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Así son los juzgados de las cláusulas abusivas

Hace falta más gente para mover esto

Ante el previsible colapso judicial por la inmensa cantidad de demandas que se van a presentar próximamente por la cláusula suelo, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha decidido crear 54 juzgados especializados en cláusulas abusivas, uno por cada provincia y las dos ciudades autónomas.

Algunos acaban de empezar a funcionar, pero desde el sindicato CSIF se critica que no tienen medios suficientes, son pequeños, el personal es interino o incluso, en el caso de Madrid, el juez está terminando sus prácticas por 1.200-1.500 € al mes.

En la calle Gran Vía, 12 se ha habilitado el juzgado 101 bis, con 600 metros cuadrados, dos letrados de Justicia y 10 funcionarios interinos para 80.000 casos de cláusula suelo más los que vendrán de otra índole.

Con este volumen, el sindicato opina que debería haber 80 juzgados, 80 jueces y 800 funcionarios, porque lo suyo es que cada uno lleve 1.000 demandas.

Pero ya se sabe que la Justicia en España es lenta y no siempre tiene todos los medios que debería, así que imaginemos cómo se va a resolver el colapso… Pues tiene pinta de que, según el sitio, tarde, mal o nunca. Es una vergüenza que se prevea con mucha antelación la necesidad de crear nuevos juzgados y con nuevo personal, y la solución que se dé sea ésta.

El sindicato critica que en algunos juzgados no hay medios, en otras provincias ya han dicho que harán lo que les dé la gana y en algunas todavía no han hecho nada ni se espera que lo hagan. De ahí que lo que a todas luces es cutre e insuficiente en Madrid resulte que sea la monda lironda en comparación a lo que se espera que ocurra en otros lugares, en los que no se está moviendo nada, pero también habrá aluvión de demandas.

Recordemos que los abusos bancarios no sólo pasan por la cláusula suelo. También están los gastos de formalización de la hipoteca, el cobro de intereses de demora, la cláusula de vencimiento anticipado, el IRPH, las hipotecas multidivisa, entre otros, a los que se espera que se sumen 600.000 afectados más por la compra sobre plano de una vivienda que nunca han recibido.

Es terrible ver que este apaño para no colapsar el sistema judicial tampoco solucionará, a priori, la avalancha de demandas prevista. Desde el CGPJ dicen, sin embargo, que si hace falta más personal lo pondrán, que habrá refuerzos si son necesarios. La idea es que cada mes la comunidad autónoma, el Ministerio del Interior y el CGPJ revisen la carga de trabajo e ir creando todos los juzgados bis que se vean necesarios, o crear otros nuevos especializados en cláusulas abusivas. ç

A ver qué pasa… Por un lado parece que es mejor esperarse para presentar la demanda, para que esté todo más organizado, pero por otro mejor cuanto antes, no vaya a ser que luego se colapse más el juzgado o se arrepientan de haber puesto nuevos medios donde sí han hecho algo.

Nuevo mínimo histórico del Euríbor que vuelve a abaratar las hipotecas

Un nuevo soplo de aire fresco

El Euríbor vuelve a traer oxígeno a las hipotecas ya firmadas que se revisen con la cifra de mayo. Acaba de cerrar el mes en el -0,127%, un nuevo mínimo histórico que le sitúa por 16º mes consecutivo bajo cero.

Hace 6 meses y un año también estaba en negativo, por lo que la bajada de la cuota es de pocos euros, pero bueno, mejor eso que una subida o quedarse igual. Todo es bienvenido.

Un préstamo con revisión anual que utilice esta cifra se quedará una media de 6 euros más barato cada mes, con lo que en el próximo año serán alrededor de 72 €. Si la revisión es semestral, la hipoteca también se abaratará, pero un poco menos: costará una media de 3 euros menos, lo que supone una media de 18 euros en los próximos seis meses.

¿Qué pasará con el Euríbor? ¿Seguirá bajando? Según el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mario Draghi, sí seguira cayendo, hundiéndose un poco más en terreno negativo.

Este hombre sabe mucho de eso, ya que el Euríbor depende en gran medida de lo que él decida hacer con la política monetaria en Europa. Por ahora, continuará comprando deuda a los países de la zona euro. En el Viejo Continente por fin se notan signos de recuperación: los países crecen un poco y los precios también, pero es tan leve y hace tan poco tiempo que ocurre, que el BCE mantendrá sus estímulos para que el crecimiento continúe, aumente y se consolide.

Esta decisión y la barra libre de dinero que el BCE ha montado para los bancos (les presta dinero gratis y si se lo meten en depósito les penaliza cobrándoles un -0,4%), harán que el Euríbor siga bajando. ¿Hasta dónde? No se sabe exactamente, pero se prevé que lo que queda de año se tirará más tiempo cuesta abajo. La previsión es que comience a subir, leeeeenta y gradualmente a partir de 2018.

Para los hipotecados que revisen su préstamo de aquí al año que viene será genial, porque verán una nueva rebaja en su cuota. Algo que también será posible si el BCE mantiene los tipos de interés en el 0% actual, lo que ayuda a que los bancos no se presten dinero entre sí y, por tanto, el Euríbor sea negativo y no positivo.

¿Llegaremos a la situación de que Euríbor + diferencial sea cero o una cifra negativa? Quién sabe… Depende de cuánto más se hunda el Euríbor. El diferencial más bajo en España se firmó en el 0,17%, con lo que del -0,127% actual el Euríbor debería bajar al -0,17%. Al ritmo que va eso podría suceder en unos 5-6 meses, así que sí, es posible que lleguemos a esa situación.

La banca ya anunció que no pagará intereses al clientes si Euríbor + diferencial da una cifra negativa, pero es lo que en justicia y lógica debería ocurrir, ateniéndose a aplicar estrictamente lo que se ha firmado. Algunos bancos como Liberbank, en previsión de esto, pusieron una cláusula cero en las nuevas hipotecas, para que nunca se pague nada al cliente, por mucho que baje el Euríbor.

¿Cuánto sabes de hipotecas?

El saber no ocupa lugar

Según el informe PISA 2015, el alumnado español está pez en Economía. Nuestros chavales suspenden en cultura financiera, quedando los décimos de 15 países, sólo por delante de Lituania, Eslovaquia, Chile, Perú y Brasil, y por detrás de casi todos los países europeos.

Así nos va después… Los que ahora son alumnos, mañana serán ahorradores, usuarios de tarjetas y titulares de cuentas, hipotecas y otros productos. Si no tienen conocimientos financieros la banca les tomará el pelo en masa, como ha ocurrido con generaciones anteriores.

Entre la confianza ciega que ha habido en la banca y las pocas ganas de informarse, se han cometido verdaderos atropellos y abusos que siguen y seguirán dando guerra en los tribunales (cláusula suelo, gastos de hipoteca, multidivisa, IRPH, etcétera).

Para evitar errores pasados y asegurarse de que quien pide una hipoteca conoce sus riesgos, derechos y obligaciones, el ministro de Justicia planteó que, antes de firmar, se pase un test para comprobar que se conoce todo. Después se dijo que el notario pasaría este test y pararía la firma de la hipoteca si el cliente no tiene información adecuada y suficiente.

Pero todavía no ha visto la luz la reforma de la Ley Hipotecaria, que en España lleva tantos años de retraso que en Europa ya nos han multado y dado algún que otro tirón de orejas. Además de bajar la comisión por amortización y cancelación del préstamo, entre otras cosas, la Unión Europea plantea que haya que pasar un test de idoneidad.

¿Un qué? Un examen de preguntas cortas en el que, durante el proceso de búsqueda, demuestres si estás o no preparado para tener una hipoteca. De momento, el intermediario financiero RN Tu Solución Hipotecaria saca pecho porque es el único que incluye algo semejante en su página web. Además de pedirte bastantes datos personales que no vienen al caso y que no tienes por qué poner porque esas casillas no aparecen marcadas con asterisco, te realiza 20 preguntas cortas, que tardas unos 5 minutos en responder. De ellas sólo merecen la pena las 11 últimas, las demás son cotilleo puro y duro sobre tus datos y tu situación personal.

Te hace ver que el Euríbor se puso por las nubes (5,393%) en julio de 2008, que tu cuota subiría al doble si eso volviera a ocurrir, que hay varios índices… Te pregunta qué es un diferencial, te habla del embargo, de la dación en pago y de los gastos que acarrea una vivienda en propiedad, además de la hipoteca.

Está bien, pero se queda escaso. Para saber si puedes hipotecarte necesitas saber más cosas, no habla de la vinculación, ni de los gastos de las hipotecas, ni del interés fijo el primer año o la diferencia entre préstamos fijos o variables. Un montón de temas que sí tratamos en profundidad a menudo en este blog y que debes conocer para hipotecarte y elegir la mejor ocpión.

Puedes hacer el test para orientarte y, tanto si apruebas como si suspendes, sigue informándote y aprendiendo. El banco hará sólo lo que le obliguen. No tiene interés particular en que tengas información, sólo lo hará para evitar futuras demandas judiciales.

Viendo cómo va de lenta la reformar hipotecaria, este test no estará en España de forma masiva hasta dentro de unos cuantos años. Es una pena, porque vendría fenomenal que cada banco tuviera uno en su web. Además de darles buena reputación e imagen de transparencia, ayudaría a que la gente aprendiera y estuviera más informada.

Esto evitaría firmar una hipoteca sin tener conocimientos suficientes o que te endeudes por encima de tus posibilidades. El banco debe asegurarse de que lo entiendes todo, en lugar de explicar algunas cosas rápidamente y pretender que gente sin conocimientos financieros se quede con toda la informacion y la comprenda.

Hay que explicar días antes de la firma ante notario, porque ese día tienes la mente aturullada y, si no controlas el tema, no entiendes todo. Tampoco es momento de quejas y aclaraciones porque da vergüenza parar la operación de compraventa porque no estás de acuerdo con un par de cosas de las que acabas de enterarte. Lo dicho: prepárate bien para que no te vendan algo que no entiendes, de lo que te arrepentirás toda la vida.

¿Qué hago si el banco no me devuelve el dinero del suelo?

Si el banco se niega, sólo te queda la vía judicial

Sólo queda un camino

Salvando los bancos que están devolviendo el dinero del suelo (Bankia, BMN, BBVA), el resto mira una por una las reclamaciones con intención de defender la cláusula a capa y espada, tratando de no pagar o de ofrecer una cantidad menor a la que te corresponde.

Tras agotarse el plazo para responder a las primeras reclamaciones, se espera que los afectados a los que el banco haya mandado a hacer gárgaras o a los que haya ofrecido acuerdos por debajo de lo reclamado vayan derechitos a la vía judicial. También pueden reclamar al Banco de España, lo cual sólo retrasaría 6 meses más el proceso, ya que este organismo, que debería ser mediador y sancionador del mal comportamiento de la banca, en la práctica no lo es.

Según ha confesado el sector financiero, sólo un 25% de las quejas tendrá respuesta positiva. Con un 1,5 millones de afectados eso supone que 1.125.000 sólo tienen la vía judicial para reclamar lo que les corresponde. Es una lástima porque el proceso extrajudicial quiso evitar precisamente esto: el colapso del sistema que ahora se prevé.

Abogados, empleados judiciales y asociaciones temen que todo se retrase más de la cuenta, pues los juzgados ya están bastante saturados con asuntos de todo tipo como para añadirles miles de demandas de la cláusula suelo. Para evitarlo, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) dice que está tramietando la especialización de un juzgado de Primera Instancia de cada provincia para tratar este asunto.

Sin embargo, el sindicato del sector denuncia que todavía no hay nada hecho ni comunicado. Esto será costoso para todos: el Ministerio de Justicia estima que el trabajo de los juzgados se va a duplicar y que nos costará 26,3 millones de las arcas públicas.

Para demorar el asunto lo menos posible, se aconseja que una vez que tengas respuesta negativa del banco, presentes la demanda. El retraso sólo beneficia a las entidades, que nuevamente ganarán años en la devolución del dinero y cuentan con que no todo el mundo demandará por falta de tiempo, de dinero, o por desconocimiento. Estos procesos minan la moral y cansan a la gente, pero no desistas: que el banco no gane, si la cláusula suelo no es transparente y llevas años pagando de más, pide lo que es tuyo.

A tu favor cuentas con sentencia del Tribunal Supremo, que condena el suelo que no es transparente y que hay que devolver todo el dinero, y con doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Si demuestras que no negociaste la hipoteca y que el banco no te informó bien del suelo, tienes el caso ganado. Cosa diferente es que la entidad rescate correos electrónicos u otra documentación con la que demuestre que sabías lo que firmabas y lo preferías porque la hipoteca te parecía más barata (como está pasando con clientes de Ibercaja) o que demuestre que negociaste la hipoteca, porque por ejemplo consiguieras bajar el suelo.

Es lo que ocurrió con un préstamo de Caja Teruel, en el que el Tribunal Supremo reconoce que el cliente negoció la bajada del suelo y, por tanto, sabía que existía y pudo negociar más, por eso el demandante ha perdido el caso. Es el clavo ardiendo, la tabla de salvación a la que entidades como Popular, Sabadell y Unicaja quieren aferrarse para no quitar el suelo ni devolver el dinero.

Así que, si el banco te da la espalda en la primera reclamación, prepara toda la documentación de la hipoteca y analiza tu caso con un abogado para saber si es viable acudir a la Justicia. Aunque la demanda conjunta hace más fuerza, algunos despachos recomiendan la individual porque tarda menos en resolverse.

El plan del Gobierno soluciona el 25% de las reclamaciones del suelo

La mayoría seguirá reclamando que le quiten el suelo y le devuelvan el dinero

El martes de esta semana (23 de mayo) terminó el plazo para que los bancos contesten a los primeros clientes que reclamaron la cláusula suelo a través del proceso extrajudicial que se aprobó el pasado 20 de enero en el Congreso.

El proceso incluía un mes para que los bancos pusieran a punto su maquinaria y, pasado ese plazo, a finales de febrero, se empezaron a recibir las primeras reclamaciones. Ésas que ya deben tener una respuesta, porque el máximo que el Gobierno puso para recibir contestación del banco es 3 meses, o sea ahora, a finales de mayo.

Ya se sabe que la banca suele agotar los plazos así que es posible que recibas respuesta de tu caso justo al cumplirse los 3 meses o cuando quede poco para ello. Si no te responden se entiende que no reconocen que tu suelo sea ilegal ni te quieren devolver nada.

No hay cifras oficiales, porque el Gobierno aún no ha creado el órgano de control, y los bancos tampoco se mojan; la mayoría no quiere decir cuántas solicitudes ha tenido, ni cuántas ha resulto positivamente para el cliente, ni cuánto dinero ha soltado.

Tan sólo sabemos que Bankia ha devuelto casi 170 millones € a 35.000 afectados y que BMN ha pagado 27,1 millones tras recibir 20.100 reclamaciones. Ambos son bancos nacionalizados, que el Gobierno rescató con dinero público. Por su parte, BBVA ha soltado 1.200 millones € e Ibercaja ha dado la razón al 23% de las quejas. De otros poco se sabe, sólo Popular ha dicho que ha recibido algo más de 78.000 solicitudes.

La mayoría no dan cifras y dijeron que estudiarían los casos uno por uno. La realidad es que lo hacen y suelen contestar a los clientes que no devuelven nada o llegan a pactos puntuales con algunos. Según confiesa el propio sector financiero, sólo el 25% de quienes reclamen por la vía extrajudicial (directamente al banco sin pasar por el juzgado) cobrará lo pagado de más y los intereses. Como hay 1,5 millones de afectados, eso supone que el plan del Gobierno sólo habrá ayudado a 375.000 clientes, abocando a los otros 1.125.000 a la vía judicial, justo precisamente lo que se quería evitar con este proceso.

Del dinero que inicialmente previó el Banco de España que la banca iba a devolver por el suelo (entre 5.000 y 7.500 millones), la expectativa ha bajado a más de 4.000 millones. Tanto el Gobierno como la banca rebajan la cifra a los 3.700 millones que desde el principio dijeron que les costaría. Les cuesta reconocer sus errores y soltar la guita, se les nota.

Abogados, asociaciones y afectados en general no están conformes con el resultado del proceso y creen que ha ayudado más a la banca que a los clientes, ya que muchos han recibido negativas y otros ofertas bastante por debajo de lo que deberían cobrar. También se queja la banca de que un 10% de las reclamaciones no valen porque son de personas que no tenían cláusula suelo o que ni siquiera eran clientes de la entidad.

Lo peor es que algunos se quedan por el camino porque no saben que tienen que reclamar o desconocen cómo hacerlo. Si tienes cláusula suelo y es tu caso, mira cómo pedir al banco lo te ha estafado durante años. El sistema sigue en pie y puedes reclamar, ante lo que el banco tiene 3 meses para contestarte.

¿Qué hipotecas exigen menor vinculación?

En la hipoteca, cuantas menos ataduras, mejor

Como he dicho en otras ocasiones, las hipotecas no se pueden comparar solamente por el interés o por el diferencial, ya que las entidades juegan con esa cifra, que ponen llamativamente en su publicidad con un cuerpo de letra muy grande, pero que luego resultan más caras que otras porque tienen mucha vinculación y comisiones.

Como dije hace poco, nos gustan las hipotecas sin comisiones. ¿Y a quién no? ¿Alguien prefiere pagar más por lo mismo, pudiendo pagar menos o tenerlo gratis? También nos gustan los préstamos sin vinculación, o desde luego con la menor posible.

Sólo tú, sin presiones, debes decidir si quieres un seguro de vida, uno de protección de préstamos o un plan de pensiones, por mencionar algunos productos típicos. El banco no debería coaccionarte a firmarlos a cambio de reducir el diferencial a una cifra más decente.

Del seguro del hogar no hablo, porque aparte de que es muy útil, incluye un seguro contraincendios, obligatorio por ley en todas las hipotecas. No tienes por qué firmarlo con la entidad que te da la hipoteca. Sirve que contrates uno por tu cuenta y demuestres, mediante un certificado de la aseguradora, que ese seguro de hogar incluye la protección contra incendios y va vinculado al préstamo hipotecario. Para demostrarlo, debe aparecer el número del préstamo en el certificado.

Las mejores hipotecas con diferenciales bajos exigen bastante vinculación, como Kutxabank, Liberbank, Banco Cooperativo Español (Ruralcaja), Bankoa, Caja de Ingenieros, Santander y BBVA. Todas requieren contratar 4-5 productos para rebajar el diferencial. Domiciliar los ingresos y pagar con tarjeta es fácil y gratis. El seguro de hogar te interesa, pero lo demás que solicitan encarece el préstamo y debes estudiar detenidamente si te interesa o te compensa.

En cambio, hay bancos que piden poca vinculación y tienen diferenciales aceptables. Son los que triunfan luego en la petición y firma de hipotecas. ING y Bankinter sólo piden domiciliar los ingresos y seguros de hogar y vida. Bankia se ha modernizado a tope y sólo pide un seguro de hogar; no es de extrañar que de enero a marzo haya cuadruplicado el interés de la gente en sus préstamos, la firma de hipotecas un 93% y haya ganado 304 millones, pulverizando su propio récord.

Tanto Bankia como Bankinter tienen Euríbor + 1,20%, que puedes negociar y bajar según tu perfil. ING está a Euríbor + 0,99%, pero acaba de implantar un interés fijo el primer año del 1,99%, algo que Bankinter ya tenía en el 1,10% y Bankia ha puesto en el 1,20%.

Para no tener vinculación ni comisiones suele ser necesario al menos 2.000 € de ingresos al mes, ahorros para el 20% del piso y los gastos de la compra, y no figurar en ningún fichero de morosos. Si no entra tanto dinero en casa, siempre podéis mirar la Hipoteca Mari Carmen de Abanca, a Euríbor + 1,25%, que no tiene unas condiciones tan competitivas pero sólo pide que ganéis como mínimo 600 € mensuales.

La nueva política de plantear hipotecas gana más clientes

Hay que dar antes de recibir

Vivimos tiempos ajetreados a nivel judicial en las hipotecas. Múltiples sentencias condenan a la banca a devolver el dinero por los abusos cometidos.

La cláusula suelo, los gastos de la hipoteca, el IRPH, los préstamos multidivisa, y otras cosas como preferentes, subordinadas, valores y acciones, que no sólo dan palos a la banca en lo económico sino también en lo moral y en su reputación.

Hace años que la banca no goza de buena fama, pero los tiempos actuales la ponen a caer de un burro. Y con razón. Por eso algunas entidades se han puesto las pilas y quieren ofrecer otra imagen. Es la nueva política, la nueva forma de plantear el negocio con los clientes y las hipotecas.

Primero se dieron cuenta, en 2013, que si no bajaban el precio de los nuevos préstamos, que en los años duros de la crisis se pusieron con diferenciales por encima del 3%, la gente no iba a contratarlos. Precios desorbitados, muchas comisiones, condiciones súper exigentes y vinculación a tope chocan con un nivel alto de paro, familias empobrecidas y una larga crisis económica. Comenzaron a bajar el diferencial, quitaron comisiones, compitieron a tope por ganar clientela. Pero no fue suficiente.

Luego llegó el Euríbor bajo -ya lleva 15 meses en negativo- y la banca resucitó las hipotecas a tipo fijo, un producto de siempre muy minoritario en España porque la gente prefiere jugársela con la cotización del Euríbor a tener un 5%-7% fijo durante 20 – 30 años. Redujeron esos altísimos tipos hasta el 2% y menos, metiéndoselos por los ojos a los clientes.

El resultado es un aumento brutal de las firmas a tipo fijo (ahora son un cuarto de las nuevas hipotecas), pero en la mayoría de los casos siguen siendo rentables exclusivamente para la banca. Tú fíjate en qué hace un banco y sabrás qué viene después. Ellos cuentan con mucha información de estudios y previsiones que realizan, y no hacen movimientos en falso, todo está estudiado y responde a sus necesidades, no a las nuestras.

Los varapalos judiciales y el Euríbor continuamente bajo han hecho que incrementen los diferenciales y también el tipo fijo, aquí no se salva nadie. Incluso ING ha puesto un interés fijo del 1,99% el primer año. Es la vieja política de ofrecer préstamos, encarecerlos y exigir un perfil alto para no arriesgarse tanto como antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en 2007-2008.

Pero esto no funciona. Los clientes no somos tontos y queremos lo más barato posible. Bankia, que está muy deteriorada tanto en imagen como en finanzas, ha pasado de cobrar por todo, ofrecer una hipoteca a Euríbor +2,5% con comisiones, gastos muy altos y negociación casi nula, a financiar parte de esos gastos, bajar el diferencial al 1,20% y quitar la vinculación y las comisiones. Una hipoteca así es muy difícil de ver, pero muy atractiva. ¿Quién quiere pagar más pudiendo pagar menos?

Bankia necesita beneficios y clientes; para lograrlos ha puesto un caramelo muy jugoso en su escaparate. Está tan volcado en las hipotecas, que hace al revés que otros. En vez de dar largas y negativas, llama a quienes pidieron información para ver si les convence de que se casen con ellos en lugar de con otro banco.

Desde que se ha cargado vinculación y comisiones ha batido récords, tanto de solicitud de hipotecas como de firma de las mismas y de aumento de ganancias. Entre enero y marzo ha aumentado un 93% la firma de hipotecas y ha ganado 304 millones, batiendo su propio récord. Abaratar un producto funciona, vendes más y ganas más que otros. Para los clientes es conseguir lo mismo por menos dinero. Otras entidades deberían imitarla, ahora que parece que por fin hace las cosas bien (también devuelve todo el dinero del suelo sin que se lo reclames).

Las nuevas hipotecas suben lentamente y empeoran sus condiciones

Bancos como ING, Bankinter, Liberbank, Santander y BBVA son el termómetro del sector. Según hagan, así te puedes esperar las cosas

Que los bancos están encareciendo las hipotecas no sólo es una impresión, es un hecho. Desde enero más de 25 préstamos han endurecido sus condiciones, especialmente a tipo fijo.

Han subido el interés fijo inicial, lo que mantiene el mismo diferencial como gancho para los clientes, pero en realidad encarece el préstamo durante el primer periodo, que es cuando menos pagarías, dado que el Euríbor lleva 15 meses en negativo y promete estar así hasta el año que viene, cuando parece que volverá a subir lenta y gradualmente.

Ya os lo decía yo hace 8 y 10 meses… Que era el momento de pedir hipoteca y comprar… Que iban a subir y ¡¡¡era el último tren en marcha para pillar un préstamo más barato!!! No es que ahora no se puedan pedir, todavía no están mal, pero ya no son lo que eran, han empezado a subir y son más caras. La ventaja de haber esperado hasta ahora es que algunas entidades se han puesto las pilas y ya comparten parte de los gastos de formalización del préstamo (registro, notaría y gestoría en algunos casos).

Otra forma que tienen de encarecer las nuevas hipotecas es aumentar el diferencial, si bien es una forma más directa en la que los clientes se dan más cuenta porque casi siempre se comparan los diferenciales como elemento principal para decidir qué préstamo es mejor y más barato. Piiiiii, ¡¡ERROR!! Una hipoteca es mucho más que su diferencial, por mucho que el banco lo anuncie a tamaño gigantesco en sus escaparates.

Un préstamo con mayor diferencial puede ser más barato que otro porque tenga menos vinculación, menos comisiones o menos interés fijo al principio. Casi todos tienen este tipo de interés, por no decir todos, ya que ING Direct, el banco holandés que ha estado años sin cobrar interés fijo inicia, se ha subido al carro de esta moda con la que la banca saca más dinero en tiempos de Euríbor históricamente bajo.

Su Hipoteca Naranja, a Euríbor + 0,99% ya no es así desde el principio sino que le han puesto un interés del 1,99% durante el primer año. Al menos aún mantiene el plazo máximo de 40 años, algo que sólo comparte con la Hipoteca Variable del Santander y poco más. Tampoco cobra comisiones, muy de agreceder porque abarata el préstamo, y sólo pide domiciliar los ingresos y firmar seguros de hogar y vida.

Que ING haya subido su préstamo es sintomático. Es un banco online que se caracteriza por tener la mejor hipoteca del mercado y por liderar la oferta haciendo que otros mejoren las condiciones de sus hipotecas para competir con él. Ya pasó a finales de 2013, cuando Bankinter rompió el silencio y bajó del Euríbor + 2% por primera vez en la crisis. ING le siguió rápidamente y junto con Bankinter y Liberbank marcó tendencia hasta que la cosa se ha enfriado, porque el Euríbor se ha puesto negativo y a los bancos les salen sentencias en contra por todas partes, con el gasto que eso les conlleva.

Si ING ha puesto el interés fijo el primer año es de esperar que las hipotecas no vuelvan a bajar sino que sigan subiendo, como ya hacen desde hace meses. Sólo espero que no endurezca más sus condiciones, es de las pocas hipotecas sin comisiones, con plazo largo y poca vinculación, aunque cuesta mucho conseguirla, son muy estrictos con el perfil del cliente y a veces preaprueban los préstamos que luego tiran para atrás por cosas que otros bancos no son ningún problema.

Por lo demás, otras entidades deberían copiarse de ella, como ha hecho Bankia eliminando las comisiones, en lugar de tender ING a lo que hace el resto. A Bankia le va bien cobrando menos, el lunes os cuento por qué, ya chocan las nueva y la vieja política de ofrecer hipotecas. ¡Buen fin de semana!

¿Qué gastos de la hipoteca paga la banca en los nuevos contratos?

Con el tiempo, los bancos han asumido nuevos gastos

Con el tiempo, los bancos han asumido la factura de notaría y registro de la propiedad

Con los nervios a flor de piel por tantas demandas judiciales, los bancos se han puesto las pilas para cubrirse las espaldas y evitar, en la medida de lo posible, nuevas batallas en los tribunales.

Uno de estos frentes es el de los gastos de las hipotecas, donde están haciendo cosas, si bien podrían hacer más.

Después de la sentencia del Tribunal Supremo, en la que reconocía en diciembre de 2015 que el BBVA debía anular la cláusula en la que cobraba al cliente todos los gastos de formalización de la hipoteca y devolver el dinero, la banca movió ficha… Y la ha vuelto a mover.

Desde enero de 2016 algunas entidades se han ido sumando, poco a poco, al club de las que ya comparten los gastos de la hipoteca cuando se firma una nueva ante notario. Los gastos derivados de la compra de una vivienda con hipoteca son la gestoría, la tasación, el registro de la propiedad, la notaría y los impuestos.

Pese a que esa sentencia del Tribunal Supremo ha dado pie a reclamarlos todos, como muchos clientes ya están haciendo, la banca no se ha actualizado completamente y sólo reconoce que tiene que pagar algunas cosas en las nuevas hipotecas. En las antiguas se resiste y de momento no devuelve nada salvo sentencia judicial de por medio. Veamos cada caso.

Todos coinciden en seguir cargando los impuestos (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, abreviado IAJD) al cliente, escudándose en que así lo dice la ley, porque el cliente es quien suscribe el préstamo. Es también el gasto más elevado de todos, así que es normal que la banca no quiera hacerse cargo.

También cobran todos la tasación, algo que deberían asumir por completo. Si bien como cliente puedes llevar al banco una tasación no más antigua de 6 meses y realizada por cualquier empresa homologada, en la práctica el banco no suele informar de esto al cliente y, a veces, tampoco le deja traer su propia tasación, insiste en tasar la vivienda con su tasadora de confianza, que suele mandarte una factura abultada y ser propiedad del banco, lo que le reporta más beneficios.

La tasación debería cubrirla totalmente la entidad porque son ellos los interesados en que el piso se tase para decidir si conceden la hipoteca o no. El cliente no suele querer una tasación y, si la quiere, puede hacerla por su cuenta sin que tenga que mediar el banco en nada.

Los pioneros en compartir algunas cargas de la formalización de la hipoteca fueron Santander y Caixabank, en enero de 2016. A día de hoy, tanto Santander como BBVA sólo se hacen cargo de los gastos de registro de la propiedad y de las copias simple y ejecutiva de la escritura de la hipoteca que se firma ante notario. Bankinter igual pero sólo abona la copia ejecutiva. Qué menos… Puesto que son los interesados en que esto se realice, al cliente no le aporta nada y por tanto no debe pagarlo.

Sabadell es uno de los que más asume, pagando el registro, la notaría y parte de los gastos de gestoría. Bankia comparte la gestoría al 50%, asume el 25% de la notaría y todos los gastos del registro. Por su parte, Popular sigue siendo de los más tacaños y cabezotas y repercute todos los gastos al cliente, aunque promete cambiar y correr con algún coste.

Cuidadín si firmas una nueva hipoteca, que no te la cuelen. Reclama que el banco pague todo, pero si no es posible, por lo menos que corran con los gastos de tasación, registro y parte de la notaría y la gestoría. No pagues tú todo ni en broma, es un abuso.

El IRPH, otra vez nulo y más cerca de desaparecer

Una sentecia que abre camino

Como comenté hace pocos meses, el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) está dando quebraderos de cabeza a la banca. Desaparecidos el IRPH Cajas, IRPH Ceca y el IRPH Bancos, quedó el IRPH Entidades, que siempre ha cotizado muy por encima del Euríbor y por eso se ha seguido utilizando.

Ahora, la sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid ha reconocido, por primera vez, que el IRPH es nulo porque el banco juzgado (Caja Madrid, ahora integrado en Bankia) sabía que el Euríbor bajaría muchísimo y dejaría a la cliente pagando cuotas mucho más altas. Los bancos no son tontos, tienen departamentos donde estudian la Economía y prevén qué ocurriría, en base a lo que formulan su estrategia y sus movimientos.

Bankia deberá pagar a la cliente todo el dinero que le ha cobrado de más durante estos años que le he aplicado el IRPH en lugar de Euríbor más un diferencial, y deberá empezar a aplicar este último índice en lugar del otro.

El banco argumentaba que en España todavía no hay sentencia firme del Tribunal Supremo contra el IRPH, algo que sentaría jurisprudencia, o sea un precedente en el que los juzgados que tiene por debajo puedan basarse para sentenciar el IRPH.

Por ahora hay disparidad de criterios judiciales, pero la Audiencia de Madrid ha seguido a otras como las de Álava y Vizcaya, que ya fallaron contra el IRPH. En cuanto haya sentencia del Tribunal Supremo será más fácil reclamar y ganar. El momento está cerca, ya que este Alto Tribunal tiene varios casos a la espera de veredicto.

Se calcula que el IRPH ha sido una tortura para al menos un millón de clientes, de los que Asufin cree que quedan medio millón tras la desaparición de los otros IRPH el 1 de noviembre de 2013. La diferencia entre revisar la hipoteca con IRPH o hacerlo con Euríbor + 1% puede ser de más de 24.000 € en todos estos años.

Mientras que el Euríbor ha cerrado marzo en el -0,119%, el IRPH lo despidió en el 1,879%. Ambos han caído bastante, pero la diferencia sigue siendo considerable. Además, se piensa que el IRPH puede ser manipulable porque es la media de los intereses que todas las entidades bancarias cobran en sus nuevos préstamos, algo que pueden modificar a su antojo para influir en el cálculo de este índice.

Es sólo cuestión de tiempo que este escándalo se ponga al nivel de la cláusula suelo: o bien el Tribunal de Justicia de la Unión Europea opina en contra, o bien el Tribunal Supremo dicta varias sentencias, lo que dará pie a una reclamación masiva de la devolución del dinero y el cambio del IRPH por el Euríbor, una reivindicación histórica desde que desaparecieron los otros IRPH en 2013.

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