El juicio de la cláusula suelo contra toda la banca, visto para sentencia

La suerte está echada

La cláusula suelo sigue dando que hablar y batallar. El proceso más gordo que hay ahora en marcha es el que en 2010 emprendió la asociación de consumidores Adicae.

El resultado es una macrodemanda judicial que representa a 15.000 afectados contra 101 bancos, que ahora sólo son 31 tras las fusiones y absorciones de unas y otras entidades.

Apenas quedan cinco excluidas: BBVA, Cajamar y Caixa Galicia, que ya fueron castigadas por el Tribunal Supremo el 9 de mayo de 2013 a retirar el suelo de todas sus hipotecas, más Banesto y Barclays, que voluntariamente dejaron de aplicarlo.

Los bancos que más suelos acumulan son Caixabank, Popular y el Sabadell, que serían económicamente también los más perjudicados si el suelo queda definitivamente suprimido de todos los préstamos. Supongo que CatalunyaCaixa quedará exento, ya que desde el 1 de julio ha eliminado el suelo de todas sus hipotecas.

La demanda ya está en el juzgado número 11 de lo Mercantil de Madrid, que recientemente ha decidido no admitir las pruebas ni los testigos presentados por la banca, dejando el asunto visto para sentencia sin que los bancos puedan aportar pruebas de que, según ellos, ningún cliente firmó engañado una hipoteca con cláusula suelo.

Los afectados esperan que se dicte sentencia antes de las vacaciones judiciales de agosto, si bien no se sabe cuándo ocurrirá ni hacia dónde se inclinará la balanza. Cuando el proceso termine, Adicae cree que se habrá anulado la cláusula suelo en todas las hipotecas de todos los bancos, quedando por fin erradicado este mal que todavía afecta a dos millones de familias; tres millones según el Estudio Hipotecario Nacional 2005-2015, que ha elaborado el despacho Martínez-Echevarria Abogados.

Este mal les supone un gasto extra de entre 180 € y 210 € al mes. Según la asociación, las 15.000 familias de la demanda han pagado 24.000 millones de euros de más desde 2009. La banca pilla cada mes entre 479 y 570 millones de euros por la cláusula suelo, lo que supone un gasto anual de entre 2.160 y los 4.520 euros al año por familia, según las condiciones de su hipoteca y el suelo firmado. O sea que pagan entre un 200% y un 426% más que si no tuvieran dicha cláusula.

Si recuperarán o no ese dinero todavía es una incógnita. Aunque es la pretensión de asociación y demandantes, es lo más difícil de conseguir, incluso judicialmente. El Tribunal Supremo reconoció el 22 de febrero de este año que el suelo es nulo en cualquier hipoteca siempre que se demuestre falta de transparencia en su contratación, y que cualquier afectado puede reclamar al banco lo pagado de más desde el 9 de mayo de 2013, pero no antes.

Si se consigue que todos los suelos sean anulados y que se devuelva el dinero a todo el mundo desde que empezaron a pagar de más, los bancos tendrán una merma del 30% en sus beneficios trimestrales. La media de la cláusula suelo actualmente es del 3,5%, lo que indica que hay familias que pagan el 2% y otras el 5%, con gran variedad de términos medios según la hipoteca.

Si el suelo desaparece de los préstamos de los millones de familias todavía pringados, la asociación estima que se evitarán 200.000 desahucios como consecuencia del impago de las hipotecas por las cuotas tan altas que impone la cláusula suelo. Se basa en que el 10% de los afectados no puede asumir las mensualidades mientras que otro alto porcentaje está al filo del impago.

El por qué de la vinculación de los bancos

Un compromiso en toda regla

De sobra sabemos que para contratar una hipoteca los bancos, el que más y el que menos, piden que firmes otros productos que muchas veces ni te interesan o ni te habías planteado tener. Es lo que se llama vinculación.

Ahora apuestan fuerte por ella, igual que por las comisiones, para compensar la guerra que mantienen por bajar los diferenciales, que ya están en el 1% – 1,25% los más competitivos. Pero aparte de ganar dinero con ella, ¿te has planteado por qué exigen que contrates estos productos y no otros? Cada cosa tiene su por qué y ahora voy a explicarla.

Domiciliar la nómina, pensión o autónomos

Si la cuenta de la hipoteca es la misma en la que cobras los ingresos mensuales, el banco se asegura que siempre tendrás dinero para pagar la cuota mensual, sobre todo si cobras justo antes de que domicilien el pago.

Domiciliar los recibos

Si en la cuenta de la hipoteca también te pasan los recibos, el banco se asegura de que la conviertes en una cuenta habitual e importante para ti, y que dicha entidad, en caso de que tengas otras, es la que tendrás de referencia. Domiciliar al menos tres recibos también significa que centralizas tus gastos con ellos y que en dicha cuenta, por tanto, siempre tendrás dinero.

Uso de tarjetas de crédito y débito

El banco sabe que así tienes dinero en la cuenta de la hipoteca y que se ha convertido en tu entidad de referencia.

Seguro de hogar

Como cualquier otro seguro, el banco se beneficia de lo que pagas por él porque, aunque puedes contratarlo con la empresa que te dé la gana, te suelen imponer la compañía con la que suscribirlo, normalmente 100% de su propiedad o mayoritariamente suya. O sea más beneficio para ellos.

En el caso del seguro de hogar, además, se aseguran de que si a la casa le ocurre algo vas a cobrar por el siniestro y, por tanto, tendrás dinero para seguir pagando la hipoteca.

Seguro de vida

Es una filosofía parecida al seguro de hogar. Si te mueres o se muere la otra persona titular, quien queda cobra un dinero y tiene para seguir pagando la hipoteca, aunque no estén los ingresos del otro. El caso es, como antes, que sigáis cumpliendo con la cuota mensual.

Seguro de protección de pagos

Sin llegar a palmarla o tener un accidente grave, si te quedas en el paro el banco se asegura de que durante todo ese tiempo una compañía pagará por ti la hipoteca. El caso es no perder ingresos. A muchos les molestó firmarlo y luego se alegraron cuando la crisis les dejó en paro. Las aseguradoras dejaron de hacerlos porque perdieron mucho dinero pero ahora han vuelto a algunas ofertas hipotecarias.

Depósitos y planes de pensiones

Son menos frecuentes pero los piden a veces. El banco te ata mucho más porque consigue que, además de darles dinero con la hipoteca, metas tus ahorros en sus cuentas y ellos manejen más dinero. En el caso del plan de pensiones te amarran a ti y a tu dinero casi de por vida.

Nuevo abuso bancario: la cuota sólo se revisa si cliente o banco lo piden

Con los bancos siempre hay que estar al loro

La banca es incorregible. No es que todos quieran abusar de sus clientes ni sangrarles de mala manera con prácticas abusivas, pero sí que un gran número utilizó la cláusula suelo, el redondeo al alza de los intereses de la hipoteca, los swap, los intereses de demora desproporcionados y otros abusos que ya están descatalogados por sentencias judiciales o que han cogido tan mala fama que sólo unos pocos o ninguno se atreven a utilizar.

Pero basta con que no puedan seguir sacando dinero por un camino, que rápidamente se irán por otro para conseguirlo. Si una estrategia se agota se inventan otra.

Como ahora, que han vuelto a recurrir a las comisiones y la vinculación excesiva para compensar que las hipotecas no les dan tanto dinero porque no paran de bajar los diferenciales de las nuevas ofertas.

Hace poco, un miembro del Colegio de Titulados Mercantiles y Empresariales de Asturias llamado Calixto José Novo dijo en una conferencia que sabe de al menos un banco que está echando mano de un nuevo abuso para lucrarse. Éste no es otro que no poner como fija la revisión de los intereses de la hipoteca, sino actualizar la cuota cuando el banco o el cliente digan.

Algunas personas se informan de cómo está el Euríbor, pero seguro que muchas otras no tienen ni idea y sólo se dan cuenta de que sube o baja cuando su cuota varía tras la revisión anual o semestral de su hipoteca. ¡Pero por Dios… Si más de la mitad de la gente no sabe ni lo que ha firmado! Por no hablar de que miles de hipotecados han estado en la inopia con respecto a su cláusula suelo.

Parecido a lo que puede pasar ahora si este banco lleva a cabo esta práctica y si otros le copian la idea. A no ser que el cliente esté al loro de solicitar la revisión de la hipoteca cuando toque, el banco no creo que mueva un ápice de la misma si es para abaratar la cuota porque el Euríbor esté bajando, como pasa ahora. En cambio seguro que sí sube la cuota cuando vea que este indicador escala posiciones y con ello pueda ganar más dinero encareciendo la cuota mensual con la revisión pertinente.

Si se trata de una hipoteca a interés variable la revisión debe ser algo fijo e inamovible que no dependa de la voluntad del banco o de que el cliente se acuerde de pedirlo. De lo contrario, estamos ante otro abuso de los que aprovechan de la ignorancia y la inactividad de mucha gente.

El Euríbor marca un nuevo mínimo histórico que podría ser el último

¡Un respiro! El soplo de aire fresco que tanto necesitamos ahora

Después de 13 meses consecutivos de descensos, el Euríbor sigue trayendo suerte a las hipotecas sin cláusula suelo.

Acaba de cerrar junio con una nueva bajada, un nuevo mínimo histórico que lo sitúa en el 0,163%, apenas un pelín por debajo de mayo (0,165%).

Pero como sí se nota bastante más diferencia con la cifra de hace un año (0,513%), las hipotecas con revisión anual notarán cómo su cuota baja una media de 17 € mensuales, lo que a lo largo del año acumulan 204 € de ahorro.

Si la revisión es semestral, la caída es menor, ahorrando una media de 7 € al mes, unos 42 € en los próximos seis meses. Como siempre, el ahorro depende de que no tengas cláusula suelo y de cuáles sean el resto de condiciones de tu hipoteca (capital prestado, capital pendiente de pago, diferencial, plazo, etcétera).

¿Qué pasará con el Euríbor en los próximos meses? No hay una bola de cristal que nos asegure al 100% si subirá o bajará pero sí que hay determinados factores que le están influyendo y pueden influir en un futuro inmediato.

El primero es la tensión que hay con Grecia. Si no se llega a un acuerdo con este país, tampoco paga la deuda y sale del euro, afectará a los mercados financieros y lo más probable es que de rebote suba el Euríbor. Si ocurre, tampoco será mucho, o sea que la cuota cambiará poco o nada, porque como las revisiones son anuales o semestrales, si el incremento del Euríbor es pequeño, se pondría poner al mismo nivel que ya teníamos o sólo un poco por encima.

En cambio, si se llega a un acuerdo con Grecia, el Euríbor puede continuar cayendo, aunque sea poquito a poquito como este mes. ¡¡Pero es que tampoco tiene ya mucho margen para bajar!! Lo importante para seguir ahorrando con la hipoteca es que se mantenga en estas cifras, aunque no se produzcan grandes bajadas.

Otro factor que puede hacer subir al Euríbor es que los países empiecen a crecer y aumenten los precios de las cosas (lo que se llama inflación), aunque como el Banco Central Europeo (BCE) sigue comprando deuda a los países de la zona euro, es difícil que esto afecte al indicador del que depende cuánto pagan de hipoteca el 85% de los que tienen una hipoteca en España.

Mejores hipotecas julio 2015

¿Pensando en aprovechar el verano para buscar hipoteca e invertir en una casa? Como cada mes, aquí te presentamos un completo análisis de más de 30 préstamos hipotecarios que da como resultado un ranking de las 10 mejores hipotecas y los dos mejores préstamos de intermediarios financieros.

Los diferenciales de las hipotecas siguen en operación bikini, adelgazando de cara al verano. Prueba de ello es que el Banco Santander ha rebajado su diferencial de Euríbor + 1,49% a Euríbor + 1,25%, el interés más repetido en este momento, salvando el del 1% que esconde tanta vinculación e intereses que al final es como tener un préstamo a Euríbor + 1,30% o más, según los productos contratados.

Se nota que el tirón de BBVA (Euríbor + 1,25%), Uno-e (1,30%) e ING (1,29%) han hecho mella en la entidad que preside Ana Patricia Botín, como era de esperar. Lo mismo ha ocurrido en otros bancos: Catalunya Caixa, Oficina Directa y Banco Caixa Geral se cuelan en la clasificación con nuevos productos a Euríbor + 1,25%.

Pero no son todos iguales. Unos piden más vinculación que otros, en general bastante, y los dos segundos exigen unos ingresos mínimos mensuales de 4.000 € netos, lo que no está al alcance de una pareja de mileuristas.

La mejor hipoteca a Euríbor + 1,25% sigue siendo la de BBVA, que tras un cambio de directivos, se ha tomado en serio la fidelización de nuevos clientes a través del préstamo hipotecario, y no cobra interés fijo el primer año, algo que sí suelen hacer la mayoría de sus competidores.

Se nota cómo la banca tradicional se acerca a las ofertas de la banca online (Uno-e, ING, Oficina Directa…), que habitualmente ha ofrecido mejores diferenciales, menor vinculación y, en general, condiciones menos exigentes.

Como en meses anteriores, se nota bastante movimiento en la comercialización de nuevos productos hipotecarios así como en la bajada de diferenciales, si bien no todos son tan baratos como para aparecer en la tabla.

Entre los intermediarios financieros, RN Tu Solución Hipotecaria mantiene por quinto mes consecutivo una de las mejores ofertas de su sector: de Euríbor + 1,25% a Euríbor + 1,65%, en función de la vinculación contratada. Es la Hipoteca Verde RN, que financia hasta el 80% del valor del piso, a devolver en 30 años.

Por su parte, Ferco Gestión mantiene en su cartera hipotecaria diferentes productos: desde la Hipoteca VIP para perfiles económicos altos, al muy competitivo interés de Euríbor + 0,90%, hasta la Hipoteca 80 Financiación, que como su nombre indica no presta más del 80% del precio de la casa, cobrando un interés de Euríbor + 1,10%.

Recordad que los intermediarios financieros consiguen que otras entidades presten el dinero y por sus servicios cobran unos honorarios que van del 1% al 5%.

Hipoteca	Interés	Capital Máximo	Plazo	Comisiones / vinculación
Liberbank. Hipoteca Ahora SIN	Euríbor + 0,99%	80%	30 años	NO / 3 productos
ING Direct. Hipoteca Naranja	Euríbor + 1,29%	80%	40 años	NO / 3 productos
Uno-e	Euríbor + 1,30%	80%	35 años	NO / 3 productos
Hipoteca BBVA	Euríbor + 1,25%	80%	30 años	SI / 5 productos
Catalunya Caixa. Hipoteca CX	Euríbor + 1,25%	80%	40 años	NO / 5 productos
Nueva Hipoteca Santander	Euríbor + 1,25%	80%	30 años	SI / 5 productos
Oficina Directa. Hipoteca Bonificada	Euríbor + 1,25%	80%	30 años	NO / 3 productos
Banco Caixa Geral. Hipoteca Geral Premium	Euríbor + 1,25%	80%	30 años	NO / 6 productos
Kutxabank	Euríbor + 1%	80%	30 años	SI / 4 productos
Bankoa. Hipoteca Variable	Euríbor + 1%	80%	30 años	SI / 5 productos

Bankinter ataca el mercado de hipotecas a interés fijo con un 2,05%

Ha vuelto a dejar en bragas a sus competidores

Bankinter acaba de lanzar una hipoteca a interés fijo del 2,05%. Toda una oferta rompedora teniendo en cuenta la trayectoria de este tipo de préstamos en España, habitualmente por encima del 5% de interés, y la oferta actual, del 2,5% en adelante.

Como es habitual en las hipotecas a interés fijo el plazo de amortización de Bankinter (10 años) es menor que en las de interés variable (30 años).

Para mantener el interés del 2,05% exige la contratación de seguros de hogar y vida y domiciliación de nómina y tres recibos. No es mucho si se tiene en cuenta lo que suelen pedir otros bancos. De no hacerlo, el interés sube, igual que ocurre si se amplía el plazo. A 15 años el interés es 2,40% y a 20 años es 2,75%.

La hipoteca financia hasta el 80% del valor del piso si se va a usar como vivienda habitual y hasta el 55% como segunda residencia. A diferencia de lo que hace en su hipoteca a interés variable, ésta sí tiene comisiones: 1% por abrir el préstamo, 0,5% por cancelar, amortizar o subrogar (cambiarlo de banco) durante los 5 primeros años, y del 0,25% en los mismos casos a partir del quinto año.

Bankinter se ha tomado en serio la competición por captar clientes solventes. Fue el primero en romper el hielo en octubre de 2013, bajando el diferencial de su hipoteca (Euríbor + 1,95%) por debajo de la barrera mental del 2%.

Además de ser pionero en abrir el grifo del crédito cuando todo el mundo lo tenía muy cerrado o con unas condiciones imposibles, ha ido rebajando su diferencial hasta Euríbor + 1,50%, que si bien ahora se queda un poco alto para las ofertas más competitivas que ya vamos viendo a Euríbor 1,30%, es la única entidad que ofrece su hipoteca con dación en pago. O sea que si al final dejas de pagar, entregas las llaves al banco y listo, no hay subasta de tu casa por un precio irrisorio ni arrastras deuda pendiente.

Seguro que su próximo paso es bajar este diferencial. Pero por el momento ha atacado el mercado del interés fijo, que tras años más parado que un gato de escayola y con intereses por las nubes, se ha reactivado con la bajada del Euríbor y la competición por cazar buenos pagadores. Quieren compensar que con el Euríbor por los suelos se pagan cuotas bajas en las hipotecas a interés variable y que ha caído el número de préstamos porque se conceden menos y los viejos se van terminando de pagar sin prisa pero sin pausa.

¿Puedo cambiar la hipoteca de banco para ahorrar dinero?

Ahorrar está al alcance de tu mano

Si firmaste una de esas hipotecas que se dieron durante los años duros de la crisis seguro que te estarás tirando de los pelos al ver cómo los intereses de las nuevas ofertas llevan más de año y medio en caída libre.

La banca se pelea por captar clientes solventes, a los que ofrece su mejor sonrisa y supuestamente su mejor oferta. Si te dieron una hipoteca durante la época más difícil casi seguro que cualquier entidad te pondrá ojitos, salvo que tu situación haya cambiado mucho desde entonces: pérdida de empleo, bajada de ingresos, historial de impagos…

Pero si mantienes el mismo perfil tienes opciones de subrogar la hipoteca (cambiarla de banco) para ahorrar una pasta al año, ya sea porque sufres una cláusula suelo, porque el banco te cobra comisiones hasta por respirar o porque pagas mucho dinero en productos asociados a la hipoteca: seguros, depósito, plan de pensiones…

El préstamo puede durarte 20 – 30 años, 10- 15 en el mejor de los casos si te lías a amortizar a saco, así que ahorrar 100 pavos al mes o más te puede venir de lujo. Y, aunque cambiar la hipoteca de banco tiene un coste, según sea tu caso quizá te compense hacerlo.

Algunos bancos, que no todos, cobran una comisión del 0,5% del capital pendiente de pago si cambias la hipoteca de entidad en los primeros 5 años o del 0,25% pasada esa fecha. Para saber si es tu caso, lee el contrato de la hipoteca o pregunta a tu banco.

También tienes que contar con un gasto en notaría de unos 500 €, otros 200 € aproximadamente para el Registro de la Propiedad y entre 200 € y 300 € para la tasación del piso. En total no soltarás menos de un 1% del capital que te queda por pagar. O sea 1.000 € por cada 100.000 que debas.

Aquí es donde tienes que calcular, en función de lo que te queda pendiente de pago, si te compensa subrogar la hipoteca. Si por ejemplo te libras del suelo y con eso ahorras más de 100 € al mes, en poco más de un año amortizas la operación y estás ya ahorrando dinero.

Lo mismo ocurre si bajas el diferencial de Euríbor + 3% a Euríbor + 1,5% o si te quitas de encima seguros y planes de pensiones porque el nuevo banco no exige tanta vinculación. Para comparar correctamente cuánto pagarás con tu hipoteca actual y con la que tendrías en otra entidad, debes pedir a ambas que te den un desglose detallado de todos los gastos que te supone tener una hipoteca con ellos, que van más allá de la cuota mensual: hay que incluir los productos asociados y las comisiones.

La banca está que lo tira por conseguir buenos pagadores, así que o bien tu banco te hace una contraoferta interesante para que no te vayas a la competencia, o bien la competencia, aunque ya no paga los gastos de subrogación como era frecuente antes, te recibe con los brazos abiertos si llevas al menos tres años pagando tu actual hipoteca y nunca les has dado ningún problema.

Los seguros aumentan el coste de una hipoteca un 0,20%

No hagas el indio

A la hora de comparar hipotecas, la madre del cordero no son los diferenciales, muy evidentes y en mayúsculas en todas las ofertas, sino la vinculación y las comisiones, de las que hablamos hace un par de días.

Calcular la cuota mensual de un préstamo a Euríbor + 1% es fácil, hay simuladores que te ayudan, incluso la web de ciertos bancos te da la cifra. Pero ése no es el monto final. Es lo que pagarás mes a mes, sí, tanto si tienes un interés fijo como variable, pero no lo que pagarás en total por tu hipoteca.

Todas llevan algo de vinculación. Desde domiciliar la nómina y seguros de hogar y vida, que es lo mínimo que piden por ejemplo en ING o Uno-e, hasta sumarle plan de pensiones, dinero en fondos o depósitos, uso de tarjetas de crédito y débito… en los casos más exigentes.

La vinculación importa mucho para saber cuánto pagarás por la hipoteca. Se estima que cada seguro le suma un 0,20%. Es decir, que si el banco te rebaja el diferencial esa cantidad o menos por firmar el seguro, lo más probable es que no te interese vincularte porque te saldrá igual o más caro.

El único seguro obligatorio por ley con una hipoteca es el de incendios, incluido en el de hogar. El resto es opcional, aunque algunas entidades obliguen a firmarlos dar el préstamo.

Antes de hacerlo debes calcular cuánto te suben la cuota para saber si te interesa que el banco te rebaje el diferencial a cambio de sacarte el dinero por otro lado a la vez que te ata. Puedes echar tú las cuentas o pedirle al empleado de la sucursal que te dé un informe detallado de cuánto te cuesta con ellos cada producto

Pregúntale también si se paga año a año o de una sola vez, o sea un PUF: Prima Financiada Única. De ser así se suma al monto de la hipoteca y te cuesta intereses. Y, por supuesto, durante cuánto tiempo es obligatorio tenerlo, pues quizá puedas darlo de baja pasado un tiempo, sin que varíe el diferencial de tu hipoteca.

Entérate, además, de si es imprescindible tener ese seguro con la empresa que te marque el banco, que suele ser suya (toda la ganancia queda en su casa) o si puedes elegir la aseguradora para abaratar el coste.

Un seguro viene a costar entre 100 € y 600 € al mes, con una prima media de 200 € al año. Esto incrementa tu cuota mensual en 15-20 € por seguro, lo que equivale a tener un diferencial un 0,20% más alto. Por eso, una hipoteca a Euríbor + 1% con dos seguros vinculados en realidad es un préstamo a Euríbor + 1,45% camuflado.

Por eso hay veces que son más rentables las hipotecas con un diferencial algo superior que no esconden ataduras indeseadas que al final sólo encarecen el préstamo, la mayoría de veces con productos que ni siquiera tendrías de no ser por la hipoteca.

La banca recurre a las comisiones para paliar la bajada de diferenciales

¿Quién da duros a cuatro pesetas?

Se dice que cuando Dios cierra una puerta abre una ventana… Los bancos son expertos en buscar soluciones: abrir esas ventanas cuando se les cierran algunas puertas para ganar dinero.

Mientras el Euríb0r estaba alto no importaba dar diferenciales bajos, cuentas sin comisiones, depósitos con jugosos intereses… Los bancos ganaban pasta porque cobraban pasta de las hipotecas. Los sueldos eran más altos, la economía más estable y próspera y prestar dinero era rentable.

Esto dejó de pasar y al prever que el Euríbor bajaría, la banca se sacó de la manga la cláusula suelo, para cobrar sí o sí una cantidad mínima de intereses (del 2,5% en adelante según la hipoteca), aunque el Euríbor sufriera más caídas que un bebé que se echa a andar.

Cuando la gente, promotoras, constructoras y empresas dejaron a deber cuotas y cuotas, los bancos pararon de dar hipotecas. Cuando el Banco de España les pidió tener fondos para evitar más quiebras y una nueva reestructuración bancaria por falta de pasta, cerraron aún más el grifo. Y ahora que han tenido que quitar el suelo muchos de ellos, están ansiosos por recuperar esas ganacias por otra parte.

Al ver que se quedaban en dique seco y con menos clientes, han reabierto el grifo con condiciones estrictas. Pero como están necesitados de fidelizar clientes, pues no paran de bajar los diferenciales de las hipotecas. Eso sí, como la Asociación Hipotecaria Española (patronal del sector) y ciertos bancos están asustados porque piensan que la guerra de diferenciales puede mermar sus beneficios, el grueso de la banca se ha liado a poner comisiones.

Es un viejo truco para linchar a todos poco a poco y al final conseguir mucho dinero. Las comisiones han reaparecido por todas partes: en las cuentas -aunque sean para domiciliar la nómina, que tradicionalmente eran gratuitas-, en las tarjetas y, cómo no, en las hipotecas.

Los préstamos con los diferenciales más bajos, esos de Euríbor + 1% que parecen tan atractivos, están forrados de comisiones. Por abrir la hipoteca entre un 0,5% y un 1% según el banco, lo que en una hipoteca de 100.000 € suponen entre 500 € y 1.000 € nada más estrenar la relación con la entidad.

Comisiones también por llevarse la hipoteca a otro banco (subrogación) o por cambiar las condiciones más adelante mediante un nuevo contrato (novación). Comisiones por amortizar anticipadamente o cancelar la hipoteca antes del plazo previsto. Comisiones por tener una cuenta, aunque sea la de la hipoteca, por sacar dinero en cajeros que antes eran afines, por no aportar a un plan de pensiones y por no atarte al banco exageradamente a base de contratar seguros y otros productos.

Comisiones hasta por respirar… Es el precio que nos cobran por quitar el suelo, bajar los diferenciales y repartir algo de crédito entre los clientes que consideran buenos pagadores. Al resto que les den morcilla y más comisiones.

Mejores hipotecas a tipo fijo

El tipo fijo ha pasado de gusano a mariposa

Las hipotecas a tipo fijo, que nunca han parecido atractivas en España en comparación con la oferta a tipo variable, están empezando a resultar competitivas.

Es que, al igual que las de tipo variable han bajado mucho sus diferenciales en el último año y medio, las de tipo fijo también han recortado sus intereses, hasta tal punto que hasta te hace plantearte si lo mejor ahora mismo es una de estas hipotecas.

Teniendo en cuenta que tardamos en pagar un préstamo hipotecario una media de 21 años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) y que en ese tiempo puede pasar de todo con el Euríbor, y sabiendo que los diferenciales han bajado pero no tanto como para estar la mayoría por debajo del 1% (aún), una hipoteca a tipo fijo del 2,5% se ha vuelto interesante.

Cuando el Euríbor suba, que lo hará en los próximos años, puede dejar tu préstamo con un diferencial de por ejemplo el 1,5%, en un interés total del 3%, 4% o 5%. Depende de los años que el Euríbor esté alto, pero cuando eso ocurra tener un interés fijo del 2,5% – 3% puede ser una bendición y un seguro para muchos. Algo así como una cláusula techo que te impide pagar más que los demás aunque el Euríbor se dispare.

Las hipotecas a tipo fijo que se veían antes, con intereses por encima del 4%, incluso cercanos al 6% y 7% no eran nada convenientes sino mucho más caras las de tipo variable. Es cierto que te daban la tranquilidad de saber qué pagabas mes a mes, sin revisiones que te dieran sustos ni sobresaltos, pero tampoco alegrías.

Por eso se han ofertado poco y sólo el 6% de los préstamos actuales en España tienen interés fijo , frente al 90% que van a interés variable ligado al Euríbor. El resto son de Míbor e IRPH actual y sus variantes desaparecidas.

La guerra de las hipotecas por captar nuevos clientes también ha llegado a los préstamos con interés fijo. Se caracterizan porque exigen mucha vinculación y comisiones en la mayoría de los casos, plazos más cortos para devolver el dinero (tirando más a 20 años que a 30) y el 80% del valor de tasación del piso.

Aquí va el ranking de las mejores hipotecas a tipo fijo que los bancos ofrecen actualmente:

Hipoteca	Interés	Capital Máximo	Plazo	Comisiones / vinculación
Hipoteca HI-FI 10. Caixa Guissona	2,50%	100%	10 años	NO / 1 producto
Hipoteca 20. Hipotecas.com (UCI)	2,80%	80%	20 años	NO / 1 producto
Kutxabank	2,50%	80%	30 años	SI / 5 productos
Cajasur	2,50%	80%	30 años	SI / 6 productos
Bankoa	2,50%	65%	20 años	SI / 3 productos
Hipoteca 25. Hipotecas.com (UCI)	2,85%	80%	25 años	NO / 1 producto
Ibercaja	2,80%	80%	20 años	SI / 5 productos
Hipoteca HI-FI 20. Caixa Guissona	3,00%	100%	20 años	NO / 1 producto
Hipoteca Fija Premium. Banco Sabadell	2,90%	80%	20 años	SI / 3 productos
Activo Bank	3,25%	80%	30 años	SI / 3 productos

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