidan”.

¿Y quién quiere que la hipoteca se firme ante notario? El banco. Está bien que una persona neutral dé fe de que compramos con hipoteca, pero también es algo que podría resolverse a nivel privado con un documento entre el banco y el cliente, como ocurre con los préstamos personales o la contratación de un depósito o un plan de pensiones.

Que la casa se firme ante notario y luego se inscriba en el registro de la propiedad a nombre del nuevo dueño tiene todo el sentido. ¿Pero por qué debemos hacer lo mismo con la hipoteca? ¿Quién se beneficia realmente de que se inscriba la hipoteca en el registro y de que se firme ante notario? El banco, porque así lo convierte en un asunto público y puede ejercer más fuerza y presión si dejas de pagar y ejecuta la hipoteca. Ni más, ni menos.

En este caso y, dada la ambigüedad de la Ley que lo regula, podría entenderse que, como el banco es el interesado en notaría y registro, también debería hacerse cargo de los impuestos que esto conlleva. Igual que debería ocuparse de pagar a la gestoría que te impone para que resuelva todo el papeleo y que debería correr con el gasto de la tasación.

¿Para qué es la tasación? Para que el banco se haga una idea del valor de mercado real de la vivienda, recurriendo a una tercera persona, en este caso a una tasadora homologada, que no deberían pero también suelen imponer sin dejarte elegir, y no veas cómo infla eso la factura.

Tasación en mano, además de evitar fraudes y picaresca de gente que pida por ejemplo 150.000 euros para una casa que vale 120.000, el banco quiere el informe para saber cuánto podría pedir por la vivienda si dejas de pagar, la embarga y saca a subasta.

Los clientes no necesitamos realmente todos estos trámites, con un contrato privado como el de un préstamo personal nos sería suficiente; es el banco el mayor interesado en que se haga público y todo lo que conlleva. Eso sí, algunas entidades son listas y desde hace un par de años, justo cuando estalló la primera sentencia del Tribunal Supremo sobre el tema, empezó a compartir el pago de algunos gastos de la hipoteca, pero nunca los impuestos (IAJD).

Nosotros, borregos y desinformados, solíamos tomárnoslo como un peaje necesario para acceder a la hipoteca, sin plantearnos realmente que no tendríamos por qué comulgar con ruedas de molino y además costearlas.

Por qué el Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

El Supremo intenta proteger de nuevo a la banca para que no suelte dinero a los clientes estafados

El Tribunal Supremo acaba de decir que quienes tengan hipoteca deben pagar todo-todito el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y sólo compartir el gasto en notaría. De los demás gastos en esta ocasión no ha dicho nada, así que sigue vigente la sentencia de diciembre de 2015 en la que se anulaba, por abusiva, la cláusula en la que se obliga al cliente a hacerse cargo de los gastos de la hipoteca.

¿Pero por qué no reconoce que es abusivo que paguemos el IAJD? Se ampara en lo que ya opinó su Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo anteriormente, o sea por una pura cuestión de coherencia. ¿Nada más? Viendo sus antiguas sentencias de abusos hipotecarios, vemos que no es un tribunal de mojarse mucho…

De momento no explica nada más, quizá en la sentencia entera que se emita próximamente sí, pero lo más probable es que, cuando eso ocurra, aluda a que hay una norma en la que se especifica que este tipo de impuestos debe pagarlos quien tiene interés en que la operación se haga. En este caso parece claro que, como quien tiene interés en que se firme la hipoteca somos los clientes, deberíamos pagarlo nosotros. Peeeeero, hay bastante ambigüedad al respecto, así que el próximo día veremos por qué los clientes no tendríamos que pagar el IAJD.

Mientras tanto, hoy analizamos por qué el Tribunal Supremo tapa a la banca. Ya no estamos en crisis, no es como cuando había muchos desahucios, la gente lo pasaba peor, España no crecía y se destaparon abusos hipotecarios como el suelo, que hizo que mucha gente dejara de pagar la hipoteca. A la economía le va mejor, en general.

El Supremo tampoco quiere dar otro varapalo más a la banca. Ya les dio la de cal condenándoles en el suelo y las multidivisa, y ahora les da la de arena con los gastos y con el IRPH, del que habló hace un par de meses, también a favor del sector bancario.

No quiere perjudicar la reputación de la banca, ya muy dañada con una ristra de abusos que han saltado a los medios de comunicación y a los juzgados (suelo, multidivisa, swaps, preferentes, redondeo, multidivisa, IRPH, gastos…). Precisamente se han creado juzgados específicos para abordar estos casos porque colapsaban los juzgados tradicionales.

Tampoco quiere mermar sus cuentas. Si todos los hipotecados reclaman los gastos de la hipoteca podemos juntarnos más de 8 millones de personas pidiéndoles entre 10.000 y 18.000 millones de euros, los cálculos no se ponen de acuerdo. Mucha pasta ahora que empiezan a remontar gracias a las hipotecas a tipo fijo, que han decidido potenciar porque el Euríbor sigue en negativo y la última previsión es que no empezaría a subir de forma signifitiva hasta mediados de 2019.

Un dineral que debe sumarse también a lo que ya han pagado por el suelo, que se calcula entre 3.500 y 4.000 millones de euros, y lo que pagarán por la multidivisa y algunos casos más. Además, el IAJD es lo más caro de todos los gastos de la hipoteca, donde también se incluyen el de tasación, gestoría, notaría y registro. Supone alrededor del 80% de lo que pagamos por los gastos de la hipoteca. Por eso la banca cree que la factura máxima que podría pagar por la devolución de los gastos es de 3.000 millones y no de los 10.000-18.000 millones que comentaba antes.

Todo esto es una prueba más de hasta dónde llega la presión del sector bancario para que se le siga protegiendo a pesar de que debería asumir las consecuencias de lo que ha hecho y sigue haciendo mal, y aunque así se perjudiquen los intereses de millones de personas. Prueba de que se parte de la banca siente culpable y no quiere más jaleos es que desde hace un par de años hay bancos como Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, Abanca y La Caixa, entre otros, asumen una pequeña parte de los gastos.

El Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Como siempre, parece que la última y única esperanza está en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El Tribunal Supremo, el más alto en España, informó el pasado miércoles de una sentencia muy esperada que se emitirá en los próximos días: la de a quién le toca pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Sí, eso que el banco nos ha estado obligando a pagar sí o sí como parte de los gastos de constitución de la hipoteca.

Eso que nos ha estado (y nos sigue) costando entre un 0,5% y un 1,5% del dinero que nos prestan para comprar la vivienda. O sea el mayor gasto de todos los de la hipoteca (alrededor del 80%), entre los que el banco también obliga a pagar la notaría, el registro de la propiedad, la tasación de la vivienda y la gestoría de su confianza que también nos mete un abultado palo por mover la burocracia legal de la hipoteca.

¿Y qué creéis que ha dicho el Tribunal Supremo? Después de darnos la razón con la cláusula suelo y las hipotecas multidivisa, todo en menos de un año, era ya mucho seguir en la misma línea, aunque resulte incongruente que no nos vea capaces de saber si el suelo nos limitaría la hipoteca y que en cambio entendamos de impuestos y otros papeleos que sólo conoce gente que lo ha estudiado o se mueve día a día con el tema.

Al igual que pasó hace un par de meses con el IRPH, el Tribunal Supremo se ha vuelto a poner del lado de la banca diciendo que es a los clientes a los que nos toca pagar los impuestos de la hipoteca y que el gasto en notaría se reparte así: a partes iguales la escritura oficial y que pague las copias quien las solicite. Algo es algo, pero va en línea total a proteger a la banca.

Esta sentencia se supone que servirá de guía para que los jueces del resto de tribunales, todos por debajo del Supremo, resuelvan en la misma línea. Pero no creo que sea así. Con el IRPH acabamos de ver que algunos jueces no siguen lo que dijo el Supremo y fallan a favor de los clientes, declarando nulo ese índice y quitándolo de la hipoteca que se juzga en ese caso.

A su vez vimos hace poco también que ya se han elevado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) varias cuestiones prejudiciales, o sea preguntas que pueden hacer jueces o abogados españoles para que este tribunal opine y marque lo que se debe hacer en todos los países que pertenecemos a la Unión Europea.

A lo que se ve, es la única y última esperanza que nos queda, junto a la rebelión de los jueces de los tribunales especializados, aunque los bancos podría recurrir la sentencia y, si el tema acabara nuevamente en el Supremo, se puede predecir que acabaría como esta sentencia de los impuestos que acabamos de conocer.

Siempre nos quedará el TJUE, como ya se ha demostrado con la cláusula suelo, la cláusula de vencimiento anticipado y otros abusos hipotecarios. Parece que este tribunal es el único que pone en su sitio las decisiones del Tribunal Supremo cuando se pone conservador y defiende a la banca, y el único que acaba poniendo a cada uno en su sitio y cada cosa en su lugar.